【正文】 訪者家庭年收入調(diào)查 被訪者購房意向調(diào)查 被訪者購房能力調(diào)查 項(xiàng)目調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力調(diào)研 區(qū)域消費(fèi)者需求調(diào)研 住宅產(chǎn)品調(diào)研 區(qū)域市場(chǎng)推廣渠道調(diào)研 未來市場(chǎng)走勢(shì)分析三、調(diào)研方式本次調(diào)查采用走訪式（街頭攔截、入戶）定向調(diào)查，根據(jù)確定的調(diào)查目標(biāo)，設(shè)計(jì)完成問卷，分層次、分階段、定向完成調(diào)查作業(yè)。三、礦藏資源洛南縣礦產(chǎn)資源種類較多，目前已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)38種，已探明和正在開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源有金、銀、鉛、鐵、鉬、煤、鉀長(zhǎng)石、水泥灰?guī)r、粘土、水晶等38種。是全國速生豐產(chǎn)林、油松種子和核桃基地。東與河南盧氏、靈寶毗連；南與丹鳳、商州交界；西與華縣、藍(lán)田接壤；北與華陰、潼關(guān)為鄰，素有陜西“東南門戶”之稱。2009年，洛南農(nóng)民年人均純收入為3041元。第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研狀況分析一、調(diào)研目的通過本次調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃及產(chǎn)品定位進(jìn)行論證，并對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)及投資者的需求加以分析；另外，結(jié)合洛南縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況等資料的綜合分析，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策略、推廣策略、銷售計(jì)劃的制定，提供有力的理論依據(jù)。調(diào)查涉及洛南縣大部分地區(qū)，重點(diǎn)在縣中心區(qū)域，共計(jì)發(fā)放調(diào)查問卷1000份，其中有效問卷為726份。本案項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤中，亞美厚德和宋街都有商業(yè)，但從地段位置來看，我們的商業(yè)地段遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于這兩個(gè)項(xiàng)目?；拘畔㈦娫挘?389588 地址：尤河橋 開發(fā)商：鑫苑地產(chǎn)開發(fā)鑫苑印象2棟多層、1棟小高層1281431800—1900元/㎡正在排號(hào)，排號(hào)交2000元。暫無優(yōu)惠活動(dòng)基本信息電話：13992438455 地址：南門口十字 開發(fā)商：洛南縣安居房地產(chǎn)開發(fā)公司孔府人家多層、小高層4個(gè)月最高價(jià)3000元/㎡最低價(jià) 2000元/㎡售完、入住城東項(xiàng)目名稱項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售周期戶型區(qū)間均價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)狀及其他天之驕子多層1700元/㎡一層、六層有部分房源，現(xiàn)房已入住基本信息電話： 地址：洛南縣原造紙廠 開發(fā)商：天曼苑占地：16564㎡、建面：43995㎡，17棟多層建筑（7層、9層，臨街2層底商）公攤10%、%，容積率20%、集中供暖、分戶計(jì)量。城東板塊為老城生活區(qū)，醫(yī)院、學(xué)校等配套較為成熟，生活氛圍濃厚，代表項(xiàng)目有天之驕子、天曼苑。文圣名城占地210畝，為溫州開發(fā)商所拿，目前尚無開發(fā)動(dòng)向。市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求主要集中在多層建筑上，戶型涉及兩室和三室，并以三室為主，兩室面積約在90100㎡之間，三室的面積約在120140㎡之間。項(xiàng)目總占地面積：。南靠洛河，是難得的風(fēng)水之地，故未來市場(chǎng)增值潛力巨大。區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境城東老生活區(qū)，開發(fā)項(xiàng)目較多，但多為小體量，小規(guī)模項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)力交差城中心現(xiàn)階段城市中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和城西未來新行政中心，配套尚不成熟，同期開發(fā)樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)： 1）本案體量較小，易于消化。 2）區(qū)域認(rèn)知度較低，遠(yuǎn)離縣城中心，交通不便。 威脅： 1）周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，且體量較大。而目前市場(chǎng)方面高品質(zhì)供應(yīng)量稀缺，成為本項(xiàng)目的良好市場(chǎng)契機(jī)。l 外來人口在本地置業(yè)者（以農(nóng)民進(jìn)城政策為主的縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）。l 城西區(qū)域內(nèi)居民的親屬、朋友。l 安居保值：高薪收入階層（公務(wù)員、教師、醫(yī)生），購買住宅置業(yè)即能保值又可安居。年齡層次： l 以中青年為主（３０－５０歲）。l 戶型結(jié)構(gòu)。目標(biāo)客戶分析通過以上分析，可以看出，目前本案主要目標(biāo)客戶以教師及政府公務(wù)員為主，此類人群整體收入屬當(dāng)?shù)剌^高層次，有較高的生活品味和生活標(biāo)準(zhǔn)。不能忽略進(jìn)城農(nóng)民及部分投資客戶，此類人群有較廣的人脈關(guān)系，容易產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)。 項(xiàng)目地塊：位于縣河南岸，緊鄰饅頭山，整體采光效果較差。 第二點(diǎn)：項(xiàng)目主力戶型90㎡95㎡兩房、115㎡125㎡三房作為本項(xiàng)目的主力戶型，戶型在定位方面的首要原則就是“需求量”，通過對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦恼{(diào)研，在726份問卷調(diào)查中，有575人選擇戶型面積在90125之間，%，因此建議以適合當(dāng)?shù)厝司幼『驼J(rèn)可的戶型為主。 第五點(diǎn)：項(xiàng)目的符號(hào)化產(chǎn)品商業(yè)部分作為項(xiàng)目的展示面，商業(yè)部分已經(jīng)成為本項(xiàng)目建成以后的重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)目未來升值的核心要素，良好的商業(yè)氛圍，將成為項(xiàng)目整體活力的基點(diǎn)，根據(jù)我們對(duì)洛南縣整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研，目前洛南幾乎沒有中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，大大抑制了本地消費(fèi)能力的提升，我們建議本案商業(yè)以中高檔消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，從而拉動(dòng)項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍及價(jià)值，提升本案項(xiàng)目品質(zhì)。商業(yè)主題定位洛南近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人民生活水平得到顯著提高，但西城區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，一直處于疲軟狀態(tài)，幾乎沒有規(guī)模化的商業(yè)。沿項(xiàng)目東側(cè)局部為三層綜合商業(yè)，用以引進(jìn)大型品牌餐飲及休閑業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。l 商鋪分上下兩層，建議在單位柱距間設(shè)置樓梯口（不做樓梯），為需求一拖二商鋪的客戶提供方便。l 目前洛南商業(yè)市場(chǎng)氛圍仍不濃厚，主要原因是缺少具有影響力的中高檔商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目將改變目前洛南的商業(yè)現(xiàn)狀，同時(shí)與本案整體定位相吻合。六、配套及物業(yè)建議小型健身廣場(chǎng)建議：根據(jù)洛南市場(chǎng)問卷調(diào)查分析，90%的消費(fèi)者對(duì)健身活動(dòng)場(chǎng)所感興趣，建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)立小型健身廣場(chǎng)（包括小型體育運(yùn)動(dòng)中心、兒童活動(dòng)場(chǎng)地及老年人活動(dòng)場(chǎng)地）。供暖：根據(jù)我們對(duì)洛南市場(chǎng)的調(diào)研，目前洛南房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分樓盤沒有供暖設(shè)備，僅天曼苑、亞美厚德、福景苑項(xiàng)目有供暖設(shè)備，其供暖方式為鍋爐燒煤供暖方式，多數(shù)為分戶計(jì)量方式收