【正文】 12 項目區(qū)域樓盤情況 編號 樓盤名稱 售價 編號 樓盤名稱 售價 1 悅活里 4500元 /平方米 18 北岸七英里 4200元 /平方米 2 星城 4300元 /平方米 19 東橋國際 4100元 /平方米 3 世紀城 4500元 /平方米 20 江霆華府 4300元 /平方米 4 浦江國際 4200元 /平方米 21 托斯卡納 5100元 /平方米 5 海吉雅樂都 4400元 /平方米 22 溪水灣 4400元 /平方米 6 星河國閱 4750元 /平方米 23 祥瑞府邸 4400元 /平方米 7 山水文園 4500元 /平方米 24 明悅浪漫城 4200元 /平方米 8 香榭麗舍 4500元 /平方米 25 財富天地 5000元 /平方米 9 富佳新天地 4450元 /平方米 26 金帝花城 4200元 /平方米 10 東方哥德堡 4100元 /平方米 27 柒季城 4200 元 /平方米 11 福城橡樹灣 3500元 /平方米 28 公元天下 4200 元 /平方米 12 果菜市場小區(qū) 4200元 /平方米 29 伸馬領(lǐng)寓 4000 元 /平方米 13 國際城 4100元 /平方米 30 春天故事 4200 元 /平方米 14 楓林溪語 4000元 /平方米 31 華遠 成交量下降 ? 第 18周成交高峰后，接連兩周哈爾濱商品房周成交量均價跌 40%以上。 ? 2023年 5月 7—13日， 2023年第 20周哈爾濱商品房市場共成交商品房 580套，成交面積 60666平米，環(huán)比上周降低 %。 ? 項目組對前期項目定位的回顧、對當前營銷環(huán)境的診斷、對目標客戶群體的把握，并結(jié)合項目自身的產(chǎn)品特點，通過對企業(yè)、區(qū)位以及項目形象的包裝，從而理清項目的策劃思路，并建立嚴密且符合項目主題的營銷體系，在此基礎(chǔ)上，制定整體營銷策略與各階段營銷部署。前 言 ? 通過前期的初步溝通，我司項目組已基本完成了富佳新天地區(qū)域市場的調(diào)查及分析。 第一部分：項目分析 一、項目回顧 ? 理念定位 ——國際化生態(tài)運動之城 ? 項目定位 ——哈爾濱乃至東北運動地產(chǎn)的 地標性建筑 ? 建筑定位 ——山水文化家園 回顧分析 ? 目前情況，富佳新天地的項目定位，社會大眾有一定程度的認同，但產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策略的整合包裝不明顯，項目入市個性不鮮明，價格支撐條件也未得到廣泛認可。其中住宅 424套。成交量遭遇陰雨天氣，一路下滑，且趨勢兇猛。龍灣 4600 元 /平方米 15 濱才城 4300元 /平方米 32 大都會 5100 元 /平方米 16 辰能溪樹河谷 —— 33 幸福港灣 —— 17 廣電佳園 —— 34 ? 小結(jié) ： ? 區(qū)域內(nèi)各大項目價格保持了一定的增幅，在具體營銷活動的遮蓋下，各項目價格保持穩(wěn)定； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)更加豐富，新增項目的別墅、洋房、高層等種類齊全；同時品質(zhì)有所提高； ? 周邊直接競爭項目近 20個，同時區(qū)域發(fā)展快速，新概念頻出 ； ? 區(qū)域內(nèi)目前在售項目的空置率較高，入住人群平均量偏低。 樓盤規(guī)模 濱才，保利、盛和等眾多規(guī)劃超 50萬平方米的綜合性大盤給市場帶來了巨大壓力。 營銷水平 隨著大開發(fā)商和外地營銷公司的全面推動下，營銷水平已逐漸提高，營銷方式和推廣活動也在不斷創(chuàng)新。 價格趨勢 地段仍是決定價格高低的最核心要素，此外項目配套、建筑品質(zhì)及景觀資源等也是影響房價的主要原因。 ? 由于區(qū)域小房地產(chǎn)商的增多，價格制定及商場抗性不確定因素大，促使區(qū)域市場前景隱晦，營銷壓力加大。包括哈黑路、哈肇路、呼蘭大道和利民大道。