【正文】 距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場高速公路、寧杭公路、104國道等高等級(jí)公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機(jī)場座落境內(nèi)，距長江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅17公里。二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體分析城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢(shì)開發(fā)商實(shí)力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺(tái)階邁進(jìn)。源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，房價(jià)上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。③價(jià)格趨勢(shì)2003年商品房的供應(yīng)量在300萬平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過3萬戶。商品房屋銷售面積住宅萬平方米萬平方米按工程用途分土地開發(fā)投資額商品房屋投資額億元本月止累計(jì)標(biāo)市場供給④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢(shì)，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問題。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對(duì)現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進(jìn)行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。①南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬，文化程度較高，消費(fèi)主體穩(wěn)定，居民可支配消費(fèi)收入中檔偏上，消費(fèi)能力較強(qiáng)。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長場篇江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動(dòng)下，未來3—5年經(jīng)濟(jì)會(huì)展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動(dòng)。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長型，上升較快。2002年112月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)名比去年同期增長%億元億元住宅辦公樓商業(yè)用房房屋建筑面積萬平方米萬平方米住宅商品房屋銷售額如果每戶購一套80平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá)240萬平米，加上占每年購房量10％，30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在250萬至300萬平方米之間，供求基本平衡。未來35年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)。另，南京新區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)普遍較低，產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴(yán)重不足，這些均是該南京目前最具居住、生活價(jià)值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢(shì)已成定局。江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。住宅項(xiàng)目同質(zhì)化競爭比內(nèi)類型交付日期、別墅一期已交付三室二廳三衛(wèi)（184㎡）現(xiàn)房三室二廳一衛(wèi)（120㎡）天地新城2500總規(guī)25萬㎡住好房子，一生幸福多層、別墅、聯(lián)排現(xiàn)房三室二廳110130㎡百家湖花園2400總規(guī)40萬㎡純夏威夷閑休閑景觀城別墅期房186㎡、190㎡、204㎡文化名園2100①②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動(dòng)大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時(shí)對(duì)于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營項(xiàng)目在江寧落戶將很有競爭力?！锶?、南京營市一樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢(shì)，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動(dòng)國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢(shì)，讓江寧區(qū)大幅增值。MALL商業(yè)休閑中心；商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇②鑒于項(xiàng)目還存在不確定因素，建議在項(xiàng)目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂與景觀方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢(shì)，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的要求。①以多層為主，兼有板式小高層、TOWNHOUSE情景花園洋房的超大型、低密度健康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的“第一居所”。整體營銷策略②商、住作為一個(gè)整體概念進(jìn)行推廣，打造項(xiàng)目整體強(qiáng)勢(shì)品牌；以商促住，商住互動(dòng)，項(xiàng)目總體推廣建議以“新造城運(yùn)動(dòng)”概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和住宅項(xiàng)目的推廣。MALL推出，創(chuàng)造獨(dú)特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時(shí)啟動(dòng)住宅認(rèn)購高潮。先啟動(dòng)商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風(fēng)險(xiǎn)。