【正文】 市場推廣的主要內容由廣告宣傳、活動促進、現(xiàn)場烘托三大部分組成。 具體依據(jù)“深圳東岸”概念推廣中，各大開發(fā)商的傾向及與各家媒體合作的優(yōu)勢而定。千人成本低，版面巨大適合形象展示。項目網(wǎng)站作為特殊的媒體，在項目整個推廣過程中起著不可替代的作用：及時報道項目活動動態(tài)、炒作項目熱點事件、發(fā)布即時性的優(yōu)惠信息等等。 二、高姿態(tài)入市形象策略 主題形象：高品牌 +高形象 +高視角 +稀缺形象 作為 103 萬平米的高端別墅大社區(qū)，項目必須以疆愈無界，墅愈非凡的精純大氣震撼市場，喚醒了人們內心對純別墅大社區(qū)尊貴身份與生活的自信、憧憬與渴望。 第六章、營銷鋪排建議 一、一期營銷排期 項目一期銷售面積約 14 萬平方米，以春交會為入市節(jié)點，充分考慮奧運會開幕及秋交會銷售節(jié)點，首批推售單位約 100 套別墅，銷售壓力相對較小，后兩批單位推售的壓力較大，故首批單位盡量安排在 7 月初。道路兩邊安裝音箱，在客戶一進入項目范圍，就能感受到本項目猶如“天籟之聲、世外桃源”，從聽覺上感染客戶。同時廣場鋪裝過于生硬，建議部分改為綠化。 作為一個別墅區(qū)域，較普通項目到訪客戶較少，因而在大多數(shù)時間，較為冷清，因而，可以在項目尚未正式交房前，將配套對外開放，以少量的取費來吸引素質較高的人員來此休閑，烘托項目的生活、休閑場景，另外，在園林建造完成后，可與藝術學校聯(lián)系，將本項目某一部分作為其室外寫生的場景，供其寫 生? ?，以此來營造社區(qū)的生活、休閑氛圍。墻上寫意的壁畫清新而富有禪意。進行戶外廣告展示，主要依靠戶外廣告、工地圍墻展示；并同時展開繕稿炒作（網(wǎng)絡為主）； ★ 結合星河品牌運作，推動項目品入市 。 劍客組織，會員自愿參與，開發(fā)商幕后出資 4）“中華滿漢全席品嘗宴” 聘請著名酒樓大廚師傅，透過享譽中華數(shù)百年的傳世盛宴 —— 滿漢全席來突顯“星河 —— 傳世”的珍貴涵義。本 階段為消化內購蓄勢期客戶及開拓新客戶的時期。時裝秀較能于秀場中吸引人氣。建議聯(lián)系賓利、積架（捷豹）、奔馳、寶馬或其他同級轎車于營銷中心廣場（若不能放置于園林則停放于大門小廣場），以引起媒體進行報道，擴大影響； 4）客戶答謝會，即入伙、捐贈榮譽頒發(fā)儀式 由星河領導、中國愛心大使現(xiàn)場向成交的 429 位業(yè)主頒發(fā)捐贈榮譽證書，并與領導、愛心大使合影 留念。 2）范思哲時裝秀暨法國香水展 (三期開盤 ) 意大利乃世界時裝之都，時裝象征著時尚與潮流。推廣項目知名度，吸引目標客戶成交物業(yè)，形成“羊群效應”。有此及此，建議聘請一位于深惠兩地均享有較高知名度的而身價又不能過高的具優(yōu)雅形象人士作為本項目的形象 代言人，中原初步建議以目前定居深圳的藝人為主要參考對象； 2）深圳東岸發(fā)展高端論壇 參與者：政府、客戶代表、國內地產(chǎn)人、學者 活動內容：聯(lián)合惠州市政府，由星河協(xié)辦，邀請國內地產(chǎn)權威人士，如王石、番石屹等及一兩位經(jīng)濟學家及開發(fā)商共同暢想深圳東岸未來宏圖。 五、樓體包裝 巨大布幅張貼廣告推廣及展示項目信息。配合三 期推廣重點，淡綠色的墻壁、竹架、瓷器。 雖然，進入樣板區(qū)，都有置業(yè)顧問帶領、指引，但作為一個豪宅項目，應多方面體現(xiàn)人性化的要求，導示系統(tǒng)仍不可缺少，可以結合項目的園林綠化，在各路口放置各樣板區(qū)的指引系統(tǒng)。 C．售樓處細部 ? 售樓避免過大空曠，整體感覺空曠則不容易聚攏人氣，內部從配置濃密高大綠色植物，添以其他色彩花草，充實空間，增強活力； ? 售樓處內設背景音樂系統(tǒng)，包括洗手間； ? 廣場應體現(xiàn)人性化、情景化。 ? 路燈效果： 56 米高路燈，根據(jù)項目定位設計燈桿旗，在項目外圍包裝的同時完成安裝，定期發(fā)布項目推廣主體，有效提高外圍包裝的檔次。 四、分批快速推售，連續(xù)引爆市場 首批單位開盤后，工程條件許可情況下，以 1— 月為周期實施連續(xù)間歇 性發(fā)售，持續(xù)的活動強化項目在市場的推廣效應與提升知名度。通過售樓處、樣板房、看樓通道、內外部園林、外部看樓路線導示與包裝等展示，重要的是現(xiàn)場軟、硬件雙重具備， 重點制作豐富的人文生活氣息 ，打動客戶身心感覺。 D、其他： ? 