【正文】 面積達(dá) 50平方公里，以 80至 100平方米的人均城市建設(shè)用地推算，到 2023年基本建成 100萬人口大城市，平均每年需新增建成區(qū) 10平方公里。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 06年 07年 同比 06年增長 GDP（億元） % 全社會固定資產(chǎn)投資額（億元） % 其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資額 （億元） % 外貿(mào)進(jìn)出口總額（億美元） % 社會消費(fèi)品零售總額 （億元） % 人均可支配收入（元） 8292元 9902 % 人均消費(fèi)性支出（元） 6384元 7704 % 數(shù)據(jù)來源：自貢市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 自貢市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 GDP % 全社會固定資產(chǎn)投資額 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 % 外貿(mào)進(jìn)出口總額 % 人均可支配收入 % 人均消費(fèi)性支出 % 【 自貢市場分析】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 成渝腹地 資源工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 得天獨(dú)厚的旅游資源 道路相互貫通 西南三省樞紐 圖：處于川南經(jīng)濟(jì)帶核心位置上的自貢 ?五市橫向聯(lián)系， 必經(jīng)自貢。 『成都房產(chǎn)大勢預(yù)判 核心結(jié)論』 ? 分析的前提： 熱點(diǎn)城市房價確實(shí)存在泡沫 ? 政府調(diào)控 ：一系列的政策調(diào)控導(dǎo)致利空，泡沫失去支撐因素。 『成都房產(chǎn)大勢預(yù)判 核心結(jié)論』 未來長時間，政府將對于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格調(diào)整：橄欖球體中部泡沫部分通過加息、政策等手段，最終將結(jié)構(gòu)調(diào)整到有利于經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的類“金字塔”結(jié)構(gòu) 低密度物業(yè)供應(yīng) 中高端物業(yè)供應(yīng) 經(jīng)濟(jì)使用房供應(yīng) 橄欖球型 金字塔型 『成都房產(chǎn)大勢預(yù)判 核心結(jié)論』 三、 政府不會托市 ， 將以 穩(wěn)定、維持為主 。 『成都房產(chǎn)大勢預(yù)判 核心結(jié)論』 詳見嘉聯(lián)提交的《成都房地產(chǎn)大勢預(yù)判》 一、 從緊貨幣政策 持續(xù)進(jìn)行（至少 1年） 。 三、 政府不會托市 ， 將以 穩(wěn)定、維持為主 。但是從供銷比來看， 3月份成都市商品房 供銷比約為 ，為近 9個月來的最高值。中鐵自貢檀木林項(xiàng)目營銷策略總綱 （市場篇） 2023年 5月 11日 【目錄】 PART 1 第一部分 市場形勢 PART 2 第二部分 競爭聚焦 【寫在前面的話】 首先，對整個宏觀大勢背景進(jìn)行簡單的回顧 在清晰理解政府的政策導(dǎo)向后 再來看 房地產(chǎn)行業(yè)可能或已經(jīng)受到的波及影響 更加明晰處于該鏈條中本項(xiàng)目的未來走勢 從而未雨綢繆，把握先機(jī) 最終贏得項(xiàng)目的勝利 PART 1 第一部分 市場形勢 ?大勢背景 ?自貢市場形勢 ?自貢房產(chǎn)市場 【注】本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局、成都房管局 城市總體定位 —— 西部最強(qiáng)競爭力的都市區(qū) 表 1： 2023年成都市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 2023年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ，比上年增長%，為歷年之最。