【正文】 預(yù)計于20xx 年 2 月竣工 深 圳 會 議展覽中心 中心區(qū)南片區(qū) 11號地塊， 福華 路與 金田 路交界處西南側(cè) 萬 25 萬 25 億元 德國 GMP 國際建筑設(shè)計有限 公 司 ，中 國 建 筑 東北設(shè)計院深圳分院 深 圳 市 會 議 展 覽中心籌建辦，深圳市建設(shè)局 土石方及撞擊出工程在建。 中心區(qū)項目調(diào)查 深圳市中心區(qū)項目分布圖 53 53 中心區(qū)各項市政工程進(jìn)展概況表 項目名稱 位置 占 地 面積 建筑面積 計劃投資額 設(shè)計單位 建設(shè)單位 工程狀況 高 交 會 會館 深南 大道 與益 田路 交界處西北側(cè) 萬 萬 —— 中建（深圳）設(shè)計公司 深圳市建設(shè)局 包括擴建工程在 內(nèi)，已經(jīng)全部竣工并投入使用 深 圳 市 市民 福中 三路 與福 中路 之間， 金田 路與 益田 路之間 11 萬 21 萬 20 億元 美 國 李 名 儀 /延丘勒建筑師 設(shè) 計 事務(wù) 所 ， 深 圳市建 筑 設(shè) 計研 究 總 院 第二設(shè) 計院 深 圳 市 市 民 中 心建設(shè)辦公室 東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進(jìn)行裝 修工程，預(yù)計于 20xx 年底竣工 深 圳 市 文化中心（中心圖書館、音樂廳） 益田 路與 紅荔 路交 界處東南側(cè) 音 樂 廳 萬，圖 書 館3 萬 萬 15..97億元 日本 磯 琦 新設(shè) 計 室 ， 北京市建筑設(shè)計研究院 深 圳 市 文 化 中 心工程指揮部 主體已經(jīng)封頂，預(yù)計 20xx年 9 月竣工 深 圳 市 少年宮 中心 區(qū)金 田路 與紅 荔路交界處西南側(cè) 萬 萬 5 億元 深圳 市 宗 灝建 筑 師 事 務(wù)所 深 圳 市 少 年 宮 籌建辦公室 主體封頂，建筑 外裝飾工程在建 深圳 市電視中心 深南 路與 新洲 路交 匯處東北側(cè)，中心區(qū)3112 地塊 20xx2 73283 33380萬元 機械 工 業(yè) 部社 鎮(zhèn) 設(shè) 計 研究院 ， 中 國廣 播 電 視 部設(shè)計研究院 深圳市電視臺 主體封頂。城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》 GBT5028098 中對 CBD 的定義： CBD 是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。 CBD CBD 即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＤＩＳＴＲＩＣＴ的簡稱，最早產(chǎn)生于本世紀(jì)二十年代的美國， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。 南北分區(qū) 中心區(qū)南 北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設(shè)已有了大模樣，其建設(shè)速度遠(yuǎn)高于南區(qū)，在項目預(yù)計進(jìn)入市場的時間 左右，北區(qū)的市政、文化設(shè)施建設(shè)已基本完成。 附件 2：相關(guān)樓盤調(diào)研 五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分 中心區(qū)之路 1986 年《深圳經(jīng)濟特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設(shè)新的城市中心 “ 福田中心區(qū) ” 1992 年中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細(xì)規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 50 50 1993 年完成中心市政工程設(shè)計 1994 年深圳市城市規(guī)劃設(shè)計院編制《福田中心區(qū)城市社會》 1995 年深圳城市規(guī)劃委員會提出進(jìn)行市中心區(qū)城市設(shè)計國際咨詢 1996 年 7 月， 深圳市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室成立，負(fù)責(zé)貫徹中心區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè) 1996 年 8 月，深圳市市中心城市設(shè)計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設(shè)計機構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務(wù)所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認(rèn) 1997 年 10 月，舉行了中心區(qū)建設(shè)項目設(shè)計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設(shè)計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標(biāo)方案進(jìn)行了評議。 