【正文】 6月l住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范，“ 認(rèn)房又認(rèn)貸 ” 。l國土資源部提出，經(jīng)濟(jì)適用房、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。? 房價(jià)年均增長率與 GDP及人均收入的增速基本持平，又說明了消費(fèi)者購房行為非常理性，房價(jià)增長與宏觀經(jīng)濟(jì)、收入增長協(xié)調(diào)。? 近年來閬中市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，供需兩旺，房價(jià)大幅攀升，老城區(qū)年增幅率達(dá)到 15%左右；閬中老城區(qū)房地產(chǎn)市場房價(jià)正處于一個(gè)高速上升的態(tài)勢。 錦晟機(jī)構(gòu)一、閬中宏觀市場分析二、閬中商業(yè)市場分析三、本體研判四、項(xiàng)目定位五、項(xiàng)目營銷推廣及表現(xiàn)一、閬中宏觀市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析 GDP分析閬中市的今年高速發(fā)展，近五年來均增速 15%以上，高出了全省 1%。2023年 2023年 2023年 2023年社會(huì)消費(fèi)品總額增長幅度 — 17% 21% 19%小結(jié)? 經(jīng)濟(jì)態(tài)勢： 閬中經(jīng)濟(jì)一直保持高速平穩(wěn)增長態(tài)勢；房地產(chǎn)市場超速發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場潛力高，同時(shí)存在供 市場啟示第二部分、閬中商業(yè)市場分析一、房地產(chǎn)市場未來走勢分析 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和政府調(diào)控政策密切相關(guān)。2023年 3月l國土資源部再次出臺(tái)了 19條土地調(diào)控新政，明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、 1月內(nèi)付清地價(jià) 50%、囤地開發(fā)商將被 “ 凍結(jié) ” 等 19條內(nèi)容。9月l國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，土地閑置一年的將禁止競買資格。小結(jié)? 閬中屬于南充市的下屬縣級市，位于四川東北部，距離南充市 110km，距四川首府 ——成都 320km；距離周邊省會(huì)城市 ——重慶市 320km，西安 460km；路網(wǎng)十分發(fā)達(dá)，但由于各道路建設(shè)比較滯后，道路情況較差，從而影響了交通的便利性，所以也影響了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。? 閬中老城商業(yè)主要以緊鄰閬中古城的東方廣場步行商業(yè)區(qū)為核心，古城內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以配合旅游業(yè)為主，著名的牛肉及醋類產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品、特色餐飲等為主，針對旅游消費(fèi)者及周邊居民。出處：閬中年鑒老城未來發(fā)展方向分析 ? 老城未來土地供應(yīng)主要是沿濱江路向東北、西北方向發(fā)展，未來商業(yè)主要集中在濱江路東北方向，濱江路西北方向以住宅為主。? 中華閬天城著力打造閬中休閑娛樂中心，主要業(yè)態(tài)為餐飲、 KTV、娛樂會(huì)所，經(jīng)營狀況良好，為閬中夜生活聚集地。MALL，提出大規(guī)模、全業(yè)態(tài)經(jīng)營、全客戶層定位，使所有年齡階段的客戶都能得到一站式消費(fèi)，并且充分利用閬中古城優(yōu)勢，把項(xiàng)目和旅游結(jié)合起來，開創(chuàng)了閬中商業(yè)文化的新時(shí)代。，且主要商業(yè)消費(fèi)人群依然以閬中本土為主。 濱江路位于南充至閬中主要入口，傳統(tǒng)商業(yè)聚集，具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)；216。 政府將對服務(wù)業(yè)的政策扶持力度及優(yōu)惠政策。 本項(xiàng)目進(jìn)入市場比較晚，工期不定，相對缺乏市場競爭力；216。216。優(yōu)化劣勢，規(guī)避威脅：216。 SOWT策略項(xiàng)目局部整改初步建議臨街面：形象包裝不夠，建議增加精神堡壘、藝術(shù)燈、夜間霓虹等裝飾元素。一般說來，三年 ——五年的投資產(chǎn)品是目標(biāo)。但是，從目前閬中餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的分散來看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引閬中乃至南充其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經(jīng)營商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤。