【正文】 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 香港 外地（含外籍） 個(gè)數(shù) 21 55 3 10 12 5 百分比 % 51% % % % % 由表可見，成交客戶中有 %權(quán)重的非深圳人。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。 29 29 1 各種置業(yè)因素加權(quán)排序 被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢谩r(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。 1 工作在福田 調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占 28％，福田占 58％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％。 25 25 1 環(huán)境因素很重要 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。 按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。 18 18 最愛的是小高層 頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占 44％，多層占 33％，高層占 21％，別墅占 2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。 從計(jì)劃購買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。 GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨(dú)特，成了眾多的樓盤的選擇。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化—— 高成本營銷 —— 價(jià)格繼續(xù)上漲 —— 缺乏需求支撐 —— 泡沫破了 —— 積壓產(chǎn)品 —— 價(jià)格大戰(zhàn)。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。 大盤時(shí)代到來 關(guān)內(nèi)、關(guān)外開發(fā)量比較0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年關(guān)外 關(guān)內(nèi) 12 12 項(xiàng)目規(guī)模面積分布比例圖4 ～7 萬㎡%7 萬㎡以上%0 ～1 萬㎡%1 ～2 萬㎡%2 ～3 ㎡%3 ～4 ㎡% 上圖是 2020 年新推樓盤的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項(xiàng)目的規(guī)模，推售面積在 4 萬平方米以上的項(xiàng)目占全市的 ％。 政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 房地產(chǎn)政策 產(chǎn)品銷售價(jià)格景氣指數(shù)60708090100110120200 0年1季200 0年2季200 0年3季200 0年4季200 1年1季200 1年2季200 1年3季200 1年4季工業(yè)交通倉儲郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)1 0 0 ） 7 7 深 圳 市 規(guī) 劃 國 土 局 于 2020 年 1 月 份 內(nèi) 連 續(xù) 推 出 了 三 項(xiàng) 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場 的 公 告 （ 深 規(guī) 土 告[2020]0 0 03 號 ），分 別 對 建 立 土 地 有 形 市 場 、提 高 預(yù) 售 門 檻 兩 項(xiàng) 內(nèi) 容 作 出 了 規(guī) 定 ：要 求 嚴(yán) 格執(zhí) 行 限 期 交 清 地 價(jià) 款 ； 禁 止 未 獲 得 預(yù) 售 許 可 證 前 的 內(nèi) 部 認(rèn) 購 ； 未 交 清 地 價(jià) 款 以 前 的 土 地 嚴(yán) 格 限 制拍 賣 。 居民消費(fèi)水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費(fèi)的熱點(diǎn)， 2020 年 汽 車 銷 售 量 增 長 3 成，百 戶 居 民 家 庭 小 汽 車 擁 有 量 比 上 年 度 翻 了 一 翻 。 2020 年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)全市 GDP 總值 1908 億元，同比增長了 %，高出預(yù)期目標(biāo)的 個(gè)百分點(diǎn)。 各項(xiàng)貸款余額 2861 億元，增長 %，其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個(gè)人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。 