【正文】 預(yù) 計(jì) 于2020 年 2 月竣工 深圳會(huì)議展覽中心 中心區(qū)南片區(qū) 11號(hào)地塊，福華路與金田路交界處西南側(cè) 萬(wàn) 25 萬(wàn) 25 億元 德國(guó) GMP 國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司，中國(guó)建筑東北設(shè)計(jì)院深圳分院 深 圳 市 會(huì) 議 展 覽中心籌建辦，深圳市建設(shè)局 土 石 方 及 撞 擊 出 工 程 在建。 中心區(qū)項(xiàng)目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項(xiàng)目分布圖 55 55 中心區(qū)各項(xiàng)市政工程進(jìn)展概況表 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 占地面積 建筑面積 計(jì)劃投資額 設(shè)計(jì)單位 建設(shè)單位 工程狀況 高交會(huì)會(huì)館 深南大道與益田路交界處西北側(cè) 萬(wàn) 萬(wàn) —— 中建（深圳）設(shè)計(jì)公司 深圳市建設(shè)局 包括擴(kuò)建工程在內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用 深圳市市民 福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間 11 萬(wàn) 21 萬(wàn) 20 億元 美 國(guó) 李 名 儀 /延丘勒建筑師設(shè)計(jì)事務(wù)所，深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院第二設(shè) 計(jì)院 深 圳 市 市 民 中 心建設(shè)辦公室 東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中 段 主 體 已 經(jīng) 并 投 入 使用，正在進(jìn)行裝修工程，預(yù)計(jì)于 2020 年底竣工 深圳市文化中心（中心圖書(shū)館、益田路與紅荔路交界處東南側(cè) 音樂(lè)廳 萬(wàn)，圖書(shū)館萬(wàn) 15..97億元 日本磯 琦 新設(shè)計(jì)室，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院 深 圳 市 文 化 中 心工程指揮部 主體已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì) 2020年 9 月竣工 56 56 音樂(lè)廳） 3 萬(wàn) 深圳市少年宮 中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側(cè) 萬(wàn) 萬(wàn) 5 億元 深圳市宗灝建筑師事務(wù)所 深 圳 市 少 年 宮 籌建辦公室 主體封頂，建筑外裝飾工程在建 深圳 市電視中心 深南路與新洲路交匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112 地塊 20202 73283 33380萬(wàn)元 機(jī)械工業(yè)部社鎮(zhèn)設(shè)計(jì)研究院，中國(guó)廣播電視部設(shè)計(jì)研究院 深圳市電視臺(tái) 主體封頂。 城市規(guī)劃基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》 GBT5028098 中對(duì) CBD 的定義： CBD 是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購(gòu)物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。 CBD CBD 即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＤＩＳＴＲＩＣＴ的簡(jiǎn)稱(chēng)，最早產(chǎn)生于本世紀(jì)二十年代的美國(guó)， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。 南北分區(qū) 中心區(qū)南 北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設(shè)已有了大模樣，其建設(shè)速度遠(yuǎn)高于南區(qū)，在項(xiàng)目預(yù)計(jì)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間 左右，北區(qū)的市政、文化設(shè)施建設(shè)已基本完成。 附件 2：相關(guān)樓盤(pán)調(diào)研 52 52 五、中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分 中心區(qū)之路 1986 年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心 “ 福田中心區(qū) ” 1992 年中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 1993 年完成中心市政工程設(shè)計(jì) 1994 年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制《福田中心區(qū)城市社會(huì)》 1995 年深圳城市規(guī)劃委員會(huì)提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢 1996 年 7 月， 深圳市中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè) 1996 年 8 月，深圳市市中心城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢?cè)u(píng)議會(huì)召開(kāi)，國(guó)際評(píng)委從來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、新加坡、香港的四家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 1997 年 10 月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案匯報(bào)暨國(guó)際評(píng)議會(huì)，會(huì)議聽(tīng)取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計(jì)匯報(bào)，并對(duì)中心區(qū)的四個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評(píng)議。 