【正文】 表現(xiàn)，天黑后用射燈向水晶簾，仿佛從上而下跌落的水珠，爍爍發(fā)光； ? 門外缺乏精致小景裝點，建議以綠色植物和花卉裝飾； ? 售樓處外廣場做陽光展示，放置陽傘，休閑椅。 C．售樓處細(xì)部 ? 售樓避免過大空曠，整體感覺空曠則不容易聚攏人氣，內(nèi)部從配置濃密高大綠色植物，添以其他色彩花草，充實空間，增強(qiáng)活力； ? 售樓處內(nèi)設(shè)背景音樂系統(tǒng)，包括洗手間； ? 廣場應(yīng)體現(xiàn)人性化、情景化。 園林樹種必須豐富，綠化組團(tuán)綠化層次要明顯，植被物種搭配有生機(jī)。 雖然，進(jìn)入樣板區(qū)，都有置業(yè)顧問帶領(lǐng)、指引，但作為一個豪宅項目，應(yīng)多方面體現(xiàn)人性化的要求，導(dǎo)示系統(tǒng)仍不可缺少，可以結(jié)合項目的園林綠化，在各路口放置各樣板區(qū)的指引系統(tǒng)。 全程背景音樂 四、樣板房包裝 以下參考： 建議風(fēng)格：采用自然簡約風(fēng)格，體現(xiàn)年輕、現(xiàn)代的氣息。配合三 期推廣重點，淡綠色的墻壁、竹架、瓷器。 突出表現(xiàn)兩廳的風(fēng)格、廚房及衛(wèi)生間的細(xì)膩、過渡空間的順暢、玄關(guān)的靈巧。 五、樓體包裝 巨大布幅張貼廣告推廣及展示項目信息。具體初步安計劃如下： 1）項目開工典禮（結(jié)合星河品牌推廣活動） 參與者：星河會有效客戶 活動內(nèi)容：動工儀式、政府授牌 二、客戶蓄水階段 【時間段】： 【營銷目的】形象建立，擴(kuò)大知名度 【營銷目標(biāo)】積累約 20xx 批以上客戶 【宣傳渠道 】利用地盤廣告、售樓處包裝及戶外廣告；利用前期的報紙廣告及活動新聞炒作；利用公關(guān)等主題活動、推介會等方式；利用 DM 及其他形式派發(fā)的多媒體光盤；利用深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)頁、項目網(wǎng)站。有此及此，建議聘請一位于深惠兩地均享有較高知名度的而身價又不能過高的具優(yōu)雅形象人士作為本項目的形象 代言人，中原初步建議以目前定居深圳的藝人為主要參考對象； 2）深圳東岸發(fā)展高端論壇 參與者：政府、客戶代表、國內(nèi)地產(chǎn)人、學(xué)者 活動內(nèi)容：聯(lián)合惠州市政府，由星河協(xié)辦，邀請國內(nèi)地產(chǎn)權(quán)威人士，如王石、番石屹等及一兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家及開發(fā)商共同暢想深圳東岸未來宏圖。需透過媒體對此進(jìn)行強(qiáng)勢炒作； 包含時間，蓄水目標(biāo)，階段營銷主題、內(nèi)蓄客方案活動造勢方案，所需銷售道具、責(zé)任公司，負(fù)責(zé)人、營銷費用安排（細(xì)至各活動，軟文，報版） 6）樣板房開放活動 以開放展示間成為項目銷售的一個重要節(jié)點，令客戶更多的關(guān)注。推廣項目知名度，吸引目標(biāo)客戶成交物業(yè)，形成“羊群效應(yīng)”。 ★ 20xx 年 7 月 1 日，深圳、惠州兩地開盤； ★ 各批開盤時，以合同為準(zhǔn)，開具當(dāng)事人捐贈金額證明； ★ 進(jìn)行 “聯(lián)合營銷” 手法，即聯(lián)合國際知名品牌企業(yè)，如能體驗優(yōu)質(zhì)生活的名車、名表、名酒、名畫、時裝等進(jìn)行聯(lián)展，并會于深圳各大著名商場設(shè)置流動展示廳，強(qiáng)強(qiáng)合作，以引起公眾及傳媒的注意； ★ 進(jìn)行 “事件營銷” ，即利 用社會重大事件或人為制造有利于項目銷售的事件來創(chuàng)造噱頭，創(chuàng)造賣點； 四、二批單位強(qiáng)勢發(fā)售階段 【時間段】 — 【營要目標(biāo)】當(dāng)天別墅 100%銷售，洋房 90%銷售、引發(fā)市場重大關(guān)注；三批單位誠意登記滿 800 批客戶 主要物料羅列】：二批單位開盤物料，三批單位登記所需宣傳物料 【主要事件】 ★ 20xx 年 8 月 15 日，二批單位開盤； ★ 品味山水生活 【造勢活動】： 1）頂級服裝品牌湖濱發(fā)布會 Crossover 的湖濱表現(xiàn) 植入點：項目奢華氣質(zhì)、社區(qū)環(huán)境營造與自然湖景 品牌嫁 接、產(chǎn)品與藝術(shù)間的完美結(jié)合。 2）范思哲時裝秀暨法國香水展 (三期開盤 ) 意大利乃世界時裝之都，時裝象征著時尚與潮流。香水能體現(xiàn)出一個人品位與氣質(zhì)的表現(xiàn)，如今很多追求高品質(zhì)生活的人士都用起了名貴香水。