【正文】 筑境風(fēng)情商業(yè)街招商策劃案浙江精銳廣告2005年10月目 錄一、 招商準(zhǔn)備及階段劃分二、 招商時(shí)間表三、 業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦四、 招商隊(duì)伍組建五、 招商優(yōu)惠措施六、 招商推廣七、 招商存在的問(wèn)題及對(duì)策八、 招商費(fèi)用預(yù)算九、 商業(yè)街開(kāi)街活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一、招商準(zhǔn)備及階段劃分（一）招商準(zhǔn)備根據(jù)筑境風(fēng)情商業(yè)街目前的銷售和招商情況，本招商節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間定為11月20日，招商的準(zhǔn)備工作包含如下內(nèi)容：與政府及林學(xué)院洽談工作：編號(hào)細(xì)則完成時(shí)間1特色美食街規(guī)劃申報(bào)11月20日之前2稅收減免、定額稅、優(yōu)惠政策問(wèn)題11月20日之前3經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)手續(xù)辦理簡(jiǎn)化問(wèn)題11月20日之前4交通、環(huán)保、工商、稅務(wù)等方面的優(yōu)惠政策11月20日之前5經(jīng)營(yíng)管理公司注冊(cè)11月20日之前6與林學(xué)院后勤協(xié)商，充分利用林學(xué)院的資源11月20日之前招商文本及相關(guān)資料準(zhǔn)備 編號(hào)細(xì)則完成時(shí)間1招商手冊(cè)11月20日之前2招商商鋪平面圖及面積11月20日之前3招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細(xì)分11月20日之前4推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算（給客戶參考）11月20日之前5招商地點(diǎn)確定及辦公用品到位11月20日之前6銷售價(jià)格表11月20日之前7租賃合同范本11月20日之前8合作經(jīng)營(yíng)合同范本11月20日之前9物管文本已有10裝修要求11月20日之前11商業(yè)管理文本11月20日之前其它準(zhǔn)備工作編號(hào)細(xì)則完成時(shí)間1物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)管理公司確定11月20日之前2招商團(tuán)隊(duì)組建完畢11月20日之前3異地招商工作計(jì)劃的確定11月20日之前4招商負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員的激勵(lì)制度11月20日之前5代理招商的規(guī)范文本（針對(duì)商業(yè)街內(nèi)分割的代理招商內(nèi)容）11月20日之前以上這些事宜的協(xié)商最終以書(shū)面文件或文書(shū)的形式確定，以便在招商時(shí)使用。（二）階段劃分在招商準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)實(shí)際情況，我們將本商業(yè)項(xiàng)目的招商過(guò)程劃分為以下幾個(gè)階段，以安排招商中的整體工作，并對(duì)招商工作起指導(dǎo)性作用。第一階段 啟動(dòng)期招商(05年11月20日06年1月中旬) 階段任務(wù)啟動(dòng)主力業(yè)態(tài)的招商工作，爭(zhēng)取引進(jìn)58家有影響力的商家；完成特色街的申報(bào)和宣傳工作，力爭(zhēng)引入一部分旅游特色產(chǎn)品的商家；爭(zhēng)取完成商業(yè)街內(nèi)各業(yè)態(tài)12家主力店；本階段需要完成整個(gè)招商任務(wù)的20%左右；穩(wěn)進(jìn)式的銷售結(jié)合重頭招商，樹(shù)立項(xiàng)目品牌商業(yè)街的形象； 本階段工作適合本項(xiàng)目的主力店招商洽談；與政府有關(guān)部門(mén)的合作；異地招商的推廣；06年元旦杭州房交會(huì)的宣傳；項(xiàng)目在臨安的宣傳工作；對(duì)項(xiàng)目的大規(guī)模宣傳和廣泛招商；其它意向商家的洽談；年終的招商慶典活動(dòng)；第二階段 