【正文】 新天地商業(yè)街招商策劃方案 一、項(xiàng)目背景： 項(xiàng)目介紹 巨龍新天地項(xiàng)目位于句容市的，即以人民南，華陽(yáng)南路以西，西大街延長(zhǎng)線上。句容新天地地塊長(zhǎng)米，南北寬米，總用地面積平方米，被定位為句容市標(biāo)志性建設(shè)項(xiàng)目。其中，商業(yè)建筑面積平方米，規(guī)劃總建筑面積 平方米，前有米寬的步行街。句容新天地面對(duì)句容唯一的公園 —— 葛仙湖公園。 巨龍新天地項(xiàng)目計(jì)劃投資 xx 萬元，目前商城已完成負(fù)一層和地面的施工，預(yù)計(jì) 2021 年 6 月封頂， 2021 年 10 月正式開業(yè)。 基本數(shù)據(jù) 句容市基本狀況 句容市地處蘇南，緊鄰南京，是南京的東 南門戶，素有 “ 南京新東郊、金陵御花園 ” 之美譽(yù)。全市總面積 1385 平方公里，人口 60 萬，句容市區(qū)居民 19 萬。轄 16 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道辦事處和 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。句容區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，滬寧高速公路橫穿東西，寧杭國(guó)道縱貫?zāi)媳?。從高速公路句容道口到南京只需半個(gè)小時(shí)，到上海僅兩個(gè)半小時(shí)。句容是一座具有 2100 年多年悠久歷史的文化名城，是江蘇省最早建縣的 13 個(gè)文明古縣之一。句容處于上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和南京都市圈的核心圈層，是國(guó)務(wù)院最早公布的對(duì)外開放地區(qū)之一。 近年來，句容市始終把提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為黨委、政府工作的基本出發(fā)點(diǎn) ，堅(jiān)持以發(fā)展財(cái)源型經(jīng)濟(jì)為取向，把招商引資、項(xiàng)目推進(jìn)和改善發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)濟(jì)工作的著力點(diǎn)，把大力實(shí)施開放型經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì) “ 雙輪驅(qū)動(dòng) ” 作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。開放型經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)歷史新高，全年協(xié)議利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，兩項(xiàng)指標(biāo)均名列鎮(zhèn)江市第一，實(shí)現(xiàn) “ 三連冠 ” ，實(shí)際利用外資躍居江蘇省縣級(jí)市前八強(qiáng)，目前，外商在句容興辦的企業(yè)已達(dá) 400 多家，涉及制造業(yè)、加工業(yè)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、旅游三產(chǎn)開發(fā)等諸多領(lǐng)域，句容正在形成自行車產(chǎn)業(yè)鏈、光電產(chǎn)業(yè)鏈、建材產(chǎn)業(yè)鏈、工藝玩具產(chǎn)業(yè)鏈四條產(chǎn)業(yè) 鏈。 句容旅游資源 : 茅山 —— 國(guó)家 AAAA 級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，江蘇省甲級(jí)風(fēng)景區(qū)，著名的道教勝地。素有 “ 第一福地，第八洞 天 ” 之稱，以神、奇、怪、謎、特而享譽(yù)海內(nèi)外。紀(jì)念碑下放鞭炮響軍號(hào)成為世界一絕。年游客 100 多萬人次，現(xiàn)已設(shè)立旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 寶華山 —— 省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，國(guó)家森林公園。享有佛教 “ 律宗第一山 ”之美譽(yù)。其 “ 林麓之美、峰巒之 秀、洞壑之深、煙霞之騰 ” 為四大奇景。 瓦屋山 —— 有江蘇 “ 九寨溝 ” 之美譽(yù)，以原始的自然景觀，良好的生態(tài)環(huán)境，展示著自然、淳樸之美。 二、項(xiàng)目分析： 商業(yè)氣氛和投資環(huán)境處于基 礎(chǔ)階段 巨龍新天地位于句容市市政府西 500 米，句容市是國(guó)家級(jí)旅游城市和“ 三高 ” 農(nóng)業(yè)基地，但大規(guī)模、現(xiàn)代化的企業(yè)和工廠比較少，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)薄弱。