【正文】 深圳是一個時尚的城市。 3） 網(wǎng)絡(luò)事件炒作 成立搜房“星河幫”，不定期組織對本項目進展跟蹤活動。營造出寧靜而雅致的氛圍。 廣場兩側(cè)擺放一排太陽傘及休閑木質(zhì)桌椅，開放 噴泉，展現(xiàn)風情會所之美。 五、高低組合，多方位贏得市場 首批別墅成功發(fā)售，項目達到市場聚焦效果后，市場認同感已建立，后批單位在充分分析市場競爭的情況下，不同物業(yè)類型（別墅與洋房）、不同資源占位、不同單價總價的物業(yè)搭配銷售，適當拉長產(chǎn)品線，吸收不同層次客戶群，全方位攻擊并贏得市場。 客戶特征集中、目的性強，廣告有效性高；廣告可圖、文、聲、像并茂。 A、報紙媒體： ? 《深圳特區(qū)報》、《深圳晚報》、《晶報》、《南都》，四選二，配合《惠州日報》主流報紙媒體 。 中原二三級聯(lián)動營銷策略； 中原深圳二、三級市場，中原惠州分公司二級市場，有著驚人的客戶資源，直視終端，歷來該營銷通路都取得著任何代理公司無可比擬的重要銷售業(yè)績。 3)更高品質(zhì)的產(chǎn)品內(nèi)涵 山水文化城、藝術(shù)的，自然的、奢享的，世界的，自然是非凡的內(nèi)涵；千棟別墅類單位，造就墅愈非凡的居住高度。如此推算，至07 年 12 月僅半島 1 號項目所體現(xiàn)的部分需求量約在 980— 1260 套別墅。 19 五、高低組合，多方位贏得市場 6 四、政策嚴控，高端物業(yè)稀缺，迫使中高端投資需求東移 將通過顛覆惠陽 17 第三章、入市策略建議 .............................................................................................. 17 一、入市時機 僅半島 1 號展位上求購別墅物業(yè)的深港到訪客戶，共計 187 位。 關(guān)鍵詞二： 疆愈無界，墅愈非凡 疆愈無界，墅愈非凡 1)演繹區(qū)域融合 ,版塊價值 大亞灣深圳東，視野決定了價值，融合帶來更大的發(fā)展?jié)摿Γ嗟南鞠搿? 尤其對于肩負“升華星河品牌”使命的本項目，更應采取積極的品牌戰(zhàn)略，賦予項目獨特的品牌定位和內(nèi)涵，并通過品牌的歸屬性、排它性提升產(chǎn)品價值。不同媒體組合有助于擴大廣告的受眾量、有助于廣告信息的互相補充、有助于反復提示客戶使其產(chǎn)生購買行為。 ? 奢侈品雜志 。 一組團20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年二組團 三組團 四組團 五組團20xx 年 3 月 20xx 年 3 月 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月 20xx 年 10 月20xx 年第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期高端產(chǎn)品入市搶占市場高位 二、三期形象提升 \品牌提升 四、五期配套完善檔次推高 六、七期項目成熟期 品牌戰(zhàn)略實現(xiàn) 別墅類產(chǎn)品 \多層 別墅類產(chǎn)品 \多層 別墅類產(chǎn)品 \多層 \高層 \暢通無 別墅類產(chǎn)品 \多層 \空中別墅 \酒店 高層 /小高層 三、銷售控制制造開盤高價速售的良好口碑 采用蓄水開閘，厚積薄發(fā)的控制原則，首批單位量控制在 100 套左右 。 ? 欣賞區(qū)：在售樓處內(nèi)獨辟區(qū)域，播放本項目影視介紹，精心修飾，舒適的座椅，溫馨的情調(diào)，唯美的畫面，無一不在訴說“天籟湖”的美輪美奐。通透的房型，看近來，看出去，落地窗外的風景和屋內(nèi)的美人臥榻相映成趣。 【造勢活動】： 1）聘請項目形象代言人 桂芳園五期“瑞士峰景”聘請李克勤獲得了市場上的巨大反響，市場反應熱烈。 以獨立別墅提升整體項目價格區(qū)位，奠定項目檔次 五、三批單位強勢發(fā)售階段 【時間段】 — 【營要目標】二批單位 100%銷；三批單位誠意登記滿 1200 批客戶；三批單位開盤 90%。香水能體現(xiàn)出一個人品位與氣質(zhì)的表現(xiàn)，如今很多追求高品質(zhì)生活的人士都用起了名貴香水。需透過媒體對此進行強勢炒作； 包含時間，蓄水目標，階段營銷主題、內(nèi)蓄客方案活動造勢方案，所需銷售道具、責任公司，負責人、營銷費用安排（細至各活動，軟文，報版） 6）樣板房開放活動 以開放展示間成為項目銷售的一個重要節(jié)點，令客戶更多的關(guān)注。 