【正文】 （二）第二階段：公開期（2013年10月——2014年3月）●目的——首次公開發(fā)售，一炮打響，為整體銷售開好頭●任務(wù)——全城迅速傳達(dá)公開發(fā)售銷售信息，吸引首批成交客戶——國慶前后再推6棟共214套（其中：5棟106套、6棟108套；㎡共106套、㎡共108套）●執(zhí)行策略——大規(guī)模廣告配合，促銷跟進(jìn)，配合開盤盛典，并推出大型促銷活動，形成旺銷局面，力爭使“明源新天地”成為河源老城區(qū)域樓市市場焦點——銷售價格略作調(diào)整，價格有一定略漲升幅——進(jìn)行銷控工作，通過現(xiàn)場氛圍營造和限量發(fā)售，促進(jìn)成交●媒體配合——報紙：《河源日報》為主，《河源晚報》為輔，硬廣配合軟文炒作——電視：河源電視臺（冠名）、河源電臺、東源電臺、分眾樓宇——戶外：圍墻廣告、主干道路旗廣告、公交車車身 ——短信及DM：針對目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行重點投放●現(xiàn)場包裝——現(xiàn)場樓體：掛大方幅，公開發(fā)售信息——工地現(xiàn)場：彩色空飄氣球，彩旗、橫幅進(jìn)行有效宣傳（三）第三階段：強銷期（2014年4月——10月）●目的——全面推廣，強勢促銷，加大銷售力度●任務(wù)——2014年5月或10月推出第三期，推出3棟、4棟共232套（其中：3棟116套、4棟116套；㎡232套）●執(zhí)行策略——廣告宣傳全面鋪開，配合以電視、銷售資料等展開高密度強攻勢——進(jìn)行一些針對性強有聲勢的公關(guān)、促銷活動、政府公益活動（冠名），力爭使“明源新天地”每一次推盤都能成為市場上的焦點——推盤銷售價格略作調(diào)整，價格有一定略漲升幅——現(xiàn)場做好推盤銷控工作●媒體配合——報紙：《河源日報》為主，《河源晚報》為輔，硬廣配合軟文炒作——電視：河源電視臺、河源電臺、東源電臺、分眾樓宇——戶外：主干道路旗廣告、公交車 ——短信及DM：針對目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行重點投放 ——橫幅：下鄉(xiāng)宣傳，針對前期主要成交的客戶群進(jìn)行全面宣傳●現(xiàn)場包裝——現(xiàn)場樓體：階段性不同內(nèi)容進(jìn)行宣傳（四）第四階段：清盤期（2014年11月——2015年3月）●目的——持續(xù)銷售，利用客戶網(wǎng)絡(luò)資源、促銷優(yōu)惠活動進(jìn)行尾盤清盤●任務(wù)——尾盤清盤，優(yōu)惠價促銷，消化剩余房源●執(zhí)行策略——小量廣告配合促銷，重在人際傳播。最終達(dá)到全部銷售的目的。凡是購買明源新天地的消費者，都可以隨意在這棵樹上采摘一個利是封，利是封里裝著寫著多少金額的字條，消費者可以獲得相應(yīng)金額的購房優(yōu)惠。銷售策略采用“ 三步走 ”銷售策略（圈→養(yǎng)→殺）。目前河源樓盤對本地客戶最具吸引力的是，在保證品質(zhì)的前提下，價格因素占了很大作用。因此，本項目最后得出修正后建議本項目的銷售均價為：根據(jù)現(xiàn)時河源老城區(qū)周邊的發(fā)展形勢及本項目的本身特點，我們建議本項目初期住宅銷售均價定位為在3500元/㎡左右；復(fù)式商鋪的銷售價格可定位在：內(nèi)街商鋪 9800—11800元/㎡；臨街旺鋪1280013800元/㎡之間。20%E、小區(qū)整體規(guī)劃及內(nèi)部配套整體規(guī)劃主要考慮小區(qū)規(guī)模、整體風(fēng)格、容積率、綠化率、樓體類型、樓間距、人性化舒適度、安全私密度、便捷度等；內(nèi)部配套特指小區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套、休閑健身設(shè)施配套、教育配套等。三、價格定位從項目規(guī)模、規(guī)劃、建筑、戶型、小區(qū)配套、小區(qū)內(nèi)部景觀、物業(yè)管理等綜合來看，明源新天地均價定在河源市區(qū)住宅樓盤總體的中低價格水平為宜?！裥睦硖卣鳎盒璋布覙窐I(yè)，也希望有更好的居住環(huán)境。 名門府邸——具一定檔次生活社區(qū)，尊貴身份的體現(xiàn)。