【正文】 平米，小而完美。更多功能，精準(zhǔn)居住空間，將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。充足的自然光照，流通的清新空氣，業(yè)主個(gè)性化的生活方式得到最大尊重。 項(xiàng)目戶型 項(xiàng)目戶型多為市場(chǎng)上較為常見的經(jīng)典戶型，主要以二、三房為主，注重戶型的實(shí)用性，在布局上功能較為合理。但在實(shí)用性和功能性方面略有不足。 項(xiàng)目配套 項(xiàng)目自身主要的配套設(shè)施包括臨街商業(yè)與會(huì)所，大體量的商業(yè)配套不僅能為小區(qū)業(yè)主生活提供便利，也能為生活在該片區(qū)的市民提供生活的便利性。 ? 結(jié)論 ? 本項(xiàng)目產(chǎn)品前期擁有一定的特色，但是綜合素質(zhì)不具明顯優(yōu)勢(shì)！ ? 因此項(xiàng)目必須充分挖掘生活力、形象力與創(chuàng)新力！ 五、開發(fā)商分析 ? 哈爾濱裕建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2023年，公司注冊(cè)資本金為 5320萬(wàn)元人民幣，公司的開發(fā)資質(zhì)為三級(jí)，“富佳新天地”是本公司第一個(gè)品牌項(xiàng)目。 ? 經(jīng)過 2年的銷售，在哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)取得了一定影響力。但在市場(chǎng)普遍疲軟的情況，項(xiàng)目需要持續(xù)的品牌經(jīng)營(yíng)。因此本項(xiàng)目開發(fā)不僅需要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，而且要產(chǎn)生市場(chǎng)影響力、樹立正面形象。 ? 結(jié)論 ? 開發(fā)商有著不錯(cuò)的實(shí)力、思路與愿景，但缺乏市場(chǎng)知名度。 ? 為保證本項(xiàng)目的成功，必須通過與高水平團(tuán)隊(duì)的合作實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，同時(shí)，在企業(yè)與項(xiàng)目的形象包裝上，具有個(gè)性化的鮮明特性，與市場(chǎng)形成差異化。 六、客戶分析 ? 客戶群體分類 ? 利民區(qū)本地居民； ? 哈爾濱市區(qū)的居民； ? 哈市周邊及外來人口。 ? 客戶階層分析 ? 初步按銷售價(jià) 4400元 /㎡ 預(yù)估。 ? 自住類： 主力戶型總價(jià) 45—66萬(wàn)元 月供款額： 2600元 —3900元 家庭月收入： 6000元 —10000元 家庭年收入： 8萬(wàn)元 —12萬(wàn)元 屬于哈市初步穩(wěn)定階層 本地及外來中小工商業(yè)者政府公務(wù)員 企業(yè)管理人員 企事業(yè)單位人員、學(xué)校教師等 按 7成 15年計(jì) 按 4400元 /㎡ 計(jì) 初步穩(wěn)定人群 ? 投資類： 主力戶型總價(jià) 45—66萬(wàn)元 月供款額： 2100元 —3100元（公積金） 自持資金： 14—20萬(wàn)元 客戶總資產(chǎn)： 30—40萬(wàn)元 屬于哈市中間階層 本地及外來中小工商業(yè)者 政府中高級(jí)公務(wù)員 企業(yè)中高層管理人員 企事業(yè)單位人員、學(xué)校教師等 無固定投資渠道的商業(yè)人士 按 7成 20年計(jì) 按 4400元 /㎡ 計(jì) 社會(huì)中產(chǎn)階層 ? 客戶特征 ? 客戶群體特征描述： 項(xiàng)目的大部分客戶 ，年齡多在 2855歲之間，大部分為三口之家或隨子女來哈的老年人，有能力購(gòu)買住房、私人汽車以及包括電腦等在內(nèi)的現(xiàn)代生活用品；并且能夠支付第三代子女教育的費(fèi)用。 ? 購(gòu)買動(dòng)機(jī)描述： 他們有一定的購(gòu)買力，但并非城市的上層，他們?cè)谫?gòu)買時(shí)不會(huì)因?yàn)槭莾r(jià)格低而購(gòu)買，同樣也不會(huì)刻意去追求豪華，而是因?yàn)檫m合自己而產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感。 第二部分：策劃思路 一、營(yíng)銷主題思考 ? 營(yíng)銷主題提煉分析 ? 富佳新天地作為裕建地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，我們期待著它能產(chǎn)生諸多積極的影響，無論是從生活方式還是居住理念等方面，下面項(xiàng)目組將層層剖析，綜合探討： A、從行業(yè)發(fā)展 B、從消費(fèi)者 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越理性，房?jī)r(jià)也越來越高，當(dāng)消費(fèi)者在購(gòu)房的壓力越來越大，已不再盲從跟風(fēng)，以理性的思維看待行業(yè)的發(fā)展和購(gòu)買行為。 消費(fèi)者作為城市的中產(chǎn)階層，以中青年為主體，他們依靠自身的技能和知識(shí)獲得財(cái)富，具有較高的文化素質(zhì)，他們雖然不是富貴階層，但他們的文化和智慧可讓他們獲得對(duì)生活的自信 C、從企業(yè)層面 D、從項(xiàng)目本身 作為房地產(chǎn)行業(yè)的新興企業(yè)，需要勇于創(chuàng)新，并注重企業(yè)智慧，開創(chuàng)屬于自身特色品牌。 項(xiàng)目升值空間大，戶型相對(duì)合理，作為大城區(qū)，商業(yè)的興旺將有助于物業(yè)整體價(jià)值的提升，選擇購(gòu)買本項(xiàng)目，是以智慧的眼光看待置業(yè)。 E、從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 當(dāng)前城市的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，從產(chǎn)品層面來說是有什么買什么，從營(yíng)銷推廣層面則過分強(qiáng)調(diào)尊貴，因此同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)居多，產(chǎn)品上缺乏創(chuàng)新與個(gè)性，營(yíng)銷上浮于表面沒有從根本實(shí)際出發(fā)，沒有從消費(fèi)者的需求角度出發(fā)，因此要從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中突圍而出，需要滿足了消費(fèi)者情感、心理層面的需要。 ? 現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？ ? 策劃組認(rèn)為： ? 在消費(fèi)感性與理性交織的當(dāng)代社會(huì)，僅僅依靠產(chǎn)品的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力是無法突破市場(chǎng)的，必須依靠項(xiàng)目所提倡的生活觀、價(jià)值觀與品牌精神，滿足了消費(fèi)者情感、心理層面的需要 。 ? 還是那句老話。 ? 我們賣的不僅是房子，而是一種生活。 ? 即 二、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)思考 ? 足夠的賣點(diǎn)是成功營(yíng)銷的基礎(chǔ)！ ? 現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，由粗放式走向精細(xì)化，因此，我們必須對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)團(tuán)隊(duì)、開發(fā)理念、區(qū)位、產(chǎn)品的賣點(diǎn)進(jìn)行挖掘，提煉出項(xiàng)目營(yíng)銷核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成系統(tǒng)，并轉(zhuǎn)化為銷售語(yǔ)言，為項(xiàng)目主題推廣提供有力的支撐點(diǎn)。 賣點(diǎn)一：地段 —— 無限升值空間 （項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)） ? 項(xiàng)目位于公路大橋與松浦大橋的連接點(diǎn)，屬城市未來發(fā)展重要地理位置，隨著市政府的遷移、“北躍”的工程建設(shè)，周邊配套設(shè)施的逐步完善，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步得到提升，未來發(fā)展前景十分看好，土地增值空間較大，有較高的市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)可度。 ? 結(jié)論： 地段價(jià)值往往決定一個(gè)樓盤的市場(chǎng)價(jià)值，項(xiàng)目具備較高的價(jià)值潛力。 賣點(diǎn)二：教育資源 —— 大學(xué)城 （項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)） ? 項(xiàng)目周邊教育資源配套齊全，周邊有多所大中小學(xué)密集。加之項(xiàng)目自身規(guī)劃有教育配套，更是累積了豐富而優(yōu)質(zhì)的教育資源，為業(yè)主子女的成才提供了可靠的保證。 ? 結(jié)論： 教育配套是衡量品質(zhì)居所的標(biāo)準(zhǔn)之一，周邊及自身優(yōu)越的教育資源成為項(xiàng)目品質(zhì)人居社區(qū)的重要支撐。 賣點(diǎn)三：規(guī)劃 —— 運(yùn)動(dòng)與全景式布局 （項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)） ? 富佳新天地打造省內(nèi)最大運(yùn)動(dòng)主題水系公園，公園規(guī)劃占地 6萬(wàn)㎡，以“弘揚(yáng)奧運(yùn)精神，營(yíng)造健康家園”為主題，以展現(xiàn)“奧運(yùn)歷史和文化”為主要構(gòu)景元素，將眾多運(yùn)動(dòng)內(nèi)容與歐洲風(fēng)貌融為一體，集運(yùn)動(dòng)、健身、休閑、娛樂于一體的大型綜合性水系公園。在這里運(yùn)動(dòng)、公園、家三者可以兼得，領(lǐng)略的不只是詩(shī)般的湖景，畫般的園林，享受的更是可賞、可游、可居、可運(yùn)動(dòng)、可感悟的山水文化家園 ? 結(jié)論： 項(xiàng)目引入國(guó)際先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念加以精雕細(xì)琢，使項(xiàng)目成為地域標(biāo)志性的項(xiàng)目，成為國(guó)際化生態(tài)運(yùn)動(dòng)之城。 賣點(diǎn)四：配套 —— 造就高品位生活 （項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一） ? 七大歐式組團(tuán)構(gòu)成， 16萬(wàn)㎡商服中心， 6萬(wàn)㎡教育園區(qū)（其中 2萬(wàn)㎡雙語(yǔ)幼兒園， 4萬(wàn)㎡標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)教育學(xué)校）， 6萬(wàn)㎡運(yùn)動(dòng)主題水系公園， ㎡高品質(zhì)運(yùn)動(dòng)會(huì)館，館內(nèi)建有游泳館、籃球館、排球館、臺(tái)球館、乒乓球館、羽毛球館、網(wǎng)球館、棋牌館、瑜伽館、健身館、體操館、電影院、圖書館、紅酒屋十四大主題場(chǎng)館。 ? 結(jié)論： 一個(gè)樓盤的生活配套是直接和它的售價(jià)以及市場(chǎng)對(duì)它的認(rèn)可度是直接成正比的。 賣點(diǎn)五：城市圈生活 —— 住宅、商業(yè)，生活一站式（項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)） ? 項(xiàng)目規(guī)劃從區(qū)域市場(chǎng)出發(fā)，規(guī)劃有住宅、商業(yè)、公園、學(xué)校，意在打造新城區(qū)，為周邊的居住環(huán)境塑造一個(gè)標(biāo)桿，打造區(qū)域文化、休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物中心，提供便捷一站式的都市時(shí)尚、私密的生活圈 。 ? 結(jié)論： 一站式的生活方式，正是生活在現(xiàn)代都市人所需要的，一個(gè)樓盤的檔次很多也是取