【正文】 帶交通價(jià)值：連接 10 316國(guó)道，物流便捷投資價(jià)值商業(yè)運(yùn)營(yíng)潛力商業(yè)運(yùn)營(yíng)潛力硬件設(shè)施硬件設(shè)施生活、消費(fèi)性商業(yè)資源選址特點(diǎn)管理價(jià)值：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)潛力項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘非獨(dú)享型差異化優(yōu)勢(shì)尚需培育附屬化非唯一性附屬化同質(zhì)化13項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘 項(xiàng)目的核心價(jià)值體系是由區(qū)別于其他項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)為核心構(gòu)成，是項(xiàng)目總體定位形成的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目核心價(jià)值關(guān)鍵字： 一站式建材交易平臺(tái)， 150萬(wàn)平米 ， 現(xiàn)代物流、商務(wù)配套14項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘 項(xiàng)目的核心價(jià)值體系： —— 150萬(wàn)平米超大商業(yè)航母 —— 一站式中高端家居建材消費(fèi)中心 —— 區(qū)域型建材總部中心、物流基地： 交易平臺(tái)、信息平臺(tái) —— 以建材市場(chǎng)為主體復(fù)合城市商業(yè)公園的市場(chǎng)綜合體商業(yè)形態(tài)，填補(bǔ)孝感商業(yè)空白，建立全新城市商業(yè)標(biāo)桿，打造商業(yè)新中心： 不止是專業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)代化商業(yè)新城 —— 中心城區(qū)，緊鄰城市交通動(dòng)脈，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，升值空間無(wú)限 —— 政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)展前景有保證15項(xiàng)目總體定位“8+1”城市圈首席建材市場(chǎng)綜合體 定位分解：216。 對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶而言城市圈第一建材物流基地孝感市唯一的家居建材交易中樞216。 對(duì)城市而言城市商業(yè)領(lǐng)袖，產(chǎn)業(yè)新標(biāo)桿，城市發(fā)展里程碑，城市驕傲16形象定位216。 一站式品類豐富，一站購(gòu)齊；品牌齊全，中高品牌引領(lǐng)，大眾產(chǎn)品聚集216。 實(shí)惠百貨店的體驗(yàn)，大市場(chǎng)的價(jià)格216。孝感商貿(mào)新特區(qū)17目標(biāo)客群定位目標(biāo)投資者216。216。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者216。216。 基于迅速盤活市場(chǎng)的目的，本項(xiàng)目前期應(yīng)以開發(fā)品牌經(jīng)營(yíng)戶和品牌廠商客戶群體為先導(dǎo)，開發(fā)自購(gòu)自營(yíng)客戶為主體，以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營(yíng)者，投資客為補(bǔ)充。由于小賣場(chǎng)面積較大，且主力店影響力有限，而板材商戶多數(shù)為大型商家（大面積需求者），且前期客戶已有初步接觸，意向較明顯，因此， 建議以 “板材區(qū) ”為一期核心，以源頭產(chǎn)品區(qū)的高調(diào)啟動(dòng)帶動(dòng)相關(guān)下游品類的入駐。 就小賣場(chǎng)而言： 13層整套設(shè)計(jì)商鋪為主流產(chǎn)品，內(nèi)設(shè)單獨(dú)上下水等，整套出售；內(nèi)街考慮全部采取該模式，經(jīng)營(yíng)靈活，且方便出售；該類產(chǎn)品需開間、進(jìn)深適當(dāng)縮小，單鋪面積控制在80120平米；、 12樓整套設(shè)計(jì)形式，臨主通道面可以考慮該形式；三樓大開間商鋪僅針對(duì)特定商戶，如燈飾、布藝等，還需結(jié)合招商情況適時(shí)調(diào)整方案；；各分區(qū)采用不同的色彩分割，增加整體美感，同時(shí)便于區(qū)分；考慮露臺(tái)、飄窗等戶型創(chuàng)新。