招商集中期（06年2月中旬06年3月底） 階段任務(wù)各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進(jìn)，掀起年后招商的熱潮；主力業(yè)態(tài)再引進(jìn)35家；完成全部業(yè)態(tài)招商商家的50%；對(duì)臨學(xué)院和臨安本地的宣傳到位；特色街的招商初具規(guī)模；進(jìn)行一定的開(kāi)街宣傳；爭(zhēng)取成為世界休閑博覽會(huì)（時(shí)間：2006年4月22日至10月22日）分會(huì)場(chǎng)的設(shè)點(diǎn)之一；銷售集中進(jìn)行； 本階段工作接受各商家的主動(dòng)上門(mén)；主動(dòng)接洽我們可望進(jìn)駐的商家，簽訂合同或達(dá)成意向；1 3次大規(guī)模的銷售活動(dòng)（在特色街等完全明確后）；12次的大型招商促進(jìn)活動(dòng)；部分商家開(kāi)業(yè)的宣傳；管理部分商家的裝修，協(xié)調(diào)其中存在的問(wèn)題；在年后趁機(jī)把握市場(chǎng)先機(jī)會(huì)，率先啟動(dòng)招商工作；1節(jié)的活動(dòng)第三階段 招商沖刺期（06年4月初06年5月底）階段任務(wù)利用休閑博覽會(huì)帶動(dòng)商家進(jìn)駐；通過(guò)廣告宣傳召開(kāi)大規(guī)模的招商活動(dòng)；力爭(zhēng)完成20%的招商任務(wù)，即整個(gè)步行街的招商完成90%；對(duì)開(kāi)街進(jìn)行宣傳；促進(jìn)協(xié)議商家最后簽定合同；管理好裝修入場(chǎng)工作；本階段工作休閑博覽會(huì)分會(huì)場(chǎng)的宣傳和具體活動(dòng)開(kāi)展；與臨安市民及林學(xué)院的互動(dòng)活動(dòng)；人員走訪，促進(jìn)商家落定；敦促已簽訂商家進(jìn)行裝修，準(zhǔn)備9月份的整體開(kāi)街慶典活動(dòng)；杭州5月房交會(huì)展開(kāi)一次招商、銷售與開(kāi)街的形象活動(dòng)；廣告宣傳的跟進(jìn)；第四階段 招商持續(xù)期（06年6月—）本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時(shí)將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場(chǎng)，如該部分商家在開(kāi)街前未能及時(shí)完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督，在開(kāi)街前3日內(nèi)暫停裝修；根據(jù)實(shí)際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開(kāi)街慶典活動(dòng)的準(zhǔn)備。二、招商時(shí)間表開(kāi)街準(zhǔn)備期啟動(dòng)期春節(jié)持續(xù)期沖刺期集中期06/05/3106/06/0806/03/3006/01/2506/02/0805/11/20招商進(jìn)度計(jì)劃表節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注招商準(zhǔn)備期2005年11月20日前完成招商準(zhǔn)備工作招商啟動(dòng)期2006年11月20日06年1月25日與35個(gè)主力商家達(dá)成合作意向，由此引爆招商高潮，截止春節(jié)前中等商戶陸續(xù)引進(jìn)，小商戶緊跟其后。完成招商20%。春節(jié)休整2006年1月26日2006年2月8日積累客戶招商集中期2006年2月9日2006年3月31日大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商進(jìn)行。完成招商共70%。招商沖刺期2006年4月1日2006年5月31日準(zhǔn)備開(kāi)街，并促進(jìn)簽約和進(jìn)場(chǎng)裝修。完成招商共90%招商持續(xù)期2006年6月1日開(kāi)始完成剩余的招商工作。開(kāi)街2006年6月8日盛大開(kāi)街三、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃 由（1）和（2）部分組合成為娛樂(lè)主題商街。