房地產(chǎn)市場項(xiàng)目營銷策略-在線瀏覽
2025-02-26 18:16本頁面
【正文】 GDP總量已達(dá)到 ，成為成都第一個(gè)突破GDP300億元大關(guān)的區(qū)域。金牛區(qū)依托 “一品天下 ”美食街 、 “金牛 — 金沙 ” 特色街區(qū)打造，全面提升區(qū)域整體形象。加快重點(diǎn)區(qū)域住宅區(qū)建設(shè)，以 羊西線、沙西線、北新大道 — 鳳凰新城三大高檔住宅區(qū) 建設(shè)為重點(diǎn)，全面提升區(qū)域宜居住宅業(yè)品牌。從現(xiàn)有土地放量來說，主要集中在 2023年下半年，屆時(shí)，該區(qū)域板塊會(huì)形成比較旺的供需關(guān)系，預(yù)計(jì)在未來兩年內(nèi)，該板塊將形成成都高檔住宅產(chǎn)品的 開發(fā)熱點(diǎn) ，交易量會(huì)有較大的增加， 房價(jià)增幅 也會(huì)高于成都的平均水平。 中海國際社區(qū) 成都后花園陽光金沙二、項(xiàng)目土地的現(xiàn)有資源條件 控規(guī)條件：道路狀況：生活設(shè)施配套：醫(yī)療：教育：公共交通：周邊居民：人文或自然景觀：相臨房地產(chǎn)項(xiàng)目：周邊的企事業(yè)單位：未來規(guī)劃：開發(fā)商的市場影響力 ：? 地塊方正，易于規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá) ? 緊鄰未來的地鐵 2號(hào)線， ? 萬科的品牌，是本項(xiàng)目的堅(jiān)強(qiáng)后盾 ? 地塊位于國賓板塊，賦予地塊 “高貴 ”的氣質(zhì) ? 居住氛圍尚未形成，人氣較低，地塊周邊配套不完善，仍處在 “生地 ”階段 ? 根據(jù)規(guī)劃要求形成南高北低，采光受到影響，成為設(shè)計(jì)難點(diǎn)? 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交線路少，出行不便。土地集中放量，形成板塊規(guī)模開發(fā)趨勢(shì) 國賓板塊土地集中放量，易形成熱點(diǎn)板塊。從控規(guī)條件來說，本項(xiàng)目必不可少的具有類別墅產(chǎn)品，加上萬科的品牌號(hào)召力，推出高品質(zhì)樓盤形象具備很好的條件。 結(jié) 論：第三章 地塊可開發(fā)產(chǎn)品與客戶群分析 結(jié)合前面的分析和本地塊的控規(guī)指標(biāo)，考慮到高層建筑 100米以內(nèi)和 100米以上建安成本差異，本地塊可能開發(fā)的產(chǎn)品類型主要有以下幾種：類別墅產(chǎn)品：4+1層疊拼別墅，聯(lián)排別墅高層電梯產(chǎn)品 ：32層以下的高層電梯住宅，其中 90平方米以下的戶型面積比在 40%以上，套數(shù)比在 50%以上，可能會(huì)在每個(gè)單元 4戶到 8戶。一、地塊可開發(fā)產(chǎn)品類型 國賓 — 營門口 — 交大片區(qū)客戶群 高新西區(qū)和郫縣區(qū)域客戶群。目標(biāo)區(qū)域西北片區(qū)的企事業(yè)單位員工和政府工作人員 可能的客戶群構(gòu)成 企業(yè)名稱企 業(yè) 人口 年 齡 段百分比 年收入 家庭 結(jié) 構(gòu) 目前居住區(qū)域 客 戶 特征 置 業(yè) 特征電子29所2023人左右2530歲 占 20% 510萬元 兩口之家大部分在西 門附近居住該單 位客 戶 屬于高知識(shí) 分子，收入 穩(wěn) 定，思考 問題較 理性，不易沖動(dòng) ，比 較 追求 產(chǎn) 品 細(xì)節(jié) 和品 質(zhì)習(xí)慣 住在工作方便的區(qū)域，重 視 性價(jià)比， 對(duì) 于 綠 化和配套比 較 看重，喜 歡 安靜的社區(qū)，比 較 注重 鄰 居素 質(zhì)3040歲 占 50% 1025萬元三口或五口之家4045歲 占 20% 25萬元以上45歲 以上占 10% 25萬元以上電子10所2023人左右2530歲 占 20% 58萬元 兩口或三口之家大多在西 門 附近居住屬于高知 識(shí) 分子，收入比 較穩(wěn) 定，思考 問題比 較 理性，不易沖 動(dòng) ，比 較 追求 細(xì)節(jié) 和品 質(zhì)習(xí)慣 住在工作方便的區(qū)域，重 視 性價(jià)比， 對(duì) 于 綠 化和配套比 較 看重，喜 歡 安靜的社區(qū)，比 較 看重 鄰 居素 質(zhì)3040歲 占 50% 815萬元三口或五口之家4045歲 