【正文】 、項(xiàng)目定位五、項(xiàng)目營銷推廣及表現(xiàn)一、閬中宏觀市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析 GDP分析閬中市的今年高速發(fā)展，近五年來均增速 15%以上，高出了全省 1%。? 閬中市固定投資雖然逐年穩(wěn)步上升，但房地產(chǎn)投資比重卻相對較低，房地產(chǎn)商活躍度不高，造成發(fā)展速度緩慢。2023年 2023年 2023年 2023年社會消費(fèi)品總額增長幅度 — 17% 21% 19%小結(jié)? 經(jīng)濟(jì)態(tài)勢： 閬中經(jīng)濟(jì)一直保持高速平穩(wěn)增長態(tài)勢；房地產(chǎn)市場超速發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場潛力高，同時(shí)存在供 ? 人均可支配收入增長與 GDP的增長率基本持平，表明城市市民擁有較強(qiáng)的房價(jià)接受力和消費(fèi)力。市場啟示第二部分、閬中商業(yè)市場分析一、房地產(chǎn)市場未來走勢分析 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和政府調(diào)控政策密切相關(guān)。p本年度個(gè)人住房商業(yè)貸款審查嚴(yán)格，放款速度慢；同時(shí)房貸利率也逐步升高。2023年 3月l國土資源部再次出臺了 19條土地調(diào)控新政，明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、 1月內(nèi)付清地價(jià) 50%、囤地開發(fā)商將被 “ 凍結(jié) ” 等 19條內(nèi)容。房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。9月l國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，土地閑置一年的將禁止競買資格。l2023年，全國計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù) 1000萬套，增長 %。小結(jié)? 閬中屬于南充市的下屬縣級市，位于四川東北部，距離南充市 110km，距四川首府 ——成都 320km；距離周邊省會城市 ——重慶市 320km，西安 460km；路網(wǎng)十分發(fā)達(dá)，但由于各道路建設(shè)比較滯后，道路情況較差，從而影響了交通的便利性，所以也影響了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。? 以嘉陵江為軸，閬中已逐步形成江北古城旅游人居商貿(mào)區(qū)、七里行政商貿(mào)科技工業(yè)園區(qū)、江南生態(tài)旅游休閑度假區(qū) “一城三區(qū) ”“品 ”字型發(fā)展格局。? 閬中老城商業(yè)主要以緊鄰閬中古城的東方廣場步行商業(yè)區(qū)為核心，古城內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以配合旅游業(yè)為主，著名的牛肉及醋類產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品、特色餐飲等為主，針對旅游消費(fèi)者及周邊居民。 新城商業(yè)現(xiàn)狀 ? 閬中新城區(qū)商業(yè)主要集中在七里大道與巴都大道交匯處，已經(jīng)營的商業(yè)以臨街住宅底商為主，集中式商業(yè)仍在建設(shè)、招商過程中。出處：閬中年鑒老城未來發(fā)展方向分析 ? 老城未來土地供應(yīng)主要是沿濱江路向東北、西北方向發(fā)展，未來商業(yè)主要集中在濱江路東北方向，濱江路西北方向以住宅為主。? 閬中市商業(yè)主要分布于古城中心、東方廣場、濱江路沿線；? 新城商業(yè)比較落后，正處于發(fā)展初期，主要集中于匯洋購物中心及七里大道沿街；? 城市整體商業(yè)仍以滿足本地消費(fèi)人群為主，旅游帶動起來的商業(yè)為輔。? 中華閬天城著力打造閬中休閑娛樂中心，主要業(yè)態(tài)為餐飲、 KTV、娛樂會所，經(jīng)營狀況良好，為閬中夜生活聚集地。將打造 20230㎡的一線品牌大型精品百貨， 12023㎡的超市，7000㎡的步行街， 5000㎡的電器賣場。MALL，提出大規(guī)模、全業(yè)態(tài)經(jīng)營、全客戶層定位，使所有年齡階段的客戶都能得到一站式消費(fèi)，并且充分利用閬中古城優(yōu)勢，把項(xiàng)目和旅游結(jié)合起來，開創(chuàng)了閬中商業(yè)文化的新時(shí)代。廣場建筑以為小青瓦坡屋面仿古建筑，與古城風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。地理位置 四川省閬中市 錦屏山公園旁項(xiàng)目名稱 南津關(guān) 總占地面積 72畝層數(shù) 3F 總建筑面積 3萬 ㎡開發(fā)商 閬中華誠置業(yè)有限公司 停車位 148開工時(shí)間 —— 竣工時(shí)間 ——項(xiàng)目特點(diǎn) 錦屏山旅游地產(chǎn)政策趨嚴(yán)，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，地方限購，抑制需求，開發(fā)商壓力大。