【正文】 物業(yè)服務(wù)l 小區(qū)公共空間清潔服務(wù)l 停車場安保措施；l 小區(qū)公共配套、設(shè)施維修服務(wù)l 小區(qū)安全防護工作l 節(jié)日假日的小區(qū)活動舉辦、小區(qū)居民、各種社會性活動的舉辦l 各種生活常識咨詢服務(wù)等l 業(yè)主室內(nèi)家庭設(shè)施安裝維修l 提供的便利性、交通、娛樂、代收費服務(wù)l 出租，代為管理業(yè)主房屋l 其他有必要的服務(wù)等營銷部2010年12月15日35 / 35。此類具有供暖設(shè)備的小區(qū)在目前洛南市場口碑及銷售狀況都比較好，因此，建議本案必須配備供暖設(shè)施。停車場：根據(jù)洛南市場問卷調(diào)查分析，%的被訪者選擇暫時不需要車位，%的被訪者選擇購買一個車位，結(jié)合本案項目地塊實際情況及需求狀況，建議本案地上停車位100個，地下停車場車位數(shù)200個，車位比例約1：。幼兒園：根據(jù)洛南縣政府整體規(guī)劃方案，城西區(qū)規(guī)劃為文教區(qū)，但目前城西區(qū)域教育環(huán)境較為落后，是阻礙購房者選擇該區(qū)域的關(guān)鍵因素之一。l 以中高檔消費場所為主力商業(yè)，容易引導(dǎo)高端消費群，形成巨大的消費磁場。（2）項目定位實現(xiàn)的現(xiàn)實性與可能性l 項目地段及環(huán)境特征與定位相符。l 大大提高城西區(qū)的商業(yè)發(fā)展和人氣。l 每單位柱距間，設(shè)置衛(wèi)生間上下水管道，為需要建衛(wèi)生間的客戶提供方便。（餐飲業(yè)態(tài)需考慮排煙道、化油池、空調(diào)機位、給排水等設(shè)備的設(shè)置）l 商鋪將不進行整體分割，可根據(jù)購買者需求按柱距進行分割。項目西側(cè)及南側(cè)商業(yè)部分緊鄰未來新行政中心休閑廣場和主干道河濱北路，未來人流量及車流量都將比較大，建議該位置商業(yè)規(guī)劃為綜合商業(yè)街，即中高檔消費場所。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議沿項目北側(cè)以生活配套商業(yè)為主，進行獨立分割，保證社區(qū)居民生活的便利性。通過我們對洛南縣商業(yè)經(jīng)營者的調(diào)查訪問，發(fā)現(xiàn)大部分商家不滿足洛南目前商業(yè)狀況。l 隨著洛南縣行政中心的西遷，高檔消費場所的建立將備受關(guān)注；l 本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布及商業(yè)經(jīng)營狀況；l 對洛南商業(yè)經(jīng)營者進行問卷調(diào)查，被調(diào)查商家對本案的需求；l 作為西城區(qū)高品質(zhì)社區(qū)項目，商業(yè)部分定位與城市規(guī)劃及運營有機結(jié)合。二、住宅戶型定位 產(chǎn)品類型建議：通過對洛南地區(qū)的問卷調(diào)查及市場調(diào)研分析，目前洛南市場對住宅項目的品質(zhì)要求越來越高，根據(jù)726份有效問卷的數(shù)據(jù)，有67%的被訪者選擇了南北通透戶型，再結(jié)合本案地塊狀況及容積率要求，建議本案產(chǎn)品類型為一梯兩戶、兩梯三戶及兩梯四戶三種類型。 第四點：項目的標(biāo)志性產(chǎn)品地中海風(fēng)情景觀景觀的打造是體現(xiàn)我們公司實力和項目品質(zhì)的保證，在定位方面的首要原則是“差異化”，目前洛南房地產(chǎn)市場多以中式建筑風(fēng)格為主，雖然得到了當(dāng)?shù)囟鄶?shù)人的認(rèn)同，但根據(jù)我們對洛南政府及教育單位的走訪了解到，大多數(shù)擁有較高文化水平的階層對歐式景觀建筑風(fēng)格情有獨鐘，因此我們建議本案以地中海景觀風(fēng)格為主，這樣也填補了洛南市場此類產(chǎn)品的空白，形成獨具特色的地中海風(fēng)情社區(qū)，從而提升項目在洛南的知名度。