【正文】 92 75 125129 98101 109 110117 130136 136 147157 162167 160 175178 182 197 —— 套數(shù) 118 203 46 182 46 54 72 108 1 18 10 1 14 16 56 945 比例 12% 21% 5% 19% 5% 6% 8% 11% 0% 2% 1% 0% 1% 2% 6% 100% 合計(jì) 12% 26% 49% 3% 3% 6% 75㎡ 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 產(chǎn)品分析 戶型點(diǎn)評(píng)： ? 臥室贈(zèng)送轉(zhuǎn)角飄窗，實(shí)現(xiàn)附加值； ? 戶型方正； ? 干濕分區(qū)不合理； ? 動(dòng)線分布有問(wèn)題；
。 目標(biāo)客戶群分析 2023年 9月 18日 2023年 7月 19日 營(yíng)銷(xiāo)分析 遠(yuǎn)達(dá)房產(chǎn)以每畝 180萬(wàn)元的價(jià)格成功競(jìng)得“鹽都地王” 遠(yuǎn)達(dá) 〃 尚東國(guó)際設(shè)計(jì)方案評(píng)審出爐 2023年 11月 29 售樓部落成 2023年 4月 9日 “ 尚東國(guó)際 ”杯彩燈攝影比賽評(píng)選揭曉 2023年 12月 火熱開(kāi)盤(pán) 2023年 1月 工程招標(biāo) 2023年 9月 20日 2023年 9月 28日 “遠(yuǎn)達(dá) 〃 仁和半島” 業(yè)主幸運(yùn)者 免費(fèi)“暢游海南” 四川遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)和四川理工學(xué)院項(xiàng)目合作簽約 2023年 12月 推出項(xiàng)目最后一幢高層 2023年 3月 遠(yuǎn)達(dá)業(yè)主集團(tuán)婚禮 遠(yuǎn)達(dá)沿東國(guó)際作為當(dāng)時(shí)匯東片區(qū)的代表樓盤(pán)，其入市經(jīng)過(guò)一系列事件炒作吸引了眾多的目光。 2023年 1月 26日 龍城國(guó)際 開(kāi)門(mén)儀式 自貢副市長(zhǎng)出席 龍城國(guó)際推廣渠道多樣，在自貢市造就了巨大的影響力。 龍城國(guó)際 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 項(xiàng)目規(guī)模 指標(biāo) 數(shù)值 總用地面積（㎡） 38918 (約 100畝 ) 水域面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 居住戶數(shù) (戶 ) 3040 停車(chē)位 地面 50 地下 1215 容積率 綠地率 % 建筑密度 % 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 產(chǎn)品分析 ■ 9棟 33層 高層電梯 ■ 前期推 9棟 ■ 理工大學(xué)團(tuán)購(gòu) 300套左右，價(jià)格 2600元 /㎡ 建筑類(lèi)型 33層高層電梯 梯戶比 二梯 7戶 戶型區(qū)間 60160平米 主力戶型 126平米 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 產(chǎn)品分析 龍城國(guó)際 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 本次所推樓棟 9棟。 占地 302畝 總建面約 43萬(wàn)平米 總建面約 ， 占地約 70畝，總建面約 米 物業(yè) 形態(tài) 9棟 33層高層電梯 6+1多層、少量 27層電梯 高層（ 18/26F） 1棟 32層高層 +7棟 18層高層 +2棟小高 +2棟多層 容積率 3 總戶數(shù) 3040 3730 ——— 1097 戶型面積 60160平米 80140平米 73123平米 50160平米 價(jià)格 預(yù)計(jì) 3500 多層 2680 高層起價(jià) 2320 2600— 2900 均 3400 開(kāi)發(fā)商 自貢奇龍房產(chǎn)、遠(yuǎn)達(dá)房產(chǎn)、成都金海臵業(yè)聯(lián)合 四川遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)、四川九鼎集團(tuán) 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司 自貢遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析 龍城國(guó)際 遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 雄飛凱悅星城 遠(yuǎn)達(dá)尚東國(guó)際 主題概念 國(guó)際化、地中海風(fēng)情 都市生活新主張 體育主題生態(tài)健身社區(qū) 創(chuàng)新建筑，美好生活 形象定位 高端、國(guó)際化 高端宜居型大盤(pán) 中高端主題社區(qū) 自貢市場(chǎng)領(lǐng)跑者 宣傳物料 樓書(shū)、戶型單頁(yè)、 DM單、模型 DM單、戶型單頁(yè)、樓書(shū)、模型 DM單、樓書(shū)、戶型、模型 DM單、戶型單頁(yè)、模型 推廣主調(diào) 仰望之巔，城市奢藏 享受生活，享受自然 享受運(yùn)動(dòng)，擁抱健康 締造美好生活 核心賣(mài)點(diǎn) 33層地標(biāo)建筑、高園林綠化 開(kāi)發(fā)商品牌、成熟區(qū)域 區(qū)域未來(lái)、開(kāi)發(fā)商品牌 區(qū)域及高端配套 營(yíng)銷(xiāo)通路 戶外，報(bào)刊，網(wǎng)站、電梯轎廂、 電視、車(chē)身 戶外、報(bào)刊，電視、轎廂、網(wǎng)站 報(bào)刊、車(chē)身、電視、網(wǎng)站、轎廂 戶外，報(bào)刊，電視、轎廂 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 一歐元地中海游、揭幕儀式、授 獎(jiǎng) 明星代言、授獎(jiǎng)、積極排號(hào) 業(yè)主體育競(jìng)技 明星代言 客戶 自貢及周邊的高收入人群，追求生活品質(zhì)和微分認(rèn)同，對(duì)新事物接受度較高 片區(qū)中產(chǎn)階級(jí)，換房需求 自貢客戶，看好南湖規(guī)劃前景，投資 +自住 片區(qū)中產(chǎn)階級(jí)，政府和國(guó)企人員 簡(jiǎn)評(píng) 宣傳物料以金色系為主，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴感。 ?通過(guò)對(duì)區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析，明確了本項(xiàng)目所處的一個(gè)態(tài)勢(shì)，從而有利于我們競(jìng)爭(zhēng)的占位與策略的制訂。 ?國(guó)賓館內(nèi)包含高檔餐飲，恒溫泳池，高級(jí)會(huì)所，理療 SPA，高級(jí)茶樓等自貢市頂尖娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，極大地提高了該項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)。 根據(jù)自貢區(qū)域規(guī)劃局文件，檀木林區(qū)域是自貢重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，完全有條件受到政府助力，以適當(dāng)、合理規(guī)避部分政策風(fēng)險(xiǎn)，并引起城市建設(shè)層面的關(guān)注； 地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 (畝 ) 建筑面積 （萬(wàn)方） 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 / ㎡ ) 物業(yè)形態(tài) 主力面積 (㎡ ) 華隆東方云頂 30 2400 多層 +電梯 120 ㎡三房 90 ㎡兩房 遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 301 高層 (27F) 2320起價(jià) 多層 2680 多層 +電梯 多層 128㎡高層 80㎡、 100 ㎡ 宏豐綠洲花園 150 均 2400 多層 80— 90 ㎡兩房 ,98 ㎡、 120 ㎡左右三房 西山印象 100 13 均 多層 110 ㎡的 3房和 80㎡左右的 2房 自流井區(qū)域正處于老城區(qū)轉(zhuǎn)型期，其物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀已明顯滯后于城市發(fā)展改造的速度！ ?區(qū)域特征： 自貢老城區(qū) ,傳統(tǒng)商貿(mào)、行政、經(jīng)濟(jì)中心，目前仍然是自貢市最為主要的綜合中心。 規(guī)劃發(fā)展 公共服務(wù)中心 居住區(qū) 居住區(qū) 新城發(fā)展軸 市場(chǎng)區(qū) 市 場(chǎng) 區(qū) 新 城生態(tài)軸 三大居住區(qū)域 ?【區(qū)域價(jià)值解讀】 定位： 集行政服務(wù)、商業(yè)、文體、市民廣場(chǎng)、商業(yè)街的公共服務(wù)中心 。