【正文】 The orientation of merce 繽紛城市 活力源 自貢一站式新生活商業(yè)中心 本案人流動(dòng)向思考 低層 (12及地下層 ) 中層 (34層 ) 高層 (56層 ) 人流量遞減 人流導(dǎo)入容易 ,通過(guò) 大賣場(chǎng)匯聚整個(gè)城市的人氣，引入大量人流。 做為城市之心的一體式商場(chǎng)，大型美食城業(yè)態(tài)有之重要作用。他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)有限。 理由： 近年來(lái)隨著自貢地產(chǎn)價(jià)格的飆升，這部分客源對(duì)樓市價(jià)格的推動(dòng)是重要因素。 一、住宅 售價(jià)應(yīng)設(shè)在： 18002500元 /㎡ 之間，總價(jià)控制在 2535萬(wàn)之間比較符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力。 營(yíng)銷包裝構(gòu)思（案名釋義與視覺(jué)表現(xiàn)） 本案項(xiàng)目營(yíng)銷策略思考 名城 :25:3814:25:38March 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :25:3814:25Mar2317Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 17, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 17日星期五 2時(shí) 25分 38秒 14:25:3817 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 17日星期五 2時(shí) 25分 38秒 14:25:3817 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 銷售收入測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 可銷售面積（㎡） 銷售價(jià)格 合價(jià)（萬(wàn)元） 1 住宅 ㎡ 2300元 /㎡ 2 商業(yè)配套 地下商場(chǎng) ㎡ 7500元 /㎡ 一層商場(chǎng) 5069㎡ 18000元 /㎡ 二～六層商場(chǎng) 19737 ㎡ 4000元 /㎡ 3 車位銷售 ㎡ 2500元 /㎡ 一 合計(jì) 我們對(duì)于本案項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)： 根據(jù)成本推導(dǎo)＋市場(chǎng)標(biāo)桿價(jià)格參照＝本案項(xiàng)目單價(jià)設(shè)定 —— 項(xiàng)目建安成本 / ㎡ —— 市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿 參照 ＋１５％ 的年增長(zhǎng)率 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /㎡ ） 支出 /毛利潤(rùn) 備注 二 成本支出 —— —— 1 土地成本 —— 10000000 包括 3%的契稅 2 前期費(fèi)用 —— 2289375 —— 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 35 1780625 按 35元 /㎡ 估算 三通一平 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 3 工程建設(shè)支出 —— 88442300 —— 住宅建安成本 2023 52137200 具體按當(dāng)?shù)匦星? 商業(yè)建安成本 1000 36305100 4 項(xiàng)目配套費(fèi) —— 5341875 —— 電增容費(fèi) 40 2035000 按 40元 /㎡ 估算 道路及給排水工程 25 1271875 按 25元 /㎡ 估算 景觀及綠化 15 763125 按 15元 /㎡ 估算 照明工程 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 通訊及智能化工程 15 763125 按 15元 /㎡ 估算 5 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 —— 2798125 —— 監(jiān)理費(fèi) 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 工程規(guī)費(fèi) 25 1271875 按 25元 /㎡ 估算 公共維修基金 20 1017500 按建安成本的 2%計(jì) 成本 推導(dǎo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /㎡ ） 支出 /毛利潤(rùn) 備注 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) —— 按（ 2+3+4+5）的 1%計(jì) 7 管理費(fèi)用 —— 按（ 2+3+4+5）的 1%計(jì) 8 利息費(fèi)用 —— 558000 按地價(jià)貸款一年計(jì)，年利率 % 9 銷售費(fèi)用及稅費(fèi) —— 29300334 —— 營(yíng)業(yè)稅及附加 —— 17341014 按銷售額 *%計(jì) 營(yíng)銷代理費(fèi)用 —— 8969490 按銷售額 *3%計(jì) 廣告費(fèi)用 —— 2989830 按銷售額 *1%計(jì) 三 （毛）利潤(rùn) —— 部分投資參數(shù)不明，謹(jǐn)供參考 利潤(rùn)合計(jì)： = 