一方面與小賣場(chǎng)整體風(fēng)格相對(duì)契合，另一方面符合前期意向商戶的需求，同時(shí)滿足經(jīng)營(yíng)調(diào)整的靈活性。21一期規(guī)劃布局 規(guī)劃布局方案是后續(xù)招商和銷售的基礎(chǔ)。 一期終極目標(biāo)：按時(shí)開業(yè)、正常經(jīng)營(yíng) 作為整個(gè)項(xiàng)目的首期，將成為整個(gè)項(xiàng)目的前期參照，為了保證后續(xù)開發(fā)的順利進(jìn)行及市場(chǎng)價(jià)值的最大實(shí)現(xiàn)，一期建議以 “按時(shí)開業(yè)、正常經(jīng)營(yíng) ”為終極營(yíng)銷目標(biāo)，在必要時(shí)需對(duì)部分大鋪進(jìn)行持有。 招商先行，保證按時(shí)開業(yè)，堅(jiān)定投資者信心，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值216。216。 招商實(shí)行泛營(yíng)銷，對(duì)所有經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行推售24入市策略入市時(shí)機(jī)本項(xiàng)目的上市時(shí)機(jī)規(guī)劃，要考慮如下因素：216。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季與銷售周期的關(guān)系216。 項(xiàng)目入市時(shí)間初步定于2023年 8月開始認(rèn)籌， 9月開盤屆時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況和工程進(jìn)度情況綜合考慮，確定具體時(shí)間。 招商啟動(dòng)，主要品牌基本確定；216。 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及組合確定；216。 按揭銀行確定；216。 項(xiàng)目預(yù)售的法律文本到位；216。25入市策略入市姿態(tài) 項(xiàng)目一期的入市姿態(tài)，將直接決定項(xiàng)目整體的市場(chǎng)形象，也將決定市場(chǎng)以及目標(biāo)客戶對(duì)于項(xiàng)目的心理預(yù)期。 項(xiàng)目整體定位高度216。 競(jìng)爭(zhēng)條件下的差異化與同質(zhì)化216。 結(jié)合招商情況整體把握216。 基本原則：少推多開 推售節(jié)奏推售順序216。216。 整體推售順序，原則上由北向南推 在北京南路未通的情況下，一期地塊價(jià)值由南向北遞減，因此建議由北向南推售。 從去年年底開盤的商鋪銷售單價(jià)可以看出，孝感現(xiàn)有投資市場(chǎng)對(duì)商鋪較高的價(jià)位已認(rèn)同，平均在 1600020230元 /平米左右徘徊， 20230元 /平米以上存在一定抗性；216。 銷售單價(jià) /總價(jià)跨度大，地段影響因素較大；216。定價(jià)策略216。 一期板材區(qū)單套面積需求較大，建議單價(jià)略低（均價(jià) 40005000元 /平米）；216。 建議通過后續(xù)加推逐步提價(jià)，一期整體均價(jià)逐步達(dá)到 60007000元 /平米（根據(jù)市場(chǎng)變化情況調(diào)整）；216。28營(yíng)銷階段劃分3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月認(rèn)籌 項(xiàng)目開盤2023年 8月初認(rèn)籌進(jìn)行客戶誠(chéng)意度摸排，認(rèn)籌2023年 6月初項(xiàng)目營(yíng)銷中心開放首次亮相，開始為蓄客做準(zhǔn)備2023年 9月中旬項(xiàng)目開盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)并 轉(zhuǎn)化認(rèn)籌客戶，正式亮相開盤營(yíng)銷中心開放預(yù)熱期 客戶積累期 持銷期開盤期29營(yíng)銷階段劃分216。招商先行，以招商推薦會(huì)帶動(dòng)人氣、商氣；216。項(xiàng)目特色規(guī)劃團(tuán)體包裝與推廣；預(yù)熱期（ 2023年 45月）216。