48 48 分析：高檔樓盤的廣告戰(zhàn)已經(jīng)處在一種爆發(fā)的邊緣，眾多的高檔住宅同時在近期推出，定位相似、總價趨同必然會導(dǎo)致部分樓盤陷入廣告大戰(zhàn)，這是本項目必須要注意的。 美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨享荔枝公園全景觀 從目前來講， CBD 的片區(qū)價值在這里更真實！ 附件 4：羅湖要建華爾街 中心區(qū)： 深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化， 商業(yè)配套及幼兒園已將落成， 155 兆極速上網(wǎng)； 風(fēng)景好，綠化率高，配套齊， 環(huán)境優(yōu)越，交通便利 黃埔雅苑：他們的將來可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑， 深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地 培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代 綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間 為追求更高層次的生活公元前 605 年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒有一個真正的形象，各樓盤的推廣來自于周邊與自身的資源。 羅湖 CBD、環(huán) CBD： 金眾華僑城水榭花都：市中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū) 碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使 波托菲諾 在華僑城、香密湖、紅樹林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時沖向中心區(qū)（根據(jù)相關(guān)樓盤客戶分析及訪談，以上幾項為同檔次樓盤選擇的最重要的幾項因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質(zhì)樓盤以較高的價格優(yōu)勢重向我們，在本項目在中心區(qū) 內(nèi)不占優(yōu)勢的情況下，如何保持我們的項目的競爭力，降低競爭風(fēng)險，提高物業(yè)價值是我們必須直面的問題。海濱城 萬 M2 20xx 年下半年 招商地產(chǎn) 碧海云天 30 萬 M2 內(nèi)部認(rèn)購，五一前開盤 京基地產(chǎn) 紅樹西岸 25 萬 M2 20xx 年初 百仕達(dá)地產(chǎn) 金域藍(lán)灣 一期 萬 M2 萬科地產(chǎn) 泰華地塊 25 萬 M2 未推出 泰 華地產(chǎn) 金地 競爭片區(qū)判斷： 高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林 口岸競爭區(qū)域：皇崗口岸 價格競爭區(qū)域：景田、景田北 都市競爭區(qū)域：羅湖 CBD 及周邊、上海賓館 42 42 環(huán)香蜜湖片區(qū) 中心區(qū) 泛華僑城片區(qū) 深圳灣區(qū) 羅湖 CBD 、環(huán)CBD 前后海 藍(lán)色鹽田 43 43 樓盤規(guī)模 區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計表 項目名稱 項目規(guī)模（住 宅） 銷售情況 發(fā)展商 水榭花都 萬 M2 新天國際名苑 萬 M2 開 盤 國際房地產(chǎn) 安柏 四、競爭片區(qū)市場調(diào)研與分析部分 本區(qū)域與外區(qū)域樓 盤的競爭，其實質(zhì)上是片區(qū)之間的競爭，在這里我們重點分析片區(qū)競爭特點。從比例上看，家庭月收入與購房預(yù)算之間的差異比較大。我們也可以預(yù)見，隨著深港一體化進(jìn)程的推進(jìn)，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實放心，深圳 的樓市也將得到良好的支撐。 理性置業(yè)區(qū)間 從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預(yù)算 70 萬以下占 49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預(yù)算中位數(shù) =74 萬。 價格與景觀的選擇趨向于平衡與理性 40 40 港人對于價格和景觀的選擇中似乎于內(nèi)地人的選擇不同，在取景觀，還是價格低的選擇上，被訪者比較多傾向于選擇景觀一般，而價格低的單位。這可能與計劃購置 100 萬以上的住宅的客戶在香港也可以很好置業(yè) 有關(guān)。從比例上看。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標(biāo)準(zhǔn)有較高借鑒意義，如口岸面積較 小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標(biāo)準(zhǔn)，可以參考。反映家庭月收入的不同，希望的收樓標(biāo)準(zhǔn)還是有少許差異。 多數(shù)希望帶裝修 38 38 香港置業(yè)者在深圳買樓理想的收樓標(biāo)準(zhǔn)基本希望帶裝修，在希望帶裝修當(dāng)中，有 63%的客戶希望豪華裝修，搬進(jìn)去就可以直 接??