房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略-wenkub
2023-02-13 18:16:50 本頁(yè)面
【正文】 況 1月 2月 3月 4月 5月 合 計(jì)成交宗數(shù) 8 5 4 14 6 37成交面 積 （ 畝 ） 成交 單 價(jià) （萬元 /畝 ） 宗地平均 規(guī) 模 （ 畝 /宗） 一、成都經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：成都國(guó)土資源局已有土地將提供商品房住宅面積近 3000萬平方米，整個(gè)城市未來住宅供應(yīng)充足 只是 2023年成都主城區(qū)土地市場(chǎng)就成交土地 6747畝 ， 2023年成交的土地按 的容積率計(jì)算，最多能向市場(chǎng)供應(yīng) 1890萬平方米，其中可供應(yīng)商品住宅就近達(dá)到1500萬平方米！這一供應(yīng)量按 2023年全市的銷售面積來看，可以滿足成都市區(qū)未來 1年以上的需要。加上原有存量土地預(yù)計(jì) 5000畝 和 2023年 15月成交土地 1740畝 ，目前已有土地的供應(yīng)量已經(jīng)可以滿足未來 2年全市住宅開發(fā)的需求，這種大批量的供應(yīng)在2023年底將會(huì)顯現(xiàn)。 2023年 14月主城區(qū)住宅銷售價(jià)格較 2023年同期增長(zhǎng)近 9% 數(shù)據(jù)來源：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告項(xiàng)目名稱 占地面積 價(jià)格 建筑形態(tài)未來 1年預(yù)計(jì)供應(yīng)量蜀郡 406畝 7000元 / M2 聯(lián)排、花園洋房 約 149套原鄉(xiāng) 105畝 7500— 7600元 / M2 聯(lián)排 約 10套三利宅院白云渡 260畝聯(lián)排： 6000— 7000元 / M2 獨(dú)棟： 10000元 / M2 獨(dú)棟、聯(lián)排 約 220套麓山國(guó)際社區(qū) 4000畝 約 300套芙蓉古城 6000— 8000元 / M2 聯(lián)排、雙拼 紫薇園 07年底推約 200套香頤麗都 6000畝 5000— 5500元 / M2 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼 鷺湖宮 300套左右清溪玫瑰園 336畝 130萬 — 170萬 /套 一期 雙拼、聯(lián)排 約 553套藍(lán)光紫檀山 321畝 4800— 4900元 / M2 一期 疊拼、電梯 約 500套仁和春天大道 600畝疊拼： 8000元 / M2聯(lián)排： 10000元 / M2雙拼： 14000元 / M2雙拼、聯(lián)排 約 100套中海國(guó)際社區(qū) 1811畝 11000— 1400元 / M2 聯(lián)排 約 450套新里派克公館 330畝 6800— 8800元 / M2 疊拼 約 20套目前主城區(qū)和溫江、華陽(yáng)在售項(xiàng)目中有較大量的別墅、類別墅項(xiàng)目 只有 12個(gè) ，預(yù)計(jì)未來 1年內(nèi)推盤量約 2880套 ，其中，中海國(guó)際社區(qū)推盤量就有 450套左右，加上即將推出的華僑城、雅居樂等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)這類產(chǎn)品供應(yīng)量不會(huì)超過 5000套 別墅、類別墅住宅 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是 供需兩旺 的局面，特別是普通住宅表現(xiàn)的更加明顯。（一）土地市場(chǎng)二、項(xiàng)目所在區(qū)域的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 除 2023年拍賣的中海國(guó)際社區(qū)土地和 2023年拍賣的華僑城土地外（華僑城共 3000畝，其中 A、 B地塊位于城西范圍），過去 4年城西區(qū)域的土地交易面積一直不大，平均每年的土地供應(yīng)量都在 500畝以下。2023年主城區(qū)商品住宅供應(yīng)與成交單位：萬平方米 城東 城南 城西 城北供應(yīng)面積 同比 % % % 128%成交面積 同比 % % % %2023年 1— 5月（主城區(qū)）城西開盤項(xiàng)目 1月 2月 3月 4月 5月 合計(jì)項(xiàng)目數(shù) 8 1 5 3 6 23推出戶數(shù) 約 2200 404 約 900 約 950 約 2100 約 6554可售面積約231200約43632約94500約101200約218400約6889322023年，城西商品住宅供需量均為最大，全年供應(yīng)住宅 米，同比增長(zhǎng) %，成交住宅 米，同比增長(zhǎng) %。三環(huán)路外僅有中海國(guó)際社區(qū)、白鴿島尚、西線陽(yáng)光在售，銷售均價(jià)約 5000元 / 平方米。 