【正文】 190000 1778 華人置業(yè) 都匯華庭 2023年 10月 13 2023724 科華路板塊 8 349459 3487 保利地產(chǎn) 保利中心 2023年 5月 14 20231119 東大街板塊 4 59377 6900 龍茂地產(chǎn) —— —— 15 2023124 九眼橋板塊 4 41668 7275 成都朗基地產(chǎn) 2023年 17 2023525 5 59830 3870 福建六建建設(shè)集團(tuán) —— 18 2023525 東大街板塊 56662 3986 成都成房置業(yè) —— 19 人南路板塊 116155 5216 重慶華宇 華宇 【競(jìng)爭(zhēng)探尋】 樓盤(pán)名稱(chēng) 剩余套數(shù) 剩余面積 78號(hào)觀邸 13 1734 傲仕門(mén) 21 1847 繽舍 2 157 城市理想 49 2198 單飛鑫雅苑 1 51 都會(huì)風(fēng)尚 24 3308 錦江明珠 92 6846 錦天國(guó)際 10 882 昆侖華庭 27 1771 廊橋樂(lè)章 5 380 朗御 398 43821 山水琨玉 362 25096 上錦美地 6 468 時(shí)代豪庭 10 1422 雙城 262 19273 泰豐御園 210 19806 天合凱旋港 108 6734 西府少城 70 6979 曦城 10 848 一鑫居 16 1025 正黃上嶺 2 112 和信派都 3 197 摩根中心 194 14862 天紫界 566 38217 合計(jì) 2461 198034 截止 2023年 2月 25日的庫(kù)存情況分析 ?庫(kù)存套數(shù)合計(jì)約 2461套，庫(kù)存面積約 ?庫(kù)存主要集中在 6090平米的套 1和套 2戶(hù)型 按照 09年成都中心區(qū)域市場(chǎng)的去化速度，預(yù)計(jì) —— 剩余庫(kù)存預(yù)計(jì)將在 3個(gè)月左右將會(huì)全部清盤(pán)，即 2023年 5月底前 。功能分別為甲級(jí)寫(xiě)字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國(guó)際公寓四個(gè)部分。 ? 建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格 ?預(yù)計(jì)入市價(jià)格： LOFT精裝商務(wù)公寓 15000元 /平米 競(jìng)品掃描之保利中心 競(jìng)品掃描之朗御 項(xiàng)目名稱(chēng) 朗御 開(kāi)發(fā)商 新嘉置地 （ 成都 ） 發(fā)展有限公司 地理位置 錦江區(qū)大慈寺 1號(hào) 占地面積 總建筑面積 77124平米 產(chǎn)品形態(tài) 高層 容積率 綠化率 % 總戶(hù)數(shù) 468戶(hù) 戶(hù)型面積 77500平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 3月底開(kāi)盤(pán) 車(chē)位比 1： 銷(xiāo)售價(jià)格 預(yù)計(jì) 14000元 /平米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 3800元 /平米左右 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū) 。 建筑與地塊呈 36度角布置 ， 建筑正面朝向東風(fēng)路與天仙橋東北面 ， 近觀錦江河景 ，另一面朝向大慈寺與春熙路片區(qū) ， 遠(yuǎn)望文化積淀豐厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景 。 項(xiàng)目擬打造 “ 6星級(jí)服務(wù)住宅 ” ， 建筑主體采用雙塔結(jié)構(gòu) ， 保證每個(gè)戶(hù)型開(kāi)闊的景觀視線； 173米超高層純住宅建筑引領(lǐng)成都超高層建筑新起點(diǎn) ， 重塑區(qū)域地標(biāo)； 90— 500平方米享受型 、奢侈型城市豪宅 ， 身份的象征； 270度觀景客廳 、 高空客廳設(shè)計(jì)視野廣闊 ， 更顯超高視覺(jué)沖擊力；引入新加坡精裝修生活理念 ， ；科技智能配套倡導(dǎo)科技 、 生態(tài) 、 時(shí)尚居家的生活方式；專(zhuān)屬 6星級(jí)會(huì)所服務(wù) 、 私享恒溫泳池彰顯業(yè)主生活品味 。 功能分別為甲級(jí)寫(xiě)字樓 、 綜合商業(yè) 、 五星酒店 、 國(guó)際公寓四個(gè)部分 。 蓉國(guó)府位于成都中心區(qū)第一大道 “ 人民南路 ” 三段 。 蓉國(guó)府定位為復(fù)合型國(guó)際商業(yè)建筑集群 ，總建面約 16萬(wàn)平米 ， 由 6棟高層建筑組成 。 