【正文】 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 香港 外地（含外籍） 個數(shù) 21 55 3 10 12 5 百分比 % 51% % % % % 由表可見，成交客戶中有 %權(quán)重的非深圳人。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導的建筑風格認同度比較低或者基本不認同。 29 29 1 各種置業(yè)因素加權(quán)排序 被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。 1 工作在福田 調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占 28％，福田占 58％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％。 25 25 1 環(huán)境因素很重要 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。 按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預留更大空間。 18 18 最愛的是小高層 頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費者占 44％，多層占 33％，高層占 21％，別墅占 2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。 GOLF，等等這些，都加強了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨特，成了眾多的樓盤的選擇。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化—— 高成本營銷 —— 價格繼續(xù)上漲 —— 缺乏需求支撐 —— 泡沫破了 —— 積壓產(chǎn)品 —— 價格大戰(zhàn)。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。 大盤時代到來 關(guān)內(nèi)、關(guān)外開發(fā)量比較0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年關(guān)外 關(guān)內(nèi) 12 12 項目規(guī)模面積分布比例圖4 ～7 萬㎡%7 萬㎡以上%0 ～1 萬㎡%1 ～2 萬㎡%2 ～3 ㎡%3 ～4 ㎡% 上圖是 2020 年新推樓盤的項目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項目的規(guī)模，推售面積在 4 萬平方米以上的項目占全市的 ％。 政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 房地產(chǎn)政策 產(chǎn)品銷售價格景氣指數(shù)60708090100110120200 0年1季200 0年2季200 0年3季200 0年4季200 1年1季200 1年2季200 1年3季200 1年4季工業(yè)交通倉儲郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)1 0 0 ） 7 7 深 圳 市 規(guī) 劃 國 土 局 于 2020 年 1 月 份 內(nèi) 連 續(xù) 推 出 了 三 項 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場 的 公 告 （ 深 規(guī) 土 告[2020]0 0 03 號 ），分 別 對 建 立 土 地 有 形 市 場 、提 高 預 售 門 檻 兩 項 內(nèi) 容 作 出 了 規(guī) 定 ：要 求 嚴 格執(zhí) 行 限 期 交 清 地 價 款 ； 禁 止 未 獲 得 預 售 許 可 證 前 的 內(nèi) 部 認 購 ； 未 交 清 地 價 款 以 前 的 土 地 嚴 格 限 制拍 賣 。 居民消費水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費的熱點， 2020 年 汽 車 銷 售 量 增 長 3 成，百 戶 居 民 家 庭 小 汽 車 擁 有 量 比 上 年 度 翻 了 一 翻 。 2020 年當年實現(xiàn)全市 GDP 總值 1908 億元，同比增長了 %，高出預期目標的 個百分點。 各項貸款余額 2861 億元，增長 %，其中包含了企業(yè)、項目和個人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。 這 6 項措施在 2020 年逐漸實施，落到實處，在 2020 年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來人口增長速度，人口的增長將直接促 進房地產(chǎn)市場的增長（ 60 年代的香港房地產(chǎn)市場的快速增長就是 依 賴 于 人 口 高 速 膨 脹 ）。 批準預售面積01002003004005006007001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份批準預售面積（萬平方米）銷售面積/ 預售面積比值1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份比值 10 10 銷售面積與預售面積比值的降低說明銷售面積的增長落后于預售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機，可能會造成市場的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。 房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡 今年以來，關(guān)于房價的問題一直受各方關(guān)注，降價呼聲也很高。 營銷成本兩極分化 報紙廣 告在 2020 年對報社和開發(fā)商來說都是痛苦的，報社說，我們今年的廣告費少收了 20%，聽了這話，開發(fā)商是有苦說不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢沒少呀，效果也差了。 麗晶 天然居 居 黨校 2020年 —— 安柏麗晶、天然居全面滲透策略（燈箱） 新興酒店 15 15 片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢 在區(qū)域競爭激烈的時候，媒體不甘寂寞，在特報的推動下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海 岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。 購置新房情有獨鐘 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占 86％；二手房占 7％，尚未決定占 7％，主要以選購新房為主。