占 20% 1520萬元以上45歲 以上占 10% 20萬元以上機(jī)電城1000多家 3050歲年收入從幾萬到幾百萬， 70%左右年收入 1020萬元三口至五口之家 交大附近居多，基本在西 門大多 為 私 營 主，性格直爽， 對(duì) 社區(qū)的品 質(zhì) 及服務(wù) 要求比 較 高比 較 重 視 樓盤 的區(qū)位和社區(qū) 環(huán) 境， 選擇 面 積 以 110130平米居多量力鋼材城400家 3050歲年收入從幾萬到幾百萬， 70%左右1525萬元左右三口至五口之家 交大附近居多，基本在西 門客 戶 大多 為 私 營 主，性格直爽， 對(duì) 社區(qū)的品 質(zhì)及服 務(wù) 要求比 較 高與機(jī) 電 城客 戶類 似，但比機(jī) 電 城客 戶經(jīng)濟(jì)實(shí) 力稍強(qiáng) 。 商業(yè)客戶 將主要為看好餐飲或社區(qū)配套商業(yè)的投資客。40歲以上的高端客戶群體，文化程度參差不齊。職業(yè)：私企企業(yè)主、企事業(yè)單位的高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人員、公務(wù)員、高校領(lǐng)導(dǎo)或高級(jí)教師家庭結(jié)構(gòu)：三口或三口以上家庭占 49%為主，兩代居住居住狀況：此客戶群均有自住房屋，且擁有的房產(chǎn)數(shù)量較多，自住房屋面積較大均在 140平米以上交通工具：擁有一輛以上的私家車，私家車檔次不等，普遍價(jià)格在 20萬元以上投資 類別墅客戶群 其他特征： 需求的房屋面積 ： 250ｍ 178。自帶私家車庫及 60ｍ 178?！?5000 元 /ｍ 178。以上的電梯中大戶型客戶群需求的房屋面積 ： 110ｍ 178。的三房兩廳雙衛(wèi)，最好擁有入戶花園或較大的空中花園 接受的單價(jià) ： 5500元 /ｍ 178。 接受的總價(jià) ： 90萬元以內(nèi)其他特征： 90平方米以下的中小戶型客戶群 客戶基本特征年齡： 以 70年代中后期和 80年代中期為主， 2330歲收入狀況： 年收入 5萬元以上，月收入 3500元以上教育程度： 教育程度較高，基本在大專文化以上職業(yè)： 專業(yè)技術(shù)人員，外企、私企職員，公務(wù)員，單位職員，部分自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu) ：單身，即將結(jié)婚或剛婚兩口之家居住情況： 目前與父母同住，或在外住購房目的： （１）自住，與父母分開開始獨(dú)立生活，需要自我的空間；即將或剛剛成 立新的二人家庭，需要新的住房 （２）投資，部分閑錢用于投資賺取利潤90ｍ 178?！?0 ｍ 178?！?500 元 /ｍ 178。 價(jià)格從一期的 11000元 / M2已經(jīng) 上升 到了 14000元 / M2，銷售情況良好，二期在 2023年 5月底推出，一個(gè)星期即銷售 50%。 預(yù)計(jì)未來價(jià)格會(huì)上升到 15000元 20230元 / M2。項(xiàng)目于2023年開發(fā)完成白鴿島尚 60畝 不詳 16 1475 一期 655套 預(yù)計(jì) 07年 10月推出 2期 850套左右龍湖 .翠微清波 131畝 268 30 1880 一期 980分兩批次推出 二期 900戶于 07年下半年推出新里 .派克公館 375畝 103 60 3 約 4萬平米 中鐵 .雙龍灣 49畝 835 700 5 共 700套。前三期已推出 900余套 四期于 07年 7月中旬推出 242套 世紀(jì)金沙 83畝 不詳 18 1280 3． 4 一期為環(huán)保局團(tuán)購共178戶，二期一批次推出 320戶二期二批次預(yù)計(jì) 9月前后推出剩余 778戶狀元府邸 15畝 不詳 5． 71 572 4． 97 一批次推出 272戶 二批次還有 300戶，預(yù)計(jì) 8月推出西線陽光 43畝 不詳 15 1280 4． 4 一期 498戶 二三期共 782戶，預(yù)計(jì) 710月推出上城建筑 16畝 不詳 7． 8 908 3． 5 一二期共 908戶 剩余 30多戶，翡翠海灣 53畝 不詳 16 996 3． 69 分三批次共推 996戶 剩余 20%131畝 /26萬㎡60畝 . 16萬㎡約 220畝 / 40萬方1811畝 /120萬㎡規(guī)模中海國際社區(qū) 開盤規(guī)劃翠微清
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