【正文】 狀分析 樓盤名稱 項(xiàng)目位置 產(chǎn)品分布 開發(fā)商 住宅均價(jià) 仁和家園 仁和路 85157㎡ 3房 4房的大戶型 仁和房地產(chǎn) 2100 東方家園 五星街黃桷路 110130㎡ 3房 4房的大戶型 東方圣地 2100 尚東國際 匯東路丹桂街 (市政府旁 ) — ㎡ 3房 4房的大戶型 遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn) 2400 綠盛 ﹒ 悅璟 匯東新區(qū)高筍塘片區(qū) 91155㎡ 3房 4房的大戶型到 盈盛房地產(chǎn) 2150 根據(jù)我們的初步了解，本案項(xiàng)目核心區(qū)域的樓市價(jià)格呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)， 區(qū)域板塊在半年時(shí)間內(nèi)樓盤售價(jià) 上漲了 600元 /平米 左右 , 主力面積在 110130 ㎡ 之間 ,總價(jià)在 25萬 /套 左右。 本案所處的 大安區(qū)是自貢的老商業(yè)中心，距離行政中心約 ， 是自貢人口最集中，經(jīng)濟(jì)最繁華的老城區(qū)?？?cè)丝?320萬人。轄自流井、貢井、大安、沿灘四區(qū)和榮縣、富順兩縣，歷為省轄地級(jí)市。 區(qū)域概況了解 本案項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原 1 距離汽車站 3公里 2 距離舊市政中心 3 距離新市政中心 4 距離步行街大東方廣場(chǎng) １公里 5 距離東方鍋爐廠 １公里 6 距離五星街商業(yè)中心 7 距離恐龍博物館 10公里 8 燊海井 5公里 當(dāng)前，自貢市政府正在規(guī)劃建設(shè)“ 大安區(qū)舊城改造區(qū)” 和“ 匯東新區(qū) ”兩個(gè)重點(diǎn)城市板塊， 將形成兩個(gè)城市商業(yè)中心。 兩大板塊樓盤銷售數(shù)據(jù)表明： 雖然自貢行政區(qū)東移 ,讓匯東新區(qū)成為自貢投資亮點(diǎn) ,但是 由于交通等生活的便利性影響 , 老城區(qū)還是自貢人居住的中心。 當(dāng)前大安區(qū)自貢商業(yè)分布 本案項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目位置 地下商城 2023㎡ 溫州商城 雄飛假日商業(yè)廣場(chǎng) 大東方廣場(chǎng) 五星街街面店 龍都廣場(chǎng) 英祥帝豪 檀木林街道 20230 ㎡ 25000 ㎡ 30000 ㎡ 20230 ㎡ 10000 ㎡ 12023 ㎡ 大安區(qū)集中商業(yè)體量加上匯東區(qū)（“匯東電腦城” 5000 ㎡ 、 “九鼎商城” 30000 ㎡ ） 商業(yè)總體量達(dá)到 184000 ㎡ 當(dāng)前自貢商業(yè)銷售價(jià)格走勢(shì) 本案項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 01000202330004000500060002023 2023 2023 2023社區(qū)商鋪01000202330004000500060002023 2023 2023 2023集中商鋪0500010000150002023025000300002023 2023 2023 2023臨街商鋪代表： “ 東方家園 ” 代表： “ 大東方廣場(chǎng) ” 代表： “匯東電腦城 ” 注： 當(dāng)前自貢商鋪均價(jià)在 5000— 6000元 之間，其中臨街商鋪售價(jià)在 10000— 15000元 之間，集中商鋪售價(jià)在 3000— 8000元 ，社區(qū)商鋪售價(jià) 2200— 7000元 之間。 從市場(chǎng)開發(fā)看項(xiàng)目定位的機(jī)會(huì)點(diǎn)（合美見解） The viewpoint of living 城市改造過程中的政府機(jī)構(gòu)搬遷和輿論導(dǎo)向的雙重作用力所賦予本案項(xiàng)目地塊 —— 大安區(qū)板塊檀木林電影院 的市場(chǎng)號(hào)召力和市場(chǎng)培育度，將促進(jìn)本案區(qū)域板塊的商業(yè)集中。 區(qū)域環(huán)境 本案項(xiàng)目開發(fā)特性明確 環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原 1 英祥帝豪 已落成 2 龍都商業(yè)廣場(chǎng) 已落成 3 自貢體育廣場(chǎng)公園 建設(shè)中 4 公安局地塊改造 規(guī)劃中 5 展覽館改造 規(guī)劃中 6 距離五星街商業(yè)中心 已落成 7 大東方廣場(chǎng) 已落成 從項(xiàng)目開發(fā) 角度 看本案的優(yōu)劣勢(shì) SWOT分析（合美見解） The viewpoint of living 1. 居住優(yōu)勢(shì)：自然山體景觀在區(qū)域樓盤中較為突出。 ? 區(qū)域規(guī)劃前景賦予購房者很大 的想象空間，項(xiàng)目有較大的操作和升值空間。 