雁塔文化新天地營銷策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 等形式來刺激購買行為。主要形式：報紙廣告、戶外廣告具體實(shí)施：標(biāo)題：激情等待只有12天標(biāo)題：再有8天，夢想就會實(shí)現(xiàn)標(biāo)題：5天，只有5天了標(biāo)題：后天就要來了標(biāo)題：明天會怎樣標(biāo)題：時尚活力，熱戀西安戶外廣告：與上面同步，采用倒記時的方法。以次證明長安南路的滾滾錢程?。ㄗ詈貌捎脤＜矣^點(diǎn)）為后期開盤作鋪墊。引導(dǎo)人們對我們項(xiàng)目的觀望。海軍執(zhí)行形式：主題活動主要任務(wù)：配合階段商業(yè)營銷主題，階段性的創(chuàng)造營銷熱點(diǎn)、聚集人氣，吸引關(guān)注，推進(jìn)銷售。主要任務(wù)：樹立項(xiàng)目形象，傳播項(xiàng)目質(zhì)素，推動項(xiàng)目銷售。三、推廣計劃（一）營銷計劃銷售周期預(yù)計銷售周期：12個銷售月，即2005年3月—2006年3月。（2）定銷：針對周邊的企、事業(yè)單位以及商圈中有意向的團(tuán)體，組織專業(yè)銷售經(jīng)理人員，上門服務(wù)。（4）情景式銷售：在銷售過程中營造未來商業(yè)氛圍，使客戶在商業(yè)氛圍下潛移默化。價格變動策略根據(jù)銷售區(qū)塊和推出時機(jī)，建議原則上采用“高開低走”的價格策略。一個商業(yè)項(xiàng)目要取得成功，最終要通過銷售來實(shí)現(xiàn)。引得多數(shù)經(jīng)營商戶得認(rèn)同，贏得相當(dāng)經(jīng)營者購買，只是為項(xiàng)目成功奠定了一定的基礎(chǔ)，市場開業(yè)后的經(jīng)營、管理、發(fā)展卻是長期任務(wù)，也是眾多商家關(guān)注的焦點(diǎn)?！罢小弊衷E招，即“招狼入市”。從發(fā)展的角度講，項(xiàng)目要擁有市場就得擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌，這不但是未來持續(xù)經(jīng)營過程中的必不可少的一部分，而且也是客戶現(xiàn)在判斷物業(yè)未來是否會保值、升值的必備條件。二、營銷策略（一）營銷思路先招商后銷售在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼的今天，在市民對投資返租已經(jīng)廣泛接受的西安市場，大型商業(yè)項(xiàng)目要取得銷售成功，先期招商引入品牌商家進(jìn)駐，已然成為銷售的先決條件。（二）推廣主題一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)代富西安。體驗(yàn)營銷就是將這些要點(diǎn)由銷售結(jié)合達(dá)到最佳的銷售成果。建議針對一般品牌不宜采取此法，但針對一些知名度很高，在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對商業(yè)其它商戶有巨大吸引的著名品牌（如賣當(dāng)勞、肯德基等）可以采用。此法充分利用內(nèi)外部資源，操作風(fēng)險小。合作分成即從營業(yè)額中提取一部分作為商場的回報（具體額度根據(jù)行業(yè)確定），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤。在雁塔文化新天地的招商工作中，建議針對不同情況或單項(xiàng)使用，或組合實(shí)施，以靈活變通的形式保障發(fā)展商的利益。地下一層：該層以休閑、娛樂定位經(jīng)營內(nèi)容靈活，建議除了象賣當(dāng)勞、肯德基這樣的主力店采取招租經(jīng)營外，其余的都采取定向缺位銷售（在項(xiàng)目中根據(jù)設(shè)定的經(jīng)營主題，一項(xiàng)經(jīng)營內(nèi)容只銷售給一家經(jīng)營單位）形式出售。我們根據(jù)項(xiàng)目各層細(xì)化了的功能定位，針對性的提出以下招商建議采取以下兩種招商手法：方案一：委托專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)或經(jīng)營管理公司進(jìn)行招商。但在出售時必須限定其經(jīng)營的類別范圍。從雁塔文化新天地得實(shí)際出發(fā)建議：根據(jù)層次和經(jīng)營的不同，采?。赫加兄饕摹⒆プ∮杏玫?、放棄次要的原則。自營為輔、招租為主企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運(yùn)資金不足全部招租企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力委托管理公司經(jīng)營管理企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力推薦經(jīng)營方式根據(jù)雁塔文化新天地的定位和經(jīng)營特點(diǎn)，結(jié)合嘉匯集團(tuán)實(shí)際，建議整體采用統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營形式；在經(jīng)營管理上引入專業(yè)經(jīng)營管理公司對商業(yè)實(shí)施分層管理。（二）功能規(guī)劃地下二層：時尚品牌主力店、“酷”類服飾專賣、才藝展示中心、明星走秀場。這里為明日之星提供武裝、展示自我的空間，為體驗(yàn)明星生活、零距離接觸明星創(chuàng)造機(jī)會和提供場所。形象定位：時尚、夢想、活力、體驗(yàn)的文化商業(yè)典范。全新的商業(yè)主題定位，將會給整個項(xiàng)目的運(yùn)作提出更高的要求，同時使項(xiàng)目后期的運(yùn)營面臨挑戰(zhàn)。長安自古出美女，科教與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)匯聚了數(shù)量可觀的有明星夢和追星的年輕人，然而西安目前缺乏這一群體展示自我、實(shí)現(xiàn)夢想的舞臺。劣勢： 項(xiàng)目位于小寨什字南約一百米處，此距離將會對未來本項(xiàng)目商場部分的推廣造成一定的壓力。項(xiàng)目為地下二層商業(yè)，采用廣場商業(yè)模式，其地面部分的綠地文化廣場為商業(yè)聚集源源不斷的客流。小寨商圈憑借位于鼎立西安三大商圈核心的地位，在未來的發(fā)展中無疑會成為西安經(jīng)濟(jì)增長的一個助推器。小寨十字建環(huán)形天橋 按照規(guī)劃，長安路將形成文化商貿(mào)一條街，興善寺東街提供配套休閑服務(wù)，小寨東路拆墻透綠建成學(xué)府大道，小寨西路也將以旅游商貿(mào)為主。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢雁塔文化新天地位于小寨十字南100米，隨著西安城市規(guī)劃的升級，小寨商業(yè)街區(qū)將實(shí)施以十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)大規(guī)模改造。另外，海洋世界、大唐不夜城等項(xiàng)目也都在施工中。曲江商圈旅游文化加速商業(yè)升級2002年下半年開始，西安曲江逐步走進(jìn)人們的視野，如今正成為發(fā)展最快、投資最旺的區(qū)域之一。但西安高新區(qū)的發(fā)展主要以居住、辦公和高科技為主，商業(yè)配套明顯落后。數(shù)百米長的好又多購物廣場主體已全部完成；小寨小寨商圈高校林立鑄造物流旺地。南大街是西安商業(yè)精品和品牌的云集地，由于競爭的加劇，今年南大街商業(yè)建筑的外立面裝飾明顯高檔化。近年鐘樓商圈迎來全新升級換代。：；:；：f第一部分：分析定位篇一、西安商業(yè)市場格局西安近兩年“大都市圈”、“南北發(fā)展帶動?xùn)|西兩翼騰飛”、“兩線一帶”、“西咸經(jīng)濟(jì)一體化”、“長安、未央兩副中心
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