【正文】 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36719億元，%，；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14035億元，%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14018億元，%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積增加298萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少15萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加119萬(wàn)平方米。 剩余年限：39年。投資3700多億元，廣東全省將建二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈借助“三環(huán)八射”的珠三角軌道交通網(wǎng)，“珠三角一小時(shí)的生活圈”和“廣東二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”正在加速形成。（二）2012年市區(qū)前三季度運(yùn)行情況市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，取得了初步成效，投機(jī)性、投資性需求被遏制，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭得到控制，土地市場(chǎng)交易趨向理性。從批準(zhǔn)預(yù)售的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要以中小戶型為主，其中三房以下的占72%，基本吻合本地市場(chǎng)實(shí)際需求。但從國(guó)慶期間各樓盤促銷情況來(lái)看，企業(yè)以價(jià)換量意愿較強(qiáng)，主要受年度銷售指標(biāo)考核，以及年底銀行放貸規(guī)?？s減等因素影響，預(yù)計(jì)市區(qū)第四季度房?jī)r(jià)將維持在目前水平，不會(huì)出現(xiàn)大的起伏。二、江泮花城樓盤位置：河源市江寶路（匯豪酒店往前500米）開(kāi)發(fā)商：河源市康博房地產(chǎn)有限公司主打廣告（宣傳）語(yǔ)：江岸社區(qū) 江景之家銷售電話：07623280888 3385999占地面積：總建面積： 其中：，㎡容積率/綠化率：建筑類型：普通商住主力戶型：3房、4房商業(yè)情況：商鋪兩層一起賣，暫時(shí)沒(méi)出價(jià)，目前VIP預(yù)約登記中，大概2013年3月份開(kāi)始發(fā)售。該片區(qū)改造后將進(jìn)一步推動(dòng)老城城市化建設(shè)的進(jìn)程，進(jìn)一步提升該區(qū)域整體的人文品位，拉近新舊區(qū)之間的城市建設(shè)發(fā)展的距離。源城的舊城改造工作從未間斷，時(shí)至今年，源城區(qū)再次掀起新一輪舊城改造高潮。Opportunity（機(jī)會(huì)）：（1）政府對(duì)老城新一輪舊城改造工程的全面規(guī)劃及建設(shè) 在政府對(duì)老城新一輪舊城改造的全面開(kāi)展，城市面貌不斷得到改善，從道路、公園、舊城生活區(qū)等等的改造，不斷改善城鄉(xiāng)宜居環(huán)境，提升城市形象。WT戰(zhàn)略弱化劣勢(shì)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)“熱銷戶型、價(jià)廉物美”的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略以熱銷戶型打開(kāi)市場(chǎng)，樹(shù)立價(jià)廉物美的市場(chǎng)形象。二次置業(yè)者居多，看好項(xiàng)目的升值空間☆☆☆☆企業(yè)高管、白領(lǐng)階層、需安家打工一族工作區(qū)域多為本城區(qū)，收入較高對(duì)此區(qū)域擁有較強(qiáng)的地緣情結(jié)，希望在河源安家，但要求要與工作單位相對(duì)較近，交通便利的物業(yè)。5%C、周邊環(huán)境/景觀 小區(qū)外部自然環(huán)境、景觀因素等?？蛻糍Y源整合策略整合多渠道資源，進(jìn)行客戶營(yíng)銷：如：老客戶電話營(yíng)銷、短信營(yíng)銷（百信公司多年客戶資源庫(kù)）；明源系列樓盤廣告營(yíng)銷、百信公司中介網(wǎng)點(diǎn)DM資源上架等等。②幸福搖錢樹(shù)活動(dòng)目的：將抽獎(jiǎng)促銷這種形式生動(dòng)化，活躍現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。●執(zhí)行策略——聯(lián)合政府及媒體軟文炒作——完善樓盤的現(xiàn)場(chǎng)包裝及基礎(chǔ)銷售資料的準(zhǔn)備——通過(guò)良好的現(xiàn)場(chǎng)形象，體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)房子品質(zhì)的要求，建立“物超所值”的印象——通過(guò)良好的現(xiàn)場(chǎng)包裝，分散消費(fèi)者對(duì)周邊環(huán)境的注意力，將視線集中在樓盤本身——首批次定價(jià)，銷售價(jià)格采用“低開(kāi)高走”策略，一方面可以試探市場(chǎng)反應(yīng)，另一方面可以為后期推盤調(diào)整價(jià)格及策略●媒體配合——戶外：選擇項(xiàng)目旁地設(shè)戶外廣告牌廣告，主要以形象為主。正式啟動(dòng)項(xiàng)目（優(yōu)惠認(rèn)籌登記），擴(kuò)大知名度。