【正文】 平米，小而完美。更多功能，精準居住空間，將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。充足的自然光照，流通的清新空氣，業(yè)主個性化的生活方式得到最大尊重。 項目戶型 項目戶型多為市場上較為常見的經(jīng)典戶型，主要以二、三房為主，注重戶型的實用性，在布局上功能較為合理。但在實用性和功能性方面略有不足。 項目配套 項目自身主要的配套設施包括臨街商業(yè)與會所，大體量的商業(yè)配套不僅能為小區(qū)業(yè)主生活提供便利，也能為生活在該片區(qū)的市民提供生活的便利性。 ? 結論 ? 本項目產(chǎn)品前期擁有一定的特色，但是綜合素質不具明顯優(yōu)勢！ ? 因此項目必須充分挖掘生活力、形象力與創(chuàng)新力！ 五、開發(fā)商分析 ? 哈爾濱裕建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2023年，公司注冊資本金為 5320萬元人民幣，公司的開發(fā)資質為三級，“富佳新天地”是本公司第一個品牌項目。 ? 經(jīng)過 2年的銷售，在哈爾濱市房地產(chǎn)市場中已經(jīng)取得了一定影響力。但在市場普遍疲軟的情況，項目需要持續(xù)的品牌經(jīng)營。因此本項目開發(fā)不僅需要實現(xiàn)預期的銷售目標，而且要產(chǎn)生市場影響力、樹立正面形象。 ? 結論 ? 開發(fā)商有著不錯的實力、思路與愿景，但缺乏市場知名度。 ? 為保證本項目的成功，必須通過與高水平團隊的合作實現(xiàn)目標，同時，在企業(yè)與項目的形象包裝上，具有個性化的鮮明特性，與市場形成差異化。 六、客戶分析 ? 客戶群體分類 ? 利民區(qū)本地居民； ? 哈爾濱市區(qū)的居民； ? 哈市周邊及外來人口。 ? 客戶階層分析 ? 初步按銷售價 4400元 /㎡ 預估。 ? 自住類： 主力戶型總價 45—66萬元 月供款額： 2600元 —3900元 家庭月收入： 6000元 —10000元 家庭年收入： 8萬元 —12萬元 屬于哈市初步穩(wěn)定階層 本地及外來中小工商業(yè)者政府公務員 企業(yè)管理人員 企事業(yè)單位人員、學校教師等 按 7成 15年計 按 4400元 /㎡ 計 初步穩(wěn)定人群 ? 投資類： 主力戶型總價 45—66萬元 月供款額： 2100元 —3100元（公積金） 自持資金： 14—20萬元 客戶總資產(chǎn)： 30—40萬元 屬于哈市中間階層 本地及外來中小工商業(yè)者 政府中高級公務員 企業(yè)中高層管理人員 企事業(yè)單位人員、學校教師等 無固定投資渠道的商業(yè)人士 按 7成 20年計 按 4400元 /㎡ 計 社會中產(chǎn)階層 ? 客戶特征 ? 客戶群體特征描述： 項目的大部分客戶 ，年齡多在 2855歲之間，大部分為三口之家或隨子女來哈的老年人，有能力購買住房、私人汽車以及包括電腦等在內(nèi)的現(xiàn)代生活用品；并且能夠支付第三代子女教育的費用。 ? 購買動機描述： 他們有一定的購買力，但并非城市的上層，他們在購買時不會因為是價格低而購買，同樣也不會刻意去追求豪華，而是因為適合自己而產(chǎn)生強烈的認同感。 第二部分：策劃思路 一、營銷主題思考 ? 營銷主題提煉分析 ? 富佳新天地作為裕建地產(chǎn)的第一個項目，我們期待著它能產(chǎn)生諸多積極的影響，無論是從生活方式還是居住理念等方面，下面項目組將層層剖析，綜合探討： A、從行業(yè)發(fā)展 B、從消費者 目前房地產(chǎn)市場越來越理性，房價也越來越高，當消費者在購房的壓力越來越大，已不再盲從跟風，以理性的思維看待行業(yè)的發(fā)展和購買行為。 消費者作為城市的中產(chǎn)階層，以中青年為主體，他們依靠自身的技能和知識獲得財富，具有較高的文化素質，他們雖然不是富貴階層，但他們的文化和智慧可讓他們獲得對生活的自信 C、從企業(yè)層面 D、從項目本身 作為房地產(chǎn)行業(yè)的新興企業(yè)，需要勇于創(chuàng)新，并注重企業(yè)智慧，開創(chuàng)屬于自身特色品牌。 