【正文】 南區(qū)為 CBD，以金融、貿(mào)易、信息、辦公的寫字樓和購物公園等為主，商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，住宅在此屬于對 CBD 的一種補充，其可塑性較強，目前南區(qū)建設速度偏緩，迫于于壓力，眾多寫字樓項目已報建，樹起圍墻，但少見真正動工的項目，其 CBD 氛圍的形成還需較長時期。翠堤灣 萬 M2 金地地產(chǎn) 雍景臺 9 萬 M2 信德豐 豪園居 萬 M2 50% 賽益房地產(chǎn) 金眾經(jīng)典家園 7 萬 M2 金眾集團 嘉寶田花園 33 萬 M2 中信星光名庭 10 萬 M2 近期發(fā)售 中信地產(chǎn) 城市綠洲二期 9 萬 M2 70% 漢國置業(yè) 蔚藍海岸三期 26 萬 M2 卓越 44 44 招商海月二期 22 萬 M2 招商 鼎太風華社區(qū) 42 萬 M2 未開盤 中海陽光棕櫚園 38 萬 M2 中海 星海名城二 期七 \八組團 21 萬 M2 振業(yè) 以以上不完全統(tǒng)計樓盤存量，加上中心區(qū)的 100 萬以上的推出量，今年下半年的與本項目有競爭力的樓盤規(guī)模達到了 500 萬平方米，之后還會有部分項目的二期、三期以及紅樹灣其他拍賣地塊的樓盤的開發(fā)和推售，20xx20xx 年的深圳市高檔住宅市場必然會陷入激烈的競爭中。計劃購置總價在 100 萬以上單位的被訪者更傾向于豪華裝修，可以直接進去入住。 置業(yè)動向 資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司在港交會以及口岸附近對 2 年內(nèi)有在內(nèi)地置業(yè)傾向的港人問卷調(diào)查。 另外，也可反映出關外的購買力不可忽略。由此可以看出，不同的置業(yè)者關注的因素差異性比較 大。 1 年輕人成為主力軍 購房者的年齡 25 歲以下占 3％， 25－ 29 歲占 46％， 30－ 35 歲占 31％， 36－ 39 歲占 7％， 40－ 45 歲占 7％，45 歲以上占 6％。 購房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購房者 80%的市場是首供能力在 20 萬以內(nèi)的市場。 上述結(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上： 1 房占 5％， 2 房占 25％， 3 房占 58％， 4 房占 12％；二口之家的， 1 房占 3％， 2 房占 36％， 3 房占 51％， 4 房占 10％；三口之家的， 1 房占 2％， 2 房占 10％， 3房占 68％， 4 房占 20％；二代同堂的： 1 房占 4％， 2 房占 19％， 3 房占 55％， 4 房占 22％；三代同 堂的： 1 房占 0％， 2 房占 8％， 3 房占 52％， 4 房占 40％；分析表明當前不同的家庭結(jié)構(gòu)對戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻 +子女）、主干家庭（父母 +夫妻 +子女）的梯級消費比例。在喜歡的房子地點的回答中，福田占了多數(shù)； 在何處工作的回答中，福田占 58％，羅湖占 28％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％，福田的比例也是最多。 麗晶 天然居 居 黨校 20xx年 —— 安 柏 麗晶 、 天然 居 全面 滲透 策 略（燈箱） 新興酒店 14 14 片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢 在區(qū)域競爭激烈的時候，媒體不甘寂寞，在特報的推動下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海 岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。 房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡 今年以來，關于房價的問題一直受各方關注，降價呼聲也很高。 這 6 項 措 施 在 20xx 年 逐 漸 實 施 ， 落 到 實 處 ， 在 20xx 年 逐 漸 成 熟 ， 這 將 提 高 深 圳 市 的 外 來 人口 增 長 速 度 ， 人 口 的 增 長 將 直 接 促 進 房 地 產(chǎn) 市 場 的 增 長 （ 60 年 代 的 香 港 房 地 產(chǎn) 市 場 的 快 速 增 長 就是依賴 于 人 口 高 速 膨 脹 ）。 20xx 年 當 年 實 現(xiàn) 全 市 GDP 總值 1908 億 元 ， 同 比 增長了 %， 高 出 預 期 目 標 的 個 百 分 點 。 房地產(chǎn) 政 策 深 圳 市 規(guī) 劃 國 土 局 于 20xx 年 1 月份內(nèi)連續(xù)推出了三項規(guī)范房地產(chǎn)市場的公告（深規(guī)土告[20xx]0 0 03 號 ），分 別 對 建 立 土 地 有 形 市 場 、提 高 預 售 門 檻 兩 項 內(nèi) 容 作 出 了 規(guī) 定 ：要 求 嚴 格執(zhí) 行 限 期 交 清 地 價 款 ； 禁 止 未 獲 得 預 售 許 可 證 前 的 內(nèi) 部 認 購 ； 未 交 清 地 價 款 以 前 的 土 地 嚴 格 限 制拍賣。 大盤時代到來 關內(nèi)、關外開發(fā)量比較0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年關外 關內(nèi) 11 11 項目規(guī)模面積分布比例圖4 ～7 萬㎡%7 萬㎡以上%0 ～1 萬㎡%1 ～2 萬㎡%2 ～3 ㎡%3 ～4 ㎡% 上圖是 20xx 年新推樓盤的項目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項目的規(guī)模，推售面積在 4 萬平方米以上的項目占全市的 ％。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化—— 高成本營銷 —— 價格繼續(xù)上漲 —— 缺乏需求支撐 —— 泡沫破了 —— 積壓產(chǎn)品 —— 價格大戰(zhàn)。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預留更大空間。 