【正文】 ” , 區(qū)域商業(yè)化價值凸現(xiàn)，但純居住型的住宅項目在區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多。 市場宏觀大勢及區(qū)域市場研究關(guān)鍵結(jié)論 1. 市場大勢整體企穩(wěn)，主要是面臨不預(yù)期的政策風(fēng)險。 ?項目景觀采用高尚簡約風(fēng)格，強調(diào)自然與城市的和諧； ?五星級入戶大廳 9米挑高彰顯尊貴； ?住宅戶型種類多樣化，從 60250平米可滿足不同高端人士需要； ?項目專屬獨立會所引入了港式頂級私人會所理念，內(nèi)設(shè)恒溫游泳池、健身房、瑜伽館、視聽室等多種功能，以配合高端城市精品形象。 【寫在前面的話】 機遇 1 城市規(guī)劃視角 機遇 2 稀缺資源視角 機遇 3 市場機遇視角 本項目的 三大機遇 ?區(qū)域是政府重點打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿Α?都匯華庭 ”營銷策略總綱 骨子里的國際氣質(zhì) 成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 謹(jǐn)呈：華人置業(yè)集團愛美高房地產(chǎn)（成都）有限公司 非常感謝貴司給予我司參與“華置 都匯華庭”項目的機會，對此項目思源也賦予了極其重要的戰(zhàn)略地位！ 我們誠摯希望能夠和貴司聯(lián)手打造西部金融華爾街上的 “地標(biāo)純居豪宅” 項目目前正處在三大發(fā)展戰(zhàn)略機遇。 ?項目本身天生麗質(zhì)，可預(yù)見將形成良好的銷售趨勢，且理應(yīng)在價格上實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的全面超越。 1號樓 2號樓 3號樓 1號樓 類型 標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù) 套數(shù) 面積區(qū)間（㎡ ) 一房兩廳一衛(wèi) 4 188 6575 一房兩廳一衛(wèi) （帶衣帽間） 4 188 7585 二房兩廳一衛(wèi) 3 141 8590 三房兩廳兩衛(wèi) 1 47 129 復(fù)式單位 5051 8 200250 合計套數(shù) 572套 2號樓 類型 標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù) 套數(shù) 面積區(qū)間（㎡ ) 一房兩廳一衛(wèi) 4 188 6575 一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間） 3 141 7585 二房兩廳一衛(wèi) 4 188 8590 三房兩廳兩衛(wèi) 1 47 132 復(fù)式單位 5051 9 166260 合計套數(shù) 573套 類型 套數(shù) 配比 配比 套 1 一房兩廳一衛(wèi) 376 33% 62% 一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間） 329 29% 套 2 二房兩廳一衛(wèi) 329 29% 29% 套 3 三房兩廳兩衛(wèi) 94 8% 8% 復(fù)式大戶型 復(fù)式單位 17 1% 1% 合計 1145套 100% 一期指標(biāo) ?一期住宅由 1號樓和 2號樓組成，地上總建筑面積約為 ， 總戶數(shù)為 1145套 ?產(chǎn)品以套 1和套 2的小戶型為主，戶型配比分別為 62%和 29% ?項目具備高尚豪宅所具有的 中心地段 特性 ?項目在產(chǎn)品設(shè)計上，以 超高層豪宅標(biāo)準(zhǔn)進行打造，整合國際一線品牌 ?華人置業(yè)具備打造城市中心豪宅的 經(jīng)驗和血統(tǒng) ?本項目產(chǎn)品面積緊湊，套一占 62%，套二占29%，套三占 8%，復(fù)式占 1%， 總價易控制，產(chǎn)品保值增值性強 都匯華庭豪宅規(guī)格的規(guī)劃設(shè)計，必將成為東大街最具純居價值的高 端地標(biāo)豪宅 【項目本體小結(jié)】 【本次方案提綱】 附件 Part SIX 營銷難點及關(guān)鍵點 Part Four 營銷戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標(biāo)、任務(wù) 與問題 Part THREE 項目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 【思源觀點】 城市規(guī)劃的階級性，決定了 城市中心與版圖中心的一體化。 —— 城市核心區(qū)域的高端物業(yè)產(chǎn)品的價格受市場波動影響較小，保值增值性好，成為項目定位方向的有力支撐。 —— 區(qū)域純居性價值缺失 .成為項目一個有利的差異化突破點。C 城 10 5 288 50100㎡ 202351 清水 / 傲仕門 152 57— 92㎡ 2023920 精裝（ 2500元 /㎡豪裝） 曦城 30 1308 40130㎡ 20231222 清水 / 78號觀邸 45 18 577 68140㎡ 2023720 清水 / 鳳棲桐 244 5489㎡ 2023912 清水 西府少城 903 50160㎡ 2023620 清水 泰豐御園 5 546 88140㎡ 202391 清水 山水 蓉國府 2023年 6月 根據(jù)目前中心區(qū)域土地存量和預(yù)計的入市時間判斷， 預(yù)計 2023年 新增入市項目的供應(yīng)量約在 20萬平米 ，加之目前 ，預(yù)計 2023年 整體供應(yīng)量應(yīng)在 40萬方左右 ，總體供應(yīng)水平預(yù)計和 2023年持平。 一期住宅面積 80120平米 2023年 4月 朗御 約 77124平米 錦江區(qū)大慈寺 預(yù)計 14000左右 4000元裝修標(biāo)準(zhǔn) 超高層住宅 戶型面積 77500平米 2023年 3月 保利中心 約 65畝 39萬平米 城南美領(lǐng)館 預(yù)計 18000 甲級寫字樓、時尚精品商業(yè)廊、 LOFT精裝公寓 未定 時代豪庭 3期 約 56萬平米 東大街 均 15000 12幢電梯高層 +2幢甲級寫字樓 4 09年 8月 保利中心基本信息 東區(qū) 總建面（平米） 109771 地上建面： 82548 LOFT公寓建面（平米）（地上） 77311 商業(yè)街建面（平米） （地上） 4777 配套設(shè)施（平米） （地上） 460 容積率 停車位 413 西區(qū) 總建面（平米） 286255 地上建面： 217384 住宅（平米） （地上） 100676 辦公用房（平米） （地上） 110627 商業(yè)用房（平米） （地上） 4998 配套設(shè)施（平米） （地上） 1080 總?cè)莘e率 機動車停車位 1291 總建面（平米） 約 39萬平米 競品掃描之保利中心 ?打造方向：高端城市綜合體 ?地址：成都領(lǐng)事館路 7號 ?總占地： 65畝 ?總建筑面積： 39萬平米 ?物業(yè)形態(tài)：高層電梯華宅、 LOFT商務(wù)公寓、兩棟純甲級寫字樓。 為打造高端人文社區(qū)提供成熟便利的交通環(huán)境 、 城市景觀環(huán)境 、 生活配套設(shè)施 。 容積率 綠化率 20% 總戶數(shù) 906戶 戶型面積 目前推售面積在 80160平米左右 開盤時間 預(yù)計 4月初 車位 791 銷售價格 預(yù)計 12023元 /平米 項目介紹 華宇 功能分別為甲級寫字樓 、 綜合商業(yè) 、 五星酒店 、 國際公寓四個部分 。 實現(xiàn)華人置業(yè)高端品牌影響 目標(biāo) 問題研判 速度： 項目要實現(xiàn)約 114套 /月的銷售任務(wù)， 屬于區(qū)域樓盤銷售速度高值 品牌： 華人置業(yè)品牌在成都高端開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者形象建立。未來規(guī)劃中的地鐵二號線將穿越城市核心商業(yè)區(qū)和東大街，沿途擁有 5個站點，其中紅星路站距離本項目僅需步行 5分鐘，出行便捷。 區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，影響項目作為純居住宅的私密性，板塊不具備純居性； 政策的調(diào)整對多次購房客群形成打擊，或促成觀望； 機會 (O)： 威脅 (T)： 本項目適宜采?。? SO戰(zhàn)略 —— 把握機會，發(fā)揮優(yōu)勢 ?如何用國際化的視野，賦予項目獨特的人文價值內(nèi)涵，在形象上占位高端？ ?如何把握市場契機，跳出區(qū)域價值凹地，保證 足價快銷 ？ ?客戶基礎(chǔ)面大，如何精準(zhǔn)直效 打擊目標(biāo)客群 ？ 項目營銷關(guān)鍵點解讀： 足價快銷，名利雙收 【本次方案提綱】 附件 Part SIX 營銷難點及關(guān)鍵點 Part Four 營銷戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標(biāo)、任務(wù) 與問題 Part THREE 項目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 【營銷策略】 如何傳遞 營銷策略方式與執(zhí)行 傳遞什么 項目價值體系 傳遞給誰 客群及受眾 ?客群是誰？ ?客群在哪？ ?價值體系？ ?價值核心？ ?推廣策略？ ?銷售策略？ ?渠道策略？ ?