【正文】 通過蓄客不斷消化市場上暢銷戶型，在此期間登記好需求兩房的客源，并告知在第二期推盤時(shí)會(huì)有兩房一廳小戶型來滿足投資客或工薪階層客戶群?；顒?dòng)內(nèi)容：定制大型骰子一個(gè)，凡是購買明源新天地的消費(fèi)者都有機(jī)會(huì)擲一次，根據(jù)所擲出的點(diǎn)數(shù)獲得不同的禮品。●公開/強(qiáng)銷階段：通過系列的報(bào)版、戶外、營銷活動(dòng)等，引起客戶對(duì)品牌的訴求（如：“我住明源新天地”、“你也許不知道明源新天地”等）；品牌標(biāo)桿產(chǎn)品參觀，感知品牌價(jià)值。① 競爭樓盤綜合品質(zhì)評(píng)測要素表（其中“權(quán)重”是指根據(jù)河源城區(qū)房地產(chǎn)實(shí)際情況而定的一般消費(fèi)者購房決策因素中除房價(jià)外各個(gè)因素大致所占的比例）要素說明權(quán)重A、位置/地段既考慮距市中心直線距離，也考慮交通動(dòng)線及實(shí)際距離。方便工作，需要環(huán)境較好的高品質(zhì)樓盤，一定程度體現(xiàn)身份。OW戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)減輕劣勢“低開高走，快速銷售”的市場營銷策略抓住市場機(jī)會(huì)，以價(jià)格和戶型優(yōu)勢弱化項(xiàng)目劣勢，實(shí)現(xiàn)順利銷售。（2）充分挖掘項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿屯顿Y前景，通過發(fā)展前景實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的同時(shí)，提升項(xiàng)目形象及樓盤檔次。本項(xiàng)目所在區(qū)域是市源城區(qū)2012年重點(diǎn)舊城改造區(qū)域，從2007年開始，源城區(qū)委、區(qū)政府便下定決心，大力實(shí)施舊城改造。五、竹園路拆遷改造項(xiàng)目該項(xiàng)目位于河源市南堤路。目前已推出1至6棟、9棟和11棟。從市區(qū)樓盤國慶期間銷售情況來看，第四季度河源樓市開局良好，樓盤的客戶來訪量和成交量都出現(xiàn)較大幅度增長，同比增長11%，銷售套數(shù)472套，同比增長16%。（4）供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理。巴登養(yǎng)生莊園項(xiàng)目以“養(yǎng)生度假+文化藝術(shù)+富硒農(nóng)業(yè)+服務(wù)外包”為理念，著力打造世界級(jí)養(yǎng)生度假新地標(biāo)。三友南城項(xiàng)目計(jì)劃分三期建設(shè)。 面積：1740平方米。西部地區(qū)商品房銷售面積23500萬平方米，%，；銷售額10940億元，%。房屋新開工面積162413萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，%。（1）河地交（出）字【2012】29號(hào) 位置：河源市東城中片區(qū)，紅星東路東邊，永康大道南邊地段。同時(shí)，為拓寬保障性住房建設(shè)資金，紫金縣積極爭取專項(xiàng)資金支持，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)、企業(yè)資金的參與，并已經(jīng)申請(qǐng)列入市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)單位?？偼顿Y預(yù)計(jì)達(dá)3700多億元：據(jù)測算，珠三角城際軌道交通網(wǎng)總投資規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)3700多億元，能夠帶動(dòng)鋼鐵和水泥等建材產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過1000億元，裝備制造業(yè)超過600億元。%，交易套數(shù)2372套，%，%。政策走向不明朗、市場有效需求不足、融資渠道不暢等仍然是影響開發(fā)企業(yè)加快投資或新增投資的主要原因。（3）成交戶型分布11月網(wǎng)簽房源以三房和四房兩種戶型共計(jì)493套，占總比重的七成以上，其余戶型的成交較少。1棟架空停車場，23棟地下+架空。地形大概方正，地勢基本平坦。核心優(yōu)勢——政府重點(diǎn)改造建設(shè)區(qū)域、交通便利、周邊生活配套完善行動(dòng)手段：（1）有效發(fā)揮政府對(duì)區(qū)域與項(xiàng)目規(guī)劃配套優(yōu)勢，打造社區(qū)自身價(jià)值，增加居住附加值。核心威脅——客戶分流、調(diào)控政策的實(shí)施行動(dòng)手段：（1）緊緊抓住河源規(guī)劃發(fā)展、片區(qū)市場大發(fā)展機(jī)會(huì)，選擇合理時(shí)機(jī)入市。 