【正文】 28 / 1342）未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析（1 ）未來(lái)公寓項(xiàng)目2022 年至今，公寓開發(fā)用地主要分布在相城中心城區(qū)，北部較少，下表是現(xiàn)階段至今后兩年內(nèi)推出的新公寓項(xiàng)目——案名或地塊編號(hào)物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積最大總建面蘇地 2022B57相城區(qū) 227 分流線西、徐圖港南居住蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司 23885 33439蘇地 2022B58元和街道古巷路北、小河西 居住 相城城市建設(shè) 17114 23960蘇地 2022B14采蓮路東、古巷路北 居住蘇州中惠房地產(chǎn)開發(fā)公司 123236 184854蘇地 2022G79相城區(qū)澄和路東、慶元路北 居住 榮盛房地產(chǎn) 63041 126082蘇地 2022G88相城區(qū)元和塘以西、陽(yáng)澄湖西路北側(cè) B 區(qū) 14 號(hào)地塊商住 廣州合景 231627 544323蘇地 2022G89相城區(qū)元和塘以西、陽(yáng)澄湖西路北側(cè) C 區(qū) 14 號(hào)地塊商住 廣州合景 116822 242989蘇地 2022G90相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè) D 區(qū)（12）、F 區(qū)（13）號(hào)地塊商住 恒基中國(guó) 295358 632066蘇地 2022G76相城區(qū)齊陸路 366 號(hào)(原蘇州天綸合成纖維廠)商住 蘇州恒順投資 62857 12571429 / 134蘇地 2022G77相城區(qū)蘇虞張東、春申湖路南側(cè) E 區(qū) 13 號(hào)地。目前來(lái)說(shuō)，本案最大的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該來(lái)自離渭塘鎮(zhèn)不遠(yuǎn)的陽(yáng)澄領(lǐng)島別墅（麗晶星河的別墅已經(jīng)銷售完畢） ，另外周邊別墅如麗水花園、依云水岸、酈島別墅、天亞水景城、東寶盛世江南、聆湖麗墅等也會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)。? 別墅方面：對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)的主要是相城區(qū)的別墅。本案最大的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該來(lái)自相城區(qū)北部各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷小區(qū)，特別是渭塘本地的拆遷小區(qū)，二手房?jī)r(jià)格在 2300 元/平方米左右，與本案相比，有著強(qiáng)大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)玉盤花園四期、五期規(guī)模有三萬(wàn)多方，也將消化掉本案部分本地客源（228 戶拆遷戶） 。四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析同區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析1）當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析? 公寓方面：在北相城來(lái)說(shuō)，目前還沒(méi)有象樣的上檔次的公寓項(xiàng)目，能夠?qū)Ρ景感纬芍苯痈?jìng)爭(zhēng)的個(gè)案屈指可數(shù)，渭塘鎮(zhèn)上的麗晶星河基本賣完，去化率已經(jīng)達(dá)到 90%以上，所剩套數(shù)不多，待本案推出時(shí)相信其也差不多該結(jié)案了。相城區(qū)別墅市場(chǎng)總結(jié)? 相城區(qū)別墅群主要以居住型為主，只有極少數(shù)別墅是居住加渡假型。（2 ）價(jià)格存在明顯差距產(chǎn)品 區(qū)域 單價(jià)（元/平方米） 總價(jià)（萬(wàn)元/套）中心城區(qū) 7500—12022 200—500獨(dú)棟別墅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 6200—6500 160—240中心城區(qū) 4700—7500 125—220聯(lián)排、疊加別墅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 5200—6200 110—190評(píng)價(jià)：獨(dú)棟別墅中心城區(qū)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差距較大，能達(dá)到 1300—5500 元/ 平方米的價(jià)差；聯(lián)體和疊加別墅的區(qū)域價(jià)差在 500—1300 元/平方米?，F(xiàn)以列表形式進(jìn)行分析。在購(gòu)買動(dòng)機(jī)方面，以自住型客戶為主，在房產(chǎn)新政的調(diào)控下，別墅市場(chǎng)的投資客大大減少，僅有少量客戶購(gòu)房將自住和投資結(jié)合在一起，放棄了短線炒作的打算，而改以長(zhǎng)期投資為主。