執(zhí)行策略 【客戶來源】 城中心供需矛盾帶來的本已“饑渴”的置業(yè)需求 東大街金融規(guī)劃帶來的新的金融巨頭入駐，從而形成新的對這個版塊的置業(yè)及投資需求 看中城中心物業(yè)保值增值性能的投資客群 外地資金涌入，城中心物業(yè)是其首選之一 ?城市高端客戶語錄： —— 這種地塊的價值和自然資源一樣很難被復(fù)制， —— 未來前景看好，經(jīng)濟活躍，大公司比較集中，城市核心區(qū)物業(yè)比十年前檔次也有很大的提高，不過硬件和物管服務(wù)還可以再有提升。 —— 城市中心的豪宅就跟勞斯萊斯、黃金一樣，最大的特點就是保值，買這樣的房子，就像收購黃金一樣 ?城市核心區(qū)的高端物業(yè)： ?其核心價值不是自然環(huán)境，也不是社區(qū)、綠化等，真正的要素是 地標(biāo)符號、地段價值、城市資源、豪華設(shè)施、高品質(zhì)服務(wù)、城市話語權(quán)等； 、發(fā)展?jié)摿Α⑴涮准胺?wù)檔次等已成為敏銳高端客戶選擇城市核心高端物業(yè)的核心驅(qū)動要素。 ?支付趨向： 擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務(wù)買單。 ?服務(wù)要求： 體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時，盡可能的復(fù)合與完善。 …… ? 從事行業(yè)： 東大街金融從業(yè)者、公司中高層、貿(mào)易、 IT界、金融、地產(chǎn)、設(shè)計及國際高端商務(wù)人士等 ? 客戶特征： 或具有國際視野和海外經(jīng)歷 具有多次置業(yè)經(jīng)歷 對投資具有敏銳的眼光，看中宏觀經(jīng)濟對于整體區(qū)域的價值帶動作用（看中土地增值保值而非短期投資回報率）。 曾經(jīng)居住在新加坡 A‘ more， The Light，也擁有山頂別墅，在泰國也有別墅物業(yè)，每次來都入住 香格里拉酒店，一直沒有買房子，理由是，成都還沒有可以心動的讓他掏錢包的產(chǎn)品 當(dāng)?shù)弥椖康奈恢脮r，立即對項目產(chǎn)生濃厚興趣，當(dāng)知道是由華人置業(yè)打造的項目，加上項目周邊 商圈價值支撐 , 欣喜不已。 意向戶型： 120300平米三房或四房 客戶語錄： 我關(guān)注這里已經(jīng)很久了 ,我平時挺忙，一直想在城市核心有一個頂級物業(yè) ,我覺 得這個位置特別方便 ,出行 ,購物 ,休閑娛樂 ,幾步之內(nèi)應(yīng)有盡有 .也很時尚，特別 象香港的 喜歡住在繁華的城市 ,鬧中取靜 ,這里有點象 香港中環(huán)的豪 華公寓 ,品質(zhì)很高 ,奢侈品牌聚集 ,周末還可以去旁邊五星級酒店登記入住 ,享受非 同平常的服務(wù)和設(shè)施 .當(dāng)然 ,我希望這里可享受的資源更多 . “選擇是緣于對都市頂級生活的熱愛” 客戶 素描 3 ?林女士，約 38歲，私營業(yè)主，現(xiàn)從事外國高檔紅酒貿(mào)易 個性評價：極具鑒賞力，音樂發(fā)燒友，室內(nèi)裝修頗有心得，喜愛美食，是生活 品質(zhì)的極致追求者，和各類理財產(chǎn)品的敏銳投資者 居住選擇：目前住在金林半島，最喜歡坐享城市繁華配套的居所，會購買真 正 有品質(zhì)感、與自己身份格調(diào)相匹配的物業(yè) ，對物業(yè)服務(wù)及裝修品質(zhì)要求極高， 在意的是生活品質(zhì)的提升。逐步深化，貫穿始終，創(chuàng)造競爭項目無法逾越的高度。 ? 提前鎖定客戶，行銷先行，制造病毒擴大影響。 城市價值的風(fēng)芒顯露無遺。 華人置業(yè)的高端，是給世界展示中國。 給客戶進行洗腦的同時擴大項目影響力。 與知名慈善機構(gòu)掛鉤 獅子會 壹基金 嫣然天使基金會 捐助汶川學(xué)校 慈善晚宴 慈善拍賣 助養(yǎng)大熊貓 大愛無言 企業(yè)成長課堂 人脈資源建立 『頂級消費匯』 馬球協(xié)會 奢侈品協(xié)會 游艇協(xié)會 高爾夫球協(xié)會 酒類協(xié)會 豪華旅游定制 形象設(shè)計 雪茄協(xié)會 貴族禮儀培訓(xùn) 成衣 /鞋飾高級定制 形象設(shè)計 HOW LUXUS 如何品質(zhì)地生活 高端消費新品發(fā)布展示 定期私藏欣賞 跨地域 ?采用單批接待模式，給客戶充分尊貴感。 ［ 頭等艙環(huán)幕影院 ］ 在銷售中心建立游艇式頭等艙體驗中心，通過360度環(huán)幕影院，滾動播放項目宣傳片，時刻轟炸客戶眼球。 在樣板房不同分區(qū)設(shè)置 不同場景 ，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設(shè)茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內(nèi) party，利用每一個真實情景，向