【正文】 2023年 3月 23日星期四 上午 4時 33分 8秒 04:33: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 23日星期四 4時 33分 8秒 04:33:0823 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :33:0804:33Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 策劃二（冰城都市置業(yè)型住宅） ? 營銷設(shè)定： 投親養(yǎng)老、子女成家、落戶、成家 ? 自我設(shè)定： ? 購房總價低 ? 落戶流程，項目代辦、無限購要求 ? 環(huán)境優(yōu)越、交通便捷（公交到小區(qū)） ? 汽車超低團(tuán)購 ? 環(huán)保理念等（汽車充電區(qū)或充氣區(qū)） ? 創(chuàng)意 —回到田園鄰里、公家時代（管家模式） ? 房車大獎、精裝修（預(yù)留自助） ? 云頂燒烤區(qū)（專門設(shè)置） ? 營銷方向 ? 購房抄底，利民房產(chǎn)部門的區(qū)域房價，比例保值 ? 回歸“大鍋飯” ? 家外有家 ? 哈爾濱的利民 =上海的浦東 ? 文案一： ? 簡潔流暢的建筑線條，呼應(yīng)溪水的活潑與靈動； ? 現(xiàn)代建筑的花紋點(diǎn)綴墻面，融洽環(huán)境與建筑的和諧； ? 讓呼吸融于社區(qū)的溪水綠樹里！ ? 讓眼睛陶醉在由蜿蜒小徑、草坪花圃的園林景觀里； ? 讓頭腦安靜在由綠化帶隔離出的封閉小區(qū)里！ ? 讓耳朵傾聽現(xiàn)代建筑與造型燈柱進(jìn)行的歷史對話里！ ? 讓感覺浸染利民曼妙的夏綠冬白中，享受樹葉欲滴的青翠、晚霞溫柔的紅色，朝陽熱烈的金色、瑞雪高潔的素白！ ? 文案二： ? 無所不至的快捷，道里、道外瞬間直達(dá)繁華。 ? 因未來而欣慰。在現(xiàn)場還舉辦游園活動，包括猜燈謎、盲人敲鼓、二人三足等，注重趣味性和參與性。 ? 持續(xù)銷售期 ? 以戶外廣告、印刷品、夾報為主，小禮品宣傳、新聞 /軟文、短信等為輔 – 夾報逐漸減少每月二次； – 新聞 /軟文、短信配合推廣活動。 ? 前期主要發(fā)布戶外廣告，維持現(xiàn)有戶外廣告位置，不定期根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行畫面更換。 ? （ 2）連續(xù)性、配合性 ? 圍繞一個核心主題形成系列活動，通過連續(xù)的活動傳達(dá)出項目的核心理念，而活動的安排與各個重要的營銷節(jié)點(diǎn)相配合，使各個節(jié)點(diǎn)都有轟動效應(yīng)的活動，使客戶、大眾和媒體對項目持續(xù)保持關(guān)注度。 ? 因此入市價格應(yīng)參考區(qū)域內(nèi)競爭樓盤的平均價格，突出項目的形象與定位強(qiáng)力切入市場，靈活營銷、大幅優(yōu)惠、吸引客戶快速成交。 ? （ 2）新客戶、幸運(yùn)星： 新客戶以十戶為一組，報價使用提價后價格 5500元 /㎡ ，抽取免單、按月返現(xiàn)等大獎。 ? 核心推廣主題 ? 階段性主題的平面表現(xiàn) （ 1）項目形象推廣、建筑表現(xiàn)及團(tuán)組介紹 （ 2）頂級運(yùn)動社區(qū)介紹，重點(diǎn)設(shè)施講解 （ 3）強(qiáng)銷形象推廣及營銷系列活動 （ 4）階段性清盤及項目形象樹立 三、營銷策略 ? 通過接待中心固定宣傳 ? 目前項目已設(shè)立了接待中心，該接待中心設(shè)計有主題、有品位、形象突出。 ? 結(jié)論： 此賣點(diǎn)可和物業(yè)管理賣點(diǎn)結(jié)合起來推廣，成為完善的高品質(zhì)生活平臺的一部分。 賣點(diǎn)六：戶型 —— 領(lǐng)先的優(yōu)秀戶型設(shè)計 （項目的主要賣點(diǎn)之一） ? 小戶型、兩代居、多居室、錯層設(shè)計、戶戶觀景，戶型將影響消費(fèi)者購買的最欲望，尤其是對于中高端消費(fèi)者，他們見多識廣，而且多已不是首次置業(yè)，對戶型有較深刻的認(rèn)識，也有較高的要求。加之項目自身規(guī)劃有教育配套，更是累積了豐富而優(yōu)質(zhì)的教育資源，為業(yè)主子女的成才提供了可靠的保證。 E、從競爭環(huán)境 當(dāng)前城市的競爭環(huán)境，從產(chǎn)品層面來說是有什么買什么，從營銷推廣層面則過分強(qiáng)調(diào)尊貴，因此同質(zhì)化競爭居多，產(chǎn)品上缺乏創(chuàng)新與個性，營銷上浮于表面沒有從根本實際出發(fā)，沒有從消費(fèi)者的需求角度出發(fā)，因此要從競爭環(huán)境中突圍而出，需要滿足了消費(fèi)者情感、心理層面的需要。 ? 為保證本項目的成功，必須通過與高水平團(tuán)隊的合作實現(xiàn)目標(biāo)，同時，在企業(yè)與項目的形象包裝上，具有個性化的鮮明特性，與市場形成差異化。 項目戶型 項目戶型多為市場上較為常見的經(jīng)典戶型，主要以二、三房為主，注重戶型的實用性，在布局上功能較為合理。距離 2023年前建設(shè)的經(jīng)緯街江底隧道 1華里。 價格基數(shù)相對較低，但是位置好和綜合素質(zhì)好的產(chǎn)品仍擁有較強(qiáng)的價格基礎(chǔ) 。 大盤項目逐漸增多，但在規(guī)模上能夠威脅到項目的競品，現(xiàn)階段只有濱才產(chǎn)品。房展會的暖流并沒有為哈爾濱房地產(chǎn)市場帶來向上的推力。 ? 在本次營銷策劃工作中，有必要對項目的各類型賣點(diǎn)進(jìn)行重新梳理，找到項目的核心利益點(diǎn)與差異點(diǎn)。 ? 我們面臨的核心任務(wù)是：在短時間內(nèi)，扭轉(zhuǎn)項目溫?zé)岵换鸬木置?，讓項目在區(qū)域市場中排眾而出、斐然獨(dú)立。日均成交 96套。 類別 整體營銷環(huán)境 區(qū)域營銷環(huán)境 市場競爭 隨著大品牌開發(fā)商的進(jìn)入，哈爾濱市地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇。 消費(fèi)群體 隨著城市化的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的提高，現(xiàn)階段購房主力群體以改善居住條件為主要目的。 ? 因此，項目在現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上，本項目必須堅持兩手抓：一方面對產(chǎn)品進(jìn)行深入分析，提煉項目生活理念和包裝項目形象；另一方面必須在營銷上實現(xiàn)創(chuàng)新，找到一條屬于自己的獨(dú)特營銷制勝之道！ 四、項目產(chǎn)品分析 項目區(qū)位 交通路網(wǎng)已經(jīng)基本完成，各交通節(jié)點(diǎn)的立交橋、跨江橋和干流通路都基本完成，市政配套進(jìn)一步完善，項目前期業(yè)主陸續(xù)入住，居住氛圍逐漸形成。 30~100平米，小而完美。但在市場普遍疲軟的情況，項目需要持續(xù)的品牌經(jīng)營。 第二部分：策劃思路 一、營銷主題思考 ? 營銷主題提煉分析 ? 富佳新天地作為裕建地產(chǎn)的第一個項目，我們期待著它能產(chǎn)生諸多積極的影響，無論是從生活方式還是居住理念等方面，下面項目組將層層剖析，綜合探討： A、從行業(yè)發(fā)展 B、從消費(fèi)者 目前房地產(chǎn)市場越來越理性，房價也越來越高，當(dāng)消費(fèi)者在購房的壓力越來越大，已不再盲從跟風(fēng)，以理性的思維看待行業(yè)的發(fā)展和購買行為。 賣點(diǎn)一：地段 —— 無限升值空間 （項目的核心賣點(diǎn)） ? 項目位于公路大橋與松浦大橋的連接點(diǎn)，屬城市未來發(fā)展重要地理位置，隨著市政府的遷移、“北躍”的工程建設(shè)，周邊配套設(shè)施的逐步完善，項目區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步得到提升，未來發(fā)展前景十分看好，土地增值空間較大，有較高的市場價值認(rèn)可度。 ? 結(jié)論： 一個樓盤的生活配套是直接和它的售價以及市場對它的認(rèn)可度是直接成正比的。 ? 結(jié)論： 項目休閑附加設(shè)施直接決定著業(yè)主入住后舒適程度；同時也決定房產(chǎn)的附加價值和升值潛力。 ? 項目儲備條件 ? （ 1）三大硬件 ? 園林示范區(qū)完工并開放 ? 項目一期硬件設(shè)施完善 ? 樣板間裝修完畢并可使用 ? （ 2）其他條件 ? 取得 《 預(yù)售許可證 》 ? 前期蓄客理想 ? 宣傳鋪墊（戶外廣告、報紙軟文廣告） ? 現(xiàn)場包裝（看樓通道施工裝修完畢；現(xiàn)場包括導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、綠化、背景音樂安裝完畢等氣氛營造完成） ? 銷售資料準(zhǔn)備完成（配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實；按揭銀行提前落實；物管公司提前落實；價格表及付款方式；完成必要的銷售文件（認(rèn)購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預(yù)售合同） ? 銷售節(jié)奏（具體數(shù)量另行計算） 推貨節(jié)奏 時間 數(shù)量及說明 第