根據(jù)我們對洛南市場被訪者購房能力的調(diào)研，80%的被訪者選擇銀行按揭購房，其首付款多控制在30%即10萬左右，因此建議本案單套總價應(yīng)控制在35萬元以下，并以標(biāo)志性的南北通透兩房和三房迅速拉升項目價格，并全面支持前期產(chǎn)品的快速銷售。其在定位方面的首要原則就是“價值”，即在現(xiàn)有的條件和環(huán)境下達到價值的最大提升，并在銷售初期迅速占領(lǐng)市場，成為市場熱點。 賣點訴求：中式人文大宅第五部分 項目定位一、產(chǎn)品整體定位本項目可分為五個產(chǎn)品賣點，分別承擔(dān)不同的價值職能，形成艦隊式作戰(zhàn)模式，形成互動式作戰(zhàn)關(guān)系。 生活配套：配套雙語幼兒園、游泳池、酒店。競爭對手分析l 亞美厚德基本信息：占地160畝，總建筑面積30萬平方米，共分三期開發(fā)，配套雙語幼兒園、游泳池、商業(yè)街等配套，以明清建筑風(fēng)格為主，車位600700個。本案第二梯隊目標(biāo)客戶以私營業(yè)主為主，此類人群有較高的物質(zhì)和精神生活，但他們普遍缺乏高素質(zhì)人群的生活品味，他們希望能融入到高品味階層的生活圈，因此，他們對生活小區(qū)的素質(zhì)階層興趣較大。他們已不滿足于目前的生活狀況和生活方式，他們需要一種全新的生活理念。l 物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，停車收費及車位銷售（租賃）價格。l 付款方式、銷售價格、開盤時間。l 有無供暖。 目標(biāo)客戶家庭成員結(jié)構(gòu)：l 3—5口之家為主 目標(biāo)客戶家庭情況分析目標(biāo)客戶家庭收入情況目標(biāo)客戶群體年家庭收入高等學(xué)府的教育人士35萬政府機構(gòu)官員及工作人員510萬私營企業(yè)主或企業(yè)高級管理層1015萬鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村進城人員3萬以下本區(qū)域買家（商鋪店主）35萬投資買家未知目標(biāo)客戶需求分析（住房要求、生活習(xí)慣等）：l 地段、交通、開發(fā)商實力及投資前景。購買動機： l 自住為主，投資為輔。l 換房計劃：不滿現(xiàn)實居住條件且有能力的人士（鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城農(nóng)民）。目標(biāo)客戶特征描述：購買目的：l 自?。菏杖胼^高，高層次市民，有能力而又確實希望置業(yè)的。（做好專業(yè)服務(wù)，建立品牌，樹立口碑，將老客戶帶新客戶作為客戶來源最重要的補充）。（這批人在當(dāng)?shù)厣顣r間長，生活圈子固定于此，對城西區(qū)域該請深厚，既能照顧老人，又能享受獨立的便利）。l 項目周邊，主要集中在城中心及城西區(qū)域，區(qū)域內(nèi)人口密度較大，以建材家居及零售商客戶為主，欲改善居住環(huán)境的客戶。l 城區(qū)學(xué)校教職員工。但同時亦因為沒有先例，所以本項目存在整體市場領(lǐng)跑風(fēng)險，尤其是項目展示和前期銷售操作環(huán)節(jié)要作到領(lǐng)先整體洛南市場。 項目SWOT分析小結(jié)：目前洛南房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好，購買力（尤其是高品質(zhì)產(chǎn)品購買力）將得到進一步的釋放。 2）入市時間落后于同區(qū)域項目，缺乏市場認(rèn)知度。 3）目前洛南缺少高端類型產(chǎn)品。 機會：