【正文】 45000 45000 新美帝景 100000 15525 龍城國際 360000 360000 LOFT晶舍 10000 3000 海派頤和上院 66200 14720 合計 約 911703 約 572445 在售項目供應(yīng)量 土地拍賣情況 該板塊是自貢市商品房住宅的主要供應(yīng)區(qū)域，該板塊從前幾年的方?jīng)_小區(qū)等項目開始，一直占據(jù)著自貢市商品房供應(yīng)量的頭把交椅，這得益于政府對匯東新區(qū)的大力開發(fā)，目前該板塊內(nèi)新面世項目，已經(jīng)逐漸向南轉(zhuǎn)移， 從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，未來該板塊，仍然是自貢市商品房供應(yīng)的最集中區(qū)域。 。 以自貢本地客戶為主，各區(qū)縣客戶均有分布 自貢本地中高收入群體為主，有部分外地客戶 自貢本地客戶 +少量投資客戶 代表樓盤 ?鷹大青杠林生態(tài)園 ?元亨新苑 ?遠達仁和半島 ?華隆東方云項 ?尚東國際 ?龍城國際 ?雄飛凱悅星城 區(qū)域輻射范圍 較小 較大 很大 一般 ?貢井片區(qū) 開發(fā)體量及區(qū)域未來發(fā)展前景已經(jīng)不能與本片區(qū)抗衡 ?匯東片區(qū) 開發(fā)已向南湖延伸，南湖片區(qū)成為繼匯東后的又一開發(fā)熱點，兩大區(qū)域形成合力 ?沿灘片區(qū) 成為新的規(guī)劃重點區(qū)域，城市新區(qū)前景展現(xiàn)，但目前未形成開發(fā)熱點 匯東新區(qū) 南湖區(qū) 沿灘區(qū) 自流井 貢井 匯東 【小結(jié)＆啟示】 ?這部分對自貢市的地產(chǎn)格局進行了解構(gòu)與對比分析。 2 20232023 匯東片區(qū) 隨著城市中心居住負荷的加大，匯東板塊作為城市新興南移的緩沖板塊，成為政府規(guī)劃打造重點。 傳統(tǒng)老城區(qū) ，自貢政治經(jīng)濟文化中心。此次調(diào)控令自貢房產(chǎn)市場的發(fā)展受到一定影響，增幅略有減緩，但整體仍然處于① “上升通道期” ，量價穩(wěn)步攀升。近年來自貢房地產(chǎn)市場一直處于需求大于供應(yīng)的狀況。 ?2023年 1至 12月份，有 9個月漲幅在兩位數(shù)以上，其中 6月份漲幅更是達到最高（上漲 %），均價達到 元 /平方米，創(chuàng)出自貢房價歷史新高。 經(jīng)濟指標(biāo) 06年 07年 同比 06年增長 GDP（億元） % 全社會固定資產(chǎn)投資額（億元） % 其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資額 （億元） % 外貿(mào)進出口總額（億美元） % 社會消費品零售總額 （億元） % 人均可支配收入（元） 8292元 9902 % 人均消費性支出（元） 6384元 7704 % 數(shù)據(jù)來源：自貢市 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 自貢市 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 GDP % 全社會固定資產(chǎn)投資額 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 % 外貿(mào)進出口總額 % 人均可支配收入 % 人均消費性支出 % 【 自貢市場分析】 經(jīng)濟發(fā)展 成渝腹地 資源工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ) 得天獨厚的旅游資源 道路相互貫通 西南三省樞紐 圖：處于川南經(jīng)濟帶核心位置上的自貢 ?五市橫向聯(lián)系， 必經(jīng)自貢。 