未來(lái)該區(qū)域?qū)?huì)有更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （二）政策優(yōu)勢(shì)： 南湖新城是自貢市城市近期建設(shè)的重點(diǎn)，受到自貢市政府的高度重視，在開(kāi)發(fā)方面具有政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)。目前區(qū)域在售項(xiàng)目一個(gè)，預(yù)告項(xiàng)目一個(gè)。 地位： 目前自貢新興的行政商務(wù)中心。 ?區(qū)域價(jià)格： 28003500元 /㎡ ?客戶情況： 以自貢片區(qū)中高收入群體的客戶為主，客戶來(lái)源較為廣泛，更看重產(chǎn)品的品質(zhì)。 ?高新區(qū)規(guī)劃控制面積 ，新托管面積 （南湖新城） ，另有 10平方公里的板倉(cāng)工業(yè)園區(qū)由高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 鷹大 青杠林生態(tài)園 元亨新苑 華隆東方云頂 宏豐綠洲花園 遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 本案 自流井大安片區(qū) 天健頤和上院 雄飛凱悅星城 龍城國(guó)際 遠(yuǎn)達(dá)都市森林 英祥新美帝景 遠(yuǎn)達(dá)尚東國(guó)際 上品空間 塞納河畔 LOFT晶舍 匯東片區(qū) 英祥水岸豪庭 南湖片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 在售樓盤(pán)分布 貢井片區(qū) 無(wú)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 ?目前在售及預(yù)告項(xiàng)目均主要集中在匯東片區(qū) ?其次少量為自流井及南湖片區(qū)項(xiàng)目 ?貢井片區(qū)存量小，規(guī)模及品質(zhì)均低 ?沿灘新城目前無(wú)明確預(yù)告項(xiàng)目 西山印象 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 存量： 25480㎡ 土地： 208054㎡ 建面： 233534 ㎡ 套 數(shù) ： 2031套 五大地產(chǎn)格局 —— 供應(yīng) 規(guī)模分布 存量： 337518㎡ 土地： 389389㎡ 建面： 726907㎡ 套 數(shù) ： 6321套 存量： 572445㎡ 土地： 606830㎡ 建面： 1179275㎡ 套 數(shù) ： 10255套 存量： 300000㎡ 土地： 364028㎡ 建面： 664028 ㎡ 套 數(shù) ： 5774套 存量： 0㎡ 土地： 1124112㎡ 建面： 1124112㎡套 數(shù) ： 9775套 備注：對(duì)應(yīng)土地的推量按照 115㎡套均面積折算 五大地產(chǎn)格局 —— 供應(yīng) 規(guī)模分布 存量㎡ 土地供應(yīng)折算 成建面 總存建面 供應(yīng)套數(shù) 匯東 572445 606830 1179275 10255 沿灘新城 0 1124112 1124112 9775 自流井 337518 389389 726907 6321 南湖新城 300000 364028 664028 5774 貢井 25480 208054 233534 2031 合計(jì) 1232745 2692413 3925158 34132 備注：對(duì)應(yīng)土地的推量按照 115㎡套均面積折算 沿灘 匯東 自流井 南湖 貢井 ＞ ＞ ＞ ＞ 五大格局供應(yīng)分布從高到低排序如下： 供應(yīng)規(guī)模 低 高 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 單 價(jià)與總價(jià)分布 多層 26002800元 /㎡ 高層 24002700元 /㎡ 總價(jià) 2040萬(wàn) 多層 :29003500元 /㎡ 高層 :28003400元 /㎡ 總價(jià) :2545萬(wàn) 高層 26002900元 /㎡ 總價(jià) :2035萬(wàn) 多層 21002300元 /㎡ 總價(jià) 20— 34萬(wàn) ?從單價(jià)上看，各片區(qū)價(jià)格排序依次為匯東、南湖、自流井、貢井（南湖新城目前只有兩個(gè)項(xiàng)目，且均為預(yù)告均價(jià)，不能完全說(shuō)明問(wèn)題） ?從總價(jià)上看，匯東片區(qū)的總價(jià)高出其他板塊 510萬(wàn)（貢井區(qū)域目前存量面積偏大，因此總價(jià)多也在 20萬(wàn)以上） 。 新興區(qū)域 ，政府已著手進(jìn)行規(guī)劃打造，但發(fā)展尚待時(shí)日。