【正文】 明源新天地營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)第一章：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、2012年111月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況2012年111月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64772億元，%。其中，住宅投資44606億元，%，%。111月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36719億元，%，；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14035億元，%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14018億元，%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)。111月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬(wàn)平方米，%，增速與110月份持平；其中，住宅施工面積416657萬(wàn)平方米，%。房屋新開(kāi)工面積162413萬(wàn)平方米，%，；其中，住宅新開(kāi)工面積119905萬(wàn)平方米，%。房屋竣工面積67706萬(wàn)平方米，%，；其中，住宅竣工面積54310萬(wàn)平方米，%。111月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積31638萬(wàn)平方米，%，；土地成交價(jià)款6594億元，%。（二）商品房銷(xiāo)售和待售情況111月份，商品房銷(xiāo)售面積91705萬(wàn)平方米，%， %；其中，%，%，%。商品房銷(xiāo)售額53526億元，%，；其中，%，%，%。111月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積44752萬(wàn)平方米，%，；銷(xiāo)售額32240億元，%。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積23452萬(wàn)平方米，%，%；銷(xiāo)售額10346億元，%。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積23500萬(wàn)平方米，%，；銷(xiāo)售額10940億元，%。11月末，商品房待售面積33567萬(wàn)平方米，比10月末增加519萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加298萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少15萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加119萬(wàn)平方米。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況111月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金85802億元，%。其中，國(guó)內(nèi)貸款13208億元，%；利用外資371億元，%；自籌資金35374億元，%；其他資金36849億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款23119億元，%；個(gè)人按揭貸款9274億元，%。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）。表1　2012年111月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）64772　其中：住宅44606　　　　辦公樓3024　　　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房8417房屋施工面積（萬(wàn)平方米）556658　其中：住宅416657　　　　辦公樓18886　　　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房63829房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）162413　其中：住宅119905　　　　辦公樓5410　　　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20200土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）31638土地成交價(jià)款（億元）6594房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）67706　其中：住宅54310　　　　辦公樓1347　　　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7043商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）91705　其中：住宅81500　　　　辦公樓1821　　　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6176商品房銷(xiāo)售額（億元）53526　其中：住宅44783　　　　辦公樓2239　　　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5556商品房待售面積（萬(wàn)平方米）33567　其中：住宅21452　　　　辦公樓1432　　　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6783房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源（億元）85802　其中：國(guó)內(nèi)貸款13208　　　　利用外資371　　　　自籌資金35374　　　　其他資金36849　　　　　其中：定金及預(yù)收款23119　　　　　　　　個(gè)人按揭貸款9274表2　2012年111月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況地　區(qū)投資額（億元）同比增長(zhǎng)（%）住　宅住　宅全國(guó)總計(jì)6477244606　　東部地區(qū)3671925070　　中部地區(qū)140359865　　西部地區(qū)140189671表3　2012年111月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況地　區(qū)商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售額絕對(duì)數(shù)（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)（億元）同比增長(zhǎng)（%）全國(guó)總計(jì)9170553526　　東部地區(qū)4475232240　　中部地區(qū)2345210346　　西部地區(qū)2350010940（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）二、河源市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）河源本地時(shí)事政策11月河源推出兩宗土地今年九、十月河源僅有一宗土地交易。在11月河源終迎來(lái)2宗土地交易，分別是11月9日的河地交（出）字【2012】29號(hào)和11月7日的河地交（掛）字【2012】6號(hào)。（1）河地交（出）字【2012】29號(hào) 位置：河源市東城中片區(qū)，紅星東路東邊，永康大道南邊地段。 面積：。 用途：住宅用地，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。 年限：商業(yè)40年，住宅70年，從簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起計(jì)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑密度≤30%；容積率≤；綠地率≥30%。 起始價(jià)：。（2）河地交（掛）字【2012】6號(hào) 位置：河源市新市區(qū)文明路北面、華達(dá)街東面地段。 面積：1740平方米。 用途：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地。 剩余年限：39年。 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：建筑密度為實(shí)建用地；建筑層數(shù)為五層。 