【正文】 具有其它幾個區(qū)域無法復制和比擬的濃厚人文氣息和歷史沉淀 政府重點改造區(qū)域，區(qū)域未來實景呈現(xiàn)值得期待 ?【區(qū)域劣勢分析】 不是城市主要發(fā)展方向，發(fā)展空間較小 區(qū)域整體居住環(huán)境較落后，配套設施也趨于傳統(tǒng) ?【核心價值提煉】 ?成熟的生活圈 ?深厚的人文歷史底蘊 【小結】 集行政服務、商業(yè)、文體、市民廣場、商業(yè)街的公共服務中心 位于內宜高速公路、川云公路和南外環(huán)路合圍處 占地 5平方公里 未來判斷 辦公、會展中心區(qū)、商貿區(qū)，生態(tài)、體育休閑公園，科技文化區(qū)，生態(tài)居住區(qū) 北至匯川路，南至外南環(huán)、東至內宜高速 總規(guī)劃面積： 功能及資源 位臵 規(guī)模 項目 ?南湖生態(tài)城 生態(tài) 健康運動 商務辦公 ?沿灘新城 生態(tài) 人文 產(chǎn)業(yè) 新城市板塊對比分析 南湖生態(tài)城 VS 沿灘新城 板塊競爭力對比分析 區(qū)域 自流井 匯東新區(qū) 南湖 沿灘新城 基礎設施 城市中心區(qū)，配套豐富成熟 城市新區(qū)，經(jīng)過 10幾年發(fā)展，已具備基本生活配套。 ?同時新開發(fā)的項目少，品牌開發(fā)商不足，整體投資環(huán)境不屬于開發(fā)熱點。戶型上主要是 80— 90平米的套二和 120平米的套三。 ?重點開發(fā)區(qū)域（ 3類）： 南湖新區(qū)、匯東新區(qū)、自流井區(qū)的檀木林 、五星街、解放路片區(qū)、大安區(qū)的仁和路片區(qū)、沿灘新城、貢井南部新城區(qū)域。 地位： 區(qū)綜合行政服務中心所在地，是北部板倉工業(yè)組團的后勤服務區(qū)。 聚焦沿灘 市政府常務會議于 08年 4月 9日正式審議批準了沿灘城區(qū)開發(fā)建設規(guī)劃。 ?【區(qū)域劣勢分析】 區(qū)位上距離市中心有一定距離，交通通達性待改善 屬于新興區(qū)域，居住成熟度還尚待時日 區(qū)域有一部分爛尾樓，對整體地產(chǎn)動作有一定影響 【核心價值提煉】 ?地產(chǎn)開發(fā)熱點 ?政府自上而下的政策扶植 ?獨特生態(tài)資源 【小結】 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 沿灘 聚焦沿灘 ?沿灘新城區(qū)定位： 區(qū)綜合行政服務中心所在地，是北部板倉工業(yè)組團的后勤服務區(qū)。 房產(chǎn)發(fā)展： 目前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，品牌開發(fā)商進駐。 ?據(jù)介紹，南湖體育中心位于自貢市匯東新區(qū)南湖生態(tài)城東側，規(guī)劃總用地 300多畝，建設規(guī)模為一座 2萬座的主體育場，一座 4000座的主體育館、一座網(wǎng)球中心和一座室外訓練場。 ?六個居住小區(qū)：緊緊圍繞中心區(qū)，以小學和農貿市場為主的小區(qū)級公共服務設施的合理服務半徑為依據(jù)，在規(guī)劃區(qū)內形成六個居住小區(qū)。 ?布局為 “二片區(qū)、一中心、六居住區(qū)” ，集商貿、會展、行政、文體、科教、生態(tài)居住于一體 ?以“大學園”為依托，發(fā)展集產(chǎn)、學、研為一體的高新技術產(chǎn)業(yè)；以“南湖大道”為帶動，通過行政中心、會展中心、文化藝術中心、體育中心、南湖公園等項目的建設，完善南湖生態(tài)城的職能。 ?（三）發(fā)展目標 把南湖新城建設成為以商貿、行政辦公、科研、教育為主，集生活居住、旅游休閑為一體的 綜合性城市片區(qū) 。同時南移擴大其輻射影響，將會與其它區(qū)域合力形成擴大效應。 ?【區(qū)域價值解讀】 規(guī)劃： 該項區(qū)域是政府南移戰(zhàn)略的核心地帶，政策扶植及規(guī)劃打造利好。多層 29003150 80102 去年 9月推 100套左右 ,目前余 8套。 ?產(chǎn)品特征： 以多層和高層電梯為主，為自貢電梯比例最高的區(qū)域，電梯占住宅供量約 40%，樓盤品質較高。目前，建成區(qū)面積已接近 ，常住及流動人口已近 14萬。 ?從自貢地產(chǎn)格局歷史發(fā)展沿革中看到，本項目所處的自流井區(qū)域屬于城市傳統(tǒng)老城區(qū)，對于這樣一個目前看來早已“過氣”的區(qū)域，我們應該如何來面對其它區(qū)域發(fā)展所帶來的沖擊？又應該如何去找準區(qū)域之爭的目標？ 