第四章：項(xiàng)目市場定位 一、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘①政府支持：對(duì)該片區(qū)進(jìn)行全面規(guī)劃和大力開展新一輪舊城改造建設(shè)②交通：座落老城區(qū)南門，內(nèi)外交通便利，具備投資價(jià)值③配套：生活配套、教育體系完善，周邊休閑餐飲娛樂購物齊聚④社區(qū)：內(nèi)設(shè)有運(yùn)動(dòng)場所、游泳池、康體設(shè)施、臨街商鋪等⑤品牌：明源地產(chǎn)實(shí)力巨作，已有多個(gè)項(xiàng)目建設(shè)政府統(tǒng)籌規(guī)劃地段交通配套品牌投資價(jià)值從上述項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘概括，項(xiàng)目不僅有政府層面對(duì)整個(gè)片區(qū)進(jìn)行全面規(guī)劃及改造建設(shè)，又有地段、交通等優(yōu)勢。小區(qū)文化品位、環(huán)境、服務(wù)對(duì)這部分消費(fèi)群擁有較強(qiáng)的吸引力。5%J、物業(yè)管理指物業(yè)管理公司實(shí)力、智能化設(shè)施、物業(yè)管理內(nèi)容、物管費(fèi)用等。同時(shí)，銷售方面應(yīng)加大促銷力度。活動(dòng)內(nèi)容：凡是購買明源新天地的消費(fèi)者，可以獲得純美生活合家歡禮品套裝，其中包括：贈(zèng)送價(jià)值1000元的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)贈(zèng)送業(yè)主父母一次身體健康檢查（價(jià)值1000元）贈(zèng)送業(yè)主本人一年健身會(huì)員卡一張（價(jià)值1000元）贈(zèng)送業(yè)主妻子美容禮券（價(jià)值1000元）贈(zèng)送業(yè)主兒女少年宮一門課程一年學(xué)費(fèi)（價(jià)值1000元）⑤純美生活快樂之旅活動(dòng)目的：凸顯純美生活帶給消費(fèi)者的心理層面的“快樂”感。注：此費(fèi)用預(yù)算不含營銷中心費(fèi)用！ 營銷階段支出項(xiàng)目項(xiàng)目明細(xì)費(fèi)用預(yù)估(萬元)匯總（萬元）前期籌備模型制作售樓處（沙盤、戶型）1065影視制作3D+實(shí)拍宣傳片15廣告服務(wù)費(fèi)（2年）平面設(shè)計(jì)、活動(dòng)策劃30物料制作樓書/折頁/宣傳單5紙杯/手提袋/檔案袋5認(rèn)籌期戶外戶外廣告牌（自做）450戶外主柱或樓頂（2年租用）20路旗10廣告宣傳電視/電臺(tái)/分眾樓宇10圍墻2短信/網(wǎng)絡(luò)4公開期廣告宣傳電視/電臺(tái)/分眾樓宇3085報(bào)紙/公交車15短信/網(wǎng)絡(luò)15開盤活動(dòng)演出活動(dòng)20禮品5強(qiáng)銷期廣告宣傳電視/電臺(tái)（冠名）30105分眾樓宇/公交20報(bào)紙10短信/網(wǎng)絡(luò)20其它5營銷活動(dòng)階段性促銷活動(dòng)20清盤期廣告宣傳電視/報(bào)紙1033短信/網(wǎng)絡(luò)8其它5營銷活動(dòng)節(jié)日抽獎(jiǎng)活動(dòng)5答謝會(huì)5合計(jì)338五、其他相關(guān)建議售樓部布置沙盤小區(qū)園林綠化項(xiàng)目LOGO廣告類（暫略）53?；顒?dòng)內(nèi)容：業(yè)主介紹親戚朋友購買明源新天地，業(yè)主贈(zèng)送一年管理費(fèi)，被介紹者獲得額外折扣；親戚朋友聯(lián)合一起購買3套以上，可以獲得“合家歡”額外優(yōu)惠折扣，并贈(zèng)送“合家歡”宴席一席。如果效果良好，則可根據(jù)情況伺機(jī)在第二期、第三期適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，過渡到“高走”階段，從而掌握主動(dòng)既快速去化又實(shí)現(xiàn)利潤最大化；如果效果一般，則也可以有平穩(wěn)發(fā)展的余地。5%H、住宅建筑品質(zhì)特指住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)；住宅外立面形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、材料；套內(nèi)裝修、建材設(shè)備等?！衤殬I(yè)特征：多為學(xué)校、醫(yī)院等單位的管理者及高收的專業(yè)技術(shù)人才。我們對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)地塊擁有政府新一輪舊城改造熱潮，片區(qū)價(jià)值的提升等優(yōu)勢；同時(shí)，項(xiàng)目也存在目前缺乏商業(yè)及居住氛圍不足等不利因素以及未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項(xiàng)目前期策劃需要解決的問題。