建議聯(lián)系賓利、積架（捷豹）、奔馳、寶馬或其他同級轎車于營銷中心廣場（若不能放置于園林則停放于大門小廣場），以引起媒體進(jìn)行報道，擴(kuò)大影響； 4）客戶答謝會，即入伙、捐贈榮譽(yù)頒發(fā)儀式 由星河領(lǐng)導(dǎo)、中國愛心大使現(xiàn)場向成交的 429 位業(yè)主頒發(fā)捐贈榮譽(yù)證書，并與領(lǐng)導(dǎo)、愛心大使合影 留念。 3）“名宅名車相輝映” (三期開盤 ) 隨著汽車的進(jìn)一步普及，已成為大眾消費品飛入尋常百姓家。時裝秀較能于秀場中吸引人氣。 以獨立別墅提升整體項目價格區(qū)位，奠定項目檔次 五、三批單位強(qiáng)勢發(fā)售階段 【時間段】 — 【營要目標(biāo)】二批單位 100%銷；三批單位誠意登記滿 1200 批客戶；三批單位開盤 90%。本 階段為消化內(nèi)購蓄勢期客戶及開拓新客戶的時期。特聯(lián)合深圳電視臺舉行“寵物狗選美競賽”，通過寵物狗的等級的評選篩選有效目標(biāo)客戶。 劍客組織，會員自愿參與，開發(fā)商幕后出資 4）“中華滿漢全席品嘗宴” 聘請著名酒樓大廚師傅，透過享譽(yù)中華數(shù)百年的傳世盛宴 —— 滿漢全席來突顯“星河 —— 傳世”的珍貴涵義。 【造勢活動】： 1）聘請項目形象代言人 桂芳園五期“瑞士峰景”聘請李克勤獲得了市場上的巨大反響，市場反應(yīng)熱烈。進(jìn)行戶外廣告展示，主要依靠戶外廣告、工地圍墻展示；并同時展開繕稿炒作（網(wǎng)絡(luò)為主）； ★ 結(jié)合星河品牌運作，推動項目品入市 。用燈光、材質(zhì)色澤和構(gòu)思的新穎體現(xiàn)裝修的風(fēng)格和品位。墻上寫意的壁畫清新而富有禪意。通透的房型，看近來，看出去，落地窗外的風(fēng)景和屋內(nèi)的美人臥榻相映成趣。 作為一個別墅區(qū)域，較普通項目到訪客戶較少，因而在大多數(shù)時間，較為冷清，因而，可以在項目尚未正式交房前，將配套對外開放，以少量的取費來吸引素質(zhì)較高的人員來此休閑，烘托項目的生活、休閑場景，另外，在園林建造完成后，可與藝術(shù)學(xué)校聯(lián)系，將本項目某一部分作為其室外寫生的場景，供其寫 生? ?，以此來營造社區(qū)的生活、休閑氛圍?；蚩梢孕呛拥禺a(chǎn)所有開發(fā)項目的名稱，對不同組團(tuán)的園林進(jìn)行命名，或?qū)⑽淖秩谌雸@林創(chuàng)意造型，即社區(qū) 園林寓含開發(fā)商的經(jīng)驗與實力。同時廣場鋪裝過于生硬，建議部分改為綠化。 ? 欣賞區(qū)：在售樓處內(nèi)獨辟區(qū)域，播放本項目影視介紹，精心修飾，舒適的座椅，溫馨的情調(diào)，唯美的畫面，無一不在訴說“天籟湖”的美輪美奐。道路兩邊安裝音箱，在客戶一進(jìn)入項目范圍，就能感受到本項目猶如“天籟之聲、世外桃源”，從聽覺上感染客戶。 第八章、硬件形象展示 一、景觀大道包裝 進(jìn)入項目地塊看樓路線，河上橋體連接項目地塊，也是項目留給客戶的第一印象，是展示項目品質(zhì)的首要環(huán)節(jié)，如何使來訪客戶耳目一新 、眼前一亮，對于本項目至關(guān)重要。 第六章、營銷鋪排建議 一、一期營銷排期 項目一期銷售面積約 14 萬平方米，以春交會為入市節(jié)點，充分考慮奧運會開幕及秋交會銷售節(jié)點，首批推售單位約 100 套別墅，銷售壓力相對較小，后兩批單位推售的壓力較大，故首批單位盡量安排在 7 月初。 一組團(tuán)20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年二組團(tuán) 三組團(tuán) 四組團(tuán) 五組團(tuán)20xx 年 3 月 20xx 年 3 月 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月 20xx 年 10 月20xx 年第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期高端產(chǎn)品入市搶占市場高位 二、三期形象提升 \品牌提升 四、五期配套完善檔次推高 六、七期項目成熟期 品牌戰(zhàn)略實現(xiàn) 別墅類產(chǎn)品 \多層 別墅類產(chǎn)品 \多層 別墅類產(chǎn)品 \多層 \高層 \暢通無 別墅類產(chǎn)品 \多層 \空中別墅 \酒店 高層 /小高層 三、銷售控制制造開盤高價速售的良好口碑 采用蓄水開閘，厚積薄發(fā)的控制原則，首批單位量控制在 100 套左右 。 二、高姿態(tài)入市形象策略 主題形象：高品牌 +高形象 +高視角 +稀缺形象 作為 103 萬平米的高端別墅大社區(qū)，項目必須以疆愈無界，墅愈非凡的精純大氣震撼市場，喚醒了人們內(nèi)心對純別墅大社區(qū)尊貴身份與生活的自信、憧憬與渴望。 ?根據(jù)深圳是本項目的主戰(zhàn)場，深圳客戶占大比例。項目網(wǎng)站作為特殊的媒體，在項目整個推廣過程中起著不可替代的作用：及時報道項目活動動態(tài)、炒作項目熱點事件、發(fā)布即時性的優(yōu)惠信息等等。 ? 奢侈品雜志 。千人成本低，版面巨大