從而可以看出，目前整個房地產(chǎn)市場處于供大于求的狀態(tài) ，整個市場不容樂觀。 四、 客戶群種類縮小 。 央行通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，提高存貸款基準(zhǔn)利率，發(fā)行定向央票等方式， 降低資產(chǎn)流動性，減少需要發(fā)行的貨幣量。 托市為投機(jī)行為提供空間，增加國內(nèi)資產(chǎn)流失風(fēng)險 最可靠的辦法： 使中國經(jīng)濟(jì)軟著陸 穩(wěn)定房價（ 十七大不提降價 ） 社會產(chǎn)品增加時，減少貨幣的投放量（ 提高存款準(zhǔn)備金 ） 政策如加息、增加商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率、縮小信貸規(guī)模等輔助手段 四、 客戶群種類縮小 。 ? 價格回歸的市場表現(xiàn) ： 整個過程可能會出現(xiàn)三波下降 —— ? 理性回歸后的價格水平 ：逐步回歸到 07年上半年價格水平 ? 價格回歸的周期 ： 預(yù)計持續(xù)到 09年下半 年 對市場風(fēng)險最為敏感的投資客以及部分早期入市的普通購房者 → 市場經(jīng)驗(yàn)豐富的理性開發(fā)商 → 市場跟隨者 六、 行業(yè)洗牌， 問題企業(yè)出局 。 ?三省陸地交流， 必經(jīng)自貢。為此，今年我市將 重點(diǎn)打造兩園（板倉工業(yè)園、晨光工業(yè)園）、開發(fā)三城（南湖生態(tài)城、沿灘新城、東部新城）、改造三片（張家沱片區(qū)、檀木林片區(qū)、大安老街片區(qū)） 城市核心區(qū) 板倉工業(yè)園 舒平 工業(yè)園 沿灘新城 南湖生態(tài)城 未來規(guī)劃 ■ “ 兩園 三城 三片”建設(shè) 【 自貢市場分析】 東部新城 三城 兩園 三片 貢井片區(qū) （工業(yè)、居住區(qū)） 自流井老城區(qū) （老城商貿(mào)中心） 匯東新區(qū) （新興商務(wù)、居住區(qū)） 大安片區(qū) （工業(yè)、居住區(qū)） 自貢功能布局分析 匯東新區(qū) 自流井老城區(qū) 貢井 南湖生態(tài)城 沿灘新城 南湖生態(tài)城 沿灘新城 ■ 城市功能布局合理，工業(yè)集中化發(fā)展，城市建設(shè)向南擴(kuò)展，形成 “南湖生態(tài)城” 、 “沿灘新城” 兩大新興城市板塊。從 6月份至 11月份，自貢房屋銷售價格開始趨于理性，漲幅維持在 10%左右，呈現(xiàn)價格漲幅略有回落的局面。封閉性市場 Ⅳ 區(qū)域內(nèi) 三大板塊的客戶相對封閉 ，各自主要消化板塊內(nèi)部的臵業(yè)客群，尤以貢井區(qū)域最為明顯 ■ 隨著城市規(guī)劃的進(jìn)展，匯東新區(qū)，南湖新城，沿灘新城等新城的建設(shè)，中鐵、臵信等大型外來開發(fā)商進(jìn)駐自貢進(jìn)行開發(fā)，這個種封閉性市場格局將可能逐漸被打破 區(qū)域 項(xiàng)目 開發(fā)商 客戶來源 區(qū)域外輻射力 匯東 尚東國際 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 上品空間 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 頤和上院 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 都市森林 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 新美帝景 本土 匯東、自流井 較強(qiáng) 自流井 仁和半島 本土 自流井 弱 綠洲花園 本土 自流井 弱 東方云頂 本土 自流井 弱 貢井 青杠林生態(tài)苑 本土 貢井 很弱 元亨興苑 本土 貢井 很弱 ? 貢井 區(qū)域“徹底沒落”，房產(chǎn)開發(fā)缺乏競爭力； ? 自流井 區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，暫無新可開發(fā)土地，無新項(xiàng)目； ? 