起始價(jià)：。河源紫金縣978套保障性住房全面開(kāi)工建設(shè)（1）企業(yè)參與配套建設(shè)模式獲肯定978套保障性住房建設(shè)任務(wù)中，新增廉租房租賃補(bǔ)貼戶數(shù)29戶，公共租賃住房653套；國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造158套，城市棚戶區(qū)改造138套。（2）科學(xué)規(guī)劃確保建設(shè)用地和資金紫金縣組織多部門(mén)對(duì)全縣城鎮(zhèn)居民中低收入家庭住房情況進(jìn)行逐戶調(diào)查摸底，根據(jù)實(shí)際情況，編制了紫金縣保障性住房建設(shè)計(jì)劃，并制定了方案。（3）多途徑推進(jìn)保障性住房建設(shè)為推進(jìn)保障性住房建設(shè)，紫金縣成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，并有專人負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)及管理工作，對(duì)保障性住房建設(shè)實(shí)行“綠色通道服務(wù)”，高效推進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)工作。在保障性住房工程建設(shè)中，紫金縣還加強(qiáng)了工程建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理。同時(shí)，為拓寬保障性住房建設(shè)資金，紫金縣積極爭(zhēng)取專項(xiàng)資金支持，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)、企業(yè)資金的參與，并已經(jīng)申請(qǐng)列入市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)單位。東城西片區(qū)新二路西邊用地規(guī)劃調(diào)整方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，規(guī)劃局將東城西片區(qū)市人防辦辦公樓東側(cè)、新二路西邊用地規(guī)劃調(diào)整。調(diào)整如下：按照《河源市東城中片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，東城西片區(qū)市人防辦辦公樓東側(cè)、新二路西邊用地規(guī)劃為城市街頭綠地，用地面積11274平方米。鑒于該用地距離客家文化公園較近，客家文化公園綠地服務(wù)半徑可覆蓋至該綠地范圍，為節(jié)約城市土地資源、提高城市土地利用率，同時(shí)為與商務(wù)小區(qū)辦公區(qū)形成較為集中的辦公區(qū)域，方便市民辦事，擬將該綠地調(diào)整為行政辦公用地，用于安排市檔案館新館、市文廣新局文化交流中心、市城管局辦公樓建設(shè)用地，其中市檔案館辦公用地面積5000平方米，市文廣新局辦公用地面積約2500平方米，市城管局辦公用地面積約3770平方米。老城舊城改造增添“三友南城”項(xiàng)目由三友集團(tuán)投資建設(shè)的“三友南城”項(xiàng)目計(jì)劃于2013年正式開(kāi)工建設(shè)。該項(xiàng)目位于老城區(qū)南端書(shū)房前區(qū)域，總規(guī)劃面積約25萬(wàn)平方米，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，定位為大型商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目屬舊城改造工程建設(shè)項(xiàng)目之一，可享受省、市“三舊”改造政策和老城改造優(yōu)惠政策。三友南城項(xiàng)目計(jì)劃分三期建設(shè)。，規(guī)劃總用地面積4萬(wàn)多平方米，主要由14棟1625層高的商業(yè)裙樓組成。投資3700多億元，廣東全省將建二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈借助“三環(huán)八射”的珠三角軌道交通網(wǎng)，“珠三角一小時(shí)的生活圈”和“廣東二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”正在加速形成。作為廣東綜合交通體系建設(shè)的一大重點(diǎn)，珠三角城際軌道交通建設(shè)目前正全速推進(jìn)。串起珠三角九市和港澳：按照珠三角城際軌道建設(shè)規(guī)劃，未來(lái)珠三角地區(qū)將形成以廣州、深圳、珠海為中心，覆蓋珠江三角洲地區(qū)主要城市的“三環(huán)八射”軌道交通路網(wǎng)。一小時(shí)內(nèi)珠三角九個(gè)城市可互相通達(dá)，并連通港澳的軌道交通網(wǎng)，形成真正意義上的“大珠三角一小時(shí)生活圈”。珠三角城市的同城化發(fā)展將更加現(xiàn)實(shí)。根本改善區(qū)域發(fā)展失衡：珠三角“三環(huán)八射”城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)，將使廣東各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡的格局得到根本性的改善。與粵北地區(qū)的連接是同廣州—清遠(yuǎn)城際軌道向北延伸至韶關(guān)；與河源的連接是由廣州—惠州（河源）城際向北延伸至河源?？偼顿Y預(yù)計(jì)達(dá)3700多億元：據(jù)測(cè)算，珠三角城際軌道交通網(wǎng)總投資規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)3700多億元，能夠帶動(dòng)鋼鐵和水泥等建材產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過(guò)1000億元，裝備制造業(yè)超過(guò)600億元。它不僅有利于區(qū)域內(nèi)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，而且將成為現(xiàn)代化進(jìn)程的重要推動(dòng)力。巴登養(yǎng)生莊園將成為“廣東綠谷”標(biāo)志性工程決戰(zhàn)100天，確保一期主體工程春節(jié)前完工。11月19日，市委書(shū)記何忠友率隊(duì)到河源巴登養(yǎng)生莊園(原東江DD莊園)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。何忠友強(qiáng)調(diào)，巴登養(yǎng)生莊園項(xiàng)目符合黨的十八大提出的大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的要求，符合我市打造“廣東綠谷”的發(fā)展目標(biāo)，各級(jí)各部門(mén)要全力支持項(xiàng)目的建設(shè)，將項(xiàng)目建成“廣東綠谷”標(biāo)志性工程。巴登養(yǎng)生莊園項(xiàng)目以“養(yǎng)生度假+文化藝術(shù)+富硒農(nóng)業(yè)+服務(wù)外包”為理念，著力打造世界級(jí)養(yǎng)生度假新地標(biāo)。按照該項(xiàng)目“一年打基礎(chǔ)、兩年起步、三年見(jiàn)效”的目標(biāo)，將于2013年春節(jié)前完成，到2013年實(shí)現(xiàn)酒店開(kāi)業(yè)、寺廟開(kāi)光、公寓開(kāi)盤(pán)等“三開(kāi)”目標(biāo)。（二）2012年市區(qū)前三季度運(yùn)行情況市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，取得了初步成效，投機(jī)性、投資性需求被遏制，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭得到控制，土地市場(chǎng)交易趨向理性。前三季度市場(chǎng)運(yùn)行具體情況如下：目前市場(chǎng)運(yùn)行基本情況（1）市場(chǎng)供給穩(wěn)定。19月份，%。主要有碧桂園東江鳳凰城、香堤雅灣、時(shí)代花園、寶豪御龍灣、德潤(rùn)華府、河源義烏小商品批發(fā)城等37個(gè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿未受到調(diào)控明顯影響，市場(chǎng)供應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定。（2）市場(chǎng)需求回暖。1～9月份，市區(qū)新建商品房預(yù)（銷(xiāo)），%；銷(xiāo)(預(yù))售商品房6392套，%；商品房預(yù)(銷(xiāo))，%。，%，交易套數(shù)2372套，%，%。從銷(xiāo)售情況可以看出：市區(qū)新建商品房成交量在前