『成都房產(chǎn)大勢預(yù)判 核心結(jié)論』 未來長時間，政府將對于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴格調(diào)整：橄欖球體中部泡沫部分通過加息、政策等手段，最終將結(jié)構(gòu)調(diào)整到有利于經(jīng)濟良性發(fā)展的類“金字塔”結(jié)構(gòu) 低密度物業(yè)供應(yīng) 中高端物業(yè)供應(yīng) 經(jīng)濟使用房供應(yīng) 橄欖球型 金字塔型 『成都房產(chǎn)大勢預(yù)判 核心結(jié)論』 三、 政府不會托市 ， 將以 穩(wěn)定、維持為主 。 三、 政府不會托市 ， 將以 穩(wěn)定、維持為主 。中鐵自貢檀木林項目營銷策略總綱 （市場篇） 2023年 5月 11日 【目錄】 PART 1 第一部分 市場形勢 PART 2 第二部分 競爭聚焦 【寫在前面的話】 首先，對整個宏觀大勢背景進行簡單的回顧 在清晰理解政府的政策導(dǎo)向后 再來看 房地產(chǎn)行業(yè)可能或已經(jīng)受到的波及影響 更加明晰處于該鏈條中本項目的未來走勢 從而未雨綢繆，把握先機 最終贏得項目的勝利 PART 1 第一部分 市場形勢 ?大勢背景 ?自貢市場形勢 ?自貢房產(chǎn)市場 【注】本部分數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局、成都房管局 城市總體定位 —— 西部最強競爭力的都市區(qū) 表 1： 2023年成都市宏觀經(jīng)濟指標(biāo)列表 2023年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ，比上年增長%，為歷年之最。 四、 客戶群種類縮小 。 托市為投機行為提供空間，增加國內(nèi)資產(chǎn)流失風(fēng)險 最可靠的辦法： 使中國經(jīng)濟軟著陸 穩(wěn)定房價（ 十七大不提降價 ） 社會產(chǎn)品增加時，減少貨幣的投放量（ 提高存款準備金 ） 政策如加息、增加商業(yè)銀行準備金率、縮小信貸規(guī)模等輔助手段 四、 客戶群種類縮小 。 ?三省陸地交流， 必經(jīng)自貢。從 6月份至 11月份，自貢房屋銷售價格開始趨于理性，漲幅維持在 10%左右，呈現(xiàn)價格漲幅略有回落的局面。 4 ① ③ ② ④ 市場基本面 不受政策影響的市場現(xiàn)實面 ③政策影響下的市場現(xiàn)實面 成都市場發(fā)展曲線 自貢市場發(fā)展曲線 ① ③ ② ④ 市場基本面 不受政策影響的市場現(xiàn)實面 ③政策影響下的市場現(xiàn)實面 不同階段，項目應(yīng)制定不同的發(fā)展戰(zhàn)略 ① ③ ② ④ 市場基本面 市場現(xiàn)實面 ① “上升通道期” ：市場處于上升期，但受過度預(yù)期的影響，市場現(xiàn)實面向上的態(tài)勢將偏離基本面而向上波動，并在一定時期產(chǎn)生泡沫。區(qū)域居住環(huán)境較成熟，但缺乏后續(xù)開發(fā)及規(guī)劃支撐。成為城市新的行政商務(wù)中和地產(chǎn)開發(fā)熱點。通過對各大板塊各項指標(biāo)數(shù)據(jù)的梳理，明晰該板塊發(fā)展現(xiàn)狀及在整體格局中所處的地位。 高新區(qū) 匯東 +南湖新城 聚焦匯東 ?區(qū)域特征： 自貢市新興的行政、商貿(mào)中心，現(xiàn)代城市感最強板塊。 目前區(qū)域存量約為： 664275㎡ 未來發(fā)展 ■ 匯東區(qū)域經(jīng)過多年的開發(fā)，城市新興中心地位逐步確定，同時區(qū)域住宅市場也漸趨飽和，逐漸開始通過南擴輻射其新城影響。 ?【核心價值提煉】 ?地產(chǎn)開發(fā)熱點 ?