明確競爭區(qū)域，挖掘區(qū)域價值 PART 2 第二部分 競爭聚焦 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局、 自貢市人民政府、自貢房產(chǎn)在線 ? 地產(chǎn)格局解構 ? 競爭梯隊解讀 ? 本體解析 ? 競爭對手分析 三大競爭梯隊 第一梯隊 新興城市居住價值型 總價 2545萬 匯東 代表項目：龍城國際 ,尚東國際 傳統(tǒng)老城市居住價值型 總價 2040萬 自流井 代表項目：遠達仁和半島 第二梯隊 自然資源 /居住價值型 總價 2035萬 南湖 +沿灘 代表項目： 雄飛凱悅星城 雄飛水岸豪庭 第三梯隊 匯東區(qū) 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 聚焦高新區(qū) ?自貢高新區(qū)位于自貢市城區(qū)南部，是自貢市公路交通的主要進出口通道。區(qū)域性較強。成為未來自貢的新興地產(chǎn)開發(fā)熱點 自貢房產(chǎn)市場現(xiàn)在正處于高速成長的 發(fā)展期 ，經(jīng)歷了 0304年的短暫爆發(fā)后，從 05年后半年開始正式步入穩(wěn)定的發(fā)展。商品房的啟動始于該片區(qū)，產(chǎn)品旨在滿足基本生活需求。 目前自貢熱點開發(fā)區(qū)域，政府重點進行規(guī)則打造。屬 城市邊緣地帶 。真正舒居型品質項目是市場需求 對自貢外的區(qū)域輻射力弱，多為區(qū)域內市場需求。房產(chǎn)發(fā)展處于“上升通道期” 基于我國國情，一級主要城市受宏觀金融調控影響， “迫使” ?成都地產(chǎn)市場 現(xiàn)實面 提前上升 至 ② “高位盤整期”，目前成都市場基本進入 ③ “下降通道期”：降價正成為成都房產(chǎn)市場主流，“價不降則無量”； ?自貢市場 本身發(fā)展滯后于成都，但市場內的泡沫大大少于成都市場。 按照拍地規(guī)模排序，依次為沿灘新城 422畝、匯東 228畝、自流井 146畝、南湖新城 137畝、貢井 78畝； 從規(guī)模上看，中鐵檀木林項目明顯為自流井片區(qū)的標桿項目； 可預見未來沿灘新城可能將成為新的開發(fā)熱點； 5城市社區(qū)多核發(fā)展 新的房產(chǎn)開發(fā)格局成型，自流井和匯東區(qū)域可開發(fā)土地量小，南湖新城和沿灘新城在政府規(guī)劃推動下可望發(fā)力 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市住宅供銷情況0501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 0 2 0 0 6 年萬平方米住宅竣工面積 住宅銷售面積年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 住宅竣工面積(萬㎡ ) 住宅銷售面積(萬㎡ ) ?市場上可供銷售的商品房供應量不足形成供求矛盾。其中，普通住宅均價為 1919元 /平方米；高檔住宅均價為 元 /平方米； 目前商品房平均價格 /平米 2023年自貢房價漲幅 % % % % 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 【 自貢市場分析】 PART 1 第一部分 市場形勢 ?大勢背景 ?自貢市場形勢 ?自貢房產(chǎn)市場 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局 自貢市場是典型的自住市場，受政策影響小 1房地產(chǎn)開發(fā)投資達到了 億元 ，增長 %，總體平穩(wěn)上升。 戰(zhàn)略地位 川南五市崛起，自貢是門戶重鎮(zhèn) —— 集川南經(jīng)濟、文化特色于一體。 07年開發(fā)商花了很多前買地、囤地，政策的出臺讓 08年供應劇增，便隨消費的理性，供銷進一步拉伸 商品房滯銷 嚴格控制融資渠道，少數(shù)依靠貸款開發(fā)項目的實力欠雄厚發(fā)展商資金鏈斷裂 企圖通過 IPO獲得強大資金鏈的開發(fā)商，未獲得成功融資渠道困難 妄圖通過囤積土地獲得土地升值的發(fā)展商將無法開發(fā)而急于開發(fā) 觀點：洗牌 下半年成都樓市將是以“洗牌”為旋律的一系列重新整合洗牌的過程 這樣的市場形勢下，自貢市場會受到影響嗎？ PART 1 第一部分 市場形勢 ?大勢背景 ?自貢市場形勢 ?自貢房產(chǎn)市場 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局 自貢意象 千年鹽都 ● 恐龍之鄉(xiāng) ● 南國燈城 自貢城鎮(zhèn)居民歷年人均可支配收入5776 65337435829299020500010000150002023 2023 2023 2023 2023單位：元? 2023年自貢城市居民人均可支配收入為9900元，增長幅度達到 20%，創(chuàng)歷史新高。 