這 6 項(xiàng)措施在 2020 年逐漸實(shí)施，落到實(shí)處，在 2020 年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來人口增長速度，人口的增長將直接促 進(jìn)房地產(chǎn)市場的增長（ 60 年代的香港房地產(chǎn)市場的快速增長就是 依 賴 于 人 口 高 速 膨 脹 ）。 批準(zhǔn)預(yù)售面積01002003004005006007001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）銷售面積/ 預(yù)售面積比值1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份比值 10 10 銷售面積與預(yù)售面積比值的降低說明銷售面積的增長落后于預(yù)售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會造成市場的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。 房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡 今年以來，關(guān)于房價(jià)的問題一直受各方關(guān)注，降價(jià)呼聲也很高。 營銷成本兩極分化 報(bào)紙廣 告在 2020 年對報(bào)社和開發(fā)商來說都是痛苦的，報(bào)社說，我們今年的廣告費(fèi)少收了 20%，聽了這話，開發(fā)商是有苦說不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢沒少呀，效果也差了。 麗晶 天然居 居 黨校 2020年 —— 安柏麗晶、天然居全面滲透策略（燈箱） 新興酒店 15 15 片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢 在區(qū)域競爭激烈的時(shí)候，媒體不甘寂寞，在特報(bào)的推動(dòng)下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海 岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。 購置新房情有獨(dú)鐘 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占 86％；二手房占 7％，尚未決定占 7％，主要以選購新房為主。在喜歡的房子地點(diǎn)的回答中，福田占了多數(shù)； 在何處工作的回答中，福田占 58％，羅湖占 28％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％，福田的比例也是最多。 交叉分析表明，喜歡多層的消費(fèi)者中，平層占 67％，躍式占 15％，復(fù)式占 18％；喜歡小高層的消費(fèi)者中，平層占 56％，躍式占 25％，復(fù)式占 19％，兩者對平層、復(fù)式單位的鐘愛比例是不同的；喜歡高層建筑消費(fèi)者中，平層占 44％，躍式占 18％，復(fù)式占 38％，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費(fèi)者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。 上述結(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上： 1 房占 5％， 2 房占 25％， 3 房占 58％， 4 房占 12％；二口之家的， 1 房占 3％， 2 房占 36％， 3 房占 51％， 4 房占 10％；三口之家的， 1 房占 2％， 2 房占 10％， 3房占 68％， 4 房占 20％；二代同堂的： 1 房占 4％， 2 房占 19％， 3 房占 55％， 4 房占 22％；三代同 堂的： 1 房占 0％， 2 房占 8％， 3 房占 52％， 4 房占 40％；分析表明當(dāng)前不同的家庭結(jié)構(gòu)對戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻 +子女）、主干家庭（父母 +夫妻 +子女）的梯級消費(fèi)比例。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在 7090 平米占比較大的比例，也有部分希望 90110 平米和 70 平米以下，很少一部分希望在 110130 平米。 購房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購房者 80%的市場是首供能力在 20 萬以內(nèi)的市場。 1 大家一起出主意買房 調(diào)查表明：自己看樓選房的占 26％，多數(shù)情況是自己看樓的占 36％，大部分情況請懂行的朋友帶著一起看的占 38％。 1 年輕人成為主力軍 購房者的年齡 25 歲以下占 3％， 25－ 29 歲占 46％， 30－ 35 歲占 31％， 36－ 39 歲占 7％， 40－ 45 歲占 7％，45 歲以上占 6％。