【正文】 建議聯(lián)系賓利、積架（捷豹）、奔馳、寶馬或其他同級(jí)轎車于營(yíng)銷中心廣場(chǎng)（若不能放置于園林則停放于大門小廣場(chǎng)），以引起媒體進(jìn)行報(bào)道，擴(kuò)大影響； 4）客戶答謝會(huì)，即入伙、捐贈(zèng)榮譽(yù)頒發(fā)儀式 由星河領(lǐng)導(dǎo)、中國(guó)愛心大使現(xiàn)場(chǎng)向成交的 429 位業(yè)主頒發(fā)捐贈(zèng)榮譽(yù)證書，并與領(lǐng)導(dǎo)、愛心大使合影 留念。 3）“名宅名車相輝映” (三期開盤 ) 隨著汽車的進(jìn)一步普及，已成為大眾消費(fèi)品飛入尋常百姓家。香水能體現(xiàn)出一個(gè)人品位與氣質(zhì)的表現(xiàn)，如今很多追求高品質(zhì)生活的人士都用起了名貴香水。時(shí)裝秀較能于秀場(chǎng)中吸引人氣。 2）范思哲時(shí)裝秀暨法國(guó)香水展 (三期開盤 ) 意大利乃世界時(shí)裝之都，時(shí)裝象征著時(shí)尚與潮流。 以獨(dú)立別墅提升整體項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)位，奠定項(xiàng)目檔次 五、三批單位強(qiáng)勢(shì)發(fā)售階段 【時(shí)間段】 — 【營(yíng)要目標(biāo)】二批單位 100%銷；三批單位誠(chéng)意登記滿 1200 批客戶；三批單位開盤 90%。 ★ 20xx 年 7 月 1 日，深圳、惠州兩地開盤； ★ 各批開盤時(shí)，以合同為準(zhǔn)，開具當(dāng)事人捐贈(zèng)金額證明； ★ 進(jìn)行 “聯(lián)合營(yíng)銷” 手法，即聯(lián)合國(guó)際知名品牌企業(yè)，如能體驗(yàn)優(yōu)質(zhì)生活的名車、名表、名酒、名畫、時(shí)裝等進(jìn)行聯(lián)展，并會(huì)于深圳各大著名商場(chǎng)設(shè)置流動(dòng)展示廳，強(qiáng)強(qiáng)合作，以引起公眾及傳媒的注意； ★ 進(jìn)行 “事件營(yíng)銷” ，即利 用社會(huì)重大事件或人為制造有利于項(xiàng)目銷售的事件來(lái)創(chuàng)造噱頭，創(chuàng)造賣點(diǎn)； 四、二批單位強(qiáng)勢(shì)發(fā)售階段 【時(shí)間段】 — 【營(yíng)要目標(biāo)】當(dāng)天別墅 100%銷售，洋房 90%銷售、引發(fā)市場(chǎng)重大關(guān)注；三批單位誠(chéng)意登記滿 800 批客戶 主要物料羅列】：二批單位開盤物料，三批單位登記所需宣傳物料 【主要事件】 ★ 20xx 年 8 月 15 日，二批單位開盤； ★ 品味山水生活 【造勢(shì)活動(dòng)】： 1）頂級(jí)服裝品牌湖濱發(fā)布會(huì) Crossover 的湖濱表現(xiàn) 植入點(diǎn)：項(xiàng)目奢華氣質(zhì)、社區(qū)環(huán)境營(yíng)造與自然湖景 品牌嫁 接、產(chǎn)品與藝術(shù)間的完美結(jié)合。本 階段為消化內(nèi)購(gòu)蓄勢(shì)期客戶及開拓新客戶的時(shí)期。推廣項(xiàng)目知名度，吸引目標(biāo)客戶成交物業(yè)，形成“羊群效應(yīng)”。特聯(lián)合深圳電視臺(tái)舉行“寵物狗選美競(jìng)賽”，通過(guò)寵物狗的等級(jí)的評(píng)選篩選有效目標(biāo)客戶。需透過(guò)媒體對(duì)此進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)炒作； 包含時(shí)間，蓄水目標(biāo)，階段營(yíng)銷主題、內(nèi)蓄客方案活動(dòng)造勢(shì)方案，所需銷售道具、責(zé)任公司，負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷費(fèi)用安排（細(xì)至各活動(dòng)，軟文，報(bào)版） 6）樣板房開放活動(dòng) 以開放展示間成為項(xiàng)目銷售的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，令客戶更多的關(guān)注。 