【正文】 的一期價(jià)格影響到后期產(chǎn)品的升值空間問(wèn)題。 ? （ 2）在已有意向客戶中積累和挖掘 ? 在與已成交客戶或意向客戶的接觸中，逐步掌握其所在單位人員的購(gòu)買(mǎi)意向，從而通過(guò)介紹并發(fā)動(dòng)熟悉客戶購(gòu)買(mǎi)，也通過(guò)與其所在單位主要領(lǐng)導(dǎo)或意見(jiàn)領(lǐng)袖進(jìn)行拜訪發(fā)動(dòng)工作，形成“從下到上”、羊群效應(yīng)式的整體推廣宣傳效果。 ?在 2023年進(jìn)入銷(xiāo)售旺季后，主推商業(yè)（暫定）。 賣(mài)點(diǎn)八：智能化設(shè)計(jì)、國(guó)際化物業(yè)管理 （項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)之一） ? 裕建地產(chǎn)與“全球最頂級(jí)的物業(yè)管家”第一太平戴維斯聯(lián)手打造富佳新天地物業(yè)，為業(yè)主提供全方位、高品質(zhì)，五星級(jí)的管理服務(wù)。 賣(mài)點(diǎn)五：城市圈生活 —— 住宅、商業(yè)，生活一站式（項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)） ? 項(xiàng)目規(guī)劃從區(qū)域市場(chǎng)出發(fā)，規(guī)劃有住宅、商業(yè)、公園、學(xué)校，意在打造新城區(qū)，為周邊的居住環(huán)境塑造一個(gè)標(biāo)桿，打造區(qū)域文化、休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物中心，提供便捷一站式的都市時(shí)尚、私密的生活圈 。 ? 結(jié)論： 地段價(jià)值往往決定一個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)值，項(xiàng)目具備較高的價(jià)值潛力。 消費(fèi)者作為城市的中產(chǎn)階層，以中青年為主體，他們依靠自身的技能和知識(shí)獲得財(cái)富，具有較高的文化素質(zhì)，他們雖然不是富貴階層，但他們的文化和智慧可讓他們獲得對(duì)生活的自信 C、從企業(yè)層面 D、從項(xiàng)目本身 作為房地產(chǎn)行業(yè)的新興企業(yè)，需要勇于創(chuàng)新，并注重企業(yè)智慧，開(kāi)創(chuàng)屬于自身特色品牌。因此本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不僅需要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)，而且要產(chǎn)生市場(chǎng)影響力、樹(shù)立正面形象。更多功能，精準(zhǔn)居住空間，將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 外部環(huán)境 四大公路交匯，通往北部 43個(gè)市縣。 本區(qū)域客戶群體以當(dāng)?shù)夭疬w戶及外來(lái)哈市群體為主，現(xiàn)階段購(gòu)房者自住情況較為突出。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式不容樂(lè)觀。 成交量下降 ? 第 18周成交高峰后，接連兩周哈爾濱商品房周成交量均價(jià)跌 40%以上。 ? 項(xiàng)目組對(duì)前期項(xiàng)目定位的回顧、對(duì)當(dāng)前營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的診斷、對(duì)目標(biāo)客戶群體的把握，并結(jié)合項(xiàng)目自身的產(chǎn)品特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)、區(qū)位以及項(xiàng)目形象的包裝，從而理清項(xiàng)目的策劃思路，并建立嚴(yán)密且符合項(xiàng)目主題的營(yíng)銷(xiāo)體系，在此基礎(chǔ)上，制定整體營(yíng)銷(xiāo)策略與各階段營(yíng)銷(xiāo)部署。 第一部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目回顧 ? 理念定位 ——國(guó)際化生態(tài)運(yùn)動(dòng)之城 ? 項(xiàng)目定位 ——哈爾濱乃至東北運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)的 地標(biāo)性建筑 ? 建筑定位 ——山水文化家園 回顧分析 ? 目前情況，富佳新天地的項(xiàng)目定位，社會(huì)大眾有一定程度的認(rèn)同，但產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)策略的整合包裝不明顯，項(xiàng)目入市個(gè)性不鮮明，價(jià)格支撐條件也未得到廣泛認(rèn)可。成交量遭遇陰雨天氣，一路下滑，且趨勢(shì)兇猛。 樓盤(pán)規(guī)模 濱才，保利、盛和等眾多規(guī)劃超 50萬(wàn)平方米的綜合性大盤(pán)給市場(chǎng)帶來(lái)了巨大壓力。 價(jià)格趨勢(shì) 地段仍是決定價(jià)格高低的最核心要素，此外項(xiàng)目配套、建筑品質(zhì)及景觀資源等也是影響房?jī)r(jià)的主要原因。包括哈黑路、哈肇路、呼蘭大道和利民大道。充足的自然光照，流通的清新空氣，業(yè)主個(gè)性化的生活方式得到最大尊重。 ? 結(jié)論 ? 開(kāi)發(fā)商有著不錯(cuò)的實(shí)力、思路與愿景，但缺乏市場(chǎng)知名度。 項(xiàng)目升值空間大，戶型相對(duì)合理，作為大城區(qū)，商業(yè)的興旺將有助于物業(yè)整體價(jià)值的提升，選擇購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，是以智慧的眼光看待置業(yè)。 賣(mài)點(diǎn)二：教育資源 —— 大學(xué)城 （項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)） ? 