綜合分析，環(huán)境因素?zé)o論從關(guān)注度，還是重要因素排序來看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較 大。招商、中海、金地、華僑城、長城集團(tuán)、天 31 31 健集團(tuán)、城建集團(tuán)、建設(shè)控股、振業(yè)等具資質(zhì)的大發(fā)展商，大約有 59%的被訪者提及，形成品牌第二集團(tuán)，而其他開發(fā)商則比較 分散。 另外，也可反映出關(guān)外的購買力不可忽略。 置業(yè)量 根據(jù)香港規(guī)劃署 2020 年 日公布的針對港人在內(nèi)地置業(yè)而做的大規(guī)模調(diào)查報(bào)告結(jié)果顯示，目前港人在內(nèi)地購買的單位共有 萬個(gè)，實(shí)際居住在內(nèi)地的人口有 萬人，計(jì)劃在未來十年在內(nèi)地居住的人口有 萬人，在港人在內(nèi)地購買的住宅中， 88%屬于廣東，其中深圳 %。 置業(yè)動(dòng)向 資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司在港交會以及口岸附近對 2 年內(nèi)有在內(nèi)地置業(yè)傾向的港人問卷調(diào)查。其差異性表現(xiàn)在香港客戶對異地置業(yè)不同的目的，或度假、或投資等。計(jì)劃購置總價(jià)在 100 萬以上單位的被訪者更傾向于豪華裝修，可以直接進(jìn)去入住。 收入與置業(yè)預(yù)算具有相關(guān)性 42 42 內(nèi)環(huán)是家庭月收入在 5 萬以上購房預(yù)算的比例，內(nèi)環(huán)是家庭月收入在 5 萬以下購房預(yù)算的比例。翠堤灣 萬 M2 金地地產(chǎn) 雍景臺 9 萬 M2 信德豐 豪園居 萬 M2 50% 賽益房地產(chǎn) 金眾經(jīng)典家園 7 萬 M2 金眾集團(tuán) 嘉寶田花園 33 萬 M2 中信星光名庭 10 萬 M2 近期發(fā)售 中信地產(chǎn) 城市綠洲二期 9 萬 M2 70% 漢國置業(yè) 蔚藍(lán)海岸三期 26 萬 M2 卓越 45 45 招商海月二期 22 萬 M2 招商 鼎太風(fēng)華社區(qū) 42 萬 M2 未開盤 中海陽光棕櫚園 38 萬 M2 中海 星海名城二 期七 \八組團(tuán) 21 萬 M2 振業(yè) 以以上不完全統(tǒng)計(jì)樓盤存量，加上中心區(qū)的 100 萬以上的推出量，今年下半年的與本項(xiàng)目有競爭力的樓盤規(guī)模達(dá)到了 500 萬平方米，之后還會有部分項(xiàng)目的二期、三期以及紅樹灣其他拍賣地塊的樓盤的開發(fā)和推售，20202020 年的深圳市高檔住宅市場必然會陷入激烈的競爭中。經(jīng)典家園：紅桂街區(qū)，絕版地段，都市生活中心；地王生活圈經(jīng)典戶型 NO： 1 嘉寶田花園：深圳羅湖中心區(qū)超值豪宅，都市人追求的生活方式。 54 54 南區(qū)為 CBD，以金融、貿(mào)易、信息、辦公的寫字樓和購物公園等為主，商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，住宅在此屬于對 CBD 的一種補(bǔ)充，其可塑性較強(qiáng)，目前南區(qū)建設(shè)速度偏緩，迫于于壓力，眾多寫字樓項(xiàng)目已報(bào)建，樹起圍墻，但少見真正動(dòng)工的項(xiàng)目，其 CBD 氛圍的形成還需較長時(shí)期。計(jì)劃于 2020 年 6 月竣工 購物公園 民田路與福化路交 界處東側(cè) 萬多 萬 8200萬元 加拿大 B+H 建筑師事務(wù)所、深圳市電子院設(shè)計(jì)有限公司 北園：深圳市城建開發(fā)（集團(tuán)公司） 已竣工，尚未開業(yè) 3 萬 南園：泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司 土 石 方 工 程 在 建 ， 預(yù) 計(jì)2020 年 3 月竣工 地下商業(yè)街 2020 —M1 段 福華路（金田路至益田路之間） 深圳市市政工程設(shè)計(jì)院 深 圳 市 民 防 委 員會辦公室 基坑階段 市政及配套現(xiàn)狀 高交會館 市 民中心 蓮花山 兒童醫(yī)院 科技書城 音樂廳、圖書館 少年宮 57 57 中心區(qū) 20202020 年竣工住宅項(xiàng)目概況表 項(xiàng) 目 名稱 位置 開發(fā)商 2020 年二手市場銷售報(bào)價(jià)示例 報(bào)價(jià)范圍 中 海 華庭 新 洲 路 與福 華 路 交匯處東側(cè) 中 海 地 產(chǎn)（深圳 ）有限公司 2 房， 83 、 88 M2 ，80728193 元 / M2 800011000 3 房， 119120 M2，送裝修 92449833 元 /M2 5 房， 168 M2，送裝修，10417 元 / M2 彩 福 大廈 彩 田 路 與福 華 路 交匯處西側(cè) 深圳市 福田房地產(chǎn) 開發(fā)公司 3 房， 95 M2， 5900 元 / M2 6000 3 房， 6000 元 / M2 黃 埔 雅苑一期 新 洲 路 以東，福中一路 與 二 路之間 和記黃 埔地產(chǎn)（深 圳）有限公司 3 房 4 房， 108158 M2，9167936 951 9677元 / M2 8