【正文】 四室二廳142㎡ 2400 超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題 期、現(xiàn)市政天元城 總規(guī)40萬(wàn)㎡ 多層 三室二廳110130㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn)立信瑞景文華 占地22萬(wàn)㎡ 別墅 雙拼別墅180300㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房運(yùn)盛美之國(guó)花園 總規(guī)40萬(wàn)㎡ 別墅 186㎡、190㎡、204㎡ 3580 獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅 期房文化名園 總規(guī)22萬(wàn)㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi)130㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià) ① 南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤(rùn)華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動(dòng)大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時(shí)對(duì)于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在江寧落戶將很有競(jìng)爭(zhēng)力。④南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于華東經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)沒(méi)有充分發(fā)揮，自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)為標(biāo)志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｐ绿斓鼗ǔ抢砟顒?chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo)企業(yè)品牌——城市運(yùn) 營(yíng) 商新造城市運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目品牌——城 市 名 片第 一 居 所① 樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過(guò)城市經(jīng)營(yíng)策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢(shì)，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)宣傳資源，大造聲勢(shì)，讓江寧區(qū)大幅增值。商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇① 大型一站式、可享性購(gòu)物、觀光和消閑娛樂(lè)商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。③ 鑒于項(xiàng)目還存在不確定因素，建議在項(xiàng)目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂(lè)與景觀方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢(shì)，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的要求。住宅部分整體定位及核心價(jià)值選擇①以多層為主，兼有板式小高層、TOWNHOUSE情景花園洋房的超大型、低密度健康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的“第一居所”。整體營(yíng)銷策略① 現(xiàn)造勢(shì)后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新城新形象，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值的提升，將本項(xiàng)目作為城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆推出。③以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營(yíng)銷主要指導(dǎo)思想和投入準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展銷營(yíng)活動(dòng)；以大型公關(guān)活為主體，以適當(dāng)高效的新聞炒作為輔，進(jìn)行整合營(yíng)銷傳播推廣。④低價(jià)入市，低開高走。開發(fā)策略選擇① 先啟動(dòng)商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風(fēng)險(xiǎn)。②住宅部分分四期開發(fā)，各個(gè)組團(tuán)有相對(duì)明顯的定位及個(gè)性子案名，為降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。銷售、成本、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo)商業(yè)部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入46億元，利潤(rùn)23億元；年租金收益1400萬(wàn)元。★ 項(xiàng) 目 篇四、項(xiàng)目SWOT與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目主要威脅①需要面對(duì)的主要不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，而是消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)和消費(fèi)水平的準(zhǔn)確把握問(wèn)題，核心是要將本項(xiàng)目變成南京居民的第一居所。③江寧區(qū)板塊的住宅項(xiàng)目目前在南京市民心里基本上是一個(gè)投資概念。②地鐵、大學(xué)城等大配套項(xiàng)目將對(duì)商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動(dòng)。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，不同企業(yè)之間在競(jìng)爭(zhēng)中互相學(xué)習(xí)，房地笠導(dǎo)啪赫鉸閱Ｊ椒⑸謀洌?br第一、動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制定是以重視動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)為基本前提的。第三、靜態(tài)條件下，制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的目的是保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第四、 動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動(dòng)分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析；運(yùn)用情景描述、戰(zhàn)爭(zhēng)虛擬現(xiàn)實(shí)游戲和仿真分析等方法運(yùn)用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略評(píng)價(jià)與選擇。在具體營(yíng)銷策略執(zhí)行過(guò)程中，我們將詳細(xì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，制定出符合動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷新模式，注重商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的新模式。在深圳特區(qū)成長(zhǎng)起來(lái)的茂業(yè)集團(tuán)，已經(jīng)走過(guò)八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過(guò)的清晰腳印，茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展完全憑借嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的實(shí)干精神，憑借領(lǐng)先同行的市場(chǎng)理念。這是因?yàn)榘儇洏I(yè)投資回收周期較長(zhǎng)，人力資本投入巨大，工 作強(qiáng)度大，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，利潤(rùn)微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損1000萬(wàn)元，公司領(lǐng)導(dǎo)大膽改變經(jīng)營(yíng)思路，降低成本，在女裝經(jīng)營(yíng)特色方面下功夫，成功實(shí)現(xiàn)扭虧為贏。苦心經(jīng)營(yíng)，在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)中謀求企業(yè)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，茂業(yè)集團(tuán)成功走出一條新路。如果可能，建議與旅游機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（需做進(jìn)一步調(diào)研論證）。