項(xiàng)目周邊教育資源配套齊全，周邊有多所大中小學(xué)密集。 ? 結(jié)論： 一站式的生活方式，正是生活在現(xiàn)代都市人所需要的，一個(gè)樓盤(pán)的檔次很多也是取決于本身的社區(qū)配套。 ? 項(xiàng)目智能化在保證小區(qū)安全的基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供輕松、愉快、舒心的生活氛圍，充分尊重和保障業(yè)主個(gè)人的生活隱私和習(xí)慣，捍衛(wèi)業(yè)主的高品質(zhì)生活權(quán)益，使業(yè)主享受到科技生活新理念。 ?在商業(yè)和住宅銷(xiāo)售取得進(jìn)展的情況下，推出 創(chuàng)新產(chǎn)品（學(xué)生產(chǎn)品） 。 ? 靈活銷(xiāo)售策略 ? （ 1）老客戶、老價(jià)格： 在提價(jià)后（ 6月中旬，勻速提價(jià)，）， 7月中旬，舉辦 2期或精品組團(tuán)的銷(xiāo)售，報(bào)價(jià)使用提價(jià)后價(jià)格5500元 /㎡ ，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格使用 6月份價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)資格僅限于以購(gòu)房的業(yè)主再購(gòu)買(mǎi)或介紹購(gòu)買(mǎi)（ 1:1）。如價(jià)格過(guò)低，則后期銷(xiāo)售活動(dòng)必然存在較大壓力。 第四部分 活動(dòng)策略 ? 活動(dòng)思路 ? （ 1）事件性、話題性 ? 通過(guò)創(chuàng)新性強(qiáng)、吸引力強(qiáng)的活動(dòng)，努力制造社會(huì)話題，形成事件營(yíng)銷(xiāo)，引起媒體的追蹤報(bào)道，成為大眾的談資，從而使企業(yè)及項(xiàng)目的知名度、認(rèn)知度和美譽(yù)度都得到提高。 ? 戶外廣告 ? 戶外廣告費(fèi)用較高，在有限的費(fèi)用下要實(shí)現(xiàn)更好的效果，戶外廣告的選點(diǎn)就顯得非常重要，根據(jù)項(xiàng)目不同營(yíng)銷(xiāo)階段針對(duì)的目標(biāo)客戶群不同，在不同時(shí)期選擇不同的地點(diǎn)發(fā)布戶外廣告。 – 夾報(bào)密集投放，每周兩次； – 新聞 /軟文、短信聯(lián)系產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)繼續(xù)炒作概念，增加項(xiàng)目銷(xiāo)售情況、各種活動(dòng)信息的內(nèi)容。 ? 活動(dòng)內(nèi)容： ? 布置一個(gè)小型舞臺(tái)，進(jìn)行歌曲、舞蹈、魔術(shù)、小品、相聲等，并在表演的間隙進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，抽獎(jiǎng)券在客戶入場(chǎng)時(shí)免費(fèi)領(lǐng)取，一人一券，獲獎(jiǎng)?wù)呖色@得精美禮品一份。多條公交路線、銀行環(huán)繞、超市云集 …… 坐擁都市便利，尊享都市繁華。 ? 閑適生活，追求每一刻的從容享受。 04:33:0804:33:0804:333/23/2023 4:33:08 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 上午 4時(shí) 33分 8秒 上午 4時(shí) 33分 04:33: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 4時(shí) 33分 :33March 23, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :33:0804:33:08March 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 4時(shí) 33分 :33March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 4時(shí) 33分 8秒 上午 4時(shí) 33分 04:33: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 04:33:0804:33:0804:333/23/2023 4:33:08 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 04:33:0804:33:0804:33Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 ? 與自然全方位融合，緊鄰河水，擁攬自然至尊美景。社區(qū)教育、呼蘭一中、順邁小學(xué)、大學(xué)城近在咫尺 …… 卓越未來(lái)，讓您的孩子領(lǐng)先別人不止一步。 ? 入住商家簽約儀式 ? 活動(dòng)時(shí)間： 待定 ? 活動(dòng)目的： ? 通過(guò)大商家的簽約，增強(qiáng)投資者信心 ? 活動(dòng)內(nèi)容： ? 組織前期的意向商家進(jìn)行簽約，配合媒體炒作，讓更多投資者關(guān)注項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目具有投資信心。 ? 階段清盤(pán)期 ? 以印刷品、 DM單張、夾報(bào)為主，戶外廣告等為輔 – 持續(xù)的夾報(bào)廣告或 DM單張，發(fā)布促銷(xiāo)信息； – 戶外廣告對(duì)外展點(diǎn)逐步減少。 ? 中期階段戶外廣告選取點(diǎn)不變，但需隨營(yíng)銷(xiāo)主題更換發(fā)布內(nèi)容。 ? （ 3）品位感、尊貴感 ? 各種活動(dòng)的檔次、定位應(yīng)與項(xiàng)目整體形象、客戶心理需求相符，體現(xiàn)出企業(yè)及項(xiàng)目追求和客戶的認(rèn)同。 ? 在后期根據(jù)整體市場(chǎng)的價(jià)格水平狀況以及項(xiàng)目的自身環(huán)境、配套建設(shè)，適當(dāng)進(jìn)行特價(jià)，建立客戶購(gòu)買(mǎi)信心。 部分銷(xiāo)售建議 ? 價(jià)格到合適時(shí)機(jī)才公開(kāi) ?