【正文】 開發(fā)投資14018億元，%，增速提高2個百分點(diǎn)。111月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，%，；土地成交價款6594億元，%。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬平方米，%，%；銷售額10346億元，%。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況111月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金85802億元，%。表1　2012年111月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）64772　其中：住宅44606　　　　辦公樓3024　　　　商業(yè)營業(yè)用房8417房屋施工面積（萬平方米）556658　其中：住宅416657　　　　辦公樓18886　　　　商業(yè)營業(yè)用房63829房屋新開工面積（萬平方米）162413　其中：住宅119905　　　　辦公樓5410　　　　商業(yè)營業(yè)用房20200土地購置面積（萬平方米）31638土地成交價款（億元）6594房屋竣工面積（萬平方米）67706　其中：住宅54310　　　　辦公樓1347　　　　商業(yè)營業(yè)用房7043商品房銷售面積（萬平方米）91705　其中：住宅81500　　　　辦公樓1821　　　　商業(yè)營業(yè)用房6176商品房銷售額（億元）53526　其中：住宅44783　　　　辦公樓2239　　　　商業(yè)營業(yè)用房5556商品房待售面積（萬平方米）33567　其中：住宅21452　　　　辦公樓1432　　　　商業(yè)營業(yè)用房6783房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）85802　其中：國內(nèi)貸款13208　　　　利用外資371　　　　自籌資金35374　　　　其他資金36849　　　　　其中：定金及預(yù)收款23119　　　　　　　　個人按揭貸款9274表2　2012年111月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地　區(qū)投資額（億元）同比增長（%）住　宅住　宅全國總計(jì)6477244606　　東部地區(qū)3671925070　　中部地區(qū)140359865　　西部地區(qū)140189671表3　2012年111月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地　區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對數(shù)（萬平方米）同比增長（%）絕對數(shù)（億元）同比增長（%）全國總計(jì)9170553526　　東部地區(qū)4475232240　　中部地區(qū)2345210346　　西部地區(qū)2350010940（注：數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局）二、河源市房地產(chǎn)市場分析（一）河源本地時事政策11月河源推出兩宗土地今年九、十月河源僅有一宗土地交易。 用途：住宅用地，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。（2）河地交（掛）字【2012】6號 位置：河源市新市區(qū)文明路北面、華達(dá)街東面地段。 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：建筑密度為實(shí)建用地；建筑層數(shù)為五層。（3）多途徑推進(jìn)保障性住房建設(shè)為推進(jìn)保障性住房建設(shè)，紫金縣成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，并有專人負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)及管理工作，對保障性住房建設(shè)實(shí)行“綠色通道服務(wù)”，高效推進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)工作。調(diào)整如下：按照《河源市東城中片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，東城西片區(qū)市人防辦辦公樓東側(cè)、新二路西邊用地規(guī)劃為城市街頭綠地，用地面積11274平方米。該項(xiàng)目屬舊城改造工程建設(shè)項(xiàng)目之一，可享受省、市“三舊”改造政策和老城改造優(yōu)惠政策。作為廣東綜合交通體系建設(shè)的一大重點(diǎn)，珠三角城際軌道交通建設(shè)目前正全速推進(jìn)。