突出表現(xiàn)兩廳的風格、廚房及衛(wèi)生間的細膩、過渡空間的順暢、玄關(guān)的靈巧。 園林樹種必須豐富，綠化組團綠化層次要明顯，植被物種搭配有生機。 第七章、價格策略 一、高價入市驅(qū)動策略 半島、東岸、熊貓、東方新城四大項目別墅價格與產(chǎn)品質(zhì)素均不高，以相對低端的銷售價格實現(xiàn)市場的驅(qū)利與傳播，本項目必須反其道行之，以直逼棕櫚島的第一價格使首批豪宅問世，確立項 目的高端屬性： 首批別墅， 以 2 萬元 /平方米的高端價位入市 ，與片區(qū)其他項目的別墅價格形成鮮明對比，以絕對優(yōu)勢資源吸引市場高端客戶，后批快速推出一些 相對優(yōu)勢單位 （一方面誠意客中消化承受力較低的中高端客戶，快速回籠資金，同時 制造市場哄搶效應）?？蛻翎槍π詮?，廣告更具有時 效性，易樹形象及傳播知名度。 深圳主流電視媒體，覆蓋面廣，具有很強的表現(xiàn)力和真實感，引導性強。 定向 2: 利用春秋房交會和重要的營銷節(jié)點，設(shè)立深圳外展場，做兩個主場；中原將透過網(wǎng)絡(luò)資源，將目標客戶直接與展場定向?qū)樱龅降统杀?，高成功率。贈送大面積、高配置，星河在產(chǎn)品上獨具的經(jīng)驗與品牌吸引力，引領(lǐng)市場。但其他未知客戶的需求則難以計數(shù)，同時，結(jié)合目前半島 1 號、東方新城別墅被瘋狂搶購的勢頭，預計 07 年惠 — 灣市場的總體供應量仍不能滿足市場需求。大亞灣世界產(chǎn)業(yè)的支撐力造就的吸引，使做為大亞灣的大后方的惠陽地產(chǎn)步入發(fā)展快車道；而南坪快速打通東部干線，至龍崗大工業(yè)區(qū)僅為 16 公里， 20xx 年深圳地鐵三號線、深惠沿海高速路 、 3 號地鐵線、深汕高速、廈深鐵路、西二大道 等完整城際快速路網(wǎng)的建設(shè)與規(guī)劃令 跨城置業(yè)客戶比重增大， 城界逐步消失， 造就“深惠同城生活”； 惠陽、大亞灣正式納入深圳版塊 “深圳的東岸” 東部工業(yè)組團與大亞灣形成產(chǎn)業(yè)融合，龍大工業(yè)區(qū)與大亞灣產(chǎn)業(yè)帶百萬產(chǎn)業(yè)人群的無限展望， 龍崗地產(chǎn)的風生水起，爆漲的行情，日漸消失的城界， 惠陽的地緣優(yōu)勢有理由 ,乘勢而進！ 深圳別墅歷年銷售價格（單位：元/平方米）97801202015350145041432695839996120xx124661362014500159001442493827330020xx40006000800010000120xx14000160001800090 91 92 93 94 95 96 97 98 99 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx三、深圳成為外購力的主要市場 土地供應使得的住宅供應減少，市場逐年升溫，銷售日趨旺盛。 26 一、形象導入階段 46 ′，東經(jīng) 114176。 9 二、項目賣點挖掘 17 三、兩地拱合，同時入市 24 四、樣板房包裝 25 五、樓體包裝 深圳客戶已成為區(qū)域市場的 主力軍 ,也是本項目主力的營銷目標。 競爭背景：碧桂園、熊貓國際、半島 1 號、東方新城、棕櫚島、珠江東岸、東部集團、振業(yè)三和項目??眾多品牌大盤中僅有碧桂園、振業(yè)項目具備山水資源。 以愛心在市場上引起轟動，樹立項目品牌、公司品牌的雙重效果，造就市場觀注，提升品牌價值。 推廣宜在項目規(guī)劃方案確定時就開展品牌行銷 ,采用 “ 集中優(yōu)勢后期加設(shè)龍崗中心區(qū)、 坑梓鎮(zhèn)、惠南大道戶外廣告牌。 配合通過品牌導入的敲山震虎，直接確立大盤新主地位（相對半島 1 號，珠江東岸、熊貓國際物業(yè)的質(zhì)素具備更高格局）。 二、售樓處包裝 售樓處是客戶了解項目情況，洽談、成 交的重要場所，通過貼近主題的包裝體現(xiàn)項目品質(zhì)和格調(diào)，感染客戶，促使成交。 2． 5 米高圍板情景展示 圍板噴繪即可展示生活景向與項目氣勢，又能遮擋隔離施工區(qū)，保證“二點一線”的良好氛圍不受干擾。 ★ 加緊市場炒作節(jié)奏、利用“星河會”、中原內(nèi)部信息