②住宅部分分四期開發(fā)，各個(gè)組團(tuán)有相對(duì)明顯的定位及個(gè)性子案名，為降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。商業(yè)部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入46億元，利潤23億元；年租金收益1400萬元?！锼摹㈨?xiàng)目SWOT與動(dòng)態(tài)競爭分析②生活配套資源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目按常規(guī)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)與主要機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競爭分析第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就是揚(yáng)長避短，以自己的競爭優(yōu)勢(shì)打擊競爭對(duì)手的弱點(diǎn)，然后對(duì)手在博弈中增強(qiáng)學(xué)習(xí)能力，優(yōu)勢(shì)發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。第五、在動(dòng)態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動(dòng)態(tài)競爭環(huán)境下，人們?cè)絹碓疥P(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。房地產(chǎn)商經(jīng)營百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。它是深圳商業(yè)房地產(chǎn)投資成功的典范，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集?如果可能，建議與旅游機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（需做進(jìn)一步調(diào)研論證）。商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案16萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商場５萬平方米精品百貨（銷售金額６億元），標(biāo)準(zhǔn)超市１萬平方米，綠色農(nóng)貿(mào)超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會(huì)所５０００平方米，內(nèi)設(shè)大型演藝表演中心。１層商場采用出售方式，設(shè)計(jì)方案一層商業(yè)面積爭取達(dá)到２萬平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。二層1萬平方米＊＝，實(shí)際完成2億元，銷售成本：按１％計(jì)算，255萬元。二層５０００＊900元/年租金＝450萬元整體人力資源與項(xiàng)目需求評(píng)估：產(chǎn)品定位②低密度、健康休閑、中高檔園林式復(fù)合住宅區(qū)；①分布及開發(fā)建議：第一期啟動(dòng)“品質(zhì)白領(lǐng)多層系列”（與商業(yè)同期啟動(dòng)）；第二期在社區(qū)中心景觀帶啟動(dòng)TOWNHOUSE系列；第三、四期時(shí)，社區(qū)基本成熟，啟動(dòng)小高層和老年公寓等其它系列。小高層（金領(lǐng)系列）：戶型三室二廳、復(fù)式樓及少量四室二廳，面積控制在120㎡240㎡，其中三室二廳、復(fù)式樓比例占80%。規(guī)劃建議、要點(diǎn)、園林建議布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺。④加大健康、運(yùn)動(dòng)、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團(tuán)細(xì)分客戶特點(diǎn)采用泛會(huì)所布置；社區(qū)主入口形成一個(gè)標(biāo)志性景觀點(diǎn)并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動(dòng)，開發(fā)上先期啟動(dòng)。TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬㎡，均價(jià)3600元/㎡，銷售收入23億元。七、規(guī)劃及獨(dú)特概念策劃創(chuàng)新城市定位：——“我是誰？”我們從事的第一個(gè)城市經(jīng)營策劃是世界園藝博覽會(huì)，我們提出昆明的城市理念“萬綠之宗，彩云之南”“我到哪里去？”“我將如何成長？”“我如何讓世人認(rèn)知自己？”城市形象的提升和美化固然重要，但同時(shí)應(yīng)該把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設(shè)上。３．—南京城市形象需要標(biāo)志性的區(qū)域和振興文化的舞臺(tái)，需要深入人心的名片！?南京的優(yōu)勢(shì)資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長的拉動(dòng)力，需要新場所！江寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。規(guī)劃總體布局分為五大部分:產(chǎn)業(yè)園區(qū),高教科研區(qū),生活區(qū),綠化功能區(qū),旅游度假區(qū)。我們認(rèn)為：江寧開發(fā)區(qū)絕不是一個(gè)簡單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級(jí)社區(qū)，而是一座繼往開來、撬動(dòng)南京城市發(fā)展的江寧新城。，改善居住生態(tài)環(huán)境（博物館、書畫市場、書畫研究院）最終形成一個(gè)以金陵中華文脈城為主題的中華民族文化朝圣地。重塑古城打造以江寧區(qū)為中心的新城江寧大學(xué)城建設(shè)五大中心旅游商貿(mào)中心—高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山；②真正的建筑給人們的感覺應(yīng)當(dāng)是一個(gè)個(gè)在當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境里生長出來的自然物，而不應(yīng)當(dāng)是在某個(gè)大師脫離實(shí)際環(huán)境的“創(chuàng)造靈感”，也不應(yīng)當(dāng)是上帝從他的家鄉(xiāng)販運(yùn)過來的過時(shí)貨。在住宅區(qū)內(nèi)以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團(tuán)花園綠地和各種道路組成一個(gè)完美和諧的流動(dòng)景觀網(wǎng)絡(luò)，使居民生活在一個(gè)完全自然的環(huán)境中。