項目升值空間大，戶型相對合理，作為大城區(qū)，商業(yè)的興旺將有助于物業(yè)整體價值的提升，選擇購買本項目，是以智慧的眼光看待置業(yè)。 E、從競爭環(huán)境 當前城市的競爭環(huán)境，從產(chǎn)品層面來說是有什么買什么，從營銷推廣層面則過分強調尊貴，因此同質化競爭居多，產(chǎn)品上缺乏創(chuàng)新與個性，營銷上浮于表面沒有從根本實際出發(fā)，沒有從消費者的需求角度出發(fā)，因此要從競爭環(huán)境中突圍而出，需要滿足了消費者情感、心理層面的需要。 ? 現(xiàn)今房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的核心競爭力是什么？ ? 策劃組認為： ? 在消費感性與理性交織的當代社會，僅僅依靠產(chǎn)品的品質競爭力是無法突破市場的，必須依靠項目所提倡的生活觀、價值觀與品牌精神，滿足了消費者情感、心理層面的需要 。 ? 還是那句老話。 ? 我們賣的不僅是房子，而是一種生活。 ? 即 二、項目核心賣點思考 ? 足夠的賣點是成功營銷的基礎！ ? 現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場營銷，由粗放式走向精細化，因此，我們必須對項目的開發(fā)團隊、開發(fā)理念、區(qū)位、產(chǎn)品的賣點進行挖掘，提煉出項目營銷核心競爭力，形成系統(tǒng)，并轉化為銷售語言，為項目主題推廣提供有力的支撐點。 賣點一：地段 —— 無限升值空間 （項目的核心賣點） ? 項目位于公路大橋與松浦大橋的連接點，屬城市未來發(fā)展重要地理位置，隨著市政府的遷移、“北躍”的工程建設，周邊配套設施的逐步完善，項目區(qū)位優(yōu)勢將進一步得到提升，未來發(fā)展前景十分看好，土地增值空間較大，有較高的市場價值認可度。 ? 結論： 地段價值往往決定一個樓盤的市場價值，項目具備較高的價值潛力。 賣點二：教育資源 —— 大學城 （項目的主要賣點） ? 項目周邊教育資源配套齊全，周邊有多所大中小學密集。加之項目自身規(guī)劃有教育配套，更是累積了豐富而優(yōu)質的教育資源，為業(yè)主子女的成才提供了可靠的保證。 ? 結論： 教育配套是衡量品質居所的標準之一，周邊及自身優(yōu)越的教育資源成為項目品質人居社區(qū)的重要支撐。 賣點三：規(guī)劃 —— 運動與全景式布局 （項目的主要賣點） ? 富佳新天地打造省內(nèi)最大運動主題水系公園，公園規(guī)劃占地 6萬㎡，以“弘揚奧運精神，營造健康家園”為主題，以展現(xiàn)“奧運歷史和文化”為主要構景元素，將眾多運動內(nèi)容與歐洲風貌融為一體，集運動、健身、休閑、娛樂于一體的大型綜合性水系公園。在這里運動、公園、家三者可以兼得，領略的不只是詩般的湖景，畫般的園林，享受的更是可賞、可游、可居、可運動、可感悟的山水文化家園 ? 結論： 項目引入國際先進規(guī)劃設計理念加以精雕細琢，使項目成為地域標志性的項目，成為國際化生態(tài)運動之城。 賣點四：配套 —— 造就高品位生活 （項目的主要賣點之一） ? 七大歐式組團構成， 16萬㎡商服中心， 6萬㎡教育園區(qū)（其中 2萬㎡雙語幼兒園， 4萬㎡標準化系統(tǒng)教育學校）， 6萬㎡運動主題水系公園， ㎡高品質運動會館，館內(nèi)建有游泳館、籃球館、排球館、臺球館、乒乓球館、羽毛球館、網(wǎng)球館、棋牌館、瑜伽館、健身館、體操館、電影院、圖書館、紅酒屋十四大主題場館。 ? 結論： 一個樓盤的生活配套是直接和它的售價以及市場對它的認可度是直接成正比的。 賣點五：城市圈生活 —— 住宅、商業(yè)，生活一站式（項目的核心賣點） ? 項目規(guī)劃從區(qū)域市場出發(fā)，規(guī)劃有住宅、商業(yè)、公園、學校，意在打造新城區(qū)，為周邊的居住環(huán)境塑造一個標桿，打造區(qū)域文化、休閑、娛樂、餐飲、購物中心，提供便捷一站式的都市時尚、私密的生活圈 。 ? 結論： 一站式的生活方式，正是生活在現(xiàn)代都市人所需要的，一個樓盤的檔次很多也是取