【正文】 兩季度持續(xù)下滑后，第三季度出現(xiàn)反彈，銷售量明顯增加。而二手房市場整體走勢平穩(wěn)，較去年相比有小幅度上漲。（3）房價(jià)穩(wěn)中有升。在中央政府和地方政府嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松的前提下，投資投機(jī)消費(fèi)受到打壓。但央行兩次下調(diào)銀行貸款利率，促進(jìn)了剛需釋放。19月份新建商品房住房平均價(jià)格為4099元/㎡，%。（4）供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理。19月份批準(zhǔn)預(yù)售商品住房5179套，其中建筑面積在120平方米以下的占57%，建筑面積在120～144平方米之間的占21%，建筑面積在144平方米以上的大戶型占22%。從批準(zhǔn)預(yù)售的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，主要以中小戶型為主，其中三房以下的占72%，基本吻合本地市場實(shí)際需求。（5）本地需求為主。從購房對(duì)象劃分來看，各樓盤的購房對(duì)象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)、五縣一區(qū)農(nóng)村進(jìn)城人員為主，約占65%；受首付比例提高、差別化稅貸政策影響，外地戶籍人口首次購房及投資性購房比例均有所下降。總體來看，2012年前三季度房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢，市場的走勢符合預(yù)期，反映了市場宏觀調(diào)控成效以及市場調(diào)整規(guī)律。目前市場存在的問題（1）投資信心不足。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍在繼續(xù)實(shí)施，遏制投機(jī)性、投資性需求仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)。19月份，%。政策走向不明朗、市場有效需求不足、融資渠道不暢等仍然是影響開發(fā)企業(yè)加快投資或新增投資的主要原因。（2）房價(jià)上漲壓力較大。從近期市區(qū)土地出讓市場價(jià)格來看，新建商品房樓面地價(jià)將達(dá)到2000多元，單從成本構(gòu)成角度分析，市區(qū)房價(jià)上漲仍將繼續(xù)，控制房價(jià)過快上漲壓力仍然較大。（3）市場行為欠規(guī)范。通過近期市場檢查情況來看，部分企業(yè)存在不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為。如拖延工期、未辦理竣工驗(yàn)收交房、未取得預(yù)售許可證前收受定金、囤積好房源、隱藏房屋信息，未公示收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、銷售廣告夸大事實(shí)等等。第四季度市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢進(jìn)入第四季度，黨的十八大順利召開，房地產(chǎn)市場調(diào)控將以穩(wěn)定為主，政策方面不會(huì)出現(xiàn)一些重大的調(diào)整。從市區(qū)樓盤國慶期間銷售情況來看，第四季度河源樓市開局良好，樓盤的客戶來訪量和成交量都出現(xiàn)較大幅度增長，同比增長11%，銷售套數(shù)472套，同比增長16%。預(yù)計(jì)第四季度，市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢將會(huì)穩(wěn)健發(fā)展，傳統(tǒng)的“銀十”銷售旺季到來，估計(jì)會(huì)帶來一定的銷售量攀升。但從國慶期間各樓盤促銷情況來看，企業(yè)以價(jià)換量意愿較強(qiáng)，主要受年度銷售指標(biāo)考核，以及年底銀行放貸規(guī)?？s減等因素影響，預(yù)計(jì)市區(qū)第四季度房價(jià)將維持在目前水平，不會(huì)出現(xiàn)大的起伏。（三）河源11月份房地產(chǎn)市場河源一級(jí)市場供應(yīng)11月份一級(jí)市場土地交易有3宗，除了一宗小型商貿(mào)用地，還有兩宗百畝以上的商住用地。宗地編號(hào)用地位置面積（㎡）土地用途使用年限（年）起始價(jià)款（萬）建筑密度容積率綠地率河地交（掛）字[2012]6號(hào)河源市新市區(qū)文明路北面、華達(dá)街東面地段1740農(nóng)貿(mào)市場用地39無無無河地交（出）字[2012]29號(hào)河源市東城中片區(qū)，紅星東路東邊，永康大道南邊地段住宅用地，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地商業(yè)40年，住宅70年≤30%≤≥30%河地交（出）字[2012]30號(hào)河源市區(qū)文昌路東邊永祥路北邊地段住宅用地，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地商業(yè)40年，住宅70年≤30%≤無合計(jì)（注：數(shù)據(jù)來源于河源市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局）河源二級(jí)市場（1）樓市特點(diǎn)供應(yīng)：11月有5個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，共計(jì)909套單元，㎡。