【正文】 17 二月 202312:09:31 下午 12:09:31二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/17 12:09:3112:09:3117 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 二月 2112:09:3112:09Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。參加人員：營銷顧問負責人、 廣告顧問負責人 、 專案顧問 、專案執(zhí)行、開發(fā)公司項目經理等營銷顧問負責人銷售顧問負責人廣告顧問負責人 顧問公司 開發(fā)公司方案決策測評修改顧問建議顧問要求專案執(zhí)行執(zhí)行回饋顧問服務模式二：顧問主創(chuàng)駐場模式周 /月例會：主要了解當周銷售情況及工程進度通報 ★ 廣告預算的編排?！锂a品方案、行銷方案市場初驗配合 ★整合推廣方案 于現(xiàn)有的方案市場是怎樣看的 ?項目是否可行 ?項目的優(yōu)勢和劣勢在哪里 ?項目的機會和威脅是什么 ?，引起經營者及投資者、消費者的關注?；顒訒r間 具體時間 待定活動地點 項目現(xiàn)場參加人員 黨政機關及貴賓、南充、閬中等地的餐飲、娛樂行業(yè)的經營者、投資者以及媒體。想象空間廣告要引導消費者對本案產生想象，要能使消費者看到廣告后有沖動。根據(jù)項目的核心概念，可以總結一下幾個宣傳主題進行選擇：濱江新天地 ——閬中門戶級食尚文化財富中心全體投資者請注意！濱江新天地入市之前投資有風險！全體經營者請注意！濱江新天地，將開啟您的財富之門！濱江新天地 ——300米吃喝娛樂一條街請找準您的位置！引導商業(yè)地產投資理念，樹立房地產投資意識，隨著市場經濟的發(fā)展，居民的收入水平也越來越高，但是如何能夠保障我們的財富得到積累和延續(xù)？存到銀行？購買股票？下海經商？還是投資房產？銀行的利率隨著儲蓄的增加，社會財富積累在逐漸降低，銀行卡里的錢不翼而飛，你的存款越來越少 ……股票市場低迷，小股東的不幸遭遇，股票市場已經成了 “ 大魚吃小魚 ” 的場所；下海經商是 80年代的主旋律，隨著市場競爭的激烈，風險與機會的同樣存在，怎么辦？讓水印江南告訴你， “ 大富翁 ” 的秘籍就是土地，隨著市場的推進，土地作為一種有限資源越來越緊張，土地的價值也逐步攀升，帶來的就是房地產的增值，所以房產和土地是投資永遠不老的常青樹，也是實現(xiàn)價值增長和傳遞最有效的方式，過去如此，現(xiàn)在如此、未來也是如此！宣傳題材：濱江新天地告訴你 ——怎樣 “ 瀟灑賺錢 ” 。在樓盤的傳播推廣過程中，通過正確的宣傳策略和獨特的視覺識別，樹立開發(fā)商良好的品牌形象，提高其在本地市場中的知名度和美譽度。第六階段：激情招商 ——招商租售 促進意向客戶的購買行為。關鍵詞：意向入駐、框架入駐協(xié)議、項目點評目的 開工儀式的新聞稿要求頭版，版面要大，力求配照片。四、銷售階段劃分階段 時間準備階段 2023年 10月上旬 ——11 月中旬認購階段 2023年 11月下旬 ——12 月中旬公開發(fā)售階段 2023年 12月下旬 ——2023 年 1月中旬強銷階段 2023年 1月下旬 ——4 月下旬尾盤階段 2023年 5月上旬 ——7 月上旬五、各銷售階段的主要任務及工作重點 優(yōu)惠營銷 ——以其能，蓄其勢畢竟商鋪的投資都是大額度投資，給眾多的投資者形成了較高的門檻。成立大客戶中心，精準鎖定客戶群，針對有效客戶進行下線 1V1式的 VIP拓展銷售策略，不僅要促成銷售的結果，更重要的是爭取將項目融入客戶圈子，達成有效的關系營銷的目的。如何能在短時間內營造出 “ 成熟的商業(yè)氛圍 ” ，增強投資者的投資信心，經過分析論證，決定采取 “ 螞蟻軌跡 ” 營銷法，即 重點引進大型品牌主力店，以大型品牌主力店產生的品牌效益、人氣效應吸引善于借勢生財?shù)闹行⌒蜕虡I(yè)投資業(yè)主跟進，從而迅速激活市場，實現(xiàn)以大勢做大市的目的。由于本項目現(xiàn)階段處于期房時期，工期尚不明，因而在項目前期的認購過程中勢必存在較大的影響。濱江新天地承擔其重要功能，居民消費習慣和消費能力全面升級，各個區(qū)域內呼喚一種全新的商業(yè)形態(tài)。引進大眾品牌特色餐飲店，用個性品牌餐飲的亮點，使商業(yè)街成為區(qū)域性代表符號，充分展現(xiàn)品牌知名度吸引區(qū)域強大的消費者。三、形象定位 有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機構的成員，或自行組織一些投資團隊，所以，團購將是此類投資客戶慣常采取的方式，所以對價格的要求他們會更加苛刻。精神堡壘意境圖藝術燈柱意境圖藝術小品意境圖 夜間霓虹意境圖第四部分：項目定位一、項目定位策略項目已確定產品定位：集合餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的高檔商業(yè)綜合體產品定位構筑：領先的：新型財富空間的締造者專業(yè)的：產品是有科學依據(jù)的，并經精心布局珍貴的：不可復制的地理資源，不可再生的老城區(qū)土地資源優(yōu)越的：完美風水構筑，江 在商業(yè)產品過剩的的市場中，本項目尋找市場空白點，在產品規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位尋求產品創(chuàng)新，形成差異化競爭；216。 商業(yè)項目的運營周期長，后期可能存在具有較大的資金鏈壓力通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。 項目周邊租金價格較低，基本無參照類比項目。216。 