3 合美對(duì)于本案項(xiàng)目開發(fā)的綜合理解 本案項(xiàng)目立項(xiàng)價(jià)值：地標(biāo)性建筑 ＋ 商業(yè)集中亮點(diǎn) ＋ 高尚住區(qū) ＋ 城市活力源。 住宅部分的市場(chǎng)定位 The orientation of merce 自貢市 高檔帶電梯公寓住區(qū) 研判本案主力戶型的初衷 建議本案項(xiàng)目以 110130平米房型為主力戶型的幾點(diǎn)考慮： 1. 首先是 110－ 130平米的戶型目前 業(yè)已獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可和接受， 是自貢市場(chǎng)較為成熟的暢銷戶型（從“尚東國際”、“仁和半島”的產(chǎn)品銷售即可以看出），所以本案該面積區(qū)段的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更為出眾合理。 當(dāng)?shù)氐馁彿肯M(fèi)習(xí)慣 (提倡實(shí)用主義的消費(fèi) )， 因此 110－ 130平米三房四房房型 仍然是絕對(duì)的主力產(chǎn)品。 人流導(dǎo)入相對(duì)低層有一定的難度，可以開發(fā)一些專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè)，導(dǎo)入客流。 地下一層平面動(dòng)向示意圖 sketch map of a plane 地下一層商業(yè)劃分示意 面積測(cè)算 個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì) 單價(jià)設(shè)定 單間總價(jià) 總銷面積 總銷金額 2093 （按柱間距估算） 約 58間 7500元 /㎡ （均價(jià)） 1570萬 4684萬 地 下 賣 場(chǎng) ，城 市 超 市 ＆ 時(shí) 尚 精 品 坊 MALL CITYSHOP ＆ MODE GOODS 本案項(xiàng)目一、二層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 思考方向二： 有助于吸引投資市場(chǎng)的高度關(guān)注和熱情，有效促進(jìn)銷售 我們考慮的方向，結(jié)合市場(chǎng)大環(huán)境（提供商家擴(kuò)張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競(jìng)爭(zhēng)）予以綜合考慮。 理由：引入大型數(shù)碼家電賣家，提高商場(chǎng)整體檔次。 文化活動(dòng)中心 電影院 游樂城 考慮到政府方面的需求及其項(xiàng)目本身的品牌效益：六層可先預(yù)留給當(dāng)?shù)卣?，建設(shè)成城市文化活動(dòng)中心 科 普 文 化 游 樂 中 心 Culture pleasure ground 六棟高尚住宅分成了兩小組團(tuán)畫出項(xiàng)目地塊的天際線 商、住分流，車、人分流 商業(yè)人流 住宅人流 自貢是個(gè)山地城市，做為交通工具的自行車使用由于不便從而較少使用，因此，建議將不用設(shè)置自行車停車區(qū)。要求改善目前的生活條件，提高自身生活質(zhì)量，同時(shí)他們又向往大社區(qū)生活的美好生活空間，需要獨(dú)立的、充滿現(xiàn)代氣息的繽紛多彩的居住生活條件。 特征： 自貢當(dāng)?shù)厝藶橹?，他們?cè)谕饣蛘咴诒镜亟?jīng)商，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們手上有多套房產(chǎn)，利用房產(chǎn)的升值，賺取差價(jià)。這部分人在其他行業(yè)賺取資本后，轉(zhuǎn)向投資樓市。 59736= / ㎡ 雜項(xiàng) 稅費(fèi) +設(shè)計(jì)費(fèi)等 =150元 / ㎡ 建設(shè)成本 / ㎡ *59736㎡ = 我們對(duì)于本案項(xiàng)目建安成本的估算： —— 相關(guān)數(shù)據(jù)皆根據(jù)甲方提供和市場(chǎng)參數(shù)為依據(jù) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及客戶群體定位 市場(chǎng)價(jià)格分析結(jié)論 二、商業(yè) 業(yè)態(tài)定位： “ 超市百貨業(yè) ”“ 專賣零售業(yè) ”“ 知名餐飲業(yè) ”“ 主題專業(yè)市場(chǎng) ” 預(yù)計(jì)商業(yè)價(jià)格： 地下商場(chǎng)： 5000元／㎡ — 10000元／㎡ 之間，一層商場(chǎng)： 15000元／㎡ — 25000元／㎡ 之間，二 — －四層商場(chǎng)： 4000元／㎡ — 6000元／㎡ 之間。也可做少部分豪宅，提升項(xiàng)目檔次，售價(jià)可以在 3000元左右，總價(jià)在 50萬左右。 樣板營銷： 在銷售過程中“ 引導(dǎo)消費(fèi)和視覺空間的營造 ”是任何產(chǎn)品在銷售推廣過程中最為有效的宣傳武器和銷售道具，容易在第一時(shí)間震撼和刺激目標(biāo)圈層的心理需求和對(duì)項(xiàng)目好感的微妙心理產(chǎn)生。新天地 作為 “ 千年鹽都 ” 、 “ 恐龍之鄉(xiāng) ” 、 “ 南國燈城 “ 的