，且主要商業(yè)消費(fèi)人群依然以閬中本土為主。建筑風(fēng)格分析 建筑風(fēng)格采用新中式風(fēng)格， 極富特色及標(biāo)識性 ，強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格與項(xiàng)目定位一致性，并與濱江路東側(cè)江面及古鎮(zhèn)等幽靜的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 濱江路位于南充至閬中主要入口，傳統(tǒng)商業(yè)聚集，具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)；216。機(jī)會 Opportunity216。 政府將對服務(wù)業(yè)的政策扶持力度及優(yōu)惠政策。 市場投資熱點(diǎn)正在向商業(yè)轉(zhuǎn)移。 本項(xiàng)目進(jìn)入市場比較晚，工期不定，相對缺乏市場競爭力；216。威脅 Threaten216。216。本項(xiàng)目周邊規(guī)劃為住宅片區(qū)和商業(yè)片區(qū)，未來發(fā)展趨勢較好，將輻射人口上萬人；216。優(yōu)化劣勢，規(guī)避威脅：216。傳承濱江路原有的商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，通過借勢推廣，提升項(xiàng)目核心競爭力；216。 SOWT策略項(xiàng)目局部整改初步建議臨街面：形象包裝不夠，建議增加精神堡壘、藝術(shù)燈、夜間霓虹等裝飾元素。? 部分成都、重慶高端投資者。一般說來，三年 ——五年的投資產(chǎn)品是目標(biāo)。散戶型投資客本案作為閬中商圈稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引閬中市民的踴躍關(guān)注。但是，從目前閬中餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的分散來看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引閬中乃至南充其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經(jīng)營商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤。充分結(jié)合本地強(qiáng)勁市場消費(fèi)市場能力，融合多種復(fù)合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費(fèi)休閑環(huán)境塑造體驗(yàn)式文化商業(yè)街區(qū)，有力填補(bǔ)市場空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。掌握著昌樂消費(fèi)市場最核心的動力所在，市場開發(fā)規(guī)律和政府規(guī)劃問題充分考慮，不同特色定位。城市擴(kuò)建，人口數(shù)量逐年增多，急需多層次、中高檔餐飲、大型休閑娛樂、精神文化等統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營的綜合服務(wù)商業(yè)配套與現(xiàn)有主力消費(fèi)人群相匹配。大多數(shù)商業(yè)樓盤還無法跳出區(qū)域同質(zhì)化、低檔次、業(yè)態(tài)繁雜、分布不集中圈限，不具備明顯特色定位。入市時(shí)機(jī)評估 依據(jù)商業(yè)市場營銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)分析，商業(yè)的入市時(shí)機(jī)及前期的鋪墊尤其重要，入市必須要做好有效、有利準(zhǔn)備。因此本項(xiàng)目必須搶先進(jìn)入市場，從 2023年 10月份開始一定要在媒體層面形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，樹立項(xiàng)目高端形象，為內(nèi)部認(rèn)購做好充分準(zhǔn)備，能夠形成初步的銷售成果。作為商業(yè)項(xiàng)目，黃金地段、成熟商業(yè)環(huán)境常常是投資者非?？粗氐耐顿Y要素，而對本項(xiàng)目來講，這些條件恰恰先天不足，缺乏市場號召力，因此，將區(qū)域商業(yè)環(huán)境做 “ 熟” ，成為該項(xiàng)目成功入市的主要瓶頸。 推出信譽(yù)保障體系，返租 5年， 5年后優(yōu)先回購保證，顯示了公司對項(xiàng)目前景的信心，讓投資者實(shí)現(xiàn)真正的零風(fēng)險(xiǎn)投資，同時(shí)消除投資者的顧慮，形成購買行為，加快銷售速度。