相城區(qū)近期有依云水岸、中興高爾夫別墅的入市在帶來(lái)新供應(yīng)量的同時(shí)，也將提高區(qū)域市場(chǎng)熱度，提升居住氛圍，尤其是高檔物業(yè)——?jiǎng)e墅的居住氛圍。類別 獨(dú)棟別墅 雙拼和聯(lián)排別墅 疊加別墅產(chǎn)品概況雙車庫(kù)配置需求日益強(qiáng)烈產(chǎn)品力一般能夠圍繞較好的自然環(huán)境和內(nèi)部景觀打造高檔次產(chǎn)品主力面積 300—500 240—300 180—24525 / 134（㎡）價(jià)格范圍（元/㎡ ） 6000—18000 5000—13000 6700—8500產(chǎn)品分布市區(qū)、木瀆、環(huán)太湖、陽(yáng)澄湖市區(qū)、園區(qū)湖東、吳中城南、陽(yáng)澄湖園區(qū)湖東、陽(yáng)澄湖? 產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品價(jià)格方面，不同區(qū)域的價(jià)格差別較大，即使同一區(qū)域，項(xiàng)目本身的總體定位、自然景觀等不同，也會(huì)存在較大的價(jià)差。? 物業(yè)類型豐富相城區(qū)目前在售個(gè)案多數(shù)是多種物業(yè)類型共存的綜合型社區(qū)；容積率超過(guò) 的為別墅和多層或小高層的混合形態(tài)；容積率在 的聆湖麗墅選擇獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排相混合的多元產(chǎn)品組合，產(chǎn)品類型齊全。相城區(qū)在售別墅個(gè)案分析板塊 個(gè)案名稱總建面積（㎡） 產(chǎn)品形態(tài) 戶型面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）月銷售（套）酈島別墅 100000獨(dú)棟、聯(lián)排、小高層獨(dú)棟 290—455聯(lián)排 199—244獨(dú)棟 7500—10000聯(lián)排 4700 810中心城區(qū)中興高爾夫別墅 86000獨(dú)棟別墅 304—433 12022 2024 / 134依云水岸 220220聯(lián)排疊加別墅聯(lián)排 241—303疊加 185—188聯(lián)排 7500疊加 6700 70麗晶星河 76000獨(dú)棟、聯(lián)排、小高層獨(dú)棟 364—371聯(lián)排 239獨(dú)棟 6000聯(lián)排 5000 67渭塘陽(yáng)澄領(lǐng)島 79354 獨(dú)棟、雙拼獨(dú)棟 320—360雙拼 280—310獨(dú)棟 6500雙拼 6200 30陽(yáng)澄湖 聆湖麗墅 46000獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟 256—286聯(lián)排 203—225獨(dú)棟 6400聯(lián)排 5200 78別墅分析：? 個(gè)案分布相對(duì)集中目前在售個(gè)案主要分布在相城區(qū)中心城區(qū)，規(guī)模普遍較大，占地面積多數(shù)超過(guò) 10 萬(wàn)平方米，其余分布在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樓盤規(guī)模普遍較小。這些客源也基本依賴當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域客源，故本項(xiàng)目在操作時(shí)不僅要做渭塘珍珠湖畔的明珠，更要做北相城乃至相城區(qū)的一顆耀眼明珠，吸引更多的外區(qū)域客戶前來(lái)購(gòu)房。相城區(qū)公寓市場(chǎng)總結(jié)結(jié)論：目前相城區(qū)的公寓市場(chǎng)發(fā)展還不發(fā)達(dá)，特別是北相城，還處于起步發(fā)展期，在售的項(xiàng)目也屈指可數(shù)。? 去化分析多層共 264 戶，銷售至今還剩 65 套，面積是 130㎡ ，多層銷售率為 75%。屬于春申湖畔黃金地段，面臨亞洲第一的音樂(lè)噴泉及十里麗23 / 134水長(zhǎng)灘，距離鎮(zhèn)中心約 500 米，從西塘路車行約 15 分鐘可達(dá)虎丘，約 20 分鐘可達(dá)石路，周邊配套較全，但商業(yè)檔次不高。麗水花園區(qū) 域：相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)物業(yè)地址：相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)春秋路與裴陽(yáng)路相匯處開發(fā)商：蘇州建安房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：深圳瑞安特房地產(chǎn)板塊特征總結(jié)：? 產(chǎn)品方面：以別墅和小高層為主；? 主力面積：小面積控制在 85 平米左右二房，大面積的在 140 平方米左右的三房；22 / 134? 價(jià)格方面：因?yàn)榘鍓K內(nèi)項(xiàng)目不多，該板塊公寓的總體均價(jià)在 3300 元/平米左右；? 去化情況：別墅的去化還是比較理想的，由于有部分當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)小高層抗性比較大，故去化效果一般；? 客源方面：該板塊客戶主要來(lái)自于相城區(qū)及渭塘本地，外區(qū)域客源很少。? 客源分布主要是相城區(qū)當(dāng)?shù)乜蛻?，以及有部分在相城區(qū)經(jīng)營(yíng)生意的浙江商人。? 產(chǎn)品分析外立面為歐式風(fēng)格，房型設(shè)計(jì)一般，建筑單體為兵營(yíng)式排列，排布單調(diào)，樓間距較窄，花園面積小。