【正文】 9個； ?鴻州時代海岸的游艇會已經(jīng)運營 2年，目前是國內(nèi)經(jīng)營狀況最好的游艇俱樂部之一； ?半山半島規(guī)劃有 350個泊位的帆船游艇港，預(yù)計將于 2023年底建成，用于承辦 2023年Volvo環(huán)球帆船賽事。 建成世界一流的國際旅游島。 海南國際旅游島建設(shè)的重點內(nèi)容 1 進一步落實免簽證和航權(quán)開放政策 建設(shè)符合國際化要求的旅游文化要素 2 1 構(gòu)建國際化的服務(wù)保障體系 3 4 5 6 建設(shè)符合國際化要求的旅游文化要素 建設(shè)國際化的生態(tài)型景區(qū)，突出主題特色 加快建立以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)體系 第一階段 第二階段 第三階段 20232023 20232023 20232028 建成國際旅游島的雛形。 加快發(fā)展旅游業(yè)，必須堅持改革開放，堅持以人為本，提高服務(wù)和管理水平；堅持以國內(nèi)旅游為重點，積極發(fā)展入境旅游，有序發(fā)展出境旅游；堅持因地制宜，合理利用資源， 推動旅游業(yè)特色化發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。 —— 國家旅游局局長邵琪偉 促進消費需求增長上，旅游業(yè)的功能強大，直接涉及交通、住宿、飲食、旅游點、旅行中介、購物、娛樂業(yè)，間接與農(nóng)業(yè)、工業(yè)、金融、保險、電信、商業(yè)、建筑相關(guān)聯(lián)，為其它產(chǎn)業(yè)所不可替代 。在全部近50個會員中，只有部分高等會員在入會后存在就近臵業(yè)的意愿 ?從市場表現(xiàn)來看，游艇驅(qū)動臵業(yè)的客戶群體較為狹窄，且集中于 高檔低密度物業(yè) 中。 ?并有四條河流匯入，形成內(nèi)外動靜結(jié)合、湖海天共色的壯美景觀。 2 本次匯報需要解決的三個問題 1. 如何定義神州半島的區(qū)域價值？ 2. 游艇配套如何利用？ 3. 在原有規(guī)劃基礎(chǔ)上的物業(yè)配比和產(chǎn)品細化落實 3 項目開發(fā)方向研判 Part. 1 項目屬性界定 項目定位分析 Part. 2 核心問題分析 項目物業(yè)發(fā)展建議 Part. 3 項目價值體系梳理 4 區(qū)位 :項目位于萬寧市神州半島，處于東部海岸線的中間 ,與石梅灣相鄰，距離三亞市區(qū)約 40分鐘車程，距離?？谑袇^(qū)約 1小時 30分鐘車程 三亞 項目 120km 機場 ?？? 112km 139km ?海南東部沿海線的城市發(fā)展發(fā)展基本呈啞鈴狀，開口和三亞發(fā)展較快，中部城市開發(fā)相對靠后；同時，物業(yè)價值也呈現(xiàn)出這種現(xiàn)象 ?東線高速以及即將落成的東線輕軌在一定意義上上大大縮短了中部城市與南北城市的距離。城市間的聯(lián)系加強有利于促進中部城市的發(fā)展，也有利于各城市物業(yè)價值的拉平 5 地塊位于神州半島開發(fā)區(qū)西北角，與中信泰富神州半島項目隔內(nèi)海相對 ?本項目位于神州半島開發(fā)區(qū)的西北角。外海的洲仔島與神州半島隔海相望，珠聯(lián)璧合。若本項目單純以游艇為驅(qū)動，剩余的大體量高層物業(yè)難以去化 ?本項目可進一步探索全新的游艇發(fā)展模式，克服目前市場上游艇與物業(yè)相脫離的弊端 18 項目本體條件： 單純以游艇為驅(qū)動增加了開發(fā)風(fēng)險，不符合項目發(fā)展戰(zhàn)略 物業(yè)類型 建筑面積 建面占比 獨棟 /雙拼 34924 ％ 聯(lián)排 24480 ％ 高層公寓 392702 ％ 游艇設(shè)施 19422 ％ 總計 471528 100％ ?本項目規(guī)劃的游艇碼頭帶有 250個永久泊位 ?