xxxx年哈爾濱,富佳新天地生態(tài)運(yùn)動(dòng),之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案,-wenkub
2023-03-23 20:13:32 本頁(yè)面
【正文】 12 項(xiàng)目區(qū)域樓盤(pán)情況 編號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 售價(jià) 編號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 售價(jià) 1 悅活里 4500元 /平方米 18 北岸七英里 4200元 /平方米 2 星城 4300元 /平方米 19 東橋國(guó)際 4100元 /平方米 3 世紀(jì)城 4500元 /平方米 20 江霆華府 4300元 /平方米 4 浦江國(guó)際 4200元 /平方米 21 托斯卡納 5100元 /平方米 5 海吉雅樂(lè)都 4400元 /平方米 22 溪水灣 4400元 /平方米 6 星河國(guó)閱 4750元 /平方米 23 祥瑞府邸 4400元 /平方米 7 山水文園 4500元 /平方米 24 明悅浪漫城 4200元 /平方米 8 香榭麗舍 4500元 /平方米 25 財(cái)富天地 5000元 /平方米 9 富佳新天地 4450元 /平方米 26 金帝花城 4200元 /平方米 10 東方哥德堡 4100元 /平方米 27 柒季城 4200 元 /平方米 11 福城橡樹(shù)灣 3500元 /平方米 28 公元天下 4200 元 /平方米 12 果菜市場(chǎng)小區(qū) 4200元 /平方米 29 伸馬領(lǐng)寓 4000 元 /平方米 13 國(guó)際城 4100元 /平方米 30 春天故事 4200 元 /平方米 14 楓林溪語(yǔ) 4000元 /平方米 31 華遠(yuǎn) 成交量下降 ? 第 18周成交高峰后，接連兩周哈爾濱商品房周成交量均價(jià)跌 40%以上。 ? 2023年 5月 7—13日， 2023年第 20周哈爾濱商品房市場(chǎng)共成交商品房 580套，成交面積 60666平米，環(huán)比上周降低 %。 ? 項(xiàng)目組對(duì)前期項(xiàng)目定位的回顧、對(duì)當(dāng)前營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的診斷、對(duì)目標(biāo)客戶群體的把握，并結(jié)合項(xiàng)目自身的產(chǎn)品特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)、區(qū)位以及項(xiàng)目形象的包裝，從而理清項(xiàng)目的策劃思路，并建立嚴(yán)密且符合項(xiàng)目主題的營(yíng)銷(xiāo)體系，在此基礎(chǔ)上，制定整體營(yíng)銷(xiāo)策略與各階段營(yíng)銷(xiāo)部署。前 言 ? 通過(guò)前期的初步溝通，我司項(xiàng)目組已基本完成了富佳新天地區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查及分析。 第一部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目回顧 ? 理念定位 ——國(guó)際化生態(tài)運(yùn)動(dòng)之城 ? 項(xiàng)目定位 ——哈爾濱乃至東北運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)的 地標(biāo)性建筑 ? 建筑定位 ——山水文化家園 回顧分析 ? 目前情況，富佳新天地的項(xiàng)目定位，社會(huì)大眾有一定程度的認(rèn)同，但產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)策略的整合包裝不明顯，項(xiàng)目入市個(gè)性不鮮明，價(jià)格支撐條件也未得到廣泛認(rèn)可。其中住宅 424套。成交量遭遇陰雨天氣，一路下滑，且趨勢(shì)兇猛。龍灣 4600 元 /平方米 15 濱才城 4300元 /平方米 32 大都會(huì) 5100 元 /平方米 16 辰能溪樹(shù)河谷 —— 33 幸福港灣 —— 17 廣電佳園 —— 34 ? 小結(jié) ： ? 區(qū)域內(nèi)各大項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持了一定的增幅，在具體營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的遮蓋下，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)更加豐富，新增項(xiàng)目的別墅、洋房、高層等種類(lèi)齊全；同時(shí)品質(zhì)有所提高； ? 周邊直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目近 20個(gè)，同時(shí)區(qū)域發(fā)展快速，新概念頻出 ； ? 區(qū)域內(nèi)目前在售項(xiàng)目的空置率較高，入住人群平均量偏低。 樓盤(pán)規(guī)模 濱才，保利、盛和等眾多規(guī)劃超 50萬(wàn)平方米的綜合性大盤(pán)給市場(chǎng)帶來(lái)了巨大壓力。 營(yíng)銷(xiāo)水平 隨著大開(kāi)發(fā)商和外地營(yíng)銷(xiāo)公司的全面推動(dòng)下，營(yíng)銷(xiāo)水平已逐漸提高，營(yíng)銷(xiāo)方式和推廣活動(dòng)也在不斷創(chuàng)新。 價(jià)格趨勢(shì) 地段仍是決定價(jià)格高低的最核心要素，此外項(xiàng)目配套、建筑品質(zhì)及景觀資源等也是影響房?jī)r(jià)的主要原因。 ? 由于區(qū)域小房地產(chǎn)商的增多，價(jià)格制定及商場(chǎng)抗性不確定因素大，促使區(qū)域市場(chǎng)前景隱晦，營(yíng)銷(xiāo)壓力加大。包括哈黑路、哈肇路、呼蘭大道和利民大道。