目前對(duì)外報(bào)價(jià)是 12023元 /平米 競(jìng)品掃描之時(shí)代豪庭 住宅指標(biāo) 宗地規(guī)模 總建筑面積 約 56萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)型 12幢電梯高層 +2幢甲級(jí)寫(xiě)字樓 容積率 4 綠化率 33% 產(chǎn)品形態(tài)（樓王標(biāo)桿） 戶(hù) 型 建筑面積 套數(shù) 套數(shù)比 大平面 3房 180平米 237 50% 大平面 4房 240平米 237 50% 合 計(jì) 474 100% 時(shí)代豪庭目前只有三棟未售，皆為大 戶(hù)型產(chǎn)品。 ? 發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者 → 區(qū)域外挑戰(zhàn)者 → 明日的超級(jí)巨星 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位 區(qū)內(nèi) 領(lǐng)導(dǎo)者 區(qū)外 挑戰(zhàn)者 競(jìng)爭(zhēng)策略 【本次方案提綱】 附件 Part SIX 營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn) Part Four 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標(biāo)、任務(wù) 與問(wèn)題 Part THREE 項(xiàng)目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 都匯華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、任務(wù)及問(wèn)題初判 銷(xiāo)售絕對(duì)成功，以較高去化速度實(shí)現(xiàn)對(duì)華置廣場(chǎng)的現(xiàn)金流支撐： 15個(gè)月完成 19萬(wàn)方住宅去化 支持華人置業(yè)品牌落地，促進(jìn)在成都片區(qū)的品牌識(shí)別，并在項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)。 目前的品牌識(shí)別仍需加強(qiáng) 價(jià)格： 區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)在 80009000元 /平米意味著 本案需要超越區(qū)域現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格 開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)到 13000元 /平米，均價(jià)目標(biāo)15000元 /平米，套 1套 2產(chǎn)品單套總價(jià)在97135萬(wàn)；套 3和復(fù)式產(chǎn)品總價(jià)在 194390萬(wàn)。隨著未來(lái)大體量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)駐東大街， CBD從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展?jié)摿Γ瑵撛诮鹑诎最I(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購(gòu)買(mǎi)力區(qū)域； ?項(xiàng)目不直接臨東大街主干道，噪音相對(duì)較?。? 區(qū)位 交通 ?項(xiàng)目周邊主干道為東大街，其為寬約 40米、雙向 8車(chē)道的都市主動(dòng)脈，西起鹽市口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達(dá)沙河，全長(zhǎng)近 。 ?由 3棟塔樓組成，以 176米的高度及富有現(xiàn)代感的簡(jiǎn)約風(fēng)格屹立于東大街 CBD金融商務(wù)圈，為金融街上難得靜謐之地 ?項(xiàng)目產(chǎn)品主要由舒適性套 1和套 2組成，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在 CBD商務(wù)金融類(lèi)客群的購(gòu)買(mǎi)需求相對(duì)匹配 產(chǎn)品 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) (S)： 劣勢(shì) (W)： 作為住宅來(lái)看，容積率較高； 超高層規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上受到一定局限； 地塊本身無(wú)景觀資源。 