東方新天地新營銷執(zhí)行報告-wenkub
2023-02-12 00:45:07 本頁面
【正文】 關注和支持 項目規(guī)劃調(diào)整 營銷總綱 各階段營銷策略 項目營銷工作時間表 鎖定客戶群 投入和回收 銷售節(jié)點 銷售進度 活動配合 媒體配合 備注 ， 510層公開銷售 至 1月內(nèi)完成 套數(shù) 40%銷售 12月 27日新聞發(fā)布會 重新塑造樓盤新形象 12月 27日進駐交易中心外展場 參加 12和 1月的圈層活動 35 時間： —— 第二階段：招商期 具體策略 通過商業(yè)的招商，提升商務公寓價值，鋪墊商鋪銷售 . 銷售節(jié)點 銷售進度 活動配合 媒體配合 備注 招商 至 3月商務公 寓共 完成套數(shù) 65%銷 售 2月簽約喜來登，招商啟動 期間保持每 2周一次的媒體曝光，不斷報道招商利好消息 3月簽約潮江春 營銷策略 關注和支持 項目規(guī)劃調(diào)整 營銷總綱 各階段營銷策略 項目營銷工作時間表 鎖定客戶群 投入和回收 36 營銷策略 關注和支持 項目規(guī)劃調(diào)整 營銷總綱 各階段營銷策略 項目營銷工作時間表 鎖定客戶群 投入和回收 時間： —— 第三階段：商鋪推售期 具體策略 將商業(yè)裙樓包裝到位 ,充分展示商業(yè)魅力 ,然后返租約發(fā)售 ,可以使發(fā)展商先行回收部分資金 銷售節(jié)點 銷售進度 活動配合 媒體配合 備注 B棟 1樓街鋪認籌 完成商鋪60% 銷售 奢侈品展，借用交易廣場場地 期間保持每 2周一次的媒體曝光，以商鋪銷售印證物業(yè)價值 對外宣稱商務公寓封盤 招商祝捷發(fā)布會 街鋪開盤 開盤活動 37 營銷策略 關注和支持 項目規(guī)劃調(diào)整 營銷總綱 各階段營銷策略 項目營銷工作時間表 鎖定客戶群 投入和回收 時間： —— 第四階段：產(chǎn)權酒店，剩余商務公寓推售期 具體策略 此時商業(yè)帶動住宅的策略已成熟 ,項目形成了自身的配套 ,增加了附加值 ,順勢推出產(chǎn)權酒店和商務公寓，實現(xiàn)大部分資金回收 銷售節(jié)點 銷售進度 活動配合 媒體配合 備注 1120層產(chǎn)權酒店認籌 完成產(chǎn)權酒店70%，商務公寓 95%銷售 集中認籌活動 期間保持在主流媒體的高度曝光率，僅以高端形象展示為主，配合銷售信息，杜絕通過媒體促銷 “劃海為疆”出?；顒? 1120層產(chǎn)權酒店開盤暨 2125層認籌 開盤暨認籌活動 2125層開盤，剩余商務公寓推出 舉辦慈善義賣會活動 開盤活動 38 廣告策略 39 Thank You ！ 40 謝 謝 :48:4209:4809::48 09:4809:48::48:42 2023年 2月 11日星期六 9時 48分 42秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。如：圣莫利斯、觀瀾湖、星河丹堤、金域藍灣、金中環(huán)等。 城市發(fā)展區(qū) 一般位于一個城市 的郊區(qū)，片區(qū) 農(nóng)村形象鮮明， 沒有一個城市的 基本配套，多以中 低端物業(yè)現(xiàn)狀為主 ，居住人口多以城 市中低務工者為主。 策略 依據(jù)品類劃分不同的土地屬性， 1 2 3 4 方向 再將其所代表的客戶置業(yè)及需求特征，定位客戶 從而進行科學的產(chǎn)品定位。 另外項目在工程、營銷方面又存在諸多問題。成交面積約 ，占首批單位可售面積的 33%。 對于本項目來說，下一步的走向至關重要。 在眾多項目爭奪有限的自住和投資客戶資源時，選擇差異化的目標客戶是樓盤完成銷售的重要保證 。 而在 08年，市場放量將非常大，競爭很激烈。 市場背景 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 0708銷售樓盤情況 區(qū)域客戶需求及本項目的出路 從上述圖例可以看出， 06年全年商品房投資額為 ，而 07年 7個月的投資額已接近 06年全年的，由此可以判斷，大亞灣房地產(chǎn)在 07年有了質(zhì)的突破。 汽車零部件、電子信息、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有近80家，投資額近百億。 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 領導者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 以小博大，殺傷戰(zhàn)術 — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 營銷回顧 項目背景 項目定位 目標客戶群 項目包裝 4 投入成本分析 額外硬件配套 致命因素及規(guī)避手法 寫字樓 增加辦公通訊相關設施，如空調(diào)費、公共部分裝修費等； 增設附加值，如空中花園、多功能會議廳、商務中心配套 對外立面、形象檔次要求較高 本項目對寫字樓的改造存在較大限制與困難 產(chǎn)權式酒店 投入大量裝修、家私家電成本 投入完善的商務配套 成本增加；風險增大 犧牲商業(yè)部分的利潤 需要引進專業(yè)的酒店管理公司 小戶公寓 架空層 高實用率 犧牲第四層商業(yè)利潤 價格上升空間較小 地塊價值得不到體現(xiàn) 酒店式公寓 部分帶豪華精裝修即可 引進知名酒店顧問 達到酒店式服務標準即可 以居家式和辦公式兩種分散風險 價格上升空間較大，可實現(xiàn)較高利潤 小結(jié)：酒店式公寓具有 1）投入成本相對較少、 2）可上升利潤相對較高 3）與本項目自身現(xiàn)狀相適合三大特征，具有可操作性。 經(jīng)濟指標 一 期 二 期 總 計
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