世聯(lián)xxxx年佛山某地產(chǎn)香檳花園營銷策略總綱-wenkub
2023-03-27 04:02:41 本頁面
【正文】 利物管，一級資質(zhì)物業(yè)管理 品牌 優(yōu) 中 優(yōu) 產(chǎn)品 90方 70120方 40180方 價(jià)格 9200 52006200 7200 品牌、規(guī)模、產(chǎn)品、性價(jià)比，奠定了項(xiàng)目在禪西板塊的領(lǐng)導(dǎo)者地位。碧桂園城市花園、依云上城、兆陽御花園、東海國際等主流剛需項(xiàng)目單盤供應(yīng)均在 8萬㎡以上，個盤競爭激烈。 4 領(lǐng)導(dǎo)者地位 ——市場分析 時勢造英雄， 2023保利香檳在市場中的地位如何？ PART ONE 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 約 4萬平 余貨 平 保利香檳花園 2023年目標(biāo)銷售額 7億！ 承擔(dān)佛山保利現(xiàn)金牛角色 目標(biāo)溝通 貨量 面積段 主力產(chǎn)品 備注 A區(qū)余貨 約 40180 4090、 160180 約 A地塊新貨 約 4萬 90、 1 184 130160 含雙拼 B地塊 約 4090 7790 含雙拼 C地塊 約 4070， 73110 4090 商業(yè)性質(zhì) 合計(jì) 約 14萬 以 7500元 /㎡ 成交單價(jià)預(yù)估， 7億的目標(biāo)意味至少消化 方銷售面積。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。即余貨、 A區(qū)新貨、 B區(qū)新貨均需消化 75%，C區(qū)公寓需消化60% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 板塊 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（萬㎡） 主力面積（㎡） 2023第三季度 2023第四季度供應(yīng)貨量面積（萬㎡） 備注 季華路 卓遠(yuǎn)景峰 5 40120 3 預(yù)計(jì) 12年 3月份新貨入市 季華金品 36112 2 持銷 怡翠世嘉 33 74152 4 持銷 萬科金域道（北區(qū)） 27 70143 2 持銷 萬科金域藍(lán)灣（南區(qū)） 32 115260 10 持銷 東平 板塊 海景藍(lán)灣北區(qū) 31 85156 2 持銷，已全部推出 碧桂園城市花園 72 98185 11 持銷 星海岸 17 81200 4 持銷 東江國際 4 75121 1 持銷，全部洋房已推 翠堤明珠 70 222234 4 預(yù)計(jì) 12年 3月新貨入市 保利東灣 104 102226 8 持續(xù) 萬科水晶城 71 170236 5 持續(xù) 招商依云水岸 46 88190 6 持銷 城南 板塊 星星華園國際二期 27 77207 5 持銷 兆陽御花園 27 88157 8 預(yù)計(jì) 12年 2月新貨入市 盛南新都 45 75127 5 預(yù)計(jì) 12年 2月新貨推售 禪西 板塊 保利香檳 40180 11 持銷 羅馬新都 20 90 5 11年 4季度入市 星暉 〃 盛匯園 18 70120 10 11年 4季度入市 御景上院 8 40123 5 12年入市 城北 板塊 東建文華尚領(lǐng) 3090 持銷 東海國際 40 74126 10 持銷，預(yù)計(jì) 12年 4月份新貨入市 亞藝板塊 保利天璽 17 公寓： 3060 洋房： 150280 公寓： 3 住宅： 3 預(yù)計(jì) 12年 2月入市 依云上城 36 68164 9 持銷 2023年市場供應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 板塊內(nèi)部點(diǎn)對點(diǎn)之爭 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 戶型 套數(shù) 套數(shù)占比 面積 面積占比 預(yù)計(jì)金額 金額占比 40 85 45% 3400 20% 27202300 20% 90 39 21% 3510 21% 28080000 21% 120 21 11% 2520 15% 20230000 15% 140 13 7% 1820 11% 14560000 11% 160 9 5% 1440 9% 11520230 9% 170 10 5% 1700 10% 13600000 10% 180 13 7% 2340 14% 18720230 14% 合計(jì) 190 100% 16730 100% 133840000 100% 2座 1座 5座 25座 24座 8座 9座 6座 7座 2023年 余貨 ，余貨主要集中在 40㎡ 小戶型以及 140180㎡ 的中大戶型 2023年余貨數(shù)量盤點(diǎn) ?2023年住宅總剩余貨量約 190套，合計(jì) ，貨值約 ； ?