成交：11月河源市主要項(xiàng)目網(wǎng)簽單元826套，㎡。環(huán)比減少603套，㎡。熱銷產(chǎn)品：11月河源市主要項(xiàng)目網(wǎng)簽單元826套，主要為三房、四房；成交分別達(dá)到360和146套，%，%。（2）成交片區(qū)分布11月網(wǎng)簽房源分布在7大片區(qū)，網(wǎng)簽最活躍的是新市區(qū)，江東和東埔新城也都在100畝以上，%，呈三足鼎立的態(tài)勢。（3）成交戶型分布11月網(wǎng)簽房源以三房和四房兩種戶型共計(jì)493套，占總比重的七成以上，其余戶型的成交較少。（4）成交量變化11月河源市主要項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)為696套，受碧桂園東江鳳凰城集中備案的影響，10月份的網(wǎng)簽量走高，11月有所回落，%，成交態(tài)勢趨穩(wěn)。與去年同期相比，成交有較大提升，%。 第二章：同片區(qū)項(xiàng)目個(gè)案分析 一、寶豪御龍灣樓盤位置：河源市源城區(qū)濱江大道北288號(hào)（龜峰塔南側(cè)）開發(fā)商：深圳寶豪集團(tuán)主打廣告（宣傳）語：雙中心東江畔百萬平米半島城邦銷售電話：07623839999占地面積：總占地約46萬平方米，總建面積：總建筑面積100萬一期19萬平方米（廣告）。容積率/綠化率：（廣告）、（實(shí)際）；綠化率：%建筑類型：普通住宅，商住，別墅主力戶型：3房、4房及少量復(fù)式5房，主推3房商業(yè)情況：商鋪13000元/㎡——16000元/㎡，面積5090㎡，靠濱江大道已售完樓高：32層、28層、18層總套數(shù)：分2期開發(fā),一期約1100套，住宅985套、商業(yè)115卡銷售價(jià)格：起價(jià)廣告價(jià)3780元/㎡，基本起價(jià)4200元/㎡,樓王5500元/㎡，層加50元 最高價(jià)約7000元/㎡外部配套：河源中學(xué)、區(qū)一中、城南小學(xué)、上城小學(xué)、新興小學(xué)、下城小學(xué)、華僑幼兒園、城南幼兒園、機(jī)關(guān)幼兒園、友誼商場、翔豐商業(yè)廣場、和大福、源城人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、上城醫(yī)院、工商銀行、建設(shè)銀行、信用社、農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部配套：多功能活動(dòng)中心、26000㎡東南亞風(fēng)情水景園林、游泳池、學(xué)校、大型商業(yè)、肉菜市場等，古典風(fēng)格會(huì)所物業(yè)情況：㎡,㎡,㎡車位情況：地下+架空共1201個(gè)車位交付時(shí)間：一期2013年3月1日優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——臨江景觀資源好、社區(qū)規(guī)模大、生活配套齊全近期促銷活動(dòng)：1萬抵3萬，綜合概況：項(xiàng)目一期共12棟組成，是拆遷還造工程。目前已推出1至6棟、9棟和11棟。計(jì)劃12月尾再推第7棟，預(yù)計(jì)做廣告的單元起價(jià)3780元/㎡，其它起步4200元/㎡，3房面積106至145㎡、4房166㎡至200㎡，之前推出的小三房已售完。二、江泮花城樓盤位置：河源市江寶路（匯豪酒店往前500米）開發(fā)商：河源市康博房地產(chǎn)有限公司主打廣告（宣傳）語：江岸社區(qū) 江景之家銷售電話：07623280888 3385999占地面積：總建面積： 其中：，㎡容積率/綠化率：建筑類型：普通商住主力戶型：3房、4房商業(yè)情況：商鋪兩層一起賣，暫時(shí)沒出價(jià)，目前VIP預(yù)約登記中，大概2013年3月份開始發(fā)售。樓高：13棟12層，4棟15層，57棟25層（含商鋪）總套數(shù)：共527套住宅455套，商業(yè)72套銷售價(jià)格：起價(jià)目前3600元/㎡起，層加50元 最高價(jià)已超5000元/㎡外部配套：幼兒園、中小學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場、規(guī)劃中的濕地公園等內(nèi)部配套：沿街商鋪、2082㎡的超市、會(huì)所、立體景觀綠化物業(yè)情況：㎡車位情況：地下+架空共632個(gè)車位交付時(shí)間：2012年8月，已交付使用優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——臨江景觀資源好、周邊社區(qū)成熟近期促銷活動(dòng)：，綜合概況：由7棟組成，戶型有1房1廳面積49㎡、2房2廳面積85㎡、3房2廳面積113121㎡、4房2廳面積139155㎡。