天津海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告-在線瀏覽
2024-12-06 15:10本頁面
【正文】 處于發(fā)展轉型的企業(yè)，希望改善辦公環(huán)境，但傳統(tǒng)CBD的高檔寫字樓費用昂貴。 在寫字樓市場不穩(wěn)定的情況下，可以考慮提供商住兩用的商務公寓，從而降低競爭風險。這些客戶對所選擇的辦公物業(yè)品質要求很高，必須具有良好的物業(yè)硬件設施和配套，是城市或區(qū)域的標志，提供國際水準的物業(yè)管理服務，擁有高素質的國際性公司的聚集氛圍，方便的出行條件等。這些客戶除了基本的辦公用房需求外，整體而言對所選擇的辦公物業(yè)品質要求并不高。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 客戶定位 河東區(qū)寫字樓客戶 河東區(qū)寫字樓主要集中在十一經(jīng)路，客戶類型中物流、貿(mào)易客戶較多。另一方面，河東區(qū)的乙級寫字樓客戶主要是小型私營企業(yè)和外來辦事處，隨著天津市經(jīng)濟的快速發(fā)展，預計未來幾年內(nèi)河東區(qū)的寫字樓客戶需求將進一步增加。 企業(yè)注冊區(qū)域不同客戶的需求特征 也不同 ?一般來說，在天津市本土企業(yè)選擇寫字樓地點時，往往偏好選擇與公司注冊相同區(qū)域的寫字樓。 ?而外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務區(qū)作為辦公地點，從而提升企業(yè)的形象與實力。外資企業(yè)除對區(qū)域和檔次有很高的要求外，對寫字樓的環(huán)境、配套、個性化也有較高要求。 ?小型企業(yè)、資金實力薄弱，選擇寫字樓最看重的是價格，對寫字樓的檔次和地段要求都比較低，但如果提供外觀不錯寫字樓則很受歡迎。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 客戶需求特征 投資型客戶的需求特征 ?目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個市場成交量的 3%左右，主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓，對普通住宅少有涉及。 ?根據(jù)我公司對天津市寫字樓投資型客戶的調(diào)查，純投資客戶對寫字樓的選擇最關注的幾個因素按其重要性依次是： 1）所購買房產(chǎn)的升值潛力 2）出租后的投資回報率 3）出租率或者出租服務保障 4）寫字樓物業(yè)管理水平。 ?建議開發(fā)甲級寫字樓市場時，要注意宣傳項目 5星級酒店，以增大對這部分客戶的吸引力。 ?商務公寓目標客戶：創(chuàng)業(yè)期的中小型企業(yè)，其中以科技、咨詢類為主。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產(chǎn)品定位 寫字樓檔次定位 ?本項目的寫字樓應以乙級寫字樓為主，并可以適當甲級商務公寓（小體型寫字樓）作為補充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 ?下圖為市場需求情況表 購買或租用寫字樓的檔次16%60%8%11%5%0%10%20%30%40%50%60%70%高檔純寫字 中檔純寫字樓 高檔商住綜合樓 中檔商住綜合樓 無所謂?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產(chǎn)品定位 檔次定位的理由 通過市場調(diào)查，客戶租賃 /購買寫字樓對純寫字樓（中檔、高檔）的需求比較高（ 76%），對于商住綜合樓的比例比較低（ 19%），其中對寫字樓的檔次主要集中在中檔純寫字樓，可見中檔純寫字樓是現(xiàn)在和未來租賃市場的主力軍。這必然要求建設高層的甲級寫字樓來作為項目的外觀形象和地標物業(yè)； 如果本項目高檔次寫字樓的數(shù)量過多，將存在銷售風險和后期招商、經(jīng)營管理的風險，因此甲級寫字樓和乙級寫字樓組合才是合理搭配。 從供需關系看本項目建設 5—— 12萬平方米左右的寫字樓為合理的面積量范圍，而最佳上市面積量應該控制在 6—— 8萬平方米之間，并根據(jù)項目基地情況靈活調(diào)整安排。 ?本項目適合建設 4—— 6棟寫字樓，個別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨立辦公樓，其它的寫字樓應提高建筑單體面積量，配置級別可以高一些。 ?除了個別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨立辦公樓外，中大體量的寫字樓更適宜切割零售。 （詳見價格定位） 本項目各等級寫字樓的面積建議 ?綜合上述分析，本項目的寫字樓應以乙級寫字樓為主，并可以適當甲級商務公寓（小體型寫字樓）作為補充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產(chǎn)品定位 甲級寫字樓規(guī)模定位 ?天津市甲級寫字樓的單體建筑面積從 28000— 10000平方米，和平區(qū)和河西區(qū)因為甲級寫字樓市場需求量大，寫字樓的單棟面積比較大，集中在 30000— 80000平方米，但本項目因為所處區(qū)域為河東區(qū)，甲級寫字樓的量不能過大，因此單棟面積從市場需求、總高度、單層面積、建筑成本等多重因素考慮，甲級寫字樓的面積控制在30000平方米為宜。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產(chǎn)品定位 規(guī)模綜合建議 ?甲級寫字樓高度應控制在 100米以下，甲級寫字樓的體量不宜過大，應控制在 30000 ㎡ ；乙級寫字樓的經(jīng)濟樓層數(shù)為 12層 — 15層，單棟面積控制在 20210 ㎡ 為宜；甲級商務公寓考慮到單棟整體購買的因素，單棟整體面積不宜太大，一般控制在 5000—— 10000 ㎡ ，考慮到河東區(qū)及項目的商務認同價值，建設本項目的甲級商務公寓（單棟）面積在 6500 ㎡ 左右。 ?理由 天津市甲級寫字樓的單層面積一般在 1100——2900平方米之間，主要集中在 1100—— 1500平方米范圍，甲級寫字樓單層客戶合理數(shù)量在 2— 6家，每家企業(yè)面積200— 500平方米，同時甲級寫字樓的每個電梯所服務的面積不超過 4000— 8000平方米，所以 1100—— 1500平方米是合理、經(jīng)濟的單層面積規(guī)模。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產(chǎn)品定位 乙級寫字樓單層面積定位 ?乙級寫字樓單層面積在 1100平方米左右。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產(chǎn)品定位 甲級商務公寓單層面積定位 ?甲級商務公寓單層面積為 600平方米 ?市場面理由：目前天津市場上尚未有甲級商務公寓這一產(chǎn)品，本項目甲級商務公寓的提出將在市場上形成新的亮點，根據(jù)我司在其它城市的操作經(jīng)驗，甲級商務公寓的單層面積一般在 500—— 800平方米比較合適。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產(chǎn)品定位 寫字樓區(qū)隔面積定位 ?本項目的甲級寫字樓的間隔應以大面積間隔，如：120— 140㎡ ， 180— 200㎡ 為主，配置小量的 80— 100㎡的樓層，同時預留部分樓層為自由分割； ?乙級寫字樓的面積間隔小面積為主：以 50— 70㎡ ，100— 120㎡ 為主，配置小量的 120— 200㎡ 的樓層，同時預留部分樓層為自由分割。 ?新開路寫字樓的售價和
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1