在喜歡的房子地點的回答中，福田占了多數(shù)； 在何處工作的回答中，福田占 58％，羅湖占 28％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％，福田的比例也是最多。 交叉分析表明，喜歡多層的消費者中，平層占 67％，躍式占 15％，復式占 18％；喜歡小高層的消費者中，平層占 56％，躍式占 25％，復式占 19％，兩者對平層、復式單位的鐘愛比例是不同的；喜歡高層建筑消費者中，平層占 44％，躍式占 18％，復式占 38％，選擇復式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費者中，選擇復式單位則不十分突出。 上述結(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上： 1 房占 5％， 2 房占 25％， 3 房占 58％， 4 房占 12％；二口之家的， 1 房占 3％， 2 房占 36％， 3 房占 51％， 4 房占 10％；三口之家的， 1 房占 2％， 2 房占 10％， 3房占 68％， 4 房占 20％；二代同堂的： 1 房占 4％， 2 房占 19％， 3 房占 55％， 4 房占 22％；三代同 堂的： 1 房占 0％， 2 房占 8％， 3 房占 52％， 4 房占 40％；分析表明當前不同的家庭結(jié)構(gòu)對戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻 +子女）、主干家庭（父母 +夫妻 +子女）的梯級消費比例。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在 7090 平米占比較大的比例，也有部分希望 90110 平米和 70 平米以下，很少一部分希望在 110130 平米。 購房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購房者 80%的市場是首供能力在 20 萬以內(nèi)的市場。 1 大家一起出主意買房 調(diào)查表明：自己看樓選房的占 26％，多數(shù)情況是自己看樓的占 36％，大部分情況請懂行的朋友帶著一起看的占 38％。 1 年輕人成為主力軍 購房者的年齡 25 歲以下占 3％， 25－ 29 歲占 46％， 30－ 35 歲占 31％， 36－ 39 歲占 7％， 40－ 45 歲占 7％，45 歲以上占 6％。綜合分析，環(huán)境因素無論從關(guān)注度，還是重要因素排序來看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較 大。招商、中海、金地、華僑城、長城集團、天 31 31 健集團、城建集團、建設(shè)控股、振業(yè)等具資質(zhì)的大發(fā)展商，大約有 59%的被訪者提及，形成品牌第二集團，而其他開發(fā)商則比較 分散。 另外，也可反映出關(guān)外的購買力不可忽略。 置業(yè)量 根據(jù)香港規(guī)劃署 2020 年 日公布的針對港人在內(nèi)地置業(yè)而做的大規(guī)模調(diào)查報告結(jié)果顯示，目前港人在內(nèi)地購買的單位共有 萬個，實際居住在內(nèi)地的人口有 萬人，計劃在未來十年在內(nèi)地居住的人口有 萬人，在港人在內(nèi)地購買的住宅中， 88%屬于廣東，其中深圳 %。 置業(yè)動向 資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司在港交會以及口岸附近對 2 年內(nèi)有在內(nèi)地置業(yè)傾向的港人問卷調(diào)查。其差異性表現(xiàn)在香港客戶對異地置業(yè)不同的目的，或度假、或投資等。計劃購置總價在 100 萬以上單位的被訪者更傾向于豪華裝修，可以直接進去入住。 收入與置業(yè)預算具有相關(guān)性 42 42 內(nèi)環(huán)是家庭月收入在 5 萬以上購房預算的比例，內(nèi)環(huán)是家庭月收入在 5 萬以下購房預算的比例。翠堤灣 萬 M2 金地地產(chǎn) 雍景臺 9 萬 M2 信德豐 豪園居 萬 M2 50% 賽益房地產(chǎn) 金眾經(jīng)典家園 7 萬 M2 金眾集團 嘉寶田花園 33 萬 M2 中信星光名庭 10 萬 M2 近期發(fā)售 中信地產(chǎn) 城市綠洲二期 9 萬 M2 70% 漢國置業(yè) 蔚藍海岸三期 26 萬 M2 卓越 45 45 招商海月二期 22 萬 M2 招商 鼎太風華社區(qū) 42 萬 M2 未開盤 中海陽光棕櫚園 38 萬 M2 中海 星海名城二 期七 \八組團 21 萬 M2 振業(yè) 以以上不完全統(tǒng)計樓盤存量，加上中心區(qū)的 100 萬以上的推出量，今年下半年的與本項目有競爭力的樓盤規(guī)模達到了 500 萬平方米，之后還會有部分項目的二期、三期以及紅樹灣其他拍賣地塊的樓盤的開發(fā)和推售，20202020 年的深圳市高檔住宅市場必然會陷入激烈的競爭中。經(jīng)典家園：紅桂街區(qū)，絕版地段，都市生活中心；地王生活圈經(jīng)典戶型 NO： 1 嘉寶田花園：深圳羅湖中心區(qū)超值豪宅，都市人追求的生活方式。 54 54 南區(qū)為 CBD，以金融、貿(mào)易、信息、辦公的寫字樓和購物公園等為主，商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，住宅在此屬于對 CBD 的一種補充，其可塑性較強，目前南區(qū)建設(shè)速度偏緩，迫于于壓力，眾多寫字樓項目已報建，樹起圍墻，但少見真正動工的項目，其 CBD 氛圍的形成還需較長時期。計劃于 2020 年 6 月竣工 購物公園 民田路與?；方?界處東側(cè) 萬多 萬 8200萬元 加拿大 B+H 建筑師事務(wù)所、深圳市電子院設(shè)計有限公司 北園：深圳市城建開發(fā)（集團公司） 已竣工，尚未開業(yè) 3 萬 南園：泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司 土 石 方 工 程 在 建 ， 預 計2020 年 3 月竣工 地下商業(yè)街 2020 —M1 段 福華路（金田路至益田路之間） 深圳市市政工程設(shè)計院 深 圳 市 民 防 委 員會辦公室 基坑階段 市政及配套現(xiàn)狀 高交會館 市 民中心 蓮花山 兒童醫(yī)院 科技書城 音樂廳、圖書館 少年宮 57 57 中心區(qū) 20202020 年竣工住宅項目概況表 項 目 名稱 位置 開發(fā)商 2020 年二手市場銷售報價示例 報價范圍 中 海 華庭 新 洲 路 與福 華 路 交匯處東側(cè) 中 海 地 產(chǎn)（深圳 ）有限公司 2 房， 83 、 88 M2 ，80728193 元 / M2 800011000 3 房， 119120 M2，送裝修 92449833 元 /M2 5 房， 168 M2，送裝修，10417 元 / M2 彩 福 大廈 彩 田 路 與福 華 路 交匯處西側(cè) 深圳市 福田房地產(chǎn) 開發(fā)公司 3 房， 95 M2， 5900 元 / M2 6000 3 房， 6000 元 / M2 黃 埔 雅苑一期 新 洲 路 以東，福中一路 與 二 路之間 和記黃 埔地產(chǎn)（深 圳）有限公司 3 房 4 房， 108158 M2，9167936 951 9677元 / M2 8