根據(jù)中信泰富原有規(guī)劃，本項目低密度物業(yè)體量為 ㎡，按照聯(lián)排戶均200㎡ ，獨棟 /雙拼戶均 300㎡ 計算，低密度物業(yè)總套數(shù)超過 240套 中信泰富規(guī)劃的物業(yè)配比： ?游艇驅(qū)動意味著現(xiàn)有設(shè)施必須全面服務(wù)于社區(qū)用戶 ?從游艇泊位這一直觀數(shù)據(jù)來看，若單純以游艇為驅(qū)動，現(xiàn)有設(shè)施僅服務(wù)本項目的低密度物業(yè)尚且吃力，服務(wù)半徑難以向外延伸，而且其余游艇設(shè)施也面臨巨大的擴容壓力 ?游艇碼頭難以產(chǎn)生高爾夫球場的生態(tài)景觀效果，從某種程度上來說甚至對居住的私密性產(chǎn)生一定的破壞 ?半山半島在四期物業(yè)銷售完畢后才開始著手籌建國際游艇賽事碼頭 ?鳳凰島的游艇設(shè)施動工時間大致在公寓銷售回現(xiàn)完畢后 本項目將首先修建游艇碼頭，游艇驅(qū)動意味著加大硬件設(shè)施投入，啟動期內(nèi)成本的增加提高了項目的風(fēng)險 總結(jié)： 服務(wù)設(shè)施： 現(xiàn)有設(shè)施難以全面服務(wù)社區(qū)，游艇驅(qū)動意味著硬件擴容和成本增加 景觀： 游艇碼頭難以產(chǎn)生類似高爾夫的景觀價值 成本： 啟動期內(nèi)盲目加大成本投入不利于項目整體風(fēng)險控制 本項目是保利臵業(yè)在海南的首個項目，安全、穩(wěn)健是第一位的，因此單純以游艇為驅(qū)動不符合項目發(fā)展戰(zhàn)略 19 結(jié)合市場環(huán)境及項目自身考慮：項目開發(fā)方向為 游艇配套型物業(yè) 游艇發(fā)展方向研判思考 游艇發(fā)展規(guī)律 市場表現(xiàn) 1 2 3 項目本體條件 ?目前我國游艇業(yè)尚處于發(fā)展階段，大規(guī)模游艇消費群體尚未形成 ?目前在國內(nèi)游艇會是主流，類似高爾夫別墅的純游艇物業(yè)尚無先例 ?游艇驅(qū)動臵業(yè)的客戶群范圍較為狹窄，且集中于高檔低密度物業(yè)中 ?游艇設(shè)施全面服務(wù)社區(qū)尚不現(xiàn)實，需要擴容升級，虛耗成本 ?游艇碼頭不能給物業(yè)帶來景觀溢價 ?啟動期內(nèi)不宜盲目增加成本 結(jié)合以上三方面分析，世聯(lián)認為本項目更適合以游艇配套為開發(fā)方向： ?目前游艇驅(qū)動的條件尚不成熟，未來本項目價值體系應(yīng)充分多元化 ?避免單一的游艇發(fā)力，而是尋求游艇與物業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)新發(fā)展模式 以游艇為驅(qū)動的單一價值體系是不可行的，那么未來本項目如何構(gòu)建多元化的價值體系呢？ ?游艇設(shè)施服務(wù)水準是游艇配套價值實現(xiàn)的基礎(chǔ) ?游艇配套開發(fā)方向強調(diào)游艇設(shè)施服務(wù)水準與區(qū)域、物業(yè)價值的趨同，而不是不計成本的片面追求高檔化 20 項目開發(fā)方向研判 Part. 1 項目屬性界定 項目定位分析 Part. 2 核心問題分析 項目物業(yè)發(fā)展建議部分 Part. 3 項目價值體系梳理 21 在本項目的多元化價值體系中，時間價值和空間價值是實現(xiàn)基礎(chǔ)，游艇配套價值是價值突破的重要一環(huán) 空間價值 時間價值 配套價值 ?空間價值是項目價值得以實現(xiàn)的平臺 ?時間價值項目價值得以實現(xiàn)的外部條件 ?配套價值是項目價值得以實現(xiàn)的重要手段 ?對區(qū)域未來發(fā)展趨勢的研判 ?宏觀環(huán)境變化帶來的發(fā)展契機 ?游艇配套的發(fā)展模式研究 ?本項目多元化價值體系由空間價值、時間價值和配套價值三者組成，缺一不可 ?