全市外來人口比例較鎮(zhèn)江其他地區(qū)低。因此，在句容消費(fèi)的人多是本地人。句容的投資環(huán)境和商業(yè)氣氛較一般，區(qū)內(nèi)市政配套不完善，街區(qū)環(huán)境和質(zhì)量較差。從總體上來說，句容的商業(yè)氣氛不濃，受其地理位置、人文習(xí)慣、支柱產(chǎn)業(yè)的影響，有濃厚的小城鎮(zhèn)特點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，沒有商業(yè)經(jīng)營(yíng)概念，目前商業(yè)的中心不是十分明確 .句容的商業(yè)消費(fèi)主要是解決生活的基本消費(fèi)，屬中低檔消費(fèi)層次。市民大件商品和品 牌商品的消費(fèi)傾向于外區(qū)域，如南京等地。 商業(yè)以臨街商鋪為主。 句容市的主要商業(yè)街道 —— 北大街、人民路、華陽(yáng)街是街鋪經(jīng)營(yíng)的天下。華陽(yáng)市場(chǎng)是服裝消費(fèi)比較密集的街區(qū)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境雖然不算太好，但也算得上是句容市的專業(yè)市場(chǎng)。 商廈主要有 x 路的 x 商場(chǎng)、 x 路的 x 等，經(jīng)營(yíng)不能擺脫街模式，購(gòu)物環(huán)境很差，經(jīng)營(yíng)狀況不好，經(jīng)營(yíng)周期一般不超過兩年。 句容市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式落后 商鋪普遍經(jīng)營(yíng)不旺，日漸衰微。在商鋪?zhàn)饨鹚狡毡榈拖碌那樾蜗?，?jīng)營(yíng)者仍然不愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 商鋪不成規(guī)矩，這是句容現(xiàn)有商鋪的先天缺陷之一。商鋪普遍規(guī)模過小，功 能定位比較單一，不足以形成綜合的消費(fèi)場(chǎng)所，因而難以保證商場(chǎng)的消費(fèi)人流。 缺乏具有影響力的核心客戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。商鋪缺少各行業(yè)核心客戶經(jīng)營(yíng)，難以吸引人流進(jìn)入商場(chǎng)；商場(chǎng)的租客組成和經(jīng)營(yíng)方式與街鋪的散鋪經(jīng)營(yíng)方式?jīng)]有區(qū)別，不足以吸引消費(fèi)人流，使得進(jìn)駐的商鋪難以維持經(jīng)營(yíng)。 缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，難以保證商鋪的檔次。缺乏合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面。在經(jīng)營(yíng)不景的情況下，由于業(yè)權(quán)分散或經(jīng)營(yíng)權(quán)分散會(huì)造成業(yè)主或商家不斷降低鋪?zhàn)?，如此惡性循環(huán)，造成現(xiàn)時(shí)商場(chǎng)鋪?zhàn)?低下仍無人經(jīng)營(yíng)的局面。 缺乏嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理，商鋪經(jīng)營(yíng)需要良好的經(jīng)營(yíng)氣氛與穩(wěn)定的消費(fèi)人流，一旦個(gè)別商家經(jīng)營(yíng)不善而關(guān)門，會(huì)影響其他商家的經(jīng)營(yíng)，因此，在商鋪的管理當(dāng)中，需要指定嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)規(guī)定，保證商鋪的整體經(jīng)營(yíng)暢旺。配套設(shè)施不完善，交通、基建、經(jīng)營(yíng)環(huán)境比較差。 總體上看，句容市整個(gè)商業(yè)環(huán)境氣氛不濃，街鋪經(jīng)營(yíng)自然成市，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以日常非耐用消費(fèi)品為主流。 主要街區(qū)的人流量和車流量是比較大的，在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上也有不同的偏重。市調(diào)數(shù)據(jù)分析表明：商業(yè)中心集中在人民路和北大街路上，但未能形成明顯的綜合性特征，尚不能成為獨(dú)立商圈核 心。本項(xiàng)目的出現(xiàn)很可能會(huì)使得該區(qū)域具備商圈核心的區(qū)位條件。 以整個(gè)句容市作為一個(gè)商圈來看，目前最缺乏的是能帶動(dòng)商圈繁華的