【正文】 層商業(yè)本身的建設(shè)成本較高，同等條件下銷售面市勢(shì)必會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中處于成本劣勢(shì)。作為國(guó)際知名的旅游城市，西安成為各界名星必來(lái)之地，然而西安目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)地。目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)以明星為主題“一站式”商業(yè)項(xiàng)目，既為項(xiàng)目提供了領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展方向的機(jī)會(huì)，也為項(xiàng)目面向全國(guó)進(jìn)行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。威脅：大唐不夜城、環(huán)城西苑等系列項(xiàng)目上市，將會(huì)分流項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。四、項(xiàng)目定位通過(guò)以上分析，我們不難看出：（1）以年輕人為主導(dǎo)的文教、旅游資源是項(xiàng)目擁有的核心資源，如何能將其挖掘、放大是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵；（2）從未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的層面上分析，南郊全區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資大潮的到來(lái)，勢(shì)必要求本項(xiàng)目出奇制勝，領(lǐng)袖群商；（3）從商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)來(lái)看，一定時(shí)期內(nèi)“一站式”商業(yè)必將成為市場(chǎng)主流，定位準(zhǔn)確的主題商業(yè)必將成為投資市場(chǎng)的寵兒；（4）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、觀念的更新，如今追求個(gè)性、展示自我已經(jīng)成為一種社會(huì)文化風(fēng)潮，然而西安沒有能夠“一站式”滿足這些需求的場(chǎng)所；（5）在美女經(jīng)濟(jì)、明星經(jīng)濟(jì)已經(jīng)深入社會(huì)的今天，將其引入商業(yè)運(yùn)作不僅是大勢(shì)所趨，而且還能憑借缺位定位達(dá)到事半功倍的傳播效果。功能定位：集購(gòu)物、休閑、演藝、娛樂(lè)、餐飲為一體的明星夢(mèng)工廠風(fēng)情主題的“一站式”商業(yè)文化廣場(chǎng)。五、目標(biāo)客戶群定位投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者職 業(yè)各行各業(yè)與明星的衣、食、住、行相關(guān)的各行業(yè)經(jīng)營(yíng)者和決策者追逐求時(shí)尚、關(guān)注明星、名品，喜歡實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值和有明星夢(mèng)的年輕族年 齡30—60歲25—55歲16—36歲來(lái)自區(qū)域西安為主，少量省內(nèi)外外省市、國(guó)家占相當(dāng)比重，本地區(qū)的位居其次西安為主，陜西省內(nèi)為輔，少量來(lái)自國(guó)內(nèi)外收支狀況收入≧5000元/月——支出≧300元/月目的動(dòng)機(jī)投資收益經(jīng)營(yíng)獲益追求時(shí)尚、展示自我、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想、體驗(yàn)休閑信息來(lái)源戶外、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)期刊、國(guó)內(nèi)主流商業(yè)報(bào)紙、DM、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒、網(wǎng)絡(luò)、口碑第二部分：規(guī)劃招商篇一、運(yùn)作模式取得商圈土地作好商業(yè)規(guī)劃劃劃hua 劃招商先行引入商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理主題概念包裝項(xiàng)目制定靈巧的銷售政策，降低投資門檻、擴(kuò)大潛在客戶群采用硬廣告、軟宣傳、事件行銷、公關(guān)造勢(shì)等手段筑壩蓄水開盤銷售二、經(jīng)營(yíng)策略（一）經(jīng)營(yíng)主題雁塔文化新天地根據(jù)自身的地理位置、周邊配套、商業(yè)資源現(xiàn)狀，并充分結(jié)合西安南郊的商業(yè)、市場(chǎng)環(huán)境，在項(xiàng)目定位為國(guó)內(nèi)首家明星文化演藝廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定以下經(jīng)營(yíng)主題：提供一個(gè)時(shí)尚、前衛(wèi)的流行街區(qū)。造就一個(gè)西北絕無(wú)僅有的明星夢(mèng)工廠。滿足散步、游玩的觀光客需要。滿足大學(xué)生們文化娛樂(lè)的需要。地下一層：西式快餐、咖啡茶語(yǔ)、風(fēng)情酒吧、４Ｄ電影院、文秀美甲、桌面舞吧、時(shí)尚貼吧。（三）經(jīng)營(yíng)管理購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式適用情況自 營(yíng)企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力自營(yíng)為主、招租為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)外的商戶作為補(bǔ)充。（四）經(jīng)營(yíng)策略商業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的核心是投資與回報(bào)的關(guān)系處理。通常情況下發(fā)展商必須在投資的短期和長(zhǎng)期利益之間尋求平衡，在租售之間做出平衡。以合作經(jīng)營(yíng)、出售經(jīng)營(yíng)、出租經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的策略，用出售的資金和出租的租金回報(bào)投資，實(shí)現(xiàn)投入與收益的平衡。地下一層經(jīng)營(yíng)定位：地下一層由于近乎三分之一的面積已經(jīng)作為電影院定向開發(fā)銷售，剩余部分由于設(shè)計(jì)的緣故自然分割面積比較適中，建議作為回收資金的主要來(lái)源，以出售為主。夾層經(jīng)營(yíng)定位：夾層部分由于位置和面積優(yōu)勢(shì)明顯，出售難度小，建議在限定經(jīng)營(yíng)類別的前提下，等雁塔文化新天地整體商業(yè)氛圍烘托起來(lái)后出售。結(jié)合小寨區(qū)域“無(wú)大戶不穩(wěn)、無(wú)小戶不活”的商業(yè)現(xiàn)狀，建議緊緊圍繞該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略，引入有號(hào)召力的品牌主力店，知名商戶作為項(xiàng)目的牽動(dòng)性商戶，建議對(duì)此商戶主要以租賃為主，并盡量將租賃條件放寬，促其入住，再利用其品牌號(hào)召力吸引其它商戶購(gòu)買、入住。方案二：自主組織招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商，具體執(zhí)行方案如下：地下二層：是本項(xiàng)目招商的重點(diǎn)，其主力店、品牌店的引進(jìn)是關(guān)乎項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。其它品牌店采取直接聯(lián)系廠商或地區(qū)經(jīng)銷商的形式招商、銷售，也可以輔助傳媒將信息傳達(dá)給廠商、經(jīng)銷商及投資者。夾層：根據(jù)其單位面積小、商鋪數(shù)量希缺的特點(diǎn)，針對(duì)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)戶以拍賣形式直接出售。（三）招商方式在常規(guī)的招商中，一般會(huì)采用以下幾種主流的招商方式。純租金發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)饨o目標(biāo)商戶使用，收取固定的租金，商戶自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。建議在招商工作中主要采取此方法。此法風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)展商和商戶共同承擔(dān)，可以消除商家的市場(chǎng)顧慮；發(fā)展商可利用此法爭(zhēng)取目標(biāo)商戶進(jìn)駐，并與商家共同分享利潤(rùn)。代客加盟由發(fā)展商協(xié)助投資客戶與目標(biāo)品牌商家談定加盟協(xié)議，投資客戶自主經(jīng)營(yíng)；或者發(fā)展商與品牌商家溝通，取得其意向加盟客戶資料邀請(qǐng)其進(jìn)駐，自主經(jīng)營(yíng)。建議招商工作中廣泛采用此法。此法對(duì)經(jīng)營(yíng)者的資金和對(duì)市場(chǎng)的把握能力要求頗高。第三部分：營(yíng)銷推廣篇一、推廣主題(一)商業(yè)概念設(shè)計(jì)明星走秀場(chǎng)才藝展示臺(tái)明星文