配套價值是本項目價值體系中的關(guān)鍵一環(huán)，而配套價值以空間價值和時間價值的實現(xiàn)為基礎(chǔ) ?配套價值能否得以提升和彰顯，關(guān)鍵在于創(chuàng)新的游艇配套發(fā)展模式 22 對區(qū)域未來發(fā)展趨勢的研判 宏觀環(huán)境變化帶來的發(fā)展契機 游艇配套的發(fā)展模式研究 空間價值 23 東部岸線格局現(xiàn)狀 ：由于各灣區(qū)生活配套嚴重不足，三亞城市價值突顯，各灣區(qū)價值隨三亞向外遞減，本項目目前處于區(qū)域價值末端 三亞灣 大東海 亞龍灣 清水灣 土福灣 海棠灣 香水灣 石梅灣 博鰲 公寓均價 35萬 公寓均價 萬 別墅均價 2萬 8，公寓均價 別墅均價 3萬 5，公寓均價 1萬 8 別墅均價 24萬，公寓均價 9千 1萬 8 別墅均價 29萬，公寓均價9千 別墅均價 29萬，公寓均價7千 1萬 神州半島 博鰲、清水灣、香水灣、石梅灣 、神州半島 土福灣、海棠灣 東部岸線現(xiàn)有的價值分級情況 三亞灣、大東海、亞龍灣 外圍 內(nèi)圍 核心 24 目前海南省東部岸線灣區(qū)層級分類： 成熟灣區(qū)、次生代灣區(qū)、新生代灣區(qū) 神州半島 三亞灣 海南東部岸線灣區(qū)開發(fā)情況一覽 石梅灣 香水灣 清水灣 土福灣 海棠灣 亞龍灣 大東海 發(fā)展成熟 逐漸成熟 博鰲 正在建設(shè) 龍沐灣 按照開發(fā)情況劃分的灣區(qū)層級 成熟灣區(qū) 三亞灣、亞龍灣、大東海 次生代灣區(qū) 清水灣、香水灣、博鰲、土福灣 新生代灣區(qū) 龍沐灣、海棠灣、石梅灣、神州半島 注：龍沐灣隸屬于大三亞旅游圈，故將其納入東部岸線范圍內(nèi) 25 成熟灣區(qū)發(fā)展空間受限、次生代灣區(qū)無序開發(fā) ,為新生代灣區(qū)的 “ 搶班奪權(quán)”創(chuàng)造了客觀條件 成熟灣區(qū) :無力開發(fā) ?三亞灣 物業(yè)發(fā)展基本成型 ,未來調(diào)整的空間不大 ?亞龍灣 沿海一線價值較高的地塊開發(fā)完畢 ,剩余二三線地塊缺乏開發(fā)價值 ,難以吸引重量級開發(fā)商 ?成熟灣區(qū)早期過度開發(fā)使得灣區(qū)資源遭到較大耗損 ,過大的承載強度抑制了高端客戶的需求 次生代灣區(qū) :無序開發(fā) ?香水灣采用分割出讓的開發(fā)模式 ,有利于獲取地塊高溢價 ,但是整個灣區(qū)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃 ,陷于各自為戰(zhàn)的掠奪式開發(fā)狀態(tài) ?博鰲是典型的政策導(dǎo)向下的“偽統(tǒng)一開發(fā)”，初期較易形成合力 ,在政策熱度消退后區(qū)域失去核心驅(qū)動 ,發(fā)展陷入停滯 ?無序開發(fā)造成次生代灣區(qū)灣區(qū)項目同質(zhì)化嚴重 ,惡性競爭加劇 在成熟灣區(qū)價值逐漸消退之時，次生代灣區(qū)受困于落后的開發(fā)模式，自身價值無法得到提升，導(dǎo)致傳統(tǒng)的價值梯度轉(zhuǎn)移路徑受阻， 新生代灣區(qū)有望實現(xiàn)跨越式發(fā)展 26 東部快速軌道系統(tǒng)的開通、未來實力開發(fā)商的統(tǒng)一運營以及前沿的規(guī)劃設(shè)計理念，都推動著新生代灣區(qū)實現(xiàn)跨越式開發(fā)，步入第一陣營 軌道系統(tǒng)的開通 ?東環(huán)鐵路的貫通縮減了游客的出行成本，未來灣區(qū)價值的比拼將取決于資源與配套的本體層面 ?新生代灣區(qū)的陌生感進一步消除，建立在距離基礎(chǔ)上的灣區(qū)價值差將被逐漸拉平 實力開發(fā)商統(tǒng)一運營 ?新生代灣區(qū)引入大型實力開發(fā)商進行區(qū)域統(tǒng)一運營 ,規(guī)避了過度開發(fā)和無序開發(fā)的弊端 ,有利于灣區(qū)價值的彰顯和提升 前沿的規(guī)劃設(shè)計 ?