該商街位置處于臨安市民前往本項(xiàng)目的前言；同時(shí)輻射了社區(qū)和學(xué)生消費(fèi)群體；娛樂(lè)商業(yè)具有一定的輻射力，可以吸引周邊人群前往；娛樂(lè)主題街一般在晚上較為熱鬧，因此，必須設(shè)置在離社區(qū)中心有一定距離處，考慮有一定獨(dú)立性；通過(guò)設(shè)置該主題商業(yè)可以提升整個(gè)商業(yè)街形象；娛樂(lè)商街需要一定的獨(dú)立性，該商街正好具備如此特性； 由（3）和（5）部分組合成為餐飲主題商街。從建筑設(shè)計(jì)和布局上說(shuō)，適合為美食街區(qū)；餐飲業(yè)態(tài)具有一定的發(fā)散力，可以吸引其他的消費(fèi)人群，因此，在位置設(shè)置上，我們選擇了連接大學(xué)路的商街；餐飲對(duì)本社區(qū)居民應(yīng)該從便利性上考慮，因此，餐飲位置最好設(shè)置在整個(gè)社區(qū)內(nèi)部；該商街同時(shí)承接大學(xué)路和社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃路（南北走向），連通了內(nèi)部和外部；連通項(xiàng)目一期和三期，居于社區(qū)內(nèi)核心位置； 由（4）和（7）以及（6）、（10）部分組合成為購(gòu)物主題商街。直接處于社區(qū)內(nèi)南北向規(guī)劃路上，北面正對(duì)林學(xué)院，學(xué)生便利性購(gòu)物將形成支撐該商業(yè)主題街的主力消費(fèi)群之一；承接娛樂(lè)主題街和餐飲主題街，充分體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值；項(xiàng)目商業(yè)有一定規(guī)模，購(gòu)物是必不可少的一個(gè)主題內(nèi)容；學(xué)生對(duì)購(gòu)物的消費(fèi)需求，從項(xiàng)目位置和本主題商業(yè)街上看，是非主要消費(fèi)行為，因此，便利性很重要；通過(guò)購(gòu)物街的設(shè)置，可以有效的吸引外部人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)其它主題商業(yè)街進(jìn)行消費(fèi)。 由（9）和（11）部分組合成為家居生活主題街。與購(gòu)物主題街有機(jī)連接，互為補(bǔ)充；由于高層的間距等阻礙，該街面采光等相對(duì)不足，使用營(yíng)造為非經(jīng)常性消費(fèi)主題，如家居、生活用品等。該主題商街直接通向環(huán)城北路以東，人氣相對(duì)不足；通過(guò)家居店燈光和裝飾的營(yíng)造，有利于改善區(qū)內(nèi)的氛圍；直接連通環(huán)城北路，便于建材的運(yùn)送； 由（12）部分組成的休閑主題街。位置較偏，以休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置能充分吸引各類人群前往進(jìn)行消費(fèi)，帶動(dòng)該商業(yè)主題的價(jià)值；通過(guò)集中休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置，可以吸引周邊人群的導(dǎo)入；休閑店主要以夜間營(yíng)業(yè)為主，設(shè)置于本位置，對(duì)社區(qū)居民影響不大。直接面臨環(huán)城北路，對(duì)外部的客源有一定的引力； 由環(huán)城北路組合的大學(xué)商街。直接大范圍面對(duì)浙江林學(xué)院，在便利性上有充分的優(yōu)勢(shì)；直接面對(duì)環(huán)城北路，可同時(shí)考慮設(shè)置針對(duì)市民的業(yè)態(tài)穿插；通過(guò)東西橫向?qū)W生街的設(shè)置，充分引入人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)商業(yè)街；娛樂(lè)主題街部分業(yè)態(tài)也是大學(xué)商街的延伸內(nèi)容； 由（8）部分組成的旅游特色街 戶型面積不大，適合旅游產(chǎn)品銷售；直接對(duì)外，充分提升環(huán)北商街的整體價(jià)值；在該街區(qū)內(nèi)設(shè)置有臨