項(xiàng)目意向客戶積累 ；216。特定購(gòu)鋪群體（大客戶）的積累 ；216?？蛻舴e累期（ 2023年 68月）216。正式開盤典禮暨開盤活動(dòng) ；216。招商進(jìn)度及商業(yè)事件的推廣炒作 ；216。開盤期（ 2023年 910月）216。招商進(jìn)度及商業(yè)事件的推廣炒作 ；216。視銷售進(jìn)度適時(shí)調(diào)整推廣計(jì)劃。 以項(xiàng)目整體進(jìn)行市場(chǎng)形象打造，提升并凸顯區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目特色；216。 事件營(yíng)銷為主，渠道推廣配合，活動(dòng)全程貫穿； 以項(xiàng)目形象包裝推廣 — 集中的招商 /投資推介會(huì) — 重點(diǎn)單位推廣 — 意向商家簽約 — 流動(dòng)售樓車 — 盤儀式及促銷活動(dòng) — 竣工、封頂儀式 —— 開業(yè)活動(dòng)等事件為主軸，穿插有針對(duì)性的實(shí)效促銷活動(dòng)，配合軟文炒作與硬性廣告推廣。 成立目標(biāo)顧客同盟，如本地建材行業(yè)協(xié)會(huì)，并定期制作協(xié)會(huì)內(nèi)刊，迅速積累人氣，吸引并抓牢大戶，直接推動(dòng)項(xiàng)目宣傳；216。32推廣階段劃分形象導(dǎo)入期? 推廣目的：前期造勢(shì)、市場(chǎng)預(yù)熱，樹立項(xiàng)目形象，吸引關(guān)注? 推廣主題：未來(lái) 10年看城南，150萬(wàn)平米市場(chǎng)綜合體領(lǐng)航孝感商業(yè)升級(jí)！價(jià)值構(gòu)筑期? 推廣目的：價(jià)值傳播，積累客戶? 推廣主題：新城新中心，城市圈建材第一城！價(jià)值實(shí)現(xiàn)期? 推廣目的：價(jià)值滲透，促進(jìn)銷售? 推廣主題：搶占南城商業(yè)旺地，締造新城財(cái)富傳奇！價(jià)值強(qiáng)化期? 推廣目的：促進(jìn)銷售? 推廣主題 ：（視銷售情況而定） ！3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月認(rèn)籌 項(xiàng)目開盤營(yíng)銷中心開放預(yù)熱期 客戶積累期 持銷期開盤強(qiáng)銷期銷售階段推廣階段奠基儀式形象出街新聞炒作巡展開放活動(dòng)經(jīng)營(yíng) 者教育活動(dòng)投資 戶教育活動(dòng)商家簽約儀式認(rèn)籌活動(dòng)開盤活動(dòng)VIP卡大客戶升級(jí)預(yù)熱滲透 → 懸念 → 概念深化 → 客戶積累 → 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) /發(fā)售 → 持續(xù)強(qiáng)銷33分階段推廣策略及執(zhí)行概要形象導(dǎo)入期：市場(chǎng)預(yù)熱（ 4月 5月）營(yíng)銷目的 ： 前期造勢(shì)、市場(chǎng)預(yù)熱，樹立項(xiàng)目形象，吸引關(guān)注。推廣思路 ：推廣主題（炒板塊） ： 未來(lái) 10年看城南， 150萬(wàn)平米市場(chǎng)綜合體領(lǐng)航孝感商業(yè)升級(jí)！渠道選擇 ： 以戶外傳播項(xiàng)目入市形象，配合報(bào)紙、電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)新聞炒作，營(yíng)銷中心開放前進(jìn)行巡展。 借政府 /政策之勢(shì)進(jìn)行新聞為主，配合線上大眾媒體和線下的巡展，迅速樹立項(xiàng)目形象，炒熱市場(chǎng)。 4月初：奠基儀式（建議延后至 4月初或中旬，作為推廣起勢(shì)點(diǎn)）216。 6月初：營(yíng)銷中心開放推廣工作鋪排 ： 35分階段推廣策略及執(zhí)行概要戶外選擇建議 ： 選在孝感市東、西、北三面交通要到進(jìn)出口處高炮各一塊／個(gè)，市內(nèi)選擇車流／人流量較大位置，城東、城西各一塊／個(gè)，基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋。36分階段推廣策略及執(zhí)行概要報(bào)媒選擇建議 ： 為了迅速炒熱市場(chǎng)，考慮采用定期報(bào)媒軟文／新聞報(bào)道對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行話題推廣，由于孝感本地報(bào)紙的發(fā)行量有限，且對(duì)象相對(duì)單一，因此建議選擇類似