新興城市中心 【小結(jié)】 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 南湖 聚焦南湖 《關(guān)于恢復(fù)南湖生態(tài)城控制性詳細規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)項目審批的公告》 宣告凍結(jié)一年半的南湖生態(tài)城正式解凍 自貢市南湖生態(tài)城是新一輪自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū)，規(guī)劃總面積約 。 用地布局結(jié)構(gòu) ?一心：從南湖公園經(jīng)步行商業(yè)街到高峰公園區(qū)域為行政、商貿(mào)、文化等城市公共服務(wù)中心。 ?【區(qū)域價值解讀】 規(guī)劃： 南湖生態(tài)城是新一輪自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū)。 ?新城區(qū)作為 沿灘區(qū)的區(qū)級綜合服務(wù)區(qū) ，同時為北部的板倉工業(yè)組團提供重要的配套服務(wù)功能，新區(qū)主要發(fā)展行政辦公和商務(wù)，商貿(mào)，交通物流，文化休閑等為主的第三產(chǎn)業(yè)。中鐵集團和沿灘政企的合力打造加上區(qū)域獨特的生態(tài)資源，以及靠近板倉工業(yè)園，為區(qū)域啟動提供產(chǎn)業(yè)支撐，未來該區(qū)域的地產(chǎn)發(fā)展明朗。 ?代表項目： 遠達 〃 仁和半島 地產(chǎn)發(fā)展 綠洲花園 東方云頂 仁和半島 本案 ?自流井區(qū)域因 兼顧成熟的老城區(qū)配套及舊城改造的雙重因素 ， 自流井區(qū)域業(yè)發(fā)展的成熟度毋庸臵疑。所以目前與本區(qū)域?qū)儆谕壐偁帯Ｉ袞|國際 雄飛 產(chǎn)品多樣，除請超女譚維維代言外其它營銷手法較常規(guī)。 目標(biāo)客戶群分析 本項目競爭對手點對點分析 市場價格分析 本項目預(yù)計入市價格 3500元 /平方米。尚東國際 本項目競爭對手點對點分析 本項目競爭對手點對點分析 項目規(guī)模 1棟 32層高層 7棟 18層高層 2棟 11層小高 2棟多層 一期 二期 產(chǎn)品分析 ㎡ 87㎡左右 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 130170㎡ 多層 80120㎡ 建筑類型 高層電梯、小高層、多層。 ? 在自貢市 首創(chuàng)售樓部精裝修以及樣板間體驗營銷。 ? 項目配套和景觀設(shè)計提升項目品質(zhì) ，高爾夫推桿場、游泳池，國際休閑會所、健身中心、商業(yè)廣場等一系列高端物業(yè)配 套和景觀提升了項目的品質(zhì)感。 產(chǎn)品分析 戶型分析 戶型點評： ?動靜分區(qū)不合理，干擾較嚴重 戶型點評： ?沒有功能分區(qū)，存在明顯的動態(tài)交叉； ?一味做大，戶型的功能配套單一； ?戶型結(jié)構(gòu)不緊湊，存在一定的面積浪費； 165平方米 自貢第一個提供 樣板間 的項目，也成就了其自貢房產(chǎn)標(biāo)桿價格 廚房 臥室 客廳 施工現(xiàn)狀 售樓部 施工 情況 經(jīng)客戶要求（據(jù)工作人員表示），項目多層外立面由以前的灰白色改為現(xiàn)在的墨綠色，風(fēng)格與整體調(diào)性不合。 本項目競爭對手點對點分析 配套分析 社區(qū)會所 幼兒園 游泳池 主題廣場 社區(qū)醫(yī)療室 社區(qū)閱覽室 運動場地 社區(qū)小球館 社區(qū)健身館 生態(tài)湖 疊水瀑布 生態(tài)濕地景觀 社區(qū)棋牌館 晨練廣場 ?新風(fēng)系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)首次引入自貢住宅小區(qū)。作為自貢第一個以奧運為主題的社區(qū)，其所處南湖區(qū)域未來規(guī)劃的利好是其亮點 宣傳物料采用穩(wěn)重的色彩表現(xiàn)，提升項目形象。仁和半島（自流井） ?雄飛凱悅星城（南湖） ?