根本改善區(qū)域發(fā)展失衡：珠三角“三環(huán)八射”城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)，將使廣東各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡的格局得到根本性的改善。巴登養(yǎng)生莊園將成為“廣東綠谷”標(biāo)志性工程決戰(zhàn)100天，確保一期主體工程春節(jié)前完工。何忠友強(qiáng)調(diào)，巴登養(yǎng)生莊園項(xiàng)目符合黨的十八大提出的大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的要求，符合我市打造“廣東綠谷”的發(fā)展目標(biāo)，各級各部門要全力支持項(xiàng)目的建設(shè)，將項(xiàng)目建成“廣東綠谷”標(biāo)志性工程。前三季度市場運(yùn)行具體情況如下：目前市場運(yùn)行基本情況（1）市場供給穩(wěn)定。（2）市場需求回暖。而二手房市場整體走勢平穩(wěn)，較去年相比有小幅度上漲。19月份新建商品房住房平均價格為4099元/㎡，%。（5）本地需求為主。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍在繼續(xù)實(shí)施，遏制投機(jī)性、投資性需求仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)。從近期市區(qū)土地出讓市場價格來看，新建商品房樓面地價將達(dá)到2000多元，單從成本構(gòu)成角度分析，市區(qū)房價上漲仍將繼續(xù)，控制房價過快上漲壓力仍然較大。第四季度市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢進(jìn)入第四季度，黨的十八大順利召開，房地產(chǎn)市場調(diào)控將以穩(wěn)定為主，政策方面不會出現(xiàn)一些重大的調(diào)整。（三）河源11月份房地產(chǎn)市場河源一級市場供應(yīng)11月份一級市場土地交易有3宗，除了一宗小型商貿(mào)用地，還有兩宗百畝以上的商住用地。熱銷產(chǎn)品：11月河源市主要項(xiàng)目網(wǎng)簽單元826套，主要為三房、四房；成交分別達(dá)到360和146套，%，%。與去年同期相比，成交有較大提升，%。容積率/綠化率：（廣告）、（實(shí)際）；綠化率：%建筑類型：普通住宅，商住，別墅主力戶型：3房、4房及少量復(fù)式5房，主推3房商業(yè)情況：商鋪13000元/㎡——16000元/㎡，面積5090㎡，靠濱江大道已售完樓高：32層、28層、18層總套數(shù)：分2期開發(fā),一期約1100套，住宅985套、商業(yè)115卡銷售價格：起價廣告價3780元/㎡，基本起價4200元/㎡,樓王5500元/㎡，層加50元 最高價約7000元/㎡外部配套：河源中學(xué)、區(qū)一中、城南小學(xué)、上城小學(xué)、新興小學(xué)、下城小學(xué)、華僑幼兒園、城南幼兒園、機(jī)關(guān)幼兒園、友誼商場、翔豐商業(yè)廣場、和大福、源城人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、上城醫(yī)院、工商銀行、建設(shè)銀行、信用社、農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部配套：多功能活動中心、26000㎡東南亞風(fēng)情水景園林、游泳池、學(xué)校、大型商業(yè)、肉菜市場等，古典風(fēng)格會所物業(yè)情況：㎡,㎡,㎡車位情況：地下+架空共1201個車位交付時間：一期2013年3月1日優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——臨江景觀資源好、社區(qū)規(guī)模大、生活配套齊全近期促銷活動：1萬抵3萬，綜合概況：項(xiàng)目一期共12棟組成，是拆遷還造工程。樓高：13棟12層，4棟15層，57棟25層（含商鋪）總套數(shù)：共527套住宅455套，商業(yè)72套銷售價格：起價目前3600元/㎡起，層加50元 最高價已超5000元/㎡外部配套：幼兒園、中小學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場、規(guī)劃中的濕地公園等內(nèi)部配套：沿街商鋪、2082㎡的超市、會所、立體景觀綠化物業(yè)情況：㎡車位情況：地下+架空共632個車位交付時間：2012年8月，已交付使用優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——臨江景觀資源好、周邊社區(qū)成熟近期促銷活動：，綜合概況：由7棟組成，戶型有1房1廳面積49㎡、2房2廳面積85㎡、3房2廳面積113121㎡、4房2廳面積139155㎡。