【正文】 湖占 28％，福田占 58％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％。 26 26 準(zhǔn)備購(gòu)房者以單身人士居多，購(gòu)房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊(yùn)藏著許多充滿期盼、跳動(dòng)的心靈。購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩 上學(xué)是促成購(gòu)買前三位的因素。 25 25 1 環(huán)境因素很重要 在促成購(gòu)買的因素中，環(huán)境占重要位置。 購(gòu)房者月供主要集中在 10002500 元 /月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù) M0=1950 元。整體首供 中位數(shù)M0= 萬(wàn)。 24 24 量入為出的月供 購(gòu)房者首供能力 31 萬(wàn)以上占 8％， 21－ 30 萬(wàn)占 12％， 16－ 20 萬(wàn)占 14％， 11－ 15 萬(wàn)占 25％， 5－ 10 萬(wàn)占 41％。 按揭付款是主流 頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。 23 23 期望合理價(jià)格水平： 40006000 元 在購(gòu)房者心 目中，價(jià)格在 4000 元以下占 24％， 4001－ 5000 元占 42％， 5001－ 6000 元占 23％， 6001－ 7000元占 7％， 7001－ 8000 占 2％， 8000 元以上占 2％。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85 平米； 選擇三房的購(gòu)房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇 7090 的小三房。 22 22 最希望的面積是 90110 平方米 在希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在 90110 平方米比例最高；其次是 7090 平方米，希望購(gòu)置面積在 70 平方米以下的比例不高。由此看來(lái)，三房是各類客戶首要心水之選。 單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇 1 房的占 4％， 2 房占 16％， 3 房占 58％， 4 房占 3％，5 房占 3％；多次置業(yè)的， 1 房占 4％， 2 房占 10％， 3 房占 40％， 4 房占 24％， 5 房占 6％。這可能源于深圳城市的人 21 21 口特殊性對(duì)房型選擇的影響，來(lái)自外地的單身人士購(gòu)房考慮組建家庭后，接父母過(guò)來(lái)同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其 次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。 與家庭月收入交叉分析： 交叉分析結(jié)果顯示，收入在 5000 元以下的，選擇毛坯房占 45％，基本裝修 55％；收入在 5000－ 8000 元的，選擇毛坯房占 35％，基本裝修占 65％；收入在 8000－ 10000 元的，選擇毛坯房占 60％ ，基本裝修占 40％；收入在 10000 元以上的，選擇毛坯房占 65％，基本裝修占 35％。 19 19 更喜歡自己裝修 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占 40％，廚衛(wèi)裝修 占 34％，普通裝修占 19％，精裝修占 7％。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開始進(jìn)入人們選擇的視野。 18 18 最愛(ài)的是小高層 頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占 44％，多層占 33％，高層占 21％，別墅占 2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。由此看來(lái)，未來(lái)都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。 兩者交叉分析結(jié)果表明，在羅湖工作的人士，喜歡的居住區(qū)域在羅湖的只有 40%。 17 17 福田是置業(yè)者首選 在位置的選擇上：羅湖占 22％，福田占 53％，南山占 9％，其他占 16％。 從計(jì)劃購(gòu)買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。 購(gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。這一方面說(shuō)明深圳置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。 內(nèi)銷市場(chǎng)需求部分 問(wèn)卷分析 2020 住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司日前對(duì)潛在購(gòu)房人群做了問(wèn)卷訪問(wèn)（有效樣本 657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)。 GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨(dú)特，成了眾多的樓盤的選擇。如波托菲諾—— 華僑城全景觀豪宅，僑城豪苑，美廬錦園 —— 深圳相較之下比 2020年的片區(qū)推廣更進(jìn)一步。 安柏 產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化—— 高成本營(yíng)銷 —— 價(jià)格繼續(xù)上漲 —— 缺乏需求支撐 —— 泡沫破了 —— 積壓產(chǎn)品 —— 價(jià)格大戰(zhàn)。 東門 汽車站 木頭龍 怡景花園 14 14 這種營(yíng)銷手法的變化不無(wú)讓人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的營(yíng)銷逐漸從產(chǎn)品營(yíng)銷、形象營(yíng)銷 、概念營(yíng)銷、整合營(yíng)銷到今天，我們又嗅到了純包裝式營(yíng)銷的味道。 2020 年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動(dòng)則就是幾個(gè)整版，小了不行呀，沒(méi)形象，美廬錦園開盤就是五個(gè)整版，黃埔雅苑 到 在特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)共發(fā)布了 29 次 28 版廣告。 地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在日漸激烈的市場(chǎng)條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實(shí)力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。針對(duì)特定的消費(fèi)層面，進(jìn)一步的細(xì)分市場(chǎng)，采取準(zhǔn)確制導(dǎo)性的供給和營(yíng)銷，是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的不二選擇?？墒?，我們一方面可以看到某些樓盤價(jià)格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問(wèn)津、銷售困難 ，而有樓盤價(jià)格卻逆市出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，行情一路看漲。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)的加強(qiáng)，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬(wàn)平方米規(guī)模的盤在原來(lái)已經(jīng)是大盤，隨后萬(wàn)科四季花城等 3050萬(wàn)平方米的樓盤為大盤，但 2020 年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬(wàn)平方米以上的大盤，大盤時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。 大盤時(shí)代到來(lái) 關(guān)內(nèi)、關(guān)外開發(fā)量比較0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年關(guān)外 關(guān)內(nèi) 12 12 項(xiàng)目規(guī)模面積分布比例圖4 ～7 萬(wàn)㎡%7 萬(wàn)㎡以上%0 ～1 萬(wàn)㎡%1 ～2 萬(wàn)㎡%2 ～3 ㎡%3 ～4 ㎡% 上圖是 2020 年新推樓盤的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來(lái)看項(xiàng)目的規(guī)模，推售面積在 4 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目占全市的 ％。 