匯東 區(qū)域前期推出項(xiàng)目基本售罄，新項(xiàng)目少，以市政府為中心的新的成熟居住區(qū)逐漸成型； ? 受政府規(guī)劃推動， 南湖新城和沿灘新城 成為繼匯東過后的新一輪開發(fā)熱點(diǎn)。 4此時 量價往往相繼攀升 ； ② “高位盤整期” ：此時最主要的信號就是 量縮 ，盡管 價格 還有可能在 上漲 ，但實(shí)質(zhì)上已進(jìn)入僵持期； ③ “下降通道期” ：此時量的編號完全取決于價格的變動， 價不降則無量 ，將延長僵持期，但“下降通道期”最終會使 降價成為主流 ，市場現(xiàn)實(shí)面開始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； ④ “低位盤整期” ：當(dāng)價格的下降已使現(xiàn)實(shí)面下降到最低點(diǎn)后，市場就進(jìn)入了低位盤整期， 量趨于穩(wěn)定 ，并有小幅回升跡象， 價格開始蓄勢 ，準(zhǔn)備進(jìn)入下一輪“上升通道期”。 ① ③ ② ④ 市場基本面 不受政策影響的市場現(xiàn)實(shí)面 ③政策影響下的市場現(xiàn)實(shí)面 成都市場發(fā)展曲線 自貢市場發(fā)展曲線 ① ③ ② ④ 市場基本面 不受政策影響的市場現(xiàn)實(shí)面 ③政策影響下的市場現(xiàn)實(shí)面 不同階段，項(xiàng)目應(yīng)制定不同的發(fā)展戰(zhàn)略 ① ③ ② ④ 市場基本面 市場現(xiàn)實(shí)面 ① “上升通道期” ：市場處于上升期，但受過度預(yù)期的影響，市場現(xiàn)實(shí)面向上的態(tài)勢將偏離基本面而向上波動，并在一定時期產(chǎn)生泡沫。新城的建設(shè)對老城區(qū)形成較大的沖擊和客戶分流 目前自貢市場尚未收到政策打壓的明顯沖擊，對自貢項(xiàng)目有較大操作 空間，但仍應(yīng)保持警惕 市場供應(yīng)增長不大，新推項(xiàng)目量少，部分程度地降低了本項(xiàng)目競爭環(huán)境的沖擊力 市場目前發(fā)展較為穩(wěn)定，應(yīng)趁大勢良好的情況下，搶占先機(jī)，快速增長 市場特征小結(jié) 對本項(xiàng)目的啟示 政府宏觀調(diào)控對房產(chǎn)市場的影響在自貢市場尚未十分明顯。區(qū)域居住環(huán)境較成熟，但缺乏后續(xù)開發(fā)及規(guī)劃支撐。 新興區(qū)域 ，政府已著手進(jìn)行規(guī)劃打造，但發(fā)展尚待時日。成為城市新的行政商務(wù)中和地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。 鷹大 青杠林生態(tài)園 元亨新苑 華隆東方云頂 宏豐綠洲花園 遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 本案 自流井大安片區(qū) 天健頤和上院 雄飛凱悅星城 龍城國際 遠(yuǎn)達(dá)都市森林 英祥新美帝景 遠(yuǎn)達(dá)尚東國際 上品空間 塞納河畔 LOFT晶舍 匯東片區(qū) 英祥水岸豪庭 南湖片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 在售樓盤分布 貢井片區(qū) 無開發(fā) 項(xiàng)目 ?目前在售及預(yù)告項(xiàng)目均主要集中在匯東片區(qū) ?其次少量為自流井及南湖片區(qū)項(xiàng)目 ?貢井片區(qū)存量小，規(guī)模及品質(zhì)均低 ?沿灘新城目前無明確預(yù)告項(xiàng)目 西山印象 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 存量： 25480㎡ 土地： 208054㎡ 建面： 233534 ㎡ 套 數(shù) ： 2031套 五大地產(chǎn)格局 —— 供應(yīng) 規(guī)模分布 存量： 337518㎡ 土地： 389389㎡ 建面： 726907㎡ 套 數(shù) ： 6321套 存量： 572445㎡ 土地： 606830㎡ 建面： 1179275㎡ 套 數(shù) ： 10255套 存量： 300000㎡ 土地： 364028㎡ 建面： 664028 ㎡ 套 數(shù) ： 5774套 存量： 0㎡ 土地： 1124112㎡ 建面： 1124112㎡套 數(shù) ： 9775套 備注：對應(yīng)土地的推量按照 115㎡套均面積折算 五大地產(chǎn)格局 —— 供應(yīng) 規(guī)模分布 存量㎡ 土地供應(yīng)折算 成建面 總存建面 供應(yīng)套數(shù) 匯東 572445 606830 1179275 10255 沿灘新城 0 1124112 1124112 9775 自流井 337518 389389 726907 6321 南湖新城 300000 364028 664028 5774 貢井 25480 208054 233534 2031 合計 1232745 2692413 3925158 34132 備注：對應(yīng)土地的推量按照 115㎡套均面積折算 沿灘 匯東 自流井 南湖 貢井 ＞ ＞ ＞ ＞ 五大格局供應(yīng)分布從高到低排序如下： 供應(yīng)規(guī)模 低 高 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 五大地產(chǎn)格局 —— 單 價與總價分布 多層 26002800元 /㎡ 高層 24002700元 /㎡ 總價 2040萬 多層 :29003500元 /㎡ 高層 :28003400元 /㎡ 總價 :2545萬 高層 26002900元 /㎡ 總價 :2035萬 多層 21002300元 /㎡ 總價 20— 34萬 ?從單價上看，各片區(qū)價格排序依次為匯東、南湖、自流井、貢井（南湖新城目前只有兩個項(xiàng)目，且均為預(yù)告均價，不能完全說明問題） ?從總價上看，匯東片區(qū)的總價高出其他板塊 510萬（貢井區(qū)域目前存量面積偏大，因此總價多也在 20萬以上） 。通過對各大板塊各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)的梳理，明晰該板塊發(fā)展現(xiàn)狀及在整體格局中所處的地位。 ?高新區(qū)規(guī)劃控制面積 ，新托管面積 （南湖新城） ，另有 10平方公里的板倉工業(yè)園區(qū)由高新區(qū)開發(fā)建設(shè)。 高新區(qū) 匯東 +南湖新城 聚焦匯東 ?區(qū)域特征： 自貢市新興的行政、商貿(mào)中心，現(xiàn)代城市感最強(qiáng)板塊。 ?區(qū)域價格： 28003500元 /㎡ ?客戶情況： 以自貢片區(qū)中高收入群體的客戶為主，客戶來源較為廣泛，更看重產(chǎn)品的品質(zhì)。 目前區(qū)域存量約為： 664275㎡ 未來發(fā)展 ■ 匯東區(qū)域經(jīng)過多年的開發(fā)，城市新興中心地位逐步確定，同時區(qū)域住宅市場也漸趨飽和，逐漸開始通過南擴(kuò)輻射其新城影響。 地位： 目前自貢新興的行政商務(wù)中心。 ?【核心價值提煉】 ?地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn) ?新興城市中心 【小結(jié)】 三大競爭梯隊(duì) —— 區(qū)域聚焦 南湖 聚焦南湖 《關(guān)于恢復(fù)南湖生態(tài)城控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目審批的公告》 宣告凍結(jié)一年半的南湖生態(tài)城正式解凍 自貢市南湖生態(tài)城是新一輪自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū)，規(guī)劃總面積約 。目前區(qū)域在售項(xiàng)目一個，預(yù)告項(xiàng)目一個。 用地布局結(jié)構(gòu) ?一心：從南湖公園經(jīng)步行商業(yè)街到高峰公園區(qū)域?yàn)樾姓?、商貿(mào)、文化等城市公共服務(wù)中心。 （二）政策優(yōu)勢： 南湖新城是自貢市城市近期建設(shè)的重點(diǎn)，受到自貢市政府的高度重視，在開發(fā)方面具有政策導(dǎo)向優(yōu)勢。 ?【區(qū)域價值解讀】 規(guī)劃： 南湖生態(tài)城是新一輪自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南