【正文】 積率/綠化率：建筑類型：普通商住主力戶型：3房、4房商業(yè)情況：商鋪兩層一起賣，暫時沒出價，目前VIP預(yù)約登記中，大概2013年3月份開始發(fā)售。（4）成交量變化11月河源市主要項目網(wǎng)簽套數(shù)為696套，受碧桂園東江鳳凰城集中備案的影響，10月份的網(wǎng)簽量走高，11月有所回落，%，成交態(tài)勢趨穩(wěn)。但從國慶期間各樓盤促銷情況來看，企業(yè)以價換量意愿較強，主要受年度銷售指標考核，以及年底銀行放貸規(guī)?？s減等因素影響，預(yù)計市區(qū)第四季度房價將維持在目前水平，不會出現(xiàn)大的起伏。（2）房價上漲壓力較大。從批準預(yù)售的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，主要以中小戶型為主，其中三房以下的占72%，基本吻合本地市場實際需求。從銷售情況可以看出：市區(qū)新建商品房成交量在前兩季度持續(xù)下滑后，第三季度出現(xiàn)反彈，銷售量明顯增加。（二）2012年市區(qū)前三季度運行情況市區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年多的調(diào)控，取得了初步成效，投機性、投資性需求被遏制，房價上漲過快勢頭得到控制，土地市場交易趨向理性。它不僅有利于區(qū)域內(nèi)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，而且將成為現(xiàn)代化進程的重要推動力。投資3700多億元，廣東全省將建二小時經(jīng)濟圈借助“三環(huán)八射”的珠三角軌道交通網(wǎng)，“珠三角一小時的生活圈”和“廣東二小時經(jīng)濟圈”正在加速形成。東城西片區(qū)新二路西邊用地規(guī)劃調(diào)整方案根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》的有關(guān)規(guī)定，規(guī)劃局將東城西片區(qū)市人防辦辦公樓東側(cè)、新二路西邊用地規(guī)劃調(diào)整。 剩余年限：39年。 面積：。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加119萬平方米。房屋竣工面積67706萬平方米，%，；其中，住宅竣工面積54310萬平方米，%。111月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，%，；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，%，增速提高3個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，%，增速提高2個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬平方米，%，%；銷售額10346億元，%。表1　2012年111月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標絕對量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）64772　其中：住宅44606　　　　辦公樓3024　　　　商業(yè)營業(yè)用房8417房屋施工面積（萬平方米）556658　其中：住宅416657　　　　辦公樓18886　　　　商業(yè)營業(yè)用房63829房屋新開工面積（萬平方米）162413　其中：住宅119905　　　　辦公樓5410　　　　商業(yè)營業(yè)用房20200土地購置面積（萬平方米）31638土地成交價款（億元）6594房屋竣工面積（萬平方米）67706　其中：住宅54310　　　　辦公樓1347　　　　商業(yè)營業(yè)用房7043商品房銷售面積（萬平方米）91705　其中：住宅81500　　　　辦公樓1821　　　　商業(yè)營業(yè)用房6176商品房銷售額（億元）53526　其中：住宅44783　　　　辦公樓2239　　　　商業(yè)營業(yè)用房5556商品房待售面積（萬平方米）33567　其中：住宅21452　　　　辦公樓1432　　　　商業(yè)營業(yè)用房6783房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）85802　其中：國內(nèi)貸款13208　　　　利用外資371　　　　自籌資金35374　　　　其他資金36849　　　　　其中：定金及預(yù)收款23119　　　　　　　　個人按揭貸款9274表2　2012年111月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地　區(qū)投資額（億元）同比增長（%）住　宅住　宅全國總計6477244606　　東部地區(qū)3671925070　　中部地區(qū)140359865　　西部地區(qū)140189671表3　2012年111月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地　區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對數(shù)（萬平方米）同比增長（%）絕對數(shù)（億元）同比增長（%）全國總計9170553526　　東部地區(qū)4475232240　　中部地區(qū)2345210346　　西部地區(qū)2350010940（注：數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計局）二、河源市房地產(chǎn)市場分析（一）河源本地時事政策11月河源推出兩宗土地今年九、十月河源僅有一宗土地交易。（2）河地交（掛）字【2012】6號 位置：河源市新市區(qū)文明路北面、華達街東面地段。（3）多途徑推進保障性住房建設(shè)為推進保障性住房建設(shè)，紫金縣成立了領(lǐng)導小組，并有專人負責保障性住房建設(shè)及管理工作，對保障性住房建設(shè)實行“綠色通道服務(wù)”，高效推進各項建設(shè)工作。該項目屬舊城改造工程建設(shè)項目之一，可享受省、市“三舊”改造政策和老城改造優(yōu)惠政策。根本改善區(qū)域發(fā)展失衡：珠三角“三環(huán)八射”城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)，將使廣東各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展失衡的格局得到根本性的改善。