充分結(jié)合本地強(qiáng)勁市場消費(fèi)市場能力，融合多種復(fù)合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費(fèi)休閑環(huán)境塑造體驗(yàn)式文化商業(yè)街區(qū)，有力填補(bǔ)市場空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。城市擴(kuò)建，人口數(shù)量逐年增多，急需多層次、中高檔餐飲、大型休閑娛樂、精神文化等統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營的綜合服務(wù)商業(yè)配套與現(xiàn)有主力消費(fèi)人群相匹配。入市時(shí)機(jī)評估 依據(jù)商業(yè)市場營銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)分析，商業(yè)的入市時(shí)機(jī)及前期的鋪墊尤其重要，入市必須要做好有效、有利準(zhǔn)備。作為商業(yè)項(xiàng)目，黃金地段、成熟商業(yè)環(huán)境常常是投資者非?？粗氐耐顿Y要素，而對本項(xiàng)目來講，這些條件恰恰先天不足，缺乏市場號(hào)召力，因此，將區(qū)域商業(yè)環(huán)境做 “ 熟” ，成為該項(xiàng)目成功入市的主要瓶頸。拓展?fàn)I銷 —— 以關(guān)系，促銷售定向直銷（重點(diǎn)）對潛在客戶進(jìn)行針對性銷售，包括信函銷售、拜訪直銷、客帶客銷售等，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。其廣告主題和發(fā)布媒體的確定見 “ 全面關(guān)注 ” 。招商突破設(shè)想：爭取到一家（全?。┲羶杉遥ū镜兀┲笮筒惋嫾瘓F(tuán)對項(xiàng)目入駐意向的噱頭。 增強(qiáng)客戶購買水印江南的信心。專家以當(dāng)?shù)刂麑W(xué)府經(jīng)濟(jì)類教授為主，可以邀請當(dāng)?shù)胤康鼐窒嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)做政策方面的報(bào)告。品牌品質(zhì)、百年傳承專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理這里每一個(gè)位置，使您投資物超所值 第五部分：組合拳法 ——營銷策略組合拳法是指進(jìn)入銷售期后如何制定銷售策略，尤其是在取得銷售許可證前后如何采用不同的銷售手法，以保證迅速抓住有效客戶，完成成交過程。六、市場推廣策略推廣目的在預(yù)計(jì) 2023年上半年通過整合推廣，完成總量的 80%以上的銷售。宣傳主題提煉 宣傳題材：濱江新天地告訴你 ——有人在搶你的財(cái)富！那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個(gè)成功的廣告。六、推廣階段劃分期 準(zhǔn)備階段 公開發(fā)售階段 銷售階段引起市場關(guān)注，讓客戶逐步了解項(xiàng)目形象塑造期讓客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生好感，并保持記憶入市準(zhǔn)備期內(nèi)部認(rèn)購期讓客戶產(chǎn)生購買欲望引爆市場，達(dá)到銷售目的開盤發(fā)售強(qiáng)銷期 尾盤期戶外廣告 公關(guān)活動(dòng)報(bào)廣（繕稿）+DM+雜志公關(guān)活動(dòng)電視廣告報(bào)廣 +繕稿+++DM+雜志公關(guān)活動(dòng)報(bào)廣 +繕稿閬中巡展+++報(bào)廣 +繕稿DM+雜志+展會(huì)DM+雜志公關(guān)活動(dòng)電視廣告報(bào)廣 +繕稿++++2023年 10月 —11 月 2023年 11月 —12 月 2023年 1月 —2 月 2023年 2月 —3 月 2023年 3月 —4 月 2023年 4月 —7 月七、活動(dòng)推廣活動(dòng)一：開工奠基典禮活動(dòng)目的 ；，形成項(xiàng)目良好的人際傳播，帶動(dòng)更多的意向客戶。，以活躍氣氛，帶動(dòng)銷售。★項(xiàng)目基礎(chǔ)判斷 ★項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案評價(jià) 我們怎樣描述項(xiàng)目 ?我們的項(xiàng)目賣給誰 ?我們的項(xiàng)目賣多少錢 ?★銷售方案建議與執(zhí)行督導(dǎo) ★ 廣告周期的安排。