社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備， 35萬(wàn)方綠化，德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、美式夏威夷沙灘、法式花園庭院等，為不同文化和生活背景各異的業(yè)主提供為其所熟悉的各種生活情境。充足的自然光照，流通的清新空氣，業(yè)主個(gè)性化的生活方式得到最大尊重。 ? 結(jié)論 ? 本項(xiàng)目產(chǎn)品前期擁有一定的特色，但是綜合素質(zhì)不具明顯優(yōu)勢(shì)！ ? 因此項(xiàng)目必須充分挖掘生活力、形象力與創(chuàng)新力！ 五、開(kāi)發(fā)商分析 ? 哈爾濱裕建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2023年，公司注冊(cè)資本金為 5320萬(wàn)元人民幣，公司的開(kāi)發(fā)資質(zhì)為三級(jí)，“富佳新天地”是本公司第一個(gè)品牌項(xiàng)目。 ? 結(jié)論 ? 開(kāi)發(fā)商有著不錯(cuò)的實(shí)力、思路與愿景，但缺乏市場(chǎng)知名度。 ? 自住類(lèi)： 主力戶型總價(jià) 45—66萬(wàn)元 月供款額： 2600元 —3900元 家庭月收入： 6000元 —10000元 家庭年收入： 8萬(wàn)元 —12萬(wàn)元 屬于哈市初步穩(wěn)定階層 本地及外來(lái)中小工商業(yè)者政府公務(wù)員 企業(yè)管理人員 企事業(yè)單位人員、學(xué)校教師等 按 7成 15年計(jì) 按 4400元 /㎡ 計(jì) 初步穩(wěn)定人群 ? 投資類(lèi)： 主力戶型總價(jià) 45—66萬(wàn)元 月供款額： 2100元 —3100元（公積金） 自持資金： 14—20萬(wàn)元 客戶總資產(chǎn)： 30—40萬(wàn)元 屬于哈市中間階層 本地及外來(lái)中小工商業(yè)者 政府中高級(jí)公務(wù)員 企業(yè)中高層管理人員 企事業(yè)單位人員、學(xué)校教師等 無(wú)固定投資渠道的商業(yè)人士 按 7成 20年計(jì) 按 4400元 /㎡ 計(jì) 社會(huì)中產(chǎn)階層 ? 客戶特征 ? 客戶群體特征描述： 項(xiàng)目的大部分客戶 ，年齡多在 2855歲之間，大部分為三口之家或隨子女來(lái)哈的老年人，有能力購(gòu)買(mǎi)住房、私人汽車(chē)以及包括電腦等在內(nèi)的現(xiàn)代生活用品；并且能夠支付第三代子女教育的費(fèi)用。 項(xiàng)目升值空間大，戶型相對(duì)合理，作為大城區(qū)，商業(yè)的興旺將有助于物業(yè)整體價(jià)值的提升，選擇購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，是以智慧的眼光看待置業(yè)。 ? 我們賣(mài)的不僅是房子，而是一種生活。 賣(mài)點(diǎn)二：教育資源 —— 大學(xué)城 （項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)） ? 項(xiàng)目周邊教育資源配套齊全，周邊有多所大中小學(xué)密集。在這里運(yùn)動(dòng)、公園、家三者可以兼得，領(lǐng)略的不只是詩(shī)般的湖景，畫(huà)般的園林，享受的更是可賞、可游、可居、可運(yùn)動(dòng)、可感悟的山水文化家園 ? 結(jié)論： 項(xiàng)目引入國(guó)際先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念加以精雕細(xì)琢，使項(xiàng)目成為地域標(biāo)志性的項(xiàng)目，成為國(guó)際化生態(tài)運(yùn)動(dòng)之城。 ? 結(jié)論： 一站式的生活方式，正是生活在現(xiàn)代都市人所需要的，一個(gè)樓盤(pán)的檔次很多也是取決于本身的社區(qū)配套。 ? 結(jié)論： 項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)是打動(dòng)消費(fèi)者的最有力因素之一，建造樣板房可使消費(fèi)群體對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀戶型的設(shè)計(jì)理念感同身受，給客戶以切身尊貴體驗(yàn)。 ? 項(xiàng)目智能化在保證小區(qū)安全的基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供輕松、愉快、舒心的生活氛圍，充分尊重和保障業(yè)主個(gè)人的生活隱私和習(xí)慣，捍衛(wèi)業(yè)主的高品質(zhì)生活權(quán)益，使業(yè)主享受到科技生活新理念?？梢?jiàn)地段對(duì)樓盤(pán)整個(gè)價(jià)值是相當(dāng)重要的，綜合項(xiàng)目周邊現(xiàn)有房?jī)r(jià)，更是完美闡釋了這個(gè)道理。 ?在商業(yè)和住宅銷(xiāo)售取得進(jìn)展的情況下，推出 創(chuàng)新產(chǎn)品（學(xué)生產(chǎn)品） 。通過(guò)組織團(tuán)購(gòu)定房，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)大量鎖定意向客戶，確保亮相推廣和開(kāi)盤(pán)的成功。 ? 靈活銷(xiāo)售策略 ? （ 1）老客戶、老價(jià)格： 在提價(jià)后（ 6月中旬，勻速提價(jià)，）， 7月中旬，舉辦 2期或精品組團(tuán)的銷(xiāo)售，報(bào)價(jià)使用提價(jià)后價(jià)格5500元 /㎡ ，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格使用 6月份價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)資
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