2023年一季度金牛區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 ，其中房地產(chǎn)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %。項(xiàng)目所在的國(guó)賓 — 營(yíng)門口 — 交大板塊，處于成都市區(qū)高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的區(qū)域內(nèi)，其整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況處于成都的前矛，集中了大量企事業(yè)單位以及眾多老式社區(qū)的換購(gòu)房人群，具有比 較強(qiáng)的消費(fèi)能力 ，但是這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在 最近 2年卻不是很活躍 ，主要是 供應(yīng)量太少 ，而且供應(yīng)樓盤也多以 30畝以內(nèi)的中小樓盤為主，這勢(shì)必抑制了大量的購(gòu)買需求。 ? 住宅北側(cè)部分 15米限高，使規(guī)劃集中的園林景觀空間受限 劣勢(shì) —— W 優(yōu)勢(shì) —— S 三、未來兩年內(nèi)的區(qū)域土地變化 數(shù)據(jù)來源：金牛區(qū)招商局片區(qū)內(nèi)拍賣地塊繼續(xù)外延 地鐵 2號(hào)線配套設(shè)施逐步完善區(qū)域環(huán)境 ， “生地 ”逐漸轉(zhuǎn)化為 “熟地 ”供應(yīng)量小，城市外延預(yù)計(jì)未來地價(jià)快速攀升，互助片區(qū)和金橋片區(qū)估計(jì)不低于 400萬 /畝。但因?yàn)橥恋貎r(jià)格太高，項(xiàng)目南側(cè)的高層建筑必須有很高的建筑面積來分?jǐn)偼恋爻杀?，?dǎo)致高層住宅存在 景觀 等方面的 不足 ，與高品質(zhì)樓盤的形象在一些硬性指標(biāo)上出現(xiàn)錯(cuò)位，如何解決這個(gè)問題將會(huì)是本項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 萬科品牌的追隨者 二、可能的客戶群來源 市中心 2023年，大成都 459個(gè)，其中沙灣、交大等片區(qū)亮相樓盤只有10個(gè) ， %周邊及外地客戶 我公司所銷售的同區(qū)域樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：客 戶 年 齡 比 例25歲 34歲 13%35歲 45歲 62%45歲 以上 25%來 訪 客 戶 比 例 西北 門 %成 交 客 戶 比 例 西北 門 %企 事 業(yè) 單 位 西南交大、 鐵 二局、 鐵 二院、 29所、 10所、鋼 材城、機(jī) 電 城二次置 業(yè) 客 戶 集中居住樓 盤 懋苑、金房苑、 錦 城苑、格林花園陽(yáng)光金沙客 戶統(tǒng)計(jì) 表客 戶 年 齡 比 例 25歲 34歲 30%35歲 45歲 50%45歲 以上 20%集 中 單 位 29所、 10所、天奧、武警部 隊(duì) 、西南交大二 次 置 業(yè) 客 戶 比 重 %成都后花園客戶統(tǒng)計(jì)表從我公司近期銷售完成的成都后花園來說，來訪客戶4000余組，西北門客戶就占今 2400組，充分說明該片區(qū)客戶存在著大量收入高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的購(gòu)房群體，且愿意為高品質(zhì)、高檔次物業(yè)消費(fèi)，而他們的消費(fèi)需求尚未得到滿足。 類別墅客戶群（結(jié)合我公司成都后花園來訪客戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)和前面的分析，對(duì)該類客戶描述如下）三、客戶群特征及產(chǎn)品關(guān)系分析 客戶基本特征：年齡： 35歲 —45 歲為主， 45歲以上為輔，少量其他年齡段客戶家庭收入：年收入 35萬以上，月收入 30000元以上文化程度： 40歲以下的高端客戶群體，文化程度一般在大專文化程度以上，受過良好的教育，擁有豐富的知識(shí)與技術(shù)?！?50 ｍ 178。接受的總價(jià) ：疊拼在 200萬元以內(nèi)，聯(lián)排在 400萬元以內(nèi) 戶型面積在 110平方米的以上電梯中大戶型客戶群 年齡： 30歲 —45 歲家庭收入：年收入 8萬元以上，月收入 7000元以上文化程度：大部分為大專以上文化職業(yè)：高校教師，私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員，企業(yè)中高層管理人員，收入較高的自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)： 兩口之家，三口之家居住狀況：大部分客戶都有自住房屋交通工具：大部分客戶擁有私家車，價(jià)格從 5萬 —20 萬不等購(gòu)房
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