我們對(duì)本案項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃構(gòu)思 8 針對(duì)本案項(xiàng)目營(yíng)銷策略的思考 The prospect of development 營(yíng)銷模式思考 營(yíng)銷推廣主線思考 營(yíng)銷包裝構(gòu)思（視覺(jué) /設(shè)計(jì)表現(xiàn)） 營(yíng)銷模式思考 本案項(xiàng)目營(yíng)銷策略思考 SP事件營(yíng)銷 +樣板營(yíng)銷 SP事件營(yíng)銷： 在商業(yè)部分推廣階段，有利于集中項(xiàng)目的人氣，激活項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，活躍自貢當(dāng)?shù)氐耐顿Y客群。 住宅目標(biāo)客群： —— （主要為自住性需求者） 商業(yè)目標(biāo)客群： —— （投資性需求尤其是長(zhǎng)線投資者） ７ 本案項(xiàng)目 規(guī)劃經(jīng)指標(biāo)說(shuō)明及建安成本導(dǎo)入推算 項(xiàng)目 指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 總建筑面積 59736㎡ 地上總建筑面積 50875㎡ 其中：文化商業(yè)總面積 ㎡ 住宅總面積 ㎡ 地下總建筑面積 ㎡ 其中：地下商業(yè)總面積 ㎡ 地下車庫(kù)、設(shè)備面積 ㎡ 容積率 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 建筑高度 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 四川自貢市 A011， A012地塊 建安成本估算 地價(jià) 1000萬(wàn)元土地轉(zhuǎn)讓價(jià)（甲方提供），約合 / ㎡ 合計(jì)： / ㎡ 基建 住宅建安成本 2023元 / ㎡ （含建筑成本和公建配套）商業(yè)建安成本1000元 / ㎡ ；總平均建安成本為： 85804700247。還有一部分是外地打工衣錦還鄉(xiāng)的打工者，也有購(gòu)房需求。我們建議配置業(yè)態(tài)專一的電影院及游樂(lè)城。以 SHOPPING MALL為商業(yè)主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的一站式商業(yè)聚合體。 本案大房型設(shè)計(jì)為三代同堂提供絕佳選擇，并滿足日常起居功能和生活私密性的需要。 ? 目前自貢樓市已經(jīng)經(jīng)過(guò)了一輪的快速發(fā)展，今后的市場(chǎng)走勢(shì)將成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的挑戰(zhàn)。 項(xiàng)目地塊是城市文化中心，緊靠市體育廣場(chǎng)公園。 當(dāng)前自貢消費(fèi)群體置業(yè)動(dòng)機(jī)了解 本案項(xiàng)目住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 我們通過(guò)對(duì)自貢二手房中介市場(chǎng)的了解，房屋出租的概率非常小，說(shuō)明了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) 自住型需求比重較大 。 本案所處的 大安區(qū)是自貢的老商業(yè)中心，距離行政中心約 ， 是自貢人口最集中，經(jīng)濟(jì)最繁華的老城區(qū)。轄自流井、貢井、大安、沿灘四區(qū)和榮縣、富順兩縣，歷為省轄地級(jí)市。 兩大板塊樓盤銷售數(shù)據(jù)表明： 雖然自貢行政區(qū)東移 ,讓匯東新區(qū)成為自貢投資亮點(diǎn) ,但是 由于交通等生活的便利性影響 , 老城區(qū)還是自貢人居住的中心。 從市場(chǎng)開(kāi)發(fā)看項(xiàng)目定位的機(jī)會(huì)點(diǎn)（合美見(jiàn)解） The viewpoint of living 城市改造過(guò)程中的政府機(jī)構(gòu)搬遷和輿論導(dǎo)向的雙重作用力所賦予本案項(xiàng)目地塊 —— 大安區(qū)板塊檀木林電影院 的市場(chǎng)號(hào)召力和市場(chǎng)培育度，將促進(jìn)本案區(qū)域板塊的商業(yè)集中。 ? 區(qū)域規(guī)劃前景賦予購(gòu)房者很大 的想象空間，項(xiàng)目有較大的操作和升值空間。 住宅部分的市場(chǎng)定位 The orientation of merce 自貢市 高檔帶電梯公寓住區(qū) 研判本案主力戶型的初衷 建議本案項(xiàng)目以 110130平米房型為主力戶型的幾點(diǎn)考慮： 1. 首先是 110－ 130平米的戶型目前 業(yè)已獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可和接受， 是自貢市場(chǎng)較為成熟的暢銷戶型（從“尚東國(guó)際”、“仁和半島”的產(chǎn)品銷售即可以看出），所以本案該面積區(qū)段的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更為出眾合理。 人流導(dǎo)入相對(duì)低層有一定的難度，可以開(kāi)發(fā)一些專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè)，導(dǎo)入客流。 理由：引入大型數(shù)碼家電賣家，提高商場(chǎng)整體檔次。要求改善目前的生活條件，提高自身生活質(zhì)量，同時(shí)他們又向往大社區(qū)生活的美好生活空間，需要