；約 37%的客戶希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。教育程度高的客戶希望購置 8001200 平方尺單位要比教育程度低的客戶比例要高很多。但在小面積方面，即對待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。 希望購置面積越大與家庭月收入關(guān)系越弱 從數(shù)量上，被訪者家庭月平均收入在 5 萬以上和 5 萬以下人數(shù)分別占全部被訪者 46%和 54%。 對中小面積的需求仍為主流 36 36 總體看，客戶希望購房面積在 600800 尺之間和 8001200 尺比例近似，對超過 1200 尺需求變??；客戶對超過 1200 尺面積的需求變化范圍的選擇有 1200 尺到 3000 尺之間。 ? 香港居民對深圳地產(chǎn)商的認(rèn)知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過 10%，樓盤也僅有百仕達(dá)華源的提及率超過 5%，總體上來說對深圳發(fā)展商不了解。整體上對深圳的社會環(huán)境、開發(fā)上的信譽有隱憂。 信息來源： ? 香港居民獲取深圳樓盤信息的主要來源是香港的報紙和電視媒體，其中香港報紙以《東方日報》、《蘋果日報為主》，深圳本地報紙等媒體的影響力很??； ? 各種報章媒體中，閱讀率最高的是時事新聞、財經(jīng)和娛樂信息； ? 多數(shù)香港居民會利用長假期到深圳看樓，看樓的渠道方式有三種，一是先參觀深圳樓按在香港的展會，然后再有目的的到深圳看樓，二是自己到深圳尋找樓盤信息，三是到深圳口岸去做看樓專車。 置業(yè)區(qū)域 外銷區(qū)域?qū)哟畏治鰣D0%10%20%30%40%50%60%70%口岸、蓮塘 布吉 翠竹、東門 其他片區(qū)外銷比例 置業(yè)人群分析 根據(jù)香港規(guī)劃署的官方調(diào)查報告 港人內(nèi)地置業(yè)的人群 81%是男性； 35 35 年齡中位數(shù)為 41 歲， 4554 之間年齡組占最大比例 %； 月收入中位數(shù)為 萬元港幣，其中 48%的人月收入在 1 萬元港幣以下； 教育程度 54%屬于中?；蝾A(yù)科，大專以上教育程度占 % 行業(yè)劃分： %從事批發(fā)、零售、進(jìn)出口貿(mào)易， %從事制造業(yè)。（堅 34 34 尼系數(shù)越接近 1，貧富懸殊越嚴(yán)重），目前香港人均月收入中位數(shù)為 1 萬元。 人口持續(xù)老化，人口年齡中位數(shù)有 91年的 31 歲上升至 36 歲。 另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過網(wǎng)絡(luò)獲得購房信息的較少。有許多關(guān)外本地居民或工廠的企業(yè)主為了子女能就讀于市內(nèi)的好學(xué) 31 31 校而買房。中國加入 WTO 后將會有越來越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。 交易案例客戶總結(jié) —— 深業(yè)花園 成交客戶分析 居住地 取樣 106 個 地區(qū) 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 香港 外地（含外籍） 個數(shù) 21 55 3 10 12 5 百分比 % 51% % % % % 由表可見，成交客戶中有 %權(quán)重的非深圳人。在所有提及當(dāng)中，約 36%提及世聯(lián)， 35%提及中原，形成品牌第一集團；其他代理商則相當(dāng)分散。由此看來，萬科長期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開花結(jié)果，其他開發(fā)商則仍須努力。其中，約 30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨秀。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。如對有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。 加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。 28 28 1 各種置業(yè)因素加權(quán)排序 被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利。以后發(fā)展商在開發(fā)項目時，對環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注。 從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。年輕購房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以 上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來的購房群體中占據(jù)中堅地位。 26 26 購房者的年齡段主要集中在 2529 歲之間，占 46%；其次是 3035 歲之間，占 31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。 1 工作