劍客組織，會(huì)員自愿參與，開發(fā)商幕后出資 4）“中華滿漢全席品嘗宴” 聘請(qǐng)著名酒樓大廚師傅，透過(guò)享譽(yù)中華數(shù)百年的傳世盛宴 —— 滿漢全席來(lái)突顯“星河 —— 傳世”的珍貴涵義。有此及此，建議聘請(qǐng)一位于深惠兩地均享有較高知名度的而身價(jià)又不能過(guò)高的具優(yōu)雅形象人士作為本項(xiàng)目的形象 代言人，中原初步建議以目前定居深圳的藝人為主要參考對(duì)象； 2）深圳東岸發(fā)展高端論壇 參與者：政府、客戶代表、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)人、學(xué)者 活動(dòng)內(nèi)容：聯(lián)合惠州市政府，由星河協(xié)辦，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)權(quán)威人士，如王石、番石屹等及一兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家及開發(fā)商共同暢想深圳東岸未來(lái)宏圖。 【造勢(shì)活動(dòng)】： 1）聘請(qǐng)項(xiàng)目形象代言人 桂芳園五期“瑞士峰景”聘請(qǐng)李克勤獲得了市場(chǎng)上的巨大反響，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。具體初步安計(jì)劃如下： 1）項(xiàng)目開工典禮（結(jié)合星河品牌推廣活動(dòng)） 參與者：星河會(huì)有效客戶 活動(dòng)內(nèi)容：動(dòng)工儀式、政府授牌 二、客戶蓄水階段 【時(shí)間段】： 【營(yíng)銷目的】形象建立，擴(kuò)大知名度 【營(yíng)銷目標(biāo)】積累約 20xx 批以上客戶 【宣傳渠道 】利用地盤廣告、售樓處包裝及戶外廣告；利用前期的報(bào)紙廣告及活動(dòng)新聞炒作；利用公關(guān)等主題活動(dòng)、推介會(huì)等方式；利用 DM 及其他形式派發(fā)的多媒體光盤；利用深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)頁(yè)、項(xiàng)目網(wǎng)站。進(jìn)行戶外廣告展示，主要依靠戶外廣告、工地圍墻展示；并同時(shí)展開繕稿炒作（網(wǎng)絡(luò)為主）； ★ 結(jié)合星河品牌運(yùn)作，推動(dòng)項(xiàng)目品入市 。 五、樓體包裝 巨大布幅張貼廣告推廣及展示項(xiàng)目信息。用燈光、材質(zhì)色澤和構(gòu)思的新穎體現(xiàn)裝修的風(fēng)格和品位。 突出表現(xiàn)兩廳的風(fēng)格、廚房及衛(wèi)生間的細(xì)膩、過(guò)渡空間的順暢、玄關(guān)的靈巧。墻上寫意的壁畫清新而富有禪意。配合三 期推廣重點(diǎn)，淡綠色的墻壁、竹架、瓷器。通透的房型，看近來(lái)，看出去，落地窗外的風(fēng)景和屋內(nèi)的美人臥榻相映成趣。 全程背景音樂 四、樣板房包裝 以下參考： 建議風(fēng)格：采用自然簡(jiǎn)約風(fēng)格，體現(xiàn)年輕、現(xiàn)代的氣息。 作為一個(gè)別墅區(qū)域，較普通項(xiàng)目到訪客戶較少，因而在大多數(shù)時(shí)間，較為冷清，因而，可以在項(xiàng)目尚未正式交房前，將配套對(duì)外開放，以少量的取費(fèi)來(lái)吸引素質(zhì)較高的人員來(lái)此休閑，烘托項(xiàng)目的生活、休閑場(chǎng)景，另外，在園林建造完成后，可與藝術(shù)學(xué)校聯(lián)系，將本項(xiàng)目某一部分作為其室外寫生的場(chǎng)景，供其寫 生? ?，以此來(lái)營(yíng)造社區(qū)的生活、休閑氛圍。 雖然，進(jìn)入樣板區(qū)，都有置業(yè)顧問帶領(lǐng)、指引，但作為一個(gè)豪宅項(xiàng)目，應(yīng)多方面體現(xiàn)人性化的要求，導(dǎo)示系統(tǒng)仍不可缺少，可以結(jié)合項(xiàng)目的園林綠化，在各路口放置各樣板區(qū)的指引系統(tǒng)。或可以星河地產(chǎn)所有開發(fā)項(xiàng)目的名稱，對(duì)不同組團(tuán)的園林進(jìn)行命名，或?qū)⑽淖秩谌雸@林創(chuàng)意造型，即社區(qū) 園林寓含開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力。 