11 11 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 新都市主義與住宅郊區(qū)化 從上圖我們可以看到，關(guān)內(nèi)關(guān)外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變化著，關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內(nèi)成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭(zhēng)的事實(shí)，萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項(xiàng)目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在 不斷的證明這一點(diǎn)。 新樓住宅銷售面積01002003004005006007001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份銷售面積（萬(wàn)平方米） 三級(jí)市場(chǎng)/ 二級(jí)市場(chǎng)交易量比較% %%% %%%%41. 15 %%%%%%%%%%%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份比值 在批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅上漲的同時(shí)，新樓住宅銷售面積的 增長(zhǎng)是有限的和不明顯的，說(shuō)明目前還有較多的項(xiàng)目開發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。 房地產(chǎn)投資額 01002003004001990 1992 1994 1996 1998 2020 2020 9 9 空置面積0501001502002503003501997 1998 1999 2020 2020 2020年份空置面積（萬(wàn)平方米） 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時(shí)在減少，結(jié)合新樓住宅銷售面積來(lái)看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長(zhǎng)大幅超過(guò)預(yù)售面積增長(zhǎng)的情況下，說(shuō)明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤由于設(shè)計(jì)或管理落后以低價(jià)策略進(jìn)行消化 達(dá)到了較理想的效果。 政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 進(jìn)出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的組要因素。 小結(jié)： 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都顯示年內(nèi)我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。 人才政策 深 圳 市 政 府 于 2020 年 2 月 1 日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達(dá)人才引 進(jìn) 指 標(biāo) ； 取 消 人 才 引 進(jìn) 考 試 制 度 ； 取 消 人 才 地 區(qū) 限 制 ； 取 消 先 男 后 女 的 人 才 引 進(jìn) 規(guī) 定 ； 取 消 人才 入 戶 前 的 統(tǒng) 一 培 訓(xùn) 。 房地產(chǎn)政策 產(chǎn)品銷售價(jià)格景氣指數(shù)60708090100110120200 0年1季200 0年2季200 0年3季200 0年4季200 1年1季200 1年2季200 1年3季200 1年4季工業(yè)交通倉(cāng)儲(chǔ)郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)1 0 0 ） 7 7 深 圳 市 規(guī) 劃 國(guó) 土 局 于 2020 年 1 月 份 內(nèi) 連 續(xù) 推 出 了 三 項(xiàng) 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 公 告 （ 深 規(guī) 土 告[2020]0 0 03 號(hào) ），分 別 對(duì) 建 立 土 地 有 形 市 場(chǎng) 、提 高 預(yù) 售 門 檻 兩 項(xiàng) 內(nèi) 容 作 出 了 規(guī) 定 ：要 求 嚴(yán) 格執(zhí) 行 限 期 交 清 地 價(jià) 款 ； 禁 止 未 獲 得 預(yù) 售 許 可 證 前 的 內(nèi) 部 認(rèn) 購(gòu) ； 未 交 清 地 價(jià) 款 以 前 的 土 地 嚴(yán) 格 限 制拍 賣 。 金融政策 未來(lái)深圳市的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動(dòng)住房消費(fèi) 信 貸 、 汽 車 消 費(fèi) 信 貸 為 主 的 個(gè) 人 消 費(fèi) 信 貸 。 產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利 企業(yè)盈利景氣指數(shù)40608010012014016020 00 年1 季20 00 年2 季20 00 年3 季20 00 年4 季20 01 年1 季20 01 年2 季20 01 年3 季20 01 年4 季總體工業(yè)建筑業(yè)交通倉(cāng)儲(chǔ)郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)120） 6 6 房 地 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 品 銷 售 與 企 業(yè) 盈 利 在 各 行 業(yè) 中 持 續(xù) 位 居 高 位 ， 且 在 不 斷 提 高 。 存貸款 國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 4093 億元，增長(zhǎng) %，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來(lái)的深圳人的消費(fèi)也會(huì)不斷的增長(zhǎng)，消費(fèi)指數(shù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。 居民消費(fèi)水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費(fèi)的熱點(diǎn)， 2020 年 汽 車 銷 售 量 增 長(zhǎng) 3 成，百 戶 居 民 家 庭 小 汽 車 擁 有 量 比 上 年 度 翻 了 一 翻 。 消費(fèi)指數(shù) 居 民 消 費(fèi) 需 求 也 明 顯 轉(zhuǎn) 旺 ， 2020 年全市社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 609 億 元 ，比 2020 年增長(zhǎng) %。 2020 年 深 圳 市 人 均 GDP 達(dá)到 萬(wàn)元人民幣。 1 1 星河國(guó)際名城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃策劃報(bào)告 第一章 市場(chǎng)調(diào)查 P4 1. 深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2. 深圳市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 3. 內(nèi)外銷市場(chǎng)需求分析 4. 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析 5. 中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析 第二章 項(xiàng)目分析 P65 1. 項(xiàng)目概況 2. 項(xiàng)目地盤解析 3. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析 a:總體布局規(guī)劃及空間布局分析 b:主力戶型面積評(píng)析 4. 項(xiàng)目 SWOT 分析 5. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)