臨近濱江景觀帶，環(huán)境優(yōu)美，為本項目休閑環(huán)境氛圍的營造提供了先天條件；216。小結第三部分：本體研判一、產品分析總體規(guī)劃分析 本項目地塊位于閬中市濱江路東段地帶，濱江路與張飛南路交匯處，地塊面積約 6萬平方米，匯聚餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的一站式消費商業(yè)街區(qū)，面臨嘉陵江，景觀極致。? 項目目前為閬中市最繁華的商業(yè)中心，將與未來修建好的俊豪購物中心形成城市中心商業(yè)圈。三、重點商業(yè)項目介紹俊豪購物中心 地理位置 閬中市人民廣場旁項目名稱 俊豪購物中心 總占地面積 層數(shù) 3F/2F 總建筑面積 61533㎡開發(fā)商 閬中俊豪置業(yè)有限公司 停車位 500余個開工時間 20231215 竣工時間 20231230項目特點 老城商業(yè)中心，與東方廣場形成老城中心商業(yè)圈? 俊豪購物中心位于閬中市人民廣場，東鄰郎家拐街，西鄰張家絲廠小巷，南接廣場路，北接通劑渠。 ? 東方廣場以普通百貨類業(yè)態(tài)為主，主要滿足當?shù)鼐用裆钚枨?；目前在其周邊在建有一約 6萬方集中式商業(yè)步行街 ——俊豪廣場。、閬中區(qū)位二、閬中區(qū)域市場分析、閬中未來發(fā)展方向 l溫家寶總理在國慶記者招待會上提出，保持房地產價格的合理和穩(wěn)定，加快建立促進房地產健康發(fā)展長效機制。l國務院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說，要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?；趪覍Ψ康禺a調控政策和閬中未來經濟發(fā)展前景的認識。銷風險。 ? 閬中房地產投資年增長率高于 GDP的增速，說明城市發(fā)展前景被普遍看好，同時存在投資過熱的威脅?；乜钏俣确怕?，在銀行資金緊縮的情況下，開發(fā)商或將出現(xiàn)資金緊繃狀態(tài)政策壓力成都各大銀行現(xiàn)行房貸政策摸底 （ 具體細則以各大銀行公布政策為準）銀行 認定標準 首套房 二套房 三套房 備注首付 利率 首付 利率 停貸 　中國工商銀行 認房又認貸 4成 基礎利率 6成起 停貸 　中國農業(yè)銀行 認房又認貸 4成 6成起 停貸首套房客戶可以通過購買理財產品等形式申請基礎利率中國建設銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　中國銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　交通銀行 認房又認貸 　 　 　 　 停貸 　中國郵政儲蓄銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸暫時停止受理房貸按揭業(yè)務成都銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　成都農商銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸不受理二手房房貸按揭業(yè)務中信銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸辦理房貸按揭業(yè)務需繳納 1%手續(xù)費深圳發(fā)展銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　招商銀行 認房又認貸 3成 基礎利率 6成起 停貸 　興業(yè)銀行 認房又認貸 暫停受理房貸按揭業(yè)務 停貸 　宏觀政策市場一覽1月l國務院出臺 “ 國十一條 ” ，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房地產貸款窗口指導。5月l住房城鄉(xiāng)建設部、民政部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，加強對廉租住房管理 強化租賃管理和服務。2月l國務院總理溫家寶接受中國政府網、專訪時強調：政府有責任管好房地產市場，有決心本屆政府任期內使房價能夠保持在一個合理的價位。但由于目前國內股市低迷，加之受世界金融風暴和歐美信貸危機影響，投資股市風險成倍上升，相對來說投資商業(yè)地產的低風險。? 閬中市傳統(tǒng)城區(qū)，古城所在地，受其背山環(huán)水的地理環(huán)境影響，及用地條件制約，城市發(fā)展已難以擴張。? 老城未來供應以住宅為主，商業(yè)為輔，住宅占比 69%，商業(yè)占比 23%? 目前閬中市的集中式商業(yè)項目總建筑面積，老城區(qū)集中式商業(yè)項目總建筑面積 ，各方面配套及商業(yè)狀況已非常成熟。? 該項目是市政府重大招商項目，閬中商業(yè)建筑和城市形象工程。?商業(yè)地產逐步成為熱點，當?shù)貎?yōu)良的投資環(huán)境帶來入市好時機。區(qū)位分析江南鎮(zhèn) 七里新區(qū)老城區(qū)本案本案坐落于老城區(qū)，主靠閬水路主干道，西鄰江陵江大橋、二橋（江南鎮(zhèn)與老區(qū)主路），東鄰三橋（七里新區(qū)與老區(qū)主路），路網發(fā)達，路況良好，位于一城三區(qū) “品 ”字中央地帶，閬中三區(qū)連接中樞， 區(qū)位優(yōu)越性非常明顯 。216。 項目地段商業(yè)氛圍嚴重不足、固定消費人群較少；216。 受經濟危機的影響，投資客戶投資更加謹慎，觀望態(tài)度濃厚，產品去化速度將受到較大影響、房產住宅銷售價格呈現(xiàn)走低趨勢；216。借助地政府對服務業(yè)的扶持政策，大大提高了行業(yè)的抗風險能力；216。借助周邊大型高檔社區(qū)的建成及宣傳勢頭，弱化本項目