新城的建設(shè)對(duì)老城區(qū)形成較大的沖擊和客戶分流 目前自貢市場(chǎng)尚未收到政策打壓的明顯沖擊，對(duì)自貢項(xiàng)目有較大操作 空間，但仍應(yīng)保持警惕 市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)不大，新推項(xiàng)目量少，部分程度地降低了本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的沖擊力 市場(chǎng)目前發(fā)展較為穩(wěn)定，應(yīng)趁大勢(shì)良好的情況下，搶占先機(jī)，快速增長(zhǎng) 市場(chǎng)特征小結(jié) 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 政府宏觀調(diào)控對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響在自貢市場(chǎng)尚未十分明顯。此時(shí) 量?jī)r(jià)往往相繼攀升 ； ② “高位盤(pán)整期” ：此時(shí)最主要的信號(hào)就是 量縮 ，盡管 價(jià)格 還有可能在 上漲 ，但實(shí)質(zhì)上已進(jìn)入僵持期； ③ “下降通道期” ：此時(shí)量的編號(hào)完全取決于價(jià)格的變動(dòng)， 價(jià)不降則無(wú)量 ，將延長(zhǎng)僵持期，但“下降通道期”最終會(huì)使 降價(jià)成為主流 ，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面開(kāi)始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； ④ “低位盤(pán)整期” ：當(dāng)價(jià)格的下降已使現(xiàn)實(shí)面下降到最低點(diǎn)后，市場(chǎng)就進(jìn)入了低位盤(pán)整期， 量趨于穩(wěn)定 ，并有小幅回升跡象， 價(jià)格開(kāi)始蓄勢(shì) ，準(zhǔn)備進(jìn)入下一輪“上升通道期”。封閉性市場(chǎng) Ⅳ 區(qū)域內(nèi) 三大板塊的客戶相對(duì)封閉 ，各自主要消化板塊內(nèi)部的臵業(yè)客群，尤以貢井區(qū)域最為明顯 ■ 隨著城市規(guī)劃的進(jìn)展，匯東新區(qū)，南湖新城，沿灘新城等新城的建設(shè)，中鐵、臵信等大型外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐自貢進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這個(gè)種封閉性市場(chǎng)格局將可能逐漸被打破 區(qū)域 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 客戶來(lái)源 區(qū)域外輻射力 匯東 尚東國(guó)際 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 上品空間 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 頤和上院 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 都市森林 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 新美帝景 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 自流井 仁和半島 本土 自流井 弱 綠洲花園 本土 自流井 弱 東方云頂 本土 自流井 弱 貢井 青杠林生態(tài)苑 本土 貢井 很弱 元亨興苑 本土 貢井 很弱 ? 貢井 區(qū)域“徹底沒(méi)落”，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力； ? 自流井 區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，暫無(wú)新可開(kāi)發(fā)土地，無(wú)新項(xiàng)目； ? 匯東 區(qū)域前期推出項(xiàng)目基本售罄，新項(xiàng)目少，以市政府為中心的新的成熟居住區(qū)逐漸成型； ? 受政府規(guī)劃推動(dòng)， 南湖新城和沿灘新城 成為繼匯東過(guò)后的新一輪開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。為此，今年我市將 重點(diǎn)打造兩園（板倉(cāng)工業(yè)園、晨光工業(yè)園）、開(kāi)發(fā)三城（南湖生態(tài)城、沿灘新