【正文】 距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網(wǎng)絡發(fā)達，境內有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、104國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機場座落境內，距長江最大的內河港—新生圩港僅17公里。二、江寧區(qū)房地產市場總體分析城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢開發(fā)商實力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強為高品質房預留了很多空間。高品質的住宅產品，加上有力的消費引導，會促動南京房市消費向高臺階邁進。源的跟進以及住宅品質的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應為江寧、河西、城東等區(qū)域。③價格趨勢2003年商品房的供應量在300萬平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過3萬戶。商品房屋銷售面積住宅萬平方米萬平方米按工程用途分土地開發(fā)投資額商品房屋投資額億元本月止累計標市場供給④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導、配套資源跟進的實際問題。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。①南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機械儀表和生物醫(yī)藥南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經濟核心區(qū)重要城市和長場篇江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。5大支柱產業(yè)為主導，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。宏觀經濟環(huán)境南京宏觀經濟環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經濟背景驅動下，未來3—5年經濟會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進一步促進房地產業(yè)的良性發(fā)展和城市化進程的推動。住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升較快。2002年112月南京市房地產開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)名比去年同期增長%億元億元住宅辦公樓商業(yè)用房房屋建筑面積萬平方米萬平方米住宅商品房屋銷售額如果每戶購一套80平方米的住房，僅此一項需求就達240萬平米，加上占每年購房量10％，30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在250萬至300萬平方米之間，供求基本平衡。未來35年內整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢。另，南京新區(qū)項目物業(yè)管理水準普遍較低，產品細節(jié)品質較差，社區(qū)氛圍嚴重不足，這些均是該南京目前最具居住、生活價值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢已成定局。江寧區(qū)區(qū)域價值分析另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學城即將落戶該區(qū)。雄厚的經濟實力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。住宅項目同質化競爭比內類型交付日期、別墅一期已交付三室二廳三衛(wèi)（184㎡）現(xiàn)房三室二廳一衛(wèi)（120㎡）天地新城2500總規(guī)25萬㎡住好房子，一生幸福多層、別墅、聯(lián)排現(xiàn)房三室二廳110130㎡百家湖花園2400總規(guī)40萬㎡純夏威夷閑休閑景觀城別墅期房186㎡、190㎡、204㎡文化名園2100①②由于固有的消費習慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風險，但是存在先行一步的重大機遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經營項目在江寧落戶將很有競爭力。★三、南京營市一樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導產業(yè)與支柱產業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經濟圈的地位，調動國內宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。MALL商業(yè)休閑中心；商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇②鑒于項目還存在不確定因素，建議在項目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂與景觀方面進行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術產業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對本項目的要求。①以多層為主，兼有板式小高層、TOWNHOUSE情景花園洋房的超大型、低密度健康休閑住宅區(qū)，南京市及江寧區(qū)中高收入階層首次或二次置業(yè)者首先的“第一居所”。整體營銷策略②商、住作為一個整體概念進行推廣，打造項目整體強勢品牌；以商促住，商住互動，項目總體推廣建議以“新造城運動”概念統(tǒng)領商業(yè)和住宅項目的推廣。MALL推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時啟動住宅認購高潮。先啟動商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風險。②住宅部分分四期開發(fā)，各個組團有相對明顯的定位及個性子案名，為降低運營風險，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。商業(yè)部分：實現(xiàn)銷售收入46億元，利潤23億元；年租金收益1400萬元?！锼?、項目SWOT與動態(tài)競爭分析②生活配套資源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項目按常規(guī)啟動風險較大，需要豐富的商業(yè)操作經驗進行創(chuàng)新。項目優(yōu)勢與主要機會點項目動態(tài)競爭分析第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個出發(fā)點就是揚長避短，以自己的競爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點，然后對手在博弈中增強學習能力，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉。第五、在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結構對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。房地產商經營百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。它是深圳商業(yè)房地產投資成功的典范，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集?如果可能，建議與旅游機構聯(lián)盟，規(guī)劃少量產權式酒店公寓（需做進一步調研論證）。商業(yè)規(guī)劃安排及經營、租售方案16萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商場５萬平方米精品百貨（銷售金額６億元），標準超市１萬平方米，綠色農貿超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會所５０００平方米，內設大型演藝表演中心。１層商場采用出售方式，設計方案一層商業(yè)面積爭取達到２萬平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。二層1萬平方米＊＝，實際完成2億元，銷售成本：按１％計算，255萬元。二層５０００＊900元/年租金＝450萬元整體人力資源與項目需求評估：產品定位②低密度、健康休閑、中高檔園林式復合住宅區(qū)；①分布及開發(fā)建議：第一期啟動“品質白領多層系列”（與商業(yè)同期啟動）；第二期在社區(qū)中心景觀帶啟動TOWNHOUSE系列；第三、四期時，社區(qū)基本成熟，啟動小高層和老年公寓等其它系列。小高層（金領系列）：戶型三室二廳、復式樓及少量四室二廳，面積控制在120㎡240㎡，其中三室二廳、復式樓比例占80%。規(guī)劃建議、要點、園林建議布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產生美麗的震撼感覺。④加大健康、運動、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團細分客戶特點采用泛會所布置；社區(qū)主入口形成一個標志性景觀點并與商業(yè)街形成風格互動，開發(fā)上先期啟動。TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬㎡，均價3600元/㎡，銷售收入23億元。七、規(guī)劃及獨特概念策劃創(chuàng)新城市定位：——“我是誰？”我們從事的第一個城市經營策劃是世界園藝博覽會，我們提出昆明的城市理念“萬綠之宗，彩云之南”“我到哪里去？”“我將如何成長？”“我如何讓世人認知自己？”城市形象的提升和美化固然重要，但同時應該把更多的精力放在城市的造血功能，即產業(yè)鏈的培育和建設上。３．—南京城市形象需要標志性的區(qū)域和振興文化的舞臺，需要深入人心的名片！?南京的優(yōu)勢資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長的拉動力，需要新場所！江寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術產業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。規(guī)劃總體布局分為五大部分:產業(yè)園區(qū),高教科研區(qū),生活區(qū),綠化功能區(qū),旅游度假區(qū)。我們認為：江寧開發(fā)區(qū)絕不是一個簡單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級社區(qū)，而是一座繼往開來、撬動南京城市發(fā)展的江寧新城。，改善居住生態(tài)環(huán)境（博物館、書畫市場、書畫研究院）最終形成一個以金陵中華文脈城為主題的中華民族文化朝圣地。重塑古城打造以江寧區(qū)為中心的新城江寧大學城建設五大中心旅游商貿中心—高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山；②真正的建筑給人們的感覺應當是一個個在當?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境里生長出來的自然物，而不應當是在某個大師脫離實際環(huán)境的“創(chuàng)造靈感”，也不應當是上帝從他的家鄉(xiāng)販運過來的過時貨。在住宅區(qū)內以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團花園綠地和各種道路組成一個完美和諧的流動景觀網(wǎng)絡，使居民生活在一個完全自然的環(huán)境中。