Threat（威脅）：（1）競爭對(duì)手項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目周邊客戶的蠶食，形成客戶分流。（3）配套完善項(xiàng)目周邊不遠(yuǎn)處休閑餐飲娛樂購物齊聚，生活便捷無憂。 第三章：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況明源新天地項(xiàng)目位于市區(qū)城南片區(qū)，處于邊緣地帶，往北是繁華的老城區(qū)，往南是車行及高新區(qū)。物業(yè)情況：㎡車位情況：地下+架空交付時(shí)間：2013年5月優(yōu)劣勢：經(jīng)適房價(jià)格便宜近期促銷活動(dòng)：綜合概況：屬經(jīng)濟(jì)適用房，2棟對(duì)外銷售，3棟為安置房。熱銷產(chǎn)品：11月河源市主要項(xiàng)目網(wǎng)簽單元826套，主要為三房、四房；成交分別達(dá)到360和146套，%，%。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍在繼續(xù)實(shí)施，遏制投機(jī)性、投資性需求仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)。（2）市場需求回暖。根本改善區(qū)域發(fā)展失衡：珠三角“三環(huán)八射”城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)，將使廣東各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡的格局得到根本性的改善。（3）多途徑推進(jìn)保障性住房建設(shè)為推進(jìn)保障性住房建設(shè)，紫金縣成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，并有專人負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)及管理工作，對(duì)保障性住房建設(shè)實(shí)行“綠色通道服務(wù)”，高效推進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)工作。表1　2012年111月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）64772　其中：住宅44606　　　　辦公樓3024　　　　商業(yè)營業(yè)用房8417房屋施工面積（萬平方米）556658　其中：住宅416657　　　　辦公樓18886　　　　商業(yè)營業(yè)用房63829房屋新開工面積（萬平方米）162413　其中：住宅119905　　　　辦公樓5410　　　　商業(yè)營業(yè)用房20200土地購置面積（萬平方米）31638土地成交價(jià)款（億元）6594房屋竣工面積（萬平方米）67706　其中：住宅54310　　　　辦公樓1347　　　　商業(yè)營業(yè)用房7043商品房銷售面積（萬平方米）91705　其中：住宅81500　　　　辦公樓1821　　　　商業(yè)營業(yè)用房6176商品房銷售額（億元）53526　其中：住宅44783　　　　辦公樓2239　　　　商業(yè)營業(yè)用房5556商品房待售面積（萬平方米）33567　其中：住宅21452　　　　辦公樓1432　　　　商業(yè)營業(yè)用房6783房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）85802　其中：國內(nèi)貸款13208　　　　利用外資371　　　　自籌資金35374　　　　其他資金36849　　　　　其中：定金及預(yù)收款23119　　　　　　　　個(gè)人按揭貸款9274表2　2012年111月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地　區(qū)投資額（億元）同比增長（%）住　宅住　宅全國總計(jì)6477244606　　東部地區(qū)3671925070　　中部地區(qū)140359865　　西部地區(qū)140189671表3　2012年111月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地　區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對(duì)數(shù)（萬平方米）同比增長（%）絕對(duì)數(shù)（億元）同比增長（%）全國總計(jì)9170553526　　東部地區(qū)4475232240　　中部地區(qū)2345210346　　西部地區(qū)2350010940（注：數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局）二、河源市房地產(chǎn)市場分析（一）河源本地時(shí)事政策11月河源推出兩宗土地今年九、十月河源僅有一宗土地交易。111月份，東部地區(qū)房