何忠友強調(diào)，巴登養(yǎng)生莊園項目符合黨的十八大提出的大力推進生態(tài)文明建設(shè)的要求，符合我市打造“廣東綠谷”的發(fā)展目標，各級各部門要全力支持項目的建設(shè)，將項目建成“廣東綠谷”標志性工程。（2）市場需求回暖。19月份新建商品房住房平均價格為4099元/㎡，%。當前房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍在繼續(xù)實施，遏制投機性、投資性需求仍然是當前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)。第四季度市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢進入第四季度，黨的十八大順利召開，房地產(chǎn)市場調(diào)控將以穩(wěn)定為主，政策方面不會出現(xiàn)一些重大的調(diào)整。熱銷產(chǎn)品：11月河源市主要項目網(wǎng)簽單元826套，主要為三房、四房；成交分別達到360和146套，%，%。容積率/綠化率：（廣告）、（實際）；綠化率：%建筑類型：普通住宅，商住，別墅主力戶型：3房、4房及少量復式5房，主推3房商業(yè)情況：商鋪13000元/㎡——16000元/㎡，面積5090㎡，靠濱江大道已售完樓高：32層、28層、18層總套數(shù)：分2期開發(fā),一期約1100套，住宅985套、商業(yè)115卡銷售價格：起價廣告價3780元/㎡，基本起價4200元/㎡,樓王5500元/㎡，層加50元 最高價約7000元/㎡外部配套：河源中學、區(qū)一中、城南小學、上城小學、新興小學、下城小學、華僑幼兒園、城南幼兒園、機關(guān)幼兒園、友誼商場、翔豐商業(yè)廣場、和大福、源城人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、上城醫(yī)院、工商銀行、建設(shè)銀行、信用社、農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部配套：多功能活動中心、26000㎡東南亞風情水景園林、游泳池、學校、大型商業(yè)、肉菜市場等，古典風格會所物業(yè)情況：㎡,㎡,㎡車位情況：地下+架空共1201個車位交付時間：一期2013年3月1日優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——臨江景觀資源好、社區(qū)規(guī)模大、生活配套齊全近期促銷活動：1萬抵3萬，綜合概況：項目一期共12棟組成，是拆遷還造工程。物業(yè)情況：㎡車位情況：地下+架空交付時間：2013年5月優(yōu)劣勢：經(jīng)適房價格便宜近期促銷活動：綜合概況：屬經(jīng)濟適用房，2棟對外銷售，3棟為安置房。規(guī)劃總用地面積4萬多平方米，主要由14棟1625層高的商業(yè)裙樓組成。 第三章：項目分析 一、項目概況明源新天地項目位于市區(qū)城南片區(qū)，處于邊緣地帶，往北是繁華的老城區(qū)，往南是車行及高新區(qū)。四、項目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略（一）項目SWOT分析Strength（優(yōu)勢）：（1）政府支持：全面規(guī)劃和大力開展新一輪舊城改造建設(shè)。（3）配套完善項目周邊不遠處休閑餐飲娛樂購物齊聚，生活便捷無憂。核心劣勢——缺乏商業(yè)氛圍、居住氛圍不成熟行動手段：（1）加大宣傳力度，通過政府舊城改造工程等多種途徑來引導消費者對該片區(qū)投資前景的認識，從而形成市場引導消費。Threat（威脅）：（1）競爭對手項目對項目周邊客戶的蠶食，形成客戶分流。打造內(nèi)部配套，構(gòu)建優(yōu)尚社區(qū)生活；有效把握客戶心理，迎合消費者置業(yè)需求；提升項目形象，強調(diào)投資前景，增加項目附加值。我們對項目的評價地塊擁有政府新一輪舊城改造熱潮，片區(qū)價值的提升等優(yōu)勢；同時，項目也存在目前缺乏商業(yè)及居住氛圍不足等不利因素以及未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項目前期策劃需要解決的問題。希望改善居住環(huán)境☆☆☆☆附近高校教師、政府公務(wù)員、醫(yī)院工作人員中、高層管理階層等工作穩(wěn)定，有一定的優(yōu)越感，收入相對較高?！衤殬I(yè)特征：多為學校、醫(yī)院等單位的管理者及高收的專業(yè)技術(shù)人才。即由“競爭樓盤綜合品質(zhì)評測”、“競爭定價評估”等組成的市場競爭定價體系：（1）競爭樓盤綜合品質(zhì)評測及本項目競爭定價評估競爭樓盤及本項目綜合品質(zhì)評價及價格評估是結(jié)合目前房地產(chǎn)策劃界最新的定價方法而創(chuàng)立的一套房產(chǎn)品市場定價體系。5%H、住宅建筑品質(zhì)特指住宅規(guī)劃設(shè)計；住宅外立面形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、材料；套內(nèi)裝修、建材設(shè)備等。●認籌階段：通過主流媒體強勢推廣，利用本項目自身的獨特優(yōu)勢（如：政府在老城區(qū)全面規(guī)劃及舊城改造新熱潮，大力提升該片區(qū)的城市形象等）在短期內(nèi)引爆品牌影響力，成功獲得行業(yè)和市場的關(guān)注度。如果效果良好，則可根據(jù)情況伺機在第二期、第三期適當調(diào)高價格，過渡到“高走”階段，從而掌握主動既快速去化又實現(xiàn)利潤最大化；如果效果一般，則也可以有平穩(wěn)發(fā)展的余地。五大陣地，四面包抄活動媒體現(xiàn)場客戶會事件產(chǎn)品力服務(wù)力品牌力三重力，一股繩養(yǎng)：（客戶）感覺感受感動深度鎖定客戶感覺：通過運作，項目形象的確立，企業(yè)和項目的品牌深入人心感受：所有賣點充分釋放，樹立服務(wù)理念感動：模型展示，配以公共活動、促銷活動，價格讓度體現(xiàn)對廣大客戶的關(guān)愛策略解析之養(yǎng)（認籌階段認購）殺：針對各個階段的工作重點進行組訓，增強整個團隊的殺傷力來保證完成各階段的工作任務(wù)圈階段：提高到場客戶的成交率養(yǎng)階段：用專業(yè)和服務(wù)最大范圍、最大程度地鎖定客戶開盤階段：用團隊銷售配以專業(yè)化銷售模式實行暴力營銷策略 策略解析之殺（公開發(fā)售階段成交）圈階段現(xiàn)場服務(wù)及禮儀銷售說辭強化（沙盤、展板、各種活動規(guī)則等）現(xiàn)場接待流程銷售技巧產(chǎn)品分析（產(chǎn)品更新、增值研究、戶型分析