社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備， 35萬方綠化，德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、美式夏威夷沙灘、法式花園庭院等，為不同文化和生活背景各異的業(yè)主提供為其所熟悉的各種生活情境。充足的自然光照，流通的清新空氣，業(yè)主個性化的生活方式得到最大尊重。 ? 結(jié)論 ? 本項目產(chǎn)品前期擁有一定的特色，但是綜合素質(zhì)不具明顯優(yōu)勢！ ? 因此項目必須充分挖掘生活力、形象力與創(chuàng)新力！ 五、開發(fā)商分析 ? 哈爾濱裕建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2023年，公司注冊資本金為 5320萬元人民幣，公司的開發(fā)資質(zhì)為三級，“富佳新天地”是本公司第一個品牌項目。 ? 結(jié)論 ? 開發(fā)商有著不錯的實力、思路與愿景，但缺乏市場知名度。 ? 自住類： 主力戶型總價 45—66萬元 月供款額： 2600元 —3900元 家庭月收入： 6000元 —10000元 家庭年收入： 8萬元 —12萬元 屬于哈市初步穩(wěn)定階層 本地及外來中小工商業(yè)者政府公務(wù)員 企業(yè)管理人員 企事業(yè)單位人員、學(xué)校教師等 按 7成 15年計 按 4400元 /㎡ 計 初步穩(wěn)定人群 ? 投資類： 主力戶型總價 45—66萬元 月供款額： 2100元 —3100元（公積金） 自持資金： 14—20萬元 客戶總資產(chǎn)： 30—40萬元 屬于哈市中間階層 本地及外來中小工商業(yè)者 政府中高級公務(wù)員 企業(yè)中高層管理人員 企事業(yè)單位人員、學(xué)校教師等 無固定投資渠道的商業(yè)人士 按 7成 20年計 按 4400元 /㎡ 計 社會中產(chǎn)階層 ? 客戶特征 ? 客戶群體特征描述： 項目的大部分客戶 ，年齡多在 2855歲之間，大部分為三口之家或隨子女來哈的老年人，有能力購買住房、私人汽車以及包括電腦等在內(nèi)的現(xiàn)代生活用品；并且能夠支付第三代子女教育的費用。 項目升值空間大，戶型相對合理，作為大城區(qū)，商業(yè)的興旺將有助于物業(yè)整體價值的提升，選擇購買本項目，是以智慧的眼光看待置業(yè)。 ? 我們賣的不僅是房子，而是一種生活。 賣點二：教育資源 —— 大學(xué)城 （項目的主要賣點） ? 項目周邊教育資源配套齊全，周邊有多所大中小學(xué)密集。在這里運動、公園、家三者可以兼得，領(lǐng)略的不只是詩般的湖景，畫般的園林，享受的更是可賞、可游、可居、可運動、可感悟的山水文化家園 ? 結(jié)論： 項目引入國際先進規(guī)劃設(shè)計理念加以精雕細琢，使項目成為地域標志性的項目，成為國際化生態(tài)運動之城。 ? 結(jié)論： 一站式的生活方式，正是生活在現(xiàn)代都市人所需要的，一個樓盤的檔次很多也是取決于本身的社區(qū)配套。 ? 結(jié)論： 項目優(yōu)秀的戶型設(shè)計是打動消費者的最有力因素之一，建造樣板房可使消費群體對項目優(yōu)秀戶型的設(shè)計理念感同身受，給客戶以切身尊貴體驗。 ? 項目智能化在保證小區(qū)安全的基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供輕松、愉快、舒心的生活氛圍，充分尊重和保障業(yè)主個人的生活隱私和習(xí)慣，捍衛(wèi)業(yè)主的高品質(zhì)生活權(quán)益，使業(yè)主享受到科技生活新理念。可見地段對樓盤整個價值是相當重要的，綜合項目周邊現(xiàn)有房價，更是完美闡釋了這個道理。 ?在商業(yè)和住宅銷售取得進展的情況下，推出 創(chuàng)新產(chǎn)品（學(xué)生產(chǎn)品） 。通過組織團購定房，為項目開盤大量鎖定意向客戶，確保亮相推廣和開盤的成功。 ? 靈活銷售策略 ? （ 1）老客戶、老價格： 在提價后（ 6月中旬，勻速提價，）， 7月中旬，舉辦 2期或精品組團的銷售，報價使用提價后價格5500元 /㎡ ，實際銷售價格使用 6月份價格，購買資