北部板塊樓盤名稱產(chǎn)品類型開盤日期建筑面積（m 2）均價(jià)（元/m 2）主力面積（m 2）主力總價(jià)（萬(wàn)）銷售率恒勵(lì)西子花園多層、小高層、高層 64000 3800 5595 30 二期 25%麗晶星河小高層、聯(lián)排、一期小高層：3100小高層：140聯(lián)排：238小高層：40聯(lián)排：110小高層92%，別21 / 134獨(dú)棟別墅聯(lián)排：5000獨(dú)立：6000獨(dú)立：364371獨(dú)立：220 墅：100%麗晶星河物業(yè)地址：相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)渭中路 開發(fā)商：蘇州德鑫房產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：66170㎡ 總建筑面積：76100㎡建筑形態(tài)：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅，小高層；總戶數(shù)：獨(dú)棟 48 戶，聯(lián)排 18 戶，小高層 330戶面積范圍：獨(dú)棟面積為 364 和 371㎡，聯(lián)排（六聯(lián)、八聯(lián)）為 238㎡，小高層 140—170㎡價(jià) 格：獨(dú)棟均價(jià) 5800 元/平方米，聯(lián)排均價(jià) 4700 元/平方米，小高層均價(jià) 3000 元/㎡? 環(huán)境分析本案位于渭塘渭中路北側(cè)，附近有中小學(xué)、超市、銀行及渭塘鎮(zhèn)政府,周邊配套生活設(shè)施相對(duì)齊全。中心板塊主要指陸慕、元和一帶區(qū)域；北部板塊主要包括渭塘、太平、陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)等一帶區(qū)域；西部板塊主要是黃埭、東橋、望亭一帶區(qū)域。別墅市場(chǎng)持續(xù)熱銷，如中興高爾夫別墅、依云水岸一推出房源即受到追捧，而酈島別墅產(chǎn)品力較差去化情況一般。由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯、性價(jià)比高的樓盤上市即被搶光，如中惠價(jià)格走勢(shì)預(yù)計(jì)：由于受整體大勢(shì)的影響，近期價(jià)格攀升的可能性不大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，預(yù)計(jì)在2 年左右，區(qū)域均價(jià)將達(dá)到 4500 元/ 平方米。價(jià)格漲幅表現(xiàn)：由于 2022 年處于補(bǔ)漲階段，漲幅較大，基本在 2022 的基礎(chǔ)上翻了一倍；2022 年價(jià)格在 2022 年的基礎(chǔ)上上漲了 600－700 元，約 20％左右。主力總價(jià)分析：兩房在 40 萬(wàn)元左右，三房在 53 萬(wàn)元左右。區(qū)域市場(chǎng)主力戶型面積：一房：50 —60 平方米 兩房：100 平方米三房：130 平方米 疊加別墅：188 平方米聯(lián)排別墅：250 平方米 獨(dú)棟別墅：300—400 平方米（4 ）價(jià)格分析銷售均價(jià)分析：中心城區(qū)公寓售價(jià)普遍在 3800—4200 元/ 平方米以上。陽(yáng)光名邸、嘉和麗園、華美家園等項(xiàng)目都處于掃尾階段，香城花園和依云水岸正待推出新的一期，目前有中惠陽(yáng)光加洲）等建筑風(fēng)格精彩紛呈，市場(chǎng)期待更多的異域風(fēng)情。（2 ）建筑風(fēng)格分析早期產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，目前風(fēng)格趨于多元化。陽(yáng)光名邸、嘉和麗園、華美家園、麗晶星河、恒勵(lì)西子花園別墅樓盤：招商18 / 134相城樓市主要項(xiàng)目：普通住宅：香城花園、三江以香城花園為代表的普通住宅不斷涌現(xiàn)，以招商一個(gè)個(gè)造型新穎別致的樓盤鱗次櫛比，都是發(fā)生在相城市民身邊最實(shí)在的巨變。陽(yáng)光名邸、錦繡江南到后來(lái)的中惠Ⅱ、相城區(qū)市場(chǎng)分析一、相城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及特征分析相城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況房地產(chǎn)業(yè)在相城區(qū)原來(lái)幾乎不成氣候，現(xiàn)已成為相城區(qū)服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于有特別政策庇護(hù)和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將會(huì)促使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們紛紛將陣地轉(zhuǎn)入相城，同時(shí)準(zhǔn)入門檻低，導(dǎo)致開發(fā)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)隨之加劇，對(duì)于本項(xiàng)目是不利的。（2 ）大型專業(yè)市場(chǎng)可租賃非農(nóng)用地，直接導(dǎo)致專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)量的增加，這加大了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力允許新辦大型專業(yè)市場(chǎng)租賃閑置的工業(yè)用地或農(nóng)村集體留用的非農(nóng)建設(shè)用地，新引進(jìn)的物流企業(yè)用地可以按照工業(yè)用地的價(jià)格出讓或租賃。