分 析 ： 高 檔 樓 盤(pán) 的 廣 告 戰(zhàn) 已 經(jīng) 處 在 一 種 爆 發(fā) 的 邊 緣 ， 眾 多 的 高 檔 住 宅 同 時(shí) 在 近 期 推 出 ， 定位 相 似 、 總 價(jià) 趨 同 必 然 會(huì) 導(dǎo) 致 部 分 樓 盤(pán) 陷 入 廣 告 大 戰(zhàn) ， 這 是 本 項(xiàng) 目 必 須 要 注 意 的 。 美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨(dú)享荔枝公園全景觀 從目前來(lái)講， CBD 的片區(qū)價(jià)值在這里更真實(shí)！ 附件 4：羅湖要建華爾街 中心區(qū)： 深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化， 商業(yè)配套及幼兒園已將落成， 155 兆極速上網(wǎng)； 風(fēng)景好，綠化率高，配套齊， 環(huán)境優(yōu)越，交通便利 黃埔雅苑：他們的將來(lái)可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑， 深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地 培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代 綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間 為追求更高層次的生活公元前 605 年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒(méi)有一個(gè)真正的形象，各樓盤(pán)的推廣來(lái)自于周邊與自身的資源。 羅湖 CBD、環(huán) CBD： 金眾華僑城水榭花都：市中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū) 碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使 波托菲諾 在華僑城、香密湖、紅樹(shù)林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時(shí)沖向中心區(qū)（根據(jù)相關(guān)樓盤(pán)客戶分析及訪談，以上幾項(xiàng)為同檔次樓盤(pán)選擇的最重要的幾項(xiàng)因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質(zhì)樓盤(pán)以較高的價(jià)格優(yōu)勢(shì)重向我們，在本項(xiàng)目在中心區(qū) 內(nèi)不占優(yōu)勢(shì)的情況下，如何保持我們的項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，提高物業(yè)價(jià)值是我們必須直面的問(wèn)題。海濱城 萬(wàn) M2 2020 年下半年 招商地產(chǎn) 碧海云天 30 萬(wàn) M2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，五一前開(kāi)盤(pán) 京基地產(chǎn) 紅樹(shù)西岸 25 萬(wàn) M2 2020 年初 百仕達(dá)地產(chǎn) 金域藍(lán)灣 一期 萬(wàn) M2 萬(wàn)科地產(chǎn) 泰華地塊 25 萬(wàn) M2 未推出 泰 華地產(chǎn) 金地 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷： 43 43 高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹(shù)林 口岸競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：皇崗口岸 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：景田、景田北 都市競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：羅湖 CBD 及周邊、上海賓館 環(huán)香蜜湖片區(qū) 中心區(qū) 泛華僑城片區(qū) 深圳灣區(qū) 羅湖 CBD、環(huán)CBD 前后海 藍(lán)色鹽田 44 44 樓盤(pán)規(guī)模 區(qū)域外相關(guān)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目規(guī)模（住 宅） 銷(xiāo)售情況 發(fā)展商 水榭花都 萬(wàn) M2 新天國(guó)際名苑 萬(wàn) M2 開(kāi) 盤(pán) 國(guó)際房地產(chǎn) 安柏 四、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分 本區(qū)域與外區(qū)域樓 盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)上是片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)，在這里我們重點(diǎn)分析片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。從比例上看，家庭月收入與購(gòu)房預(yù)算之間的差異比較大。我們也可以預(yù)見(jiàn)，隨著深港一體化進(jìn)程的推進(jìn)，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴(kuò)大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實(shí)放心，深圳 的樓市也將得到良好的支撐。 理性置業(yè)區(qū)間 從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算 70 萬(wàn)以下占 49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù) =74 萬(wàn)。 價(jià)格與景觀的選擇趨向于平衡與理性 41 41 港人對(duì)于價(jià)格和景觀的選擇中似乎于內(nèi)地人的選擇不同，在取景觀，還是價(jià)格低的選擇上，被訪者比較多傾向于選擇景觀一般，而價(jià)格低的單位。這可能與計(jì)劃購(gòu)置 100 萬(wàn)以上的住宅的客戶在香港也可以很好置業(yè) 有關(guān)。從比例上看。這對(duì)不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準(zhǔn)有較高借鑒意義，如口岸面積較 小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，可以參考。反映家庭月收入的不同，希望的收樓標(biāo)準(zhǔn)還是有少許差異。 多數(shù)希望帶裝修 39 39 香港置業(yè)者在深圳買(mǎi)樓理想的收樓標(biāo)準(zhǔn)基本希望帶裝修，在希望帶裝修當(dāng)中，有 63%的客戶希望豪華裝修，搬進(jìn)去就可以直 接??；約 37%的客戶希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。