園林樹種必須豐富，綠化組團(tuán)綠化層次要明顯，植被物種搭配有生機(jī)。同時(shí)廣場(chǎng)鋪裝過(guò)于生硬，建議部分改為綠化。 C．售樓處細(xì)部 ? 售樓避免過(guò)大空曠，整體感覺空曠則不容易聚攏人氣，內(nèi)部從配置濃密高大綠色植物，添以其他色彩花草，充實(shí)空間，增強(qiáng)活力； ? 售樓處內(nèi)設(shè)背景音樂系統(tǒng)，包括洗手間； ? 廣場(chǎng)應(yīng)體現(xiàn)人性化、情景化。 ? 欣賞區(qū)：在售樓處內(nèi)獨(dú)辟區(qū)域，播放本項(xiàng)目影視介紹，精心修飾，舒適的座椅，溫馨的情調(diào)，唯美的畫面，無(wú)一不在訴說(shuō)“天籟湖”的美輪美奐。 A．售樓處外包裝 ? 屋頂周圍裝飾花籃，在玻璃幕墻內(nèi)部全部用水晶簾，增加項(xiàng)目浪漫、奢華的格調(diào)表現(xiàn)，天黑后用射燈向水晶簾，仿佛從上而下跌落的水珠，爍爍發(fā)光； ? 門外缺乏精致小景裝點(diǎn)，建議以綠色植物和花卉裝飾； ? 售樓處外廣場(chǎng)做陽(yáng)光展示，放置陽(yáng)傘，休閑椅。道路兩邊安裝音箱，在客戶一進(jìn)入項(xiàng)目范圍，就能感受到本項(xiàng)目猶如“天籟之聲、世外桃源”，從聽覺上感染客戶。 ? 路燈效果： 56 米高路燈，根據(jù)項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)燈桿旗，在項(xiàng)目外圍包裝的同時(shí)完成安裝，定期發(fā)布項(xiàng)目推廣主體，有效提高外圍包裝的檔次。 第八章、硬件形象展示 一、景觀大道包裝 進(jìn)入項(xiàng)目地塊看樓路線，河上橋體連接項(xiàng)目地塊，也是項(xiàng)目留給客戶的第一印象，是展示項(xiàng)目品質(zhì)的首要環(huán)節(jié)，如何使來(lái)訪客戶耳目一新 、眼前一亮，對(duì)于本項(xiàng)目至關(guān)重要。 第七章、價(jià)格策略 一、高價(jià)入市驅(qū)動(dòng)策略 半島、東岸、熊貓、東方新城四大項(xiàng)目別墅價(jià)格與產(chǎn)品質(zhì)素均不高，以相對(duì)低端的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的驅(qū)利與傳播，本項(xiàng)目必須反其道行之，以直逼棕櫚島的第一價(jià)格使首批豪宅問世，確立項(xiàng) 目的高端屬性： 首批別墅， 以 2 萬(wàn)元 /平方米的高端價(jià)位入市 ，與片區(qū)其他項(xiàng)目的別墅價(jià)格形成鮮明對(duì)比，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源吸引市場(chǎng)高端客戶，后批快速推出一些 相對(duì)優(yōu)勢(shì)單位 （一方面誠(chéng)意客中消化承受力較低的中高端客戶，快速回籠資金，同時(shí) 制造市場(chǎng)哄搶效應(yīng)）。 第六章、營(yíng)銷鋪排建議 一、一期營(yíng)銷排期 項(xiàng)目一期銷售面積約 14 萬(wàn)平方米，以春交會(huì)為入市節(jié)點(diǎn)，充分考慮奧運(yùn)會(huì)開幕及秋交會(huì)銷售節(jié)點(diǎn)，首批推售單位約 100 套別墅，銷售壓力相對(duì)較小，后兩批單位推售的壓力較大，故首批單位盡量安排在 7 月初。 四、分批快速推售，連續(xù)引爆市場(chǎng) 首批單位開盤后，工程條件許可情況下，以 1— 月為周期實(shí)施連續(xù)間歇 性發(fā)售，持續(xù)的活動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目在市場(chǎng)的推廣效應(yīng)與提升知名度。 一組團(tuán)20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年二組團(tuán) 三組團(tuán) 四組團(tuán) 五組團(tuán)20xx 年 3 月 20xx 年 3 月 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月 20xx 年 10 月20x