、開發(fā)公司項(xiàng)目經(jīng)理等季度例會(huì)：季度銷售工作總結(jié)，季度營銷策略、季度廣告媒體策略 12:09:3112:09:3112:092/17/2023 12:09:31 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 12:09:31 下午 12:09 下午 12:09:31二月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 二月 2112:09 下午 二月 2112:09February 17, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 二月 21二月 2112:09:3112:09:31February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2112:09 下午 二月 2112:09February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:09:31 下午 12:09 下午 12:09:31二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 12:09:3112:09:3112:092/17/2023 12:09:31 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 12:09:3112:09:3112:09Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。參加人員 : 營銷顧問負(fù)責(zé)人銷售顧問負(fù)責(zé)人廣告顧問負(fù)責(zé)人 顧問公司 專案顧問 代表 開發(fā)公司方案決策測評修改方案測評回饋意見顧問建議顧問要求專案執(zhí)行執(zhí)行回饋顧問服務(wù)模式一、專案代表模式周 /月例會(huì)：主要了解當(dāng)周銷售情況及工程進(jìn)度通報(bào) ★說辭測評 項(xiàng)目的賣點(diǎn)是什么 ?項(xiàng)目的銷售節(jié)奏怎樣安排 ?項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走 ?客戶在銷售現(xiàn)場能看到什么 ?客戶通過什么渠道知道我們的樓盤 ?怎么使客戶在最短時(shí)間內(nèi)買我們的房子 ?★相關(guān)專業(yè)公司推薦 ★項(xiàng)目總體市場研究及專題市場研究 活動(dòng)四：項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)目的 通過開盤儀式，邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或社會(huì)知名人士參與，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增 加公眾對項(xiàng)目的信賴感；制造項(xiàng)目熱銷的場面，促進(jìn)客戶快速購買，集中快速消化部分單位；通過新聞炒作可提高項(xiàng)目的形象及宣傳，增加品牌效應(yīng)。操作要點(diǎn)項(xiàng)目開工儀式；開工儀式地安排不超過 30分鐘；工地現(xiàn)場包裝（工地圍檔廣告設(shè)計(jì)和安排由銷售部負(fù)責(zé)）；銷售中心投入運(yùn)營；媒體廣告發(fā)布；黨政領(lǐng)導(dǎo)及貴賓邀約的落實(shí)完成所有銷售準(zhǔn)備工作銷售人員培訓(xùn)（在圍檔廣告公布熱線電話前必須完成培訓(xùn)）活動(dòng)二：濱江新天地 —— 閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)目的 在分析閬中商業(yè)發(fā)展前景的同時(shí)，推介本項(xiàng)目，并需宣布正式展開認(rèn)購登記。記憶每次廣告暴露后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購買，而是對眾多的信息進(jìn)行對比，因此有一定的時(shí)間和空間差，因此，對每次的廣告主題要簡單順口，易記憶。，穩(wěn)定收益 階段性目標(biāo)：引爆期：全面包裝上市，制造開盤的轟動(dòng)效應(yīng)，完成 30%左右的銷售業(yè)績，取得開門紅。階段實(shí)施工作以招商為主，主要圍繞交付使用，準(zhǔn)現(xiàn)房的概念，壓軸商業(yè)旺鋪全面推出， 目的 以密集的軟性廣告轟炸市場，吸引全社會(huì)的關(guān)注，形成熱門話題。內(nèi)容要點(diǎn)是宣布重大項(xiàng)目開工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、開業(yè)時(shí)間及不久將來將出現(xiàn)餐飲、娛樂、休閑的好去處。第一階段：驚天動(dòng)地 ——項(xiàng)目呈現(xiàn)隨著濱江新天地項(xiàng)目底層即將呈現(xiàn)。主力商戶的進(jìn)駐，是提升項(xiàng)目投資信心的有效手段。為了能吸引眾多的投資者，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，加大其投資信心，因此在開盤初期，推出多種優(yōu)惠措施，建議如下：步驟營銷 ——先低開，后高走信譽(yù)營銷 ——筑誠信，促發(fā)展基于以上特點(diǎn)，項(xiàng)目前期銷售中的造勢與市場鋪墊尤為重要，深入做好項(xiàng)目形象塑造與傳播，在爭取銷售價(jià)值最大化的同時(shí)，迅速有利地做好前期市場鋪墊，這對年后黃金期項(xiàng)目開盤及項(xiàng)