ST戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢規(guī)避威脅“打造自身產(chǎn)品優(yōu)勢、搶占先機”的風(fēng)險控制策略充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，在競爭威脅較小的前提下?lián)屜热胧?，打“時間差”來規(guī)避市場風(fēng)險。地塊擁有較好的地段、戶型設(shè)計實用有針對性、開發(fā)商實力等方面優(yōu)勢，為項目提供較大的想象空間。（3）置業(yè)心理的改變 城市化進(jìn)程的加快，置業(yè)者置業(yè)心理發(fā)生轉(zhuǎn)變，更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶向往城市定居意向性更大。 （4）提升項目品質(zhì)，形成城市中心宜居生活社區(qū)。目前，該區(qū)正在加快推進(jìn)公園西舊城改造、電子數(shù)碼城改造、南城片區(qū)等項目?！窠煌顩r：臨近源城汽車站、市區(qū)（桂山）高速出入口、迎客大道●教育配套：明珠中心幼兒園、河源中學(xué)、河源廣播電視大學(xué)、嘯仙中學(xué)、新興小學(xué)●醫(yī)療配套：新江醫(yī)院、源城人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、利源堂藥店、城南藥店●生活配套：朱門亭市場、國通購物廣場、農(nóng)村信用社、中國電信營業(yè)廳、中國郵政營業(yè)廳等●商務(wù)休閑：國中酒店、宜家商務(wù)酒店等●行政配套：新興派出所、南湖社區(qū)居民委員會●景觀資源：規(guī)劃中濕地公園●周邊其他：標(biāo)遠(yuǎn)別克4S店、香江家私城、加油站三、項目戶型分析棟號編號戶型建筑面積套數(shù)備注1棟002A型三房二廳二衛(wèi)㎡4011903B型三房二廳二衛(wèi)㎡19005A型三戶二廳二衛(wèi)㎡4006C型三戶二廳二衛(wèi)㎡202棟002A型三房二廳二衛(wèi)㎡4012003C型三房二廳二衛(wèi)㎡20005A型三戶二廳二衛(wèi)㎡4006D型四戶二廳二衛(wèi)㎡203棟002A型三戶二廳二衛(wèi)㎡3811603B型三戶二廳二衛(wèi)㎡19005A型三戶二廳二衛(wèi)㎡4006C型三戶二廳二衛(wèi)㎡194棟002A型三戶二廳二衛(wèi)㎡3811603B型三戶二廳二衛(wèi)㎡19005A型三戶二廳二衛(wèi)㎡4006C型三戶二廳二衛(wèi)㎡19 棟號編號戶型建筑面積套數(shù)備注5棟002A型三房二廳二衛(wèi)㎡4310603B型三房二廳二衛(wèi)㎡21005A型三戶二廳二衛(wèi)㎡2106C型三戶二廳二衛(wèi)㎡216棟000000009E型二房一廳一衛(wèi)㎡9610803F型二房一廳一衛(wèi)㎡12綜上所述， 4樓為21層住宅，5樓為23層住宅，6樓為13層住宅。七、公園西舊城改造項目該項目位于老城公園路工人文化宮，區(qū)政府計劃通過拆遷改造，將其建設(shè)成一個有序的、帶人文氣息的中型商業(yè)居住綜合小區(qū)。該項目位于老城區(qū)南端書房前片區(qū)，是老城區(qū)南出口第一形象地段。三、名仕家園樓盤位置：河源市源城區(qū)朱門亭崗古嶺（新新酒樓側(cè)出入口100米）開發(fā)商：河源市源城區(qū)住房公積金管理中心銷售電話：07623600999占地面積：8900平方米總建面積：容積率/綠化率： 綠化率10%建筑類型：經(jīng)濟適用房主力戶型：3房，㎡樓高：13層總套數(shù)：1期共3棟，408套。 第二章：同片區(qū)項目個案分析 一、寶豪宗地編號用地位置面積（㎡）土地用途使用年限（年）起始價款（萬）建筑密度容積率綠地率河地交（掛）字[2012]6號河源市新市區(qū)文明路北面、華達(dá)街東面地段1740農(nóng)貿(mào)市場用地39無無無河地交（出）字[2012]29號河源市東城中片區(qū)，紅星東路東邊，永康大道南邊地段住宅用地，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地商業(yè)40年，住宅70年≤30%≤≥30%河地交（出）字[2012]30號河源市區(qū)文昌路東邊永祥路北邊地段住宅用地，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地商業(yè)40年，住宅70年≤30%≤無合計（注：數(shù)據(jù)來源于河源市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局）河源二級市場（1）樓市特點供應(yīng)：11月有5個項目取得預(yù)售證，共計909套單元，㎡。