物業(yè)情況：㎡車位情況：地下+架空交付時間：2013年5月優(yōu)劣勢：經(jīng)適房價格便宜近期促銷活動：綜合概況：屬經(jīng)濟(jì)適用房，2棟對外銷售，3棟為安置房。四、南湖片區(qū)舊改項(xiàng)目——三友南城（暫定名）由三友集團(tuán)投資建設(shè)的“三友南城”項(xiàng)目計(jì)劃于2013年正式開工建設(shè)。規(guī)劃總用地面積4萬多平方米，主要由14棟1625層高的商業(yè)裙樓組成。六、電子數(shù)碼城改造項(xiàng)目該項(xiàng)目位于市區(qū)老城區(qū)上角大橋路，一期改造項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線面積約5000平方米，新建筑物占地面積約2400平方米，%，周邊道路按現(xiàn)有規(guī)劃要求進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃改造，也將使現(xiàn)有的小江橋與205國道成為有機(jī)整體。 第三章：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況明源新天地項(xiàng)目位于市區(qū)城南片區(qū)，處于邊緣地帶，往北是繁華的老城區(qū)，往南是車行及高新區(qū)。臨近市區(qū)（桂山）高速出入口。四、項(xiàng)目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略（一）項(xiàng)目SWOT分析Strength（優(yōu)勢）：（1）政府支持：全面規(guī)劃和大力開展新一輪舊城改造建設(shè)。重點(diǎn)是加快推進(jìn)了龍王閣內(nèi)側(cè)生活區(qū)改造，大力推進(jìn)鱷湖公園綠道網(wǎng)建設(shè)和湖濱路立面改造工程等，城市面貌不斷改善。（3）配套完善項(xiàng)目周邊不遠(yuǎn)處休閑餐飲娛樂購物齊聚，生活便捷無憂。 （3）發(fā)揮地塊資源優(yōu)勢，建設(shè)組團(tuán)式園林形成良好的內(nèi)部景觀環(huán)境。核心劣勢——缺乏商業(yè)氛圍、居住氛圍不成熟行動手段：（1）加大宣傳力度，通過政府舊城改造工程等多種途徑來引導(dǎo)消費(fèi)者對該片區(qū)投資前景的認(rèn)識，從而形成市場引導(dǎo)消費(fèi)。（2）城市的發(fā)展，高新科技廠落戶該區(qū)域 隨著城市的發(fā)展，高新科技中興生產(chǎn)基地的引進(jìn)，且該區(qū)域配套進(jìn)一步完善，大量實(shí)力開發(fā)商與品質(zhì)項(xiàng)目落定于此，將大大提升了區(qū)域品質(zhì)。Threat（威脅）：（1）競爭對手項(xiàng)目對項(xiàng)目周邊客戶的蠶食，形成客戶分流。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。打造內(nèi)部配套，構(gòu)建優(yōu)尚社區(qū)生活；有效把握客戶心理，迎合消費(fèi)者置業(yè)需求；提升項(xiàng)目形象，強(qiáng)調(diào)投資前景，增加項(xiàng)目附加值。通過“實(shí)用戶型，大眾價格”；以產(chǎn)品的高性價比來贏得市場。我們對項(xiàng)目的評價地塊擁有政府新一輪舊城改造熱潮，片區(qū)價值的提升等優(yōu)勢；同時，項(xiàng)目也存在目前缺乏商業(yè)及居住氛圍不足等不利因素以及未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項(xiàng)目前期策劃需要解決的問題。 大城生活——大城市生活區(qū)，弱化其地域位置，讓人想像今后投資升值空間。希望改善居住環(huán)境☆☆☆☆附近高校教師、政府公務(wù)員、醫(yī)院工作人員中、高層管理階層等工作穩(wěn)定，有一定的優(yōu)越感，收入相對較高。安居樂業(yè)，方便日常工作，又要求離市中心較近☆☆☆☆☆主力消費(fèi)群體（約占60%）●消費(fèi)群類型：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、企業(yè)高管、白領(lǐng)階層、需安家打工一族、經(jīng)濟(jì)收入相對穩(wěn)定（25—50歲）的人士。●職業(yè)特征：多為學(xué)校、醫(yī)院等單位的管理者及高收的專業(yè)技術(shù)人才。其它（約占10%）：一些個體職業(yè)者，如：私企業(yè)主、投資客，也是我們的目標(biāo)消費(fèi)群，這部分人群消費(fèi)理性，重視小區(qū)配套服務(wù)及升值潛力，置業(yè)特點(diǎn)多為居住兼投資。即由“競爭樓盤綜合品質(zhì)評測”、“競爭定價評估”等組成的市場競爭定價體系：（1）競爭樓盤綜合品質(zhì)評測及本項(xiàng)目競爭定價評估競爭樓盤及本項(xiàng)目綜合品質(zhì)評價及價格評估是結(jié)合目前房地產(chǎn)策劃界最新的定價方法而創(chuàng)立的一套