精品資料-合美企劃2008年自貢名城新天地項目前期定位報告(編輯修改稿)
2025-02-15 01:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房兩廳 套數(shù) 26套 114套 103套 比例 13% 57% 30% 項目戶型配比建議表 本案主力戶型的價值研判 本案 110－ 130平米 房型價值提煉 相對于自貢市其他高檔住宅項目房型，本案項目房型無論是在功能設計還是空間布局上都要更顯合理性 就生活方式而言，大房型體現(xiàn)的不僅是空間的舒適性，更體現(xiàn)的是對生活品質的追求。 本案大房型設計為三代同堂提供絕佳選擇，并滿足日常起居功能和生活私密性的需要。 當?shù)氐馁彿肯M習慣 (提倡實用主義的消費 )， 因此 110－ 130平米三房四房房型 仍然是絕對的主力產(chǎn)品。 當前市場通行的戶型 功能設計 及 空間布置 標準參考： 戶型劃分標準 起居功能最低標準 面積最低標準（平方米） 開間最低標準（米） 最好朝向或自然通風情況 110135平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi)） 起居廳 南向或東向 餐廳 —— 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— —— 次臥一 朝向均可 次臥二 朝向均可 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 主陽臺（外沿全面積） —— 工作陽臺（封閉） —— 130165平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi) ） 起居廳 南向或東向 餐廳（獨立） 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— 最好自然通風 /采光 主臥儲衣間或儲衣柜 —— —— 次臥一 南向或東向 次臥二 —— 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 工人房 —— 最好自然通風 /采光 雜物間或洗衣間 —— 主陽臺（外沿全面積） —— 工作陽臺（封閉） —— 住宅總面積 26068㎡ 產(chǎn)品配比 備注 1＃樓 ㎡ 50 ㎡ 和 65㎡ 小戶型（ 26套單身公寓 /26套小戶型） 部分小戶型產(chǎn)品適合年輕人置業(yè) 2＃樓 ㎡ 80戶型（ 51套 ) 適合年輕人置業(yè) 3＃樓 ㎡ 110 ㎡ ～ 130 ㎡ 兩房三房戶型 (114套） 當前自貢市當?shù)厥袌鲚^能接受的主力產(chǎn)品是 100 ㎡ － 130㎡ 三房兩廳住宅 4＃樓 ㎡ 5＃樓 ㎡ 6＃樓 ㎡ 155 ㎡ 四房兩廳（ 26套） 部分大戶型產(chǎn)品適合大家庭自主型 1 6 5 4 3 2 面積大小根據(jù)設計院提供的數(shù)據(jù)測算 房型分布建議說明 ? 全明設計，陽光清風自然入 ? 格局方正，布局緊湊，功能 分區(qū)明晰 ? 雙陽臺設計，兼顧生活的舒 適性與便利性 銷售面積： － ㎡ 廚房與生活陽臺相連 提高生活便利性 臥室采用大凸窗設計 給心情一個放飛的窗口 獨立餐廳可設為多功能廳，空間更靈活 住宅產(chǎn)品建議 戶 型 建 議：一房兩廳 ? 戶型設計緊湊 ,結構布局合理 ,動靜分區(qū) ,該戶型位于端頭位置 ,居室都有充足采光 。 ? 三間臥室和主衛(wèi)全南向布局 ,城市景觀一覽無余 ,客廳 ,餐廳雙廳合一 ,互相補充 ,相得益彰 . ? 起居空間與用餐空間自然分設 ,空間使用更加便捷 . 三間臥室 ,起居室 ,主衛(wèi)生間具帶有飄窗設計 , 使得戶內(nèi)空間自然延展 ,平添室內(nèi)空間價值 銷售面積： 126－ 130㎡ 戶 型 建 議：三房兩廳 銷售面積： 130㎡ ? 三間居室純南向 ,大面寬采光 ,短進深南北通透 ,格局方正 . ? 雙主臥室設計互不干擾 ,完全保證主人區(qū)的私密性 ,雙主臥飄窗設計 ,吸納自然美景錦上添花 . 廚房餐廳之間輕質隔墻設計可實現(xiàn)個性 化的空間組合 ,實現(xiàn)西式廚房自由切換 . 戶 型 建 議：三房兩廳 銷售面積： － ㎡ ? 南北通透，三面采光，四明板式設計，心情時時清爽明朗 ? 巧妙的空間結構分割，動靜分區(qū)明晰，為三代同堂提供絕佳選擇 ? 三陽臺設計，增加生活的舒適性與便利性 入戶花園設計，自然過渡 盡顯主人高貴身份 豪華客廳，大面積飄窗， 俯瞰景色 主臥室?guī)мD角大陽臺 給心情一個放飛的窗口 戶 型 建 議：四房兩廳 商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)機會點 本案項目產(chǎn)品定位思考 1. 屬于當?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的政策背景； 2. 舊城改造將促成當?shù)厣虡I(yè)的集中化； 3. 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域，使得項目具備了良好的商業(yè)氛圍； 4. 大體量商業(yè)項目可以為時尚一族提供完整的 ” 一站式 ” 購物環(huán)境； 5. 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項目的一大亮點。 商業(yè)部分的市場定位 The orientation of merce 繽紛城市 活力源 自貢一站式新生活商業(yè)中心 本案人流動向思考 低層 (12及地下層 ) 中層 (34層 ) 高層 (56層 ) 人流量遞減 人流導入容易 ,通過 大賣場匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。 人流導入相對低層有一定的難度，可以開發(fā)一些專業(yè)性強的商業(yè)，導入客流。 人流導入較難 ,只有開發(fā)針對性消費強的商業(yè)，導入客流。 本案項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位構思理由說明 文化活動中心，電影院，游樂園 品牌專賣店 The conceptive of orientation to the FUXING’S 四層 三層 二層 一層 五層 六層 美食城，數(shù)碼家電 地下一層 時尚精品或者城市大 MALL 隨著樓層的遞增，店面價值遞減，銷售難度越大，因此上層商業(yè)的業(yè)態(tài)定位目標性消費要明確化 本案項目地下一層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 方案：城市生活大賣場 理由：大賣場能夠匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。以 SHOPPING MALL為商業(yè)主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的一站式商業(yè)聚合體。 地下一層平面動向示意圖 sketch map of a plane 地下一層商業(yè)劃分示意 面積測算 個數(shù)統(tǒng)計 單價設定 單間總價 總銷面積 總銷金額 2093 （按柱間距估算） 約 58間 7500元 /㎡ （均價） 1570萬 4684萬 地 下 賣 場 ，城 市 超 市 ＆ 時 尚 精 品 坊 MALL CITYSHOP ＆ MODE GOODS 本案項目一、二層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 思考方向二： 有助于吸引投資市場的高度關注和熱情，有效促進銷售 我們考慮的方向，結合市場大環(huán)境（提供商家擴張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭）予以綜合考慮。 思考方向一： 能夠有利促進商業(yè)部分的快速去
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