同時(shí)成立客戶會(huì)，通過(guò)耳語(yǔ)傳播，最大范圍的吸納市場(chǎng)客群。 第五章：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及推廣策略 一、營(yíng)銷策略（一）營(yíng)銷目標(biāo)明源新天地在舊城改造中不是唯一的項(xiàng)目，明源新天地的營(yíng)銷目標(biāo)是在解決明源如何在河源進(jìn)行戰(zhàn)略布局……本項(xiàng)目的四大使命：明源的品牌影響力如何建立？明源新天地如何選擇入市時(shí)機(jī)？如何持續(xù)積累忠誠(chéng)客戶？明源新天地與同片區(qū)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)如何解決？（二）營(yíng)銷策略認(rèn)籌期公開(kāi)期強(qiáng)銷期清盤期13年4月9月13年10月14年3月14年4月10月品牌認(rèn)知品牌感知品牌信任高調(diào)形象主流媒體強(qiáng)勢(shì)亮相迅速引起市場(chǎng)關(guān)注品牌價(jià)值認(rèn)知借勢(shì)政府部門及版塊炒作進(jìn)行媒體覆蓋百信公司資源利用配合事件營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目充分感知品牌價(jià)值活動(dòng)營(yíng)銷項(xiàng)目引爆品牌價(jià)值持續(xù)變現(xiàn)項(xiàng)目線：13年35月充分預(yù)熱6 9月高調(diào)介入1014年3月震撼亮相品牌線：14年11月15年3月品牌策略一個(gè)品牌的成功導(dǎo)入，不僅能提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，還能穩(wěn)固的將項(xiàng)目打造成區(qū)域標(biāo)桿。從成本、競(jìng)爭(zhēng)、需求三方面考慮，首次推盤均價(jià)參考河源市場(chǎng)成交價(jià)格，總要求不應(yīng)比高。對(duì)本區(qū)域擁有強(qiáng)烈的地緣情結(jié)。項(xiàng)目發(fā)展策略 根據(jù)項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)分策略，綜合考慮制定如下項(xiàng)目發(fā)展總策略：SWOT組合策略項(xiàng)目發(fā)展策略行動(dòng)綱領(lǐng)行動(dòng)手段SO戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)“資源整合，建立優(yōu)勢(shì)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略整合多方資源，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成項(xiàng)目“競(jìng)爭(zhēng)壁壘”。（2）居住氛圍不成熟從現(xiàn)場(chǎng)地理位置可看出，項(xiàng)目北向工廠區(qū)（精電、河源開(kāi)關(guān)廠），東靠河埔大道，南向小山，西靠別克汽車4S店，周邊無(wú)大型社區(qū)，主要以民宅及臨街商鋪為主。上述戶型研究可看出，初步設(shè)計(jì)實(shí)用上仍欠缺，如：A、B、C、D戶型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)顯窄（）；C戶型餐廳與玄關(guān)位置在緊湊型小四房顯得有點(diǎn)空間浪費(fèi)；E戶型衛(wèi)生間基本上為暗房，無(wú)通風(fēng)采光，客廳不好擺設(shè)，門對(duì)廳；F戶型客廳無(wú)采光，不好擺設(shè)。三友南城項(xiàng)目計(jì)劃分三期建設(shè)。東江畔百萬(wàn)平米半島城邦銷售電話：07623839999占地面積：總占地約46萬(wàn)平方米，總建面積：總建筑面積100萬(wàn)一期19萬(wàn)平方米（廣告）。如拖延工期、未辦理竣工驗(yàn)收交房、未取得預(yù)售許可證前收受定金、囤積好房源、隱藏房屋信息，未公示收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、銷售廣告夸大事實(shí)等等。但央行兩次下調(diào)銀行貸款利率，促進(jìn)了剛需釋放。DD莊園)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。該項(xiàng)目位于老城區(qū)南端書(shū)房前區(qū)域，總規(guī)劃面積約25萬(wàn)平方米，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，定位為大型商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 起始價(jià)：。111月份，東部地區(qū)商品房銷售面積44752萬(wàn)平方米，%，；銷售額32240億元，%。111月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積31638萬(wàn)平方米，%，；土地成交價(jià)款6594億元，%。 用途：住宅用地，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。調(diào)整如下：按照《河源市東城中片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，東城西片區(qū)市人防辦辦公樓東側(cè)、新二路西邊用地規(guī)劃為城市街頭綠地，用地面積11274平方米。