中國(guó)西部華爾街 成都金融聚集地， 匯聚國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部的世界級(jí)商圈； 鐵獅門(mén)、九龍倉(cāng)、新鴻基等 10余個(gè)地產(chǎn)大鱷，億萬(wàn)資本集聚； 20分鐘對(duì)接機(jī)場(chǎng) 地鐵輻射全城， 17條公交線路四通八達(dá)； 政務(wù)中心、金融服務(wù)、商務(wù)集群、星級(jí)酒店林立、商業(yè)繁榮。 —— 個(gè)人的第一居所還是會(huì)選擇城市中心，第二居所才會(huì)考慮城市外邊。 —— 實(shí)現(xiàn)工作與生活的同步，效率更高，但物業(yè)服務(wù)要好，建議采用香港或國(guó)外的的物管服務(wù)。 【客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素】 ?環(huán)境需求： 園林已經(jīng)不重要，但符號(hào)性和品質(zhì)感要強(qiáng)；園林、規(guī)劃都是高標(biāo)準(zhǔn)的，學(xué)習(xí)香港豪宅或國(guó)外；園林除環(huán)境營(yíng)造外，風(fēng)水格局也很重要； ?配套需求 。 ，客戶(hù)追求的是產(chǎn)品的純粹性、品質(zhì)感、安全性以及國(guó)際化的生活方式等； 【客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素】 他們?cè)诟髯缘呢?cái)富階層尋找著標(biāo)桿物業(yè) . ?投資趨向： 不再一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對(duì)于城市資源的占有。 ?購(gòu)買(mǎi)特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。在滿(mǎn)足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。同時(shí)保證自身生活的私密。 他們不是大眾眼里的富豪，但他們是朋友圈里有優(yōu)越感的人； 更甚者有百萬(wàn)甚至千萬(wàn)家產(chǎn)，具備多次置業(yè)能力； 他們囊括了成都人、四川人、中國(guó)人、香港人等外籍人士。 ? 生活方式： 有錢(qián)無(wú)閑，習(xí)慣于國(guó)際化的生活方式，熱愛(ài)都市生活 ,追求時(shí)尚，對(duì)生活品質(zhì)要求高。 生活時(shí)尚，致力于行業(yè)專(zhuān)業(yè)研究及傳播。 他說(shuō)，他希望能在最成都的地方找到一個(gè)最國(guó)際的家，都匯華庭滿(mǎn)足了他的想法，最 吸引它的是項(xiàng)目特別安靜，這個(gè)地方應(yīng)該做的有品位，讓人駐足和流連，希望項(xiàng)目能 感受最時(shí)尚便利而又高品質(zhì)生活，和未來(lái)成都的太太幸福生活。 居住選擇：現(xiàn)住在麓山國(guó)際社區(qū)，希望在城市核心購(gòu)買(mǎi)一套頂級(jí)住宅自住或 收藏。 由于從小在成都長(zhǎng)大，對(duì)于市中心特別有區(qū)域情結(jié)，覺(jué)得如果財(cái)富達(dá)到一定層 面，一定要在市中心購(gòu)置一套物業(yè)，這是對(duì)城市核心資源的占有，對(duì)人生的一 種品質(zhì)詮釋。 競(jìng)爭(zhēng)啟示 客戶(hù)啟示 在深挖客戶(hù)需求的基礎(chǔ)上，引領(lǐng)并非迎合；通過(guò)行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)與圈層整合營(yíng)銷(xiāo)，制造“病毒效應(yīng)”。 項(xiàng)目啟示 引領(lǐng)客戶(hù) 渠道先行 市場(chǎng)啟示 戰(zhàn)役提前 高舉高打 營(yíng)銷(xiāo)策略要點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略綱領(lǐng) 凸顯價(jià)值 全面超越 先入市，先立勢(shì)；積極搶奪區(qū)域內(nèi)競(jìng)品客群，同時(shí) 對(duì)大成都范圍內(nèi)競(jìng)品客群進(jìn)行分流，以項(xiàng)目核心價(jià) 值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的全面超越。 品牌運(yùn)作 項(xiàng)目發(fā)力 【 營(yíng)銷(xiāo)總攻略 】 策略總綱 ? 強(qiáng)化并擴(kuò)大項(xiàng)目唯一性，依托及挖掘強(qiáng)勢(shì)資源，通過(guò)大事件品牌起勢(shì)，配合開(kāi)展一系列主題活動(dòng) ,樹(shù)立項(xiàng)目國(guó)際化形象。