商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營(yíng)、租售方案根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)果及同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，可以比較準(zhǔn)確地分析出總的適宜面積是10—16萬(wàn)平方米之間的準(zhǔn)確數(shù)字。16萬(wàn)商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場(chǎng)８萬(wàn)平方米，核心商場(chǎng)５萬(wàn)平方米精品百貨（銷售金額６億元），標(biāo)準(zhǔn)超市１萬(wàn)平方米，綠色農(nóng)貿(mào)超市１萬(wàn)平方米，餐飲５０００平方米，娛樂(lè)休閑會(huì)所５０００平方米，內(nèi)設(shè)大型演藝表演中心。根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：12個(gè)大賣場(chǎng)+12個(gè)大的百貨精品店+貫通的23條主題商業(yè)步行街。假設(shè)商業(yè)總面積為16萬(wàn)平方米，分二期開發(fā)，首期開發(fā)8萬(wàn)平方米，則一期商業(yè)項(xiàng)目投入產(chǎn)出如下：8萬(wàn)平方米，兩棟商場(chǎng)中間連接方式，中間進(jìn)行藝術(shù)化過(guò)渡，中檔與中高檔混合設(shè)施配備，；5層餐飲5000平方米采用出售方式，休閑娛樂(lè)會(huì)所采用自己經(jīng)營(yíng)。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營(yíng)。地下一層采用經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)超市和標(biāo)準(zhǔn)超市各占一半。*= 二層1萬(wàn)平方米＊＝三層１萬(wàn)平方米＊＝ 四層１萬(wàn)平方米＊＝，實(shí)際完成2億元，銷售成本：按１％計(jì)算，255萬(wàn)元。（2）創(chuàng)辦聯(lián)營(yíng)或自營(yíng)核心百貨店財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)按照銷售額４億元計(jì)算，其中預(yù)計(jì)女裝６０００萬(wàn)元，男裝３０００萬(wàn)元，精品化妝品５０００萬(wàn)元，皮鞋皮具３０００萬(wàn)元，體育運(yùn)動(dòng)用品１０００萬(wàn)元，家居、家俱廣場(chǎng)銷售５０００萬(wàn)元，家電銷售４０００萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售５０００萬(wàn)元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬(wàn)元，兒童世界４０００萬(wàn)元。開店資金５０００萬(wàn)元，第一年流動(dòng)資金２０００萬(wàn)元，第二年流動(dòng)資金１０００萬(wàn)元，知名度與品牌建立后只需依賴供應(yīng)商資金就可以了。利潤(rùn)６０００—４０５０萬(wàn)元，利潤(rùn)等于１９５０萬(wàn)元。整體人力資源與項(xiàng)目需求評(píng)估：工資計(jì)算過(guò)程：普通員工５００人＊=600萬(wàn)元，經(jīng)理人員工資１名總經(jīng)理兩名副總，８０萬(wàn)元，招商總監(jiān)六名１２０萬(wàn)元，其它管理層人員工資獎(jiǎng)金２００萬(wàn)元。住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)① 類別：多層住宅，占45%；小高層住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；別墅及其它，占10%。戶型、面積、比例戶型以經(jīng)濟(jì)適用，反對(duì)超前消費(fèi)、浪費(fèi)為整體準(zhǔn)則。其中三室二廳（細(xì)分小的系列）為主力戶型，占45%。TOWNHOUSE洋房、別墅及其它，可參考萬(wàn)科四季花城系列成熟戶型，通過(guò)進(jìn)一步本地需求調(diào)研后調(diào)整。③ 人車分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；④加大健康、運(yùn)動(dòng)、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團(tuán)細(xì)分客戶特點(diǎn)采用泛會(huì)所布置；社區(qū)主入口形成一個(gè)標(biāo)志性景觀點(diǎn)并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動(dòng)，開發(fā)上先期啟動(dòng)。住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)多層部分：，總建筑面積2223萬(wàn)㎡，均價(jià)2580元/㎡，銷售額56億元；小高層部分：，總建筑面積1617萬(wàn)㎡，均價(jià)3350元/㎡，銷售收入56億元；TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬(wàn)㎡，均價(jià)3600元/㎡，銷售收入23億元。策劃內(nèi)容具有重大轉(zhuǎn)變，城市運(yùn)營(yíng)策劃劃分為不同層面策劃，企業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略策劃，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目策劃，城市運(yùn)營(yíng)管理咨詢。我們從事的第一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)策劃是世界園藝博覽會(huì)，我們提出昆明的城市理念“萬(wàn)綠之宗，彩云之南”昆明世博會(huì)，以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為杠桿實(shí)施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動(dòng)了云南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，開始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。 城市規(guī)劃與開發(fā)—— “我將如何成長(zhǎng)？” 城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進(jìn)行，必須有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。但需要說(shuō)明的是，城市品牌不是簡(jiǎn)單的CI，必須有足夠的內(nèi)涵支撐。否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內(nèi)涵的充實(shí)，城市經(jīng)營(yíng)就像無(wú)本之木，無(wú)源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)研究解決如下具體問(wèn)題：１． 我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點(diǎn)研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，研究南京江寧開發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。３． 根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認(rèn)識(shí)，重點(diǎn)研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)配套項(xiàng)目的短缺問(wèn)題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對(duì)性建議，按照市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，鼓勵(lì)企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學(xué)校、醫(yī)院投資，通過(guò)行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實(shí)現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。南京城市特點(diǎn)l南京作為六朝古都，是我國(guó)歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國(guó)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，在讀高校學(xué)生全國(guó)第一，是南京最容易形成先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的突破口。南京舊城如何改造？l中國(guó)的舊城改造不能再“吃祖宗飯，造子孫孽”！2國(guó)內(nèi)外無(wú)數(shù)成功實(shí)踐告訴我們：道路只有一個(gè)——建設(shè)新城、疏導(dǎo)老城，實(shí)行新舊分治，各占其位，相得益彰。打造南京新的城市名片—鮮明的城市形象是城市經(jīng)營(yíng)成功的重要表現(xiàn)。江寧開發(fā)區(qū)總規(guī)劃開發(fā)區(qū)嚴(yán)格遵循科學(xué)規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設(shè)現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開發(fā)。位于江寧區(qū)的百家湖別墅群規(guī)劃總體布局分為五大部分:產(chǎn)業(yè)園區(qū),高教科研區(qū),生活區(qū),綠化功能區(qū),旅游度假區(qū)。根據(jù)南