網(wǎng)絡營銷： szhome\soufun 網(wǎng)（矩形廣告）。 區(qū)域性強，增強項目口碑力度。堅持 “優(yōu)勢互補、低成本、高效能” 的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進行有效利用和組合。 深、惠兩地知名酒店等分場展吸納珠三角上流客戶； 針對高端客戶群經(jīng)常出入的場所，多處設分展場，推廣宣傳網(wǎng)點多處吸納客戶，直接捕捉目標客戶群。 居住模式：國際、自然、生態(tài) 企業(yè)模式：地產(chǎn)城際運營商 開發(fā)模式：世界藉的山水大盤 ?企業(yè)以公民的姿態(tài)來 造房 ?企業(yè)參與城際運營和建設 ?企業(yè)是區(qū)域文化的開拓者 ?建立開發(fā)的運作機制和模式 ?提升開發(fā)理念和話語體系 ?打造企業(yè)高端物業(yè)開發(fā)平臺 ?真正健康自然的居所 ?享受建筑與自然的和諧 ?體驗居住與人性的心靈對話 星河會員活動、升級營銷策略； 星河旗下已購、待購、已登記的會員，是強大的客戶網(wǎng)，客戶轉介尤其有成效，可通過活動、優(yōu)惠政策加以二次或多次銷售。 本項目入市時， “深圳東岸” 概念已具雛形，可進一步從產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、城市發(fā)展前景、規(guī)劃展望中的深惠兩城一體化、雙棲生活趨勢化等方面承接以往各大開發(fā)商的宣傳力度，繼續(xù)鼓吹，引導市場集中向東看，提升片區(qū)投資置業(yè)的吸引力，定格市場主流客戶投資置業(yè)方向，煸動市場向東看的急躁心態(tài)，為項目的順利入市作好鋪墊。 2)深圳區(qū)域客戶投資需求 滿足目標客戶的投資需求，疆愈無界、前景無限，墅，稀缺滿足人更多的體驗。項目的市場主導性決定了項目采取的營銷策略 引領式營銷。 半島 1 號平均每日約 15 批次客戶（包括深圳與本地）的到訪，其中求 購別墅物業(yè)的約 4— 5 批次，僅就該部分客戶預估，按 60%的誠意度來計，每月有約 70— 90 批次客戶的潛在需求。 深圳商品住宅價格近兩年的上漲遠遠高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前 9 年的收入增長空間。 26 第九章、階段性推廣建議 14 廣告宣傳：軟硬結合 ................................................................................................ 14 活動促進：文武雙作 ................................................................................................ 14 現(xiàn)場烘托：促進購買 ................................................................................................ 14 五、提升營銷力 現(xiàn)場體驗樹品質策略 5 三、深圳成為外購力的主要市場 5 二、融合造就大勢，大勢成就地產(chǎn) 河山生輝” 目 錄 目 錄 ............................................................................................................. 3 第一章、顛覆區(qū)域 ................................................................................................... 5 一、市場競爭激烈，硝煙四起，大盤時代、地產(chǎn)盛宴 ： ； :； 群： 星河惠陽專案大亞灣市場區(qū)域，采取引領營銷之手段，再續(xù)星河傳奇： “星耀中天 6 五、 07 年片區(qū)別墅供不應求 17 二、高姿態(tài)入市形象策略 18 第五章、項目推售策略建議 .......................................................................................... 18 一、推盤總體原則