五、 熱點城市 房價理性回歸 。 二、 樓市 供應結構調整 。 六、 行業(yè)洗牌， 問題企業(yè)出局 。 二、 樓市 供應結構調整 。 ?成交情況有波動的趨勢， 3月銷售量的回升其實是以降價為代價。 【大勢分析】 成都宏觀經(jīng)濟形勢 表 1： 2023年 1月 — 2023年 2月成都市區(qū)住宅每月成交量 單位 :萬平方米 ? 整體看來， 07年 9月以來，住宅成交量及成交面積持續(xù)下降，但尚未觸到谷底。 【大勢分析】 成都地產(chǎn)形勢 ■ ：銷售量有明顯的下跌，但價格沒有大幅度的下降 一線城市：特征 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年1 月一線城市商品房銷售量走勢單位：套050001000015000202302500030000 北京 上海 廣州 深圳2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年1 月一線城市商品房銷售均價走勢單位：元/ 平方米60008000100001202314000160001800020230 北京 上海 廣州 深圳量 成交量呈現(xiàn)明顯的下降趨勢 價 銷售均價沒有出現(xiàn)大幅度的下降 全國一二線城市均受到明顯沖擊 【大勢分析】 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年1 月主要二線城市商品房/ 住宅銷售量走勢單位：套020234000600080001000012023 天津 武漢 杭州 沈陽2 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年1 月主要二線城市商品房/ 住宅銷售均價走勢單位：元/ 平方米202340006000800010000120231400016000 天津 武漢 杭州 沈陽量 成交量呈現(xiàn)明顯的下降趨勢 價 銷售均價小幅波動 ■ /住宅成交的基本特征是：銷售量有明顯的下跌，但價格小幅波動 二線城市：特征 【全國一二線城市均受到明顯沖擊】 兩會之 “政府工作報告”解讀 2023年房地產(chǎn)調控的主基調： “以建立完善住房保障體系為重點，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展” ? 經(jīng)濟形勢：經(jīng)濟增長與通貨膨脹壓力并存 ，經(jīng)濟結構有待優(yōu)化，通貨膨脹壓力較大 ? 信貸政策：貨幣政策從緊 ? 住房結構：深化保障性住房建設 ? 稅收政策：強化稅收調控功效 【大勢分析】 一、 從緊貨幣政策 持續(xù)進行（至少 1年） 。 五、 熱點城市 房價理性回歸 。 表象：樓市簽約率在下降，即流通性在下降，然后物價開始有所漲幅，如豬肉等副食產(chǎn)品，但央行馬上上調準備金率和加息，來穩(wěn)定物價。 ? 剛性消費 ? 投資消費 ? 投機消費 ? 超前消費 ? 恐慌消費 ? 剛性消費 現(xiàn)階段消費群體 原消費群體 ?支撐房價這張桌子的購買群體已經(jīng)由原來的五條腿變成了現(xiàn)在的一條腿。 『成都房產(chǎn)大勢預判 核心結論』 直接導致結果： 市場上非剛性臵業(yè)消費者減少，樓市供銷回歸理性。 ?川南風情旅游， 必經(jīng)自貢。 未來規(guī)劃發(fā)展演進 東移南進城市發(fā)展戰(zhàn)略 價格走勢分析 自貢市歷年房地產(chǎn)投資情況1 2 . 5 1 2 . 7 1 1 . 1 1 4 . 7 11 9 . 2020402023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：億元■ 自貢市房地產(chǎn)投資情況 —— 全年固定資產(chǎn)投資完成 ，增長 %。 ?根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，自貢市 07年房屋銷售價格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，平均售價預計 /平方米。 貢井區(qū) 大安區(qū) 自流井區(qū) 3供需關系矛盾 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市商品房銷售面積0501001502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年萬平方米全市商品房銷售面積（萬㎡） 全市住宅銷售面積（萬㎡）年