從余貨統(tǒng)計(jì)中可以看出，小面積投資品以及大平面產(chǎn)品是占余貨比例中最大的產(chǎn)品； ?90方剛需產(chǎn)品雖然一直是本項(xiàng)目明星產(chǎn)品，但價(jià)格的抗性以及朝向、環(huán)境的影響，也阻礙了 90方余貨的銷售； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 限購前后客戶變化 ?從客戶關(guān)注點(diǎn)來看，限購前價(jià)格、配套和升值潛力是客戶重要的關(guān)注點(diǎn)，限購后，客戶的關(guān)注點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到價(jià)格、戶型和品牌上 ，而對于升值潛力這類虛的點(diǎn)關(guān)注度明顯下降； ?成交客戶來訪情況限購前后也有明顯差異， 36月份均集中在 2及 3次上門，而 7月份之后大部分集中在 3次及 3次以上上門； 客戶成交周期變長，更關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比，購房愈趨理性化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 中央領(lǐng)導(dǎo)近期多次強(qiáng)調(diào)政策不放松，預(yù)計(jì)在 2023年上半年，政策松動機(jī)會不大 2023年政策回顧客 11月 6日：溫家寶在俄羅斯圣彼得堡強(qiáng)調(diào)，“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施， 決不可有絲毫動搖 ，政府的目標(biāo)就是要使房價(jià) 回歸到合理價(jià)格 ，同時又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 20 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（萬㎡） 主力面積（㎡） 已銷售面積（萬㎡） 911月銷售速度 成交均價(jià) 2023新增供應(yīng) 新中源國際商務(wù)公寓 7 48103 周均 4套 12023 3 文華尚領(lǐng) 公寓 3070 周均 4套 9500 碧桂園城市花園 公寓約 10 53110 公寓僅售 4層 11000 4 普君新城 20 4380 周均 5套 17000 東海國際 40 —— 預(yù)計(jì) 12年 4月推售三期 3萬方 前期已售罄 —— 4 鉑頓國際公寓 13 3379 預(yù)計(jì) 11年底推售 未售 預(yù)計(jì) 23000 5 星星華園國際 4 —— 預(yù)計(jì) 12年底 未售 —— 4 保利天璽 公寓 3060 預(yù)計(jì) 11年底入市 未售 —— 5 2023年約 28萬方公寓入市，就目前銷售速度而言，公寓市場正面臨客戶面收窄問題 2023年公寓市場供應(yīng) ?目前在售以及即將入市的公寓與本項(xiàng)目相比，有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢，因此項(xiàng)目公寓銷售存在一定難度； ?在住宅市場低迷的同事，公寓市場也正面臨著客戶面收窄，成交萎縮的態(tài)勢，目前公寓市場的萎縮也不利于本項(xiàng)目公寓過早推售； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 擺在面前的問題 限購持續(xù) 市場低價(jià)沖擊 下半年銷售速度緩慢 7億？ 持續(xù)觀望，更加理性 改善與投資型客戶缺位 產(chǎn)品升級不給力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PART THREE 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 2023年 4月，香檳迎來第一次收樓，接近 500戶業(yè)主入伙，醇美的薰衣草主題園林，貼心的物業(yè)服務(wù)，成熟的社區(qū)氛圍 …… 2023，香檳即將演繹成熟之美 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。怡翠位置比我們好，但是價(jià)格比我們稍貴一點(diǎn)；我們比價(jià)格比怡翠便宜、還精裝，剛需的客戶錢不多，就自然選我們了。 —— 東海國際主策 項(xiàng)目帶裝修出售的可行性分析 對 50位上門未
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