三、名仕家園樓盤位置：河源市源城區(qū)朱門亭崗古嶺（新新酒樓側(cè)出入口100米）開發(fā)商：河源市源城區(qū)住房公積金管理中心銷售電話：07623600999占地面積：8900平方米總建面積：容積率/綠化率： 綠化率10%建筑類型：經(jīng)濟(jì)適用房主力戶型：3房，㎡樓高：13層總套數(shù)：1期共3棟，408套。2棟對(duì)外銷售，3棟為安居房。銷售價(jià)格：起價(jià)朝北2830元/㎡，朝南2880元/㎡，層加50元 最高價(jià)3430元/㎡外部配套：星苑幼兒園、新興小學(xué)、城南小學(xué)、嘯仙中學(xué)、河源中學(xué)、河源廣播電視大學(xué)、龜峰塔景點(diǎn)、匯豪國際酒店、濱江金利、朱門亭市場、城南市場、和大福超市、國通超市、郵政、信用社、加油站、源城區(qū)人民醫(yī)院，河源中醫(yī)院和9路公交線路。物業(yè)情況：㎡車位情況：地下+架空交付時(shí)間：2013年5月優(yōu)劣勢：經(jīng)適房價(jià)格便宜近期促銷活動(dòng)：綜合概況：屬經(jīng)濟(jì)適用房，2棟對(duì)外銷售，3棟為安置房。四周為民房，項(xiàng)目規(guī)模小，幾乎沒有綠化配套。1棟架空停車場，23棟地下+架空。原本規(guī)劃12層，后再補(bǔ)建1層，共13層住宅。四、南湖片區(qū)舊改項(xiàng)目——三友南城（暫定名）由三友集團(tuán)投資建設(shè)的“三友南城”項(xiàng)目計(jì)劃于2013年正式開工建設(shè)。該項(xiàng)目位于老城區(qū)南端書房前片區(qū)，是老城區(qū)南出口第一形象地段。該地塊東至污水處理廠，南至規(guī)劃的雙下路和恐龍公園，西至河源大道，北至嘯仙中學(xué)，總規(guī)劃面積共25萬平方米。三友南城項(xiàng)目計(jì)劃分三期建設(shè)。，規(guī)劃總用地面積4萬多平方米，主要由14棟1625層高的商業(yè)裙樓組成。五、竹園路拆遷改造項(xiàng)目該項(xiàng)目位于河源市南堤路。源城區(qū)計(jì)劃把明珠華庭二期拆遷改造項(xiàng)目作為全市“三舊”改造的重點(diǎn)項(xiàng)目來實(shí)施，本著政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作的基本原則，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，促進(jìn)土地高效利用。該片區(qū)改造后將進(jìn)一步推動(dòng)老城城市化建設(shè)的進(jìn)程，進(jìn)一步提升該區(qū)域整體的人文品位，拉近新舊區(qū)之間的城市建設(shè)發(fā)展的距離。六、電子數(shù)碼城改造項(xiàng)目該項(xiàng)目位于市區(qū)老城區(qū)上角大橋路，一期改造項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線面積約5000平方米，新建筑物占地面積約2400平方米，%，周邊道路按現(xiàn)有規(guī)劃要求進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃改造，也將使現(xiàn)有的小江橋與205國道成為有機(jī)整體。七、公園西舊城改造項(xiàng)目該項(xiàng)目位于老城公園路工人文化宮，區(qū)政府計(jì)劃通過拆遷改造，將其建設(shè)成一個(gè)有序的、帶人文氣息的中型商業(yè)居住綜合小區(qū)。該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為20207平方米，新建筑占地面積約為8500平方米，%。八、學(xué)生路老縣委宿舍改造項(xiàng)目該項(xiàng)目位于城南學(xué)生路路段，總規(guī)劃用地約5000平方米，總投資5000萬元，規(guī)劃建設(shè)15層商業(yè)住宅樓，該項(xiàng)目于2007年12月經(jīng)市政府批復(fù)同意改造，目前正在上報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)書，待審批。 第三章：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況明源新天地項(xiàng)目位于市區(qū)城南片區(qū)，處于邊緣地帶，往北是繁華的老城區(qū)，往南是車行及高新區(qū)。目前兩面臨路，東面為205國道，南面為尚未修建好但基本能用的臨時(shí)道路，交通通達(dá)性基本良好。，地形大概方正，地勢基本平坦。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地經(jīng)線面積：地面以上計(jì)容積率總建筑面積：其中：總商業(yè)建筑面積： 總住宅建筑面積：： 保障房建筑面積： 社區(qū)活動(dòng)中心面積：（設(shè)于5棟二層） 物業(yè)管理用房面積：（設(shè)于5棟二層） 垃圾收集屋面積：50平方米