以客戶(hù)為中心，讓客戶(hù)眼見(jiàn)為識(shí)的體現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)、創(chuàng)造差異化的營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn) 形象策略： 高舉高打，品牌升華入市，升級(jí)項(xiàng)目形象 推廣策略： 品牌起勢(shì) , 分階段推廣體系構(gòu)建 蓄客策略： 行銷(xiāo)先行，病毒滲透，提前轉(zhuǎn)化 推售策略： 物業(yè)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)原則，價(jià)值整體最大化 形象策略 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) —— 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值，切合客群屬性，提煉營(yíng)銷(xiāo)定位與推廣主題 都匯華庭的另一面 —— —— 觀點(diǎn)背后的發(fā)現(xiàn) 大道思維 VS 小巷路徑 我們大膽作個(gè)類(lèi)比： 我們是城市豪宅中的 “ MINI COOPER” ，它是在國(guó)際化視野下的 純粹城市高端居住夢(mèng)想 東大街，成都的“金融大道”，也是項(xiàng)目的“資源王道 城市 CBD，人人可見(jiàn)、人人皆說(shuō)，我們要說(shuō)的不僅于此 ?? ?全球化、國(guó)際化誰(shuí)都會(huì)提，但成都生活該有的從容呢？ ?繁華便捷誰(shuí)都會(huì)提，但成都生活該有的寧?kù)o呢？ ?地鐵捷運(yùn)任誰(shuí)都會(huì)提，但成都生活該有的閑情呢？ 想象一下， 這是法國(guó)香榭麗舍大街、紐約第 5大道 ?? 一邊是國(guó)際公民高尚而優(yōu)雅的生活， 一邊是世界級(jí)的消費(fèi)享樂(lè)。 有的墻分出內(nèi)外，這堵墻分出高低 ! 這是中西貫通、去蕪存菁、交相輝映的 “涵養(yǎng)國(guó)際的純粹生活” 企業(yè)的風(fēng)格顯露無(wú)遺。 高端生活中心的風(fēng)范顯露無(wú)遺 純粹居住的夢(mèng)想顯露無(wú)遺 THE MOST 連洗手間 ,我都可以俯瞰半個(gè)成都 ! 我們倡導(dǎo)以一種全新生活模式滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的需求，升級(jí)、重構(gòu)物業(yè)價(jià)值。 華人置業(yè)的高端，是數(shù)年沉淀的修為 文化的、民族的也是國(guó)際的。 如果城中心沒(méi)有東大街？ 亦如香港沒(méi)有中環(huán)，北京缺了長(zhǎng)安街，上海少了南京路 既然東大街已出，那必定是一條通往世界的國(guó)際大道。 華人置業(yè) “涵養(yǎng)世界的高端” 大事件起勢(shì) 起勢(shì)時(shí)間： 8月份 事件 方向： 聯(lián)合政府進(jìn)行區(qū)域炒作 ?政府規(guī)劃利好展示，熱炒板塊，形成市場(chǎng)認(rèn)知 ?政府先行，建立可信度，增強(qiáng)置業(yè)信心 大事件營(yíng)銷(xiāo) ?杜莎夫人蠟像館成都首展 ?坐直升飛機(jī)領(lǐng)略項(xiàng)目未來(lái)高度 華置旗下優(yōu)勢(shì)資源的整體運(yùn)用 ?華置集團(tuán)核心資源展示，彰顯實(shí)力 ?宣傳華置港資背景及超高層開(kāi)發(fā)領(lǐng)域江湖地位 步驟：熱點(diǎn)事件新聞聚焦 去香港領(lǐng)略華置高端物業(yè)風(fēng)范 ?集合公司在售項(xiàng)目前期積累的客戶(hù)資源，分批次前往香港考察和品鑒，展示項(xiàng)目未來(lái)的良好前景。 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) —— 針對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值，進(jìn)行強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)推廣 強(qiáng)化品牌 品牌專(zhuān)案推廣 路牌出街 房交會(huì)亮相 企業(yè)圖片展 業(yè)內(nèi)新聞發(fā)布 產(chǎn)品見(jiàn)面會(huì) 強(qiáng)化打造體系 體系專(zhuān)案推廣 新聞發(fā)布概念導(dǎo)入 項(xiàng)目打造規(guī)劃體系 介紹手冊(cè) 電子樓書(shū) 精裝樣板間 專(zhuān)門(mén)講解員 異地品鑒之旅 客戶(hù)現(xiàn)身說(shuō)法 強(qiáng)化純粹居住 區(qū)域差異推廣 內(nèi)區(qū)域 突出高品質(zhì)，避免價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 外區(qū)域 突出產(chǎn)品差異和區(qū)域特質(zhì)，搶奪客戶(hù) 拔高形象 突出品質(zhì) 通過(guò)一系列營(yíng)