拓展?fàn)I銷 —— 以關(guān)系，促銷售招商先行，是開發(fā)商實(shí)力和信心的表現(xiàn)，通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺市場的責(zé)任心，帶動銷售的火熱進(jìn)行；為了開業(yè)后項(xiàng)目能夠統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主在購鋪后的頭 5年，是只有產(chǎn)權(quán)而沒有經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)歸發(fā)展商或所屬的經(jīng)營管理公司所有，頭 3年租金已返還，后 2年的租金回報(bào)逐年返還，由招商先行可以帶來“ 未開先旺 ”“ 永續(xù)經(jīng)營 ” 的市場效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強(qiáng)其投資信心。定向直銷（重點(diǎn)）對潛在客戶進(jìn)行針對性銷售，包括信函銷售、拜訪直銷、客帶客銷售等，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。以濱江新天地項(xiàng)目底層呈現(xiàn)做為新聞點(diǎn)，正式展示濱江新天地的恢弘氣勢；拉開項(xiàng)目銷售的大幕。其廣告主題和發(fā)布媒體的確定見 “ 全面關(guān)注 ” 。廣告主題 招商突破設(shè)想：爭取到一家（全?。┲羶杉遥ū镜兀┲笮筒惋嫾瘓F(tuán)對項(xiàng)目入駐意向的噱頭。 增強(qiáng)客戶購買水印江南的信心。商鋪投資要點(diǎn)分析。專家以當(dāng)?shù)刂麑W(xué)府經(jīng)濟(jì)類教授為主，可以邀請當(dāng)?shù)胤康鼐窒嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)做政策方面的報(bào)告。 品牌品質(zhì)、百年傳承專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理這里每一個(gè)位置，使您投資物超所值 第五部分：組合拳法 ——營銷策略組合拳法是指進(jìn)入銷售期后如何制定銷售策略，尤其是在取得銷售許可證前后如何采用不同的銷售手法，以保證迅速抓住有效客戶，完成成交過程。未售商鋪招商完畢之后，再進(jìn)行已售商鋪的招商工作；進(jìn)入招商階段后，宣傳廣告以招商為主要訴求點(diǎn)，附帶銷售信息；第七階段：活動促銷根據(jù)項(xiàng)目的銷售進(jìn)展，可靈活采用各種活動形式并輔以主題廣告進(jìn)行銷售促進(jìn)。六、市場推廣策略推廣目的在預(yù)計(jì) 2023年上半年通過整合推廣，完成總量的 80%以上的銷售。掃尾期：利用前期銷售慣性，完成剩余樓盤的銷售，并建立起樓盤的美譽(yù)度。宣傳主題提煉 宣傳題材：什么是零風(fēng)險(xiǎn)投資？ 宣傳題材：濱江新天地告訴你 ——有人在搶你的財(cái)富！即針對消費(fèi)者購買心理：采用廣告運(yùn)動。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個(gè)成功的廣告。形象包裝包括以下三個(gè)方面內(nèi)容：現(xiàn)場包裝、導(dǎo)入系統(tǒng)、銷售部形象。六、推廣階段劃分期 準(zhǔn)備階段 公開發(fā)售階段 銷售階段引起市場關(guān)注，讓客戶逐步了解項(xiàng)目形象塑造期讓客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生好感，并保持記憶入市準(zhǔn)備期內(nèi)部認(rèn)購期讓客戶產(chǎn)生購買欲望引爆市場，達(dá)到銷售目的開盤發(fā)售強(qiáng)銷期 尾盤期戶外廣告 公關(guān)活動報(bào)廣（繕稿）+DM+雜志公關(guān)活動電視廣告報(bào)廣 +繕稿+++DM+雜志公關(guān)活動報(bào)廣 +繕稿閬中巡展+++報(bào)廣 +繕稿DM+雜志+展會DM+雜志公關(guān)活動電視廣告報(bào)廣 +繕稿++++2023年 10月 —11 月 2023年 11月 —12 月 2023年 1月 —2 月 2023年 2月 —3 月 2023年 3月 —4 月 2023年 4月 —7 月七、活動推廣活動一：開工奠基典禮活動目的 ；，形成項(xiàng)目良好的人際傳播，帶動更多的意向客戶。操作要點(diǎn)與當(dāng)?shù)刂?jīng)濟(jì)類報(bào)社和閬中相關(guān)政府機(jī)構(gòu)合作舉辦，確保此活動的公信力和影響力；1. 注重會前的新聞和廣告的宣傳，加強(qiáng)會后媒體關(guān)于項(xiàng)目的宣傳報(bào)道力度；2. 邀請政界、商界以及國內(nèi)知名的專家（市內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者及經(jīng)濟(jì)界人士）參加，并進(jìn)行專訪，以提高活動的規(guī)格，增加社會影響力；3. 把握好活動與項(xiàng)目的關(guān)系，不必太強(qiáng)化活動的商業(yè)性。，以活躍氣氛，帶動銷售。活動五：已簽約客戶答謝會酒會（項(xiàng)目間接推介會）活動目的 利用酒會答謝客戶，并通過已有客戶，向更多的人推薦項(xiàng)目，讓客戶感到開發(fā)商對客戶的親和力，使客戶對開發(fā)商的信譽(yù)以及今后的物業(yè)管理有更高的信賴感?！镯?xiàng)目基礎(chǔ)判斷 ★項(xiàng)目定位及策略總綱 ★項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案評價(jià) 營銷策劃 我們怎樣描述項(xiàng)目 ?我們的項(xiàng)目賣