相城區(qū)地方政策（1 ）區(qū)級(jí)財(cái)政設(shè)立服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金，并簡(jiǎn)化文化、休閑娛樂(lè)等審批程序，本項(xiàng)目如發(fā)展該類商業(yè)將受益匪淺該政策主要是對(duì)大型商場(chǎng)、連鎖購(gòu)物中心等商貿(mào)企業(yè)和新開發(fā)的大型游藝、旅游景點(diǎn)、體育健身、四星級(jí)以上賓館等休閑旅游業(yè)項(xiàng)目給予資金扶持，并且簡(jiǎn)化新辦文化、休閑娛樂(lè)行業(yè)等服務(wù)業(yè)企業(yè)的審批程序。首先，這無(wú)疑拓寬了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的融資渠道，減少了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的過(guò)度依賴性；其次，隨著該基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，由于國(guó)內(nèi)其它各領(lǐng)域的投資者相信 REITS 的投資眼光，也紛紛加入商業(yè)地產(chǎn)的投資行列；另外，可以通過(guò) REITS 收購(gòu)大面積物業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，更有利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。這將在很大程度上改善商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)的現(xiàn)狀，今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將更加合理化。規(guī)劃范圍包括大型零售商店、批發(fā)市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、物流基地、商業(yè)街等，目的是建立統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的商品市場(chǎng)體系、避免低水平重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化市場(chǎng)布局和調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。去年幾次政策的出臺(tái)總體目標(biāo)比較一致，普通商品房將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品；? 這項(xiàng)決定一旦得到貫徹執(zhí)行，將對(duì)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，尤其是將來(lái)別墅項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)受到嚴(yán)格控制，別墅項(xiàng)目的售價(jià)從長(zhǎng)期來(lái)看仍會(huì)上漲。政策點(diǎn)評(píng)? 政府高官發(fā)表的這番講話表明中央政府為有效利用土地資源、穩(wěn)定樓市將采取嚴(yán)控土地出讓的措施。同時(shí)，將適時(shí)出臺(tái)新的禁止供地和限制供地項(xiàng)目目錄，以落實(shí)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地需求，支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目建設(shè)用地。由于本項(xiàng)目 90 平米以下的戶型面積占了 73%，20%的首付款給本案帶來(lái)利好因素，同時(shí)如果本案采取上下疊加的設(shè)計(jì)還可以有效的避稅。會(huì)議指出，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。屆時(shí)，必將成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。珍珠塔擬建在珍珠湖南部水域，建 9 層，高度不超過(guò) 50 米，塔的整體格調(diào)應(yīng)和蘇州渭塘、珍珠湖區(qū)域規(guī)劃形態(tài)、人文地理環(huán)境融為一體。以珍珠湖為中心，渭塘新鎮(zhèn)區(qū)的開發(fā)正全面展開，政府準(zhǔn)備在渭塘珍珠湖里建造一個(gè)珍珠塔，不僅作為“中國(guó)淡水珍珠之鄉(xiāng)”14 / 134的重要標(biāo)記，也是渭塘珍珠文化的形象展示。2022 年渭塘鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)狀況名稱 金額（億元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 工貿(mào)銷售 43利稅總額 工業(yè)性投入 9注冊(cè)外資 國(guó)地稅入庫(kù) 財(cái)政收入 新增民營(yíng)注冊(cè)資本 農(nóng)民人均收入 8600 元從上頁(yè)表可以看出，渭塘鎮(zhèn)的注冊(cè)外資和新增民營(yíng)資本占了相當(dāng)?shù)谋壤@些實(shí)