現(xiàn)有灣區(qū)的配套同質(zhì)化嚴重、缺少可辨識性 ?憑借超前的設(shè)計理念和真正國際化標準的硬件投入，新生代灣區(qū)充分構(gòu)建自身的特色價值體系 ,搶奪區(qū)域話語權(quán) 27 總結(jié)：海南東部岸線灣區(qū)格局演變?nèi)壳?—— 新生代灣區(qū)終將跨入第一陣營 單極化格局 平極化格局 多極化格局 三亞 三亞 新生代灣區(qū) 三亞 價值曲線 階段特征 三亞一枝獨秀，成為單獨的一極，東部岸線其它灣區(qū)與三亞落差較大 東部岸線價值曲線拉平，三亞盡管仍然處于價值鏈頂端，但是優(yōu)勢不斷縮減 新生代灣區(qū)崛起，三亞雖仍然位于第一陣營，但已喪失統(tǒng)治力，東部岸線向多元化發(fā)展 階段成因 傳統(tǒng)格局下，三亞中心地位強化，次生代灣區(qū)價值貶損 東部軌道交通系統(tǒng)成型，促進東部岸線區(qū)域一體化 新生代灣區(qū)跨越式發(fā)展走向成熟，次生代灣區(qū)成為價值洼地 東線灣區(qū)價值進化經(jīng)歷三個重要階段 ,在這個過程中成熟灣區(qū)地位下降 ,次生代灣區(qū)將淪為價值洼地 ,而新生代灣區(qū)將憑借后發(fā)優(yōu)勢跨入第一陣營 28 在新生代灣區(qū)中，神州半島不僅占地和投資規(guī)模居于前列，而且開發(fā)節(jié)奏領(lǐng)先于其它灣區(qū)，有利于搶占市場制高點 灣區(qū)名稱 規(guī)劃占地 總建筑面積 開發(fā)總投資 石梅灣 12平方公里 住宅約 61萬㎡ 50億 ,目前投入 12億 海棠灣 公里 —— 一期 150億左右 龍沐灣 公里，一期 5平方公里 一期約 61萬㎡ 一期 36億，目前投資約 5億 神州半島 38平方公里，一期約 17平方公里 約 400萬㎡ 超過 100億，目前一期投資約 21億 ?與其它新生代灣區(qū)相比，神州半島不僅拆遷動工時間較早，而且關(guān)鍵配套和住宅物業(yè)將于 2023年左右集中入市，關(guān)鍵節(jié)點領(lǐng)先有利于迅速搶占市場制高點，樹立項目高端形象 ?與其它新生代灣區(qū)項目相比，神州半島不僅占地規(guī)模和總投資額居于前列，僅次于海棠灣。 —— 中山大學(xué)旅游研究所所長彭華 日、韓的經(jīng)驗表明，居民消費中的交通、休閑文化支出占比在這一發(fā)展階段會呈現(xiàn)比重上升趨勢加速的現(xiàn)象，這意味著以交通和休閑文化為要素的旅游業(yè)騰飛時代的到來，由此判斷，我國旅游業(yè)也正處于騰飛的時點上。 旅游業(yè)對 “ 保增長、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 具有十分重要的作用，也是目前國家大力扶持的未來支柱產(chǎn)業(yè)，擁有持續(xù)的發(fā)展動力 33 國際旅游島 規(guī)劃的落實標志著海南省的旅游業(yè)進入了全新的發(fā)展階段 ,市場反響強烈，本項目需抓住這一有利時機進行開發(fā) 1月 4日， 《 國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 》 正式發(fā)布，海南被定位為世界一流的海島休閑度假旅游目的地。旅游要素的國際化改造基本完成。 旅游產(chǎn)品達到國際水準，城市建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等適應(yīng)世界發(fā)展潮流，綜合環(huán)境能滿足中外游客的各種需求，成為國際熱帶海島度假休閑勝地。 游艇碼頭 ?未來在海口、三亞、瓊海、萬寧四市總共將開辦 4家市內(nèi)免稅店； ?中國國旅集團旗下的中國免稅 (集團 ) 在三亞開設(shè)了海南首個市內(nèi)免稅店，設(shè)計營業(yè)面積 7000㎡ 。 生活主旨 保證財富穩(wěn)定增長的條件下，盡可能的追求生活的品質(zhì) 理財方式 主要為自己的生意和事業(yè)追加