巴登養(yǎng)生莊園將成為“廣東綠谷”標(biāo)志性工程決戰(zhàn)100天，確保一期主體工程春節(jié)前完工。而二手房市場(chǎng)整體走勢(shì)平穩(wěn)，較去年相比有小幅度上漲。從近期市區(qū)土地出讓市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，新建商品房樓面地價(jià)將達(dá)到2000多元，單從成本構(gòu)成角度分析，市區(qū)房?jī)r(jià)上漲仍將繼續(xù)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲壓力仍然較大。與去年同期相比，成交有較大提升，%。四、南湖片區(qū)舊改項(xiàng)目——三友南城（暫定名）由三友集團(tuán)投資建設(shè)的“三友南城”項(xiàng)目計(jì)劃于2013年正式開(kāi)工建設(shè)。臨近市區(qū)（桂山）高速出入口。 （3）發(fā)揮地塊資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)組團(tuán)式園林形成良好的內(nèi)部景觀環(huán)境。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 大城生活——大城市生活區(qū)，弱化其地域位置，讓人想像今后投資升值空間。其它（約占10%）：一些個(gè)體職業(yè)者，如：私企業(yè)主、投資客，也是我們的目標(biāo)消費(fèi)群，這部分人群消費(fèi)理性，重視小區(qū)配套服務(wù)及升值潛力，置業(yè)特點(diǎn)多為居住兼投資。物業(yè)名稱位置地段交通周邊環(huán)境周邊配套小區(qū)規(guī)劃配套小區(qū)景觀綠化戶型產(chǎn)品品質(zhì)企業(yè)品牌影響物業(yè)管理綜合寶豪御龍灣9090858085858085858585江泮花城8585808080808080808081名仕家園8075757570707575757074南湖雅園8085707070707075707073明源新天地80857070858580808080③ 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤及本項(xiàng)目綜合品質(zhì)加權(quán)評(píng)分表原始評(píng)分（100分制）位置地段交通周邊環(huán)境周邊配套小區(qū)規(guī)劃配套小區(qū)景觀綠化戶型產(chǎn)品品質(zhì)企業(yè)品牌影響物業(yè)管理綜合總 分占比例10%5%15%20%5%15%5%10%5%10%100%寶豪御龍灣9164江泮花城12164124848名仕家園815774南湖雅園8147明源新天地8144848（2）項(xiàng)目均價(jià)及差價(jià)確定價(jià)格定位受市場(chǎng)需求以及建造成本等各方面的制約，既要考慮到市場(chǎng)需求的量、客戶的心理期望價(jià)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格水平，以及本項(xiàng)目的建造成本、土地利用效力、企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)（貴公司預(yù)期目標(biāo)及發(fā)展戰(zhàn)略我們暫時(shí)無(wú)法掌握），又要考慮到近期市場(chǎng)成交價(jià)格情況和市場(chǎng)的不穩(wěn)定性因素。結(jié)合目前市場(chǎng)情況、地段環(huán)境等綜合因素，建議一期銷售均價(jià)為：3500元/㎡。二、推廣策略（一）推廣目標(biāo)●強(qiáng)勢(shì)建立“明源新天地”項(xiàng)目的品牌形象●開(kāi)盤時(shí)取得市場(chǎng)關(guān)注效應(yīng)，使“明源新天地”成為河源市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一熱點(diǎn)●配合銷售計(jì)劃，順利完成階段性銷售目標(biāo)（二）推廣思路與策略根據(jù)房地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律，把推廣階段劃分為四個(gè)階段：第一階段第二階段第三階段第四階段（2013年4月9月）（13年10月14年3月）（14年4月—10月）（14年11月—15年3月）認(rèn)籌期公開(kāi)期強(qiáng)銷期清盤期分批認(rèn)籌蓄客導(dǎo)購(gòu)強(qiáng)力宣傳公開(kāi)發(fā)售全面推廣強(qiáng)勢(shì)促銷品牌導(dǎo)入尾期銷售三、階段性推廣策略銷售節(jié)奏對(duì)一個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，執(zhí)行方法就是人為制造熱銷現(xiàn)象，讓有從眾心理的客戶有緊迫感，讓他沒(méi)有太多的時(shí)間和空間來(lái)選擇。——利用“交樓”等事件進(jìn)行針對(duì)性強(qiáng)有勢(shì)的促銷優(yōu)惠活動(dòng)——尾盤時(shí)，結(jié)合實(shí)際采用多種策略促銷優(yōu)惠活動(dòng)●媒體配合——電視/短信/DM：針對(duì)目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行少量投放●現(xiàn)場(chǎng)包裝——視現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行包裝四、廣告投放計(jì)劃（一）廣告目標(biāo)銷售前期認(rèn)籌期達(dá)至最大范圍的到達(dá)率讓目標(biāo)消費(fèi)者關(guān)注明源新天地，使之進(jìn)入他們的選