教育程度高的客戶希望購(gòu)置 8001200 平方尺單位要比教育程度低的客戶比例要高很多。但在小面積方面，即對(duì)待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。 希望購(gòu)置面積越大與家庭月收入關(guān)系越弱 從數(shù)量上，被訪者家庭月平均收入在 5 萬(wàn)以上和 5 萬(wàn)以下人數(shù)分別占全部被訪者 46%和 54%。 對(duì)中小面積的需求仍為主流 37 37 總體看，客戶希望購(gòu)房面積在 600800 尺之間和 8001200 尺比例近似，對(duì)超過(guò) 1200 尺需求變??；客戶對(duì)超過(guò) 1200 尺面積的需求變化范圍的選擇有 1200 尺到 3000 尺之間。 ? 香港居民對(duì)深圳地產(chǎn)商的認(rèn)知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過(guò) 10%，樓盤(pán)也僅有百仕達(dá)華源的提及率超過(guò) 5%，總體上來(lái)說(shuō)對(duì)深圳發(fā)展商不了解。整體上對(duì)深圳的社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)上的信譽(yù)有隱憂。 信息來(lái)源： ? 香港居民獲取深圳樓盤(pán)信息的主要來(lái)源是香港的報(bào)紙和電視媒體，其中香港報(bào)紙以《東方日?qǐng)?bào)》、《蘋(píng)果日?qǐng)?bào)為主》，深圳本地報(bào)紙等媒體的影響力很??； ? 各種報(bào)章媒體中，閱讀率最高的是時(shí)事新聞、財(cái)經(jīng)和娛樂(lè)信息； ? 多數(shù)香港居民會(huì)利用長(zhǎng)假期到深圳看樓，看樓的渠道方式有三種，一是先參觀深圳樓按在香港的展會(huì)，然后再有目的的到深圳看樓，二是自己到深圳尋找樓盤(pán)信息，三是到深圳口岸去做看樓專(zhuān)車(chē)。 置業(yè)區(qū)域 外銷(xiāo)區(qū)域?qū)哟畏治鰣D0%10%20%30%40%50%60%70%口岸、蓮塘 布吉 翠竹、東門(mén) 其他片區(qū)外銷(xiāo)比例 置業(yè)人群分析 根據(jù)香港規(guī)劃署的官方調(diào)查報(bào)告 港人內(nèi)地置業(yè)的人群 36 36 81%是男性； 年齡中位數(shù)為 41 歲， 4554 之間年齡組占最大比例 %； 月收入中位數(shù)為 萬(wàn)元港幣，其中 48%的人月收入在 1 萬(wàn)元港幣以下； 教育程度 54%屬于中專(zhuān)或預(yù)科，大專(zhuān)以上教育程度占 % 行業(yè)劃分： %從事批發(fā)、零售、進(jìn)出口貿(mào)易， %從事制造業(yè)。（堅(jiān)尼系數(shù)越接近 1，貧富懸殊越嚴(yán)重），目前香港人均月收入中位數(shù)為 1 萬(wàn)元。 人口持續(xù)老化，人口年齡中位數(shù)有 91 年的 31 歲上升至 36 歲。 另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得購(gòu)房信息的較少。有許多關(guān)外本地居民或工廠的企業(yè)主為了子女能就讀于市內(nèi)的好學(xué) 32 32 校而買(mǎi)房。中國(guó)加入 WTO 后將會(huì)有越來(lái)越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國(guó)的窗口城市，將會(huì)成為外籍人士的置業(yè)熱點(diǎn)。 交易案例客戶總結(jié) —— 深業(yè)花園 成交客戶分析 居住地 取樣 106 個(gè) 地區(qū) 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 香港 外地（含外籍） 個(gè)數(shù) 21 55 3 10 12 5 百分比 % 51% % % % % 由表可見(jiàn)，成交客戶中有 %權(quán)重的非深圳人。在所有提及當(dāng)中，約 36%提及世聯(lián)， 35%提及中原，形成品牌第一集團(tuán)；其他代理商則相當(dāng)分散。由此看來(lái)，萬(wàn)科長(zhǎng)期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開(kāi)花結(jié)果，其他開(kāi)發(fā)商則仍須努力。其中，約 30%的被訪者提及萬(wàn)科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨(dú)秀。由此看出，目前置業(yè)者對(duì)發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。從中也可以看出，置業(yè)者對(duì)涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤(pán)風(fēng)格關(guān)注度不高。如對(duì)有車(chē)的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對(duì)于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。 加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。 29 29 1 各種置業(yè)因素加權(quán)排序 被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒(méi)有排序的；經(jīng)過(guò)加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。由此看來(lái)，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來(lái)的自然是交通的便利。以后發(fā)展商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注。 從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢谩r(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。年輕購(gòu)房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專(zhuān)以 上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來(lái)的購(gòu)房群體中占據(jù)中堅(jiān)地位。 27 27 購(gòu)房者的年齡段主要集中在 2529 歲之間，占 46%；其次是 3035 歲之間，占 31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。 1 工作在福田 調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