（3）市場行為欠規(guī)范。從購房對象劃分來看，各樓盤的購房對象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)、五縣一區(qū)農(nóng)村進(jìn)城人員為主，約占65%；受首付比例提高、差別化稅貸政策影響，外地戶籍人口首次購房及投資性購房比例均有所下降。（3）房價穩(wěn)中有升。19月份，%。11月19日，市委書記何忠友率隊到河源串起珠三角九市和港澳：按照珠三角城際軌道建設(shè)規(guī)劃，未來珠三角地區(qū)將形成以廣州、深圳、珠海為中心，覆蓋珠江三角洲地區(qū)主要城市的“三環(huán)八射”軌道交通路網(wǎng)。鑒于該用地距離客家文化公園較近，客家文化公園綠地服務(wù)半徑可覆蓋至該綠地范圍，為節(jié)約城市土地資源、提高城市土地利用率，同時為與商務(wù)小區(qū)辦公區(qū)形成較為集中的辦公區(qū)域，方便市民辦事，擬將該綠地調(diào)整為行政辦公用地，用于安排市檔案館新館、市文廣新局文化交流中心、市城管局辦公樓建設(shè)用地，其中市檔案館辦公用地面積5000平方米，市文廣新局辦公用地面積約2500平方米，市城管局辦公用地面積約3770平方米。 起始價：。 年限：商業(yè)40年，住宅70年，從簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起計。其中，國內(nèi)貸款13208億元，%；利用外資371億元，%；自籌資金35374億元，%；其他資金36849億元，%。（二）商品房銷售和待售情況111月份，商品房銷售面積91705萬平方米，%， %；其中，%，%，%。明源新天地營銷策劃書第一章：房地產(chǎn)市場分析 一、2012年111月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2012年111月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，%。商品房銷售額53526億元，%，；其中，%，%，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款23119億元，%；個人按揭貸款9274億元，%。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：建筑密度≤30%；容積率≤；綠地率≥30%。河源紫金縣978套保障性住房全面開工建設(shè)（1）企業(yè)參與配套建設(shè)模式獲肯定978套保障性住房建設(shè)任務(wù)中，新增廉租房租賃補貼戶數(shù)29戶，公共租賃住房653套；國有工礦棚戶區(qū)改造158套，城市棚戶區(qū)改造138套。老城舊城改造增添“三友南城”項目由三友集團投資建設(shè)的“三友南城”項目計劃于2013年正式開工建設(shè)。一小時內(nèi)珠三角九個城市可互相通達(dá)，并連通港澳的軌道交通網(wǎng)，形成真正意義上的“大珠三角一小時生活圈”。巴登養(yǎng)生莊園(原東江主要有碧桂園東江鳳凰城、香堤雅灣、時代花園、寶豪御龍灣、德潤華府、河源義烏小商品批發(fā)城等37個項目。在中央政府和地方政府嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松的前提下，投資投機消費受到打壓?？傮w來看，2012年前三季度房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢，市場的走勢符合預(yù)期，反映了市場宏觀調(diào)控成效以及市場調(diào)整規(guī)律。通過近期市場檢查情況來看，部分企業(yè)存在不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為。成交：11月河源市主要項目網(wǎng)簽單元826套