遠達 【區(qū)域 之爭】 老城市中心 新興城市中心 未來熱點區(qū)域 價值支撐： ■ 人文屬性 ■ 成熟生活圈 價值支撐：■政府引導(dǎo) ■自然資源 價值支撐：■新興中心 ■政府打造 【問題＆啟示】 ： 人文屬性 還原區(qū)域價值，建立獨特的區(qū)域價值認知體系 ?如何以差異化的人文形象實現(xiàn)超越？ ?提煉賣點， 建立差異化形象 ，打贏競爭！ 【小結(jié)】 ?本部分對競爭區(qū)域進行了界定和劃分。 ?同時新開發(fā)的項目少，品牌開發(fā)商不足，整體投資環(huán)境不屬于開發(fā)熱點。 ?重點開發(fā)區(qū)域（ 3類）： 南湖新區(qū)、匯東新區(qū)、自流井區(qū)的檀木林 、五星街、解放路片區(qū)、大安區(qū)的仁和路片區(qū)、沿灘新城、貢井南部新城區(qū)域。 聚焦沿灘 市政府常務(wù)會議于 08年 4月 9日正式審議批準了沿灘城區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)劃。 房產(chǎn)發(fā)展： 目前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，品牌開發(fā)商進駐。 ?六個居住小區(qū)：緊緊圍繞中心區(qū)，以小學(xué)和農(nóng)貿(mào)市場為主的小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的合理服務(wù)半徑為依據(jù)，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成六個居住小區(qū)。 ?（三）發(fā)展目標(biāo) 把南湖新城建設(shè)成為以商貿(mào)、行政辦公、科研、教育為主，集生活居住、旅游休閑為一體的 綜合性城市片區(qū) 。 ?【區(qū)域價值解讀】 規(guī)劃： 該項區(qū)域是政府南移戰(zhàn)略的核心地帶，政策扶植及規(guī)劃打造利好。 ?產(chǎn)品特征： 以多層和高層電梯為主，為自貢電梯比例最高的區(qū)域，電梯占住宅供量約 40%，樓盤品質(zhì)較高。 ?從自貢地產(chǎn)格局歷史發(fā)展沿革中看到，本項目所處的自流井區(qū)域?qū)儆诔鞘袀鹘y(tǒng)老城區(qū)，對于這樣一個目前看來早已“過氣”的區(qū)域，我們應(yīng)該如何來面對其它區(qū)域發(fā)展所帶來的沖擊？又應(yīng)該如何去找準區(qū)域之爭的目標(biāo)？ 明確競爭區(qū)域，挖掘區(qū)域價值 PART 2 第二部分 競爭聚焦 【注】數(shù)據(jù)來源：自貢統(tǒng)計局、自貢房管局、 自貢市人民政府、自貢房產(chǎn)在線 ? 地產(chǎn)格局解構(gòu) ? 競爭梯隊解讀 ? 本體解析 ? 競爭對手分析 三大競爭梯隊 第一梯隊 新興城市居住價值型 總價 2545萬 匯東 代表項目：龍城國際 ,尚東國際 傳統(tǒng)老城市居住價值型 總價 2040萬 自流井 代表項目：遠達仁和半島 第二梯隊 自然資源 /居住價值型 總價 2035萬 南湖 +沿灘 代表項目： 雄飛凱悅星城 雄飛水岸豪庭 第三梯隊 匯東區(qū) 三大競爭梯隊 —— 區(qū)域聚焦 聚焦高新區(qū) ?自貢高新區(qū)位于自貢市城區(qū)南部，是自貢市公路交通的主要進出口通道。成為未來自貢的新興地產(chǎn)開發(fā)熱點 自貢房產(chǎn)市場現(xiàn)在正處于高速成長的 發(fā)展期 ，經(jīng)歷了 0304年的短暫爆發(fā)后，從 05年后半年開始正式步入穩(wěn)定的發(fā)展。 目前自貢熱點開發(fā)區(qū)域，政府重點進行規(guī)則打造。真正舒居型品質(zhì)項目是市場需求 對自貢外的區(qū)域輻射力弱，多為區(qū)域內(nèi)市場需求。 按照拍地規(guī)模排序，依次為沿灘新城 422畝、匯東 228畝、自流井