按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。 1 工作在福田 調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占 28％，福田占 58％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％。 28 28 1 各種置業(yè)因素加權排序 被訪者關注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。 交易案例客戶總結(jié) —— 深業(yè)花園 成交客戶分析 居住地 取樣 106 個 地區(qū) 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關外 香港 外地（含外籍） 個數(shù) 21 55 3 10 12 5 百分比 % 51% % % % % 由表可見，成交客戶中有 %權重的非深圳人。整體上對深圳的社會環(huán)境、開發(fā)上的信譽有隱憂。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標準有較高借鑒意義，如口岸面積較 小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標準，可以參考。 競爭片區(qū)判斷： 高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林 口岸競爭區(qū)域：皇崗口岸 價格競爭區(qū)域：景田、景田北 都市競爭區(qū)域：羅湖 CBD 及周邊、上海賓館 42 42 環(huán)香蜜湖片區(qū) 中心區(qū) 泛華僑城片區(qū) 深圳灣區(qū) 羅湖 CBD 、環(huán)CBD 前后海 藍色鹽田 43 43 樓盤規(guī)模 區(qū)域外相關樓盤統(tǒng)計表 項目名稱 項目規(guī)模（住 宅） 銷售情況 發(fā)展商 水榭花都 萬 M2 新天國際名苑 萬 M2 開 盤 國際房地產(chǎn) 安柏 附件 2：相關樓盤調(diào)研 五、中心區(qū)市場調(diào)研與分析部分 中心區(qū)之路 1986 年《深圳經(jīng)濟特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設新的城市中心 “ 福田中心區(qū) ” 1992 年中國城市規(guī)劃設計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 50 50 1993 年完成中心市政工程設計 1994 年深圳市城市規(guī)劃設計院編制《福田中心區(qū)城市社會》 1995 年深圳城市規(guī)劃委員會提出進行市中心區(qū)城市設計國際咨詢 1996 年 7 月， 深圳市中心區(qū)開發(fā)建設辦公室成立，負責貫徹中心區(qū)開發(fā)建設領導小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設計和開發(fā)建設 1996 年 8 月，深圳市市中心城市設計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設計機構(gòu)方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認 1997 年 10 月，舉行了中心區(qū)建設項目設計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標方案進行了評議。城市規(guī)劃基本術語標準》 GBT5028098 中對 CBD 的定義： CBD 是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務等配套設施的城市中綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。水榭花都：市中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū) 碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使 波托菲諾 價格與景觀的選擇趨向于平衡與理性 40 40 港人對于價格和景觀的選擇中似乎于內(nèi)地人的選擇不同，在取景觀，還是價格低的選擇上，被訪者比較多傾向于選擇景觀一般，而價格低的單位。 希望購置面積越大與家庭月收入關系越弱 從數(shù)量上，被訪者家庭月平均收入在 5 萬以上和 5 萬以下人數(shù)分別占全部被訪者 46%和 54%。 另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過網(wǎng)絡獲得購房信息的較少。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風格關注度不高。年輕購房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以 上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來的購房群體中占據(jù)中堅地位。 購房者月供主要集中在 10002500 元 /月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù) M0=1950 元。 單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇 1 房的占 4％， 2 房占 16％， 3 房占 58％， 4 房占 3％，5 房占 3％；多次置業(yè)的， 1 房占 4％， 2 房占 10％， 3 房占 40％， 4 房占 24％， 5 房占 6％。由此看來，未來都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。如波托菲諾—— 華僑城全景觀豪宅，僑城豪苑，美廬錦園 —— 深圳針對特定的消費層面，進一步的細分市場，采取準確制導性的供給和營銷，是降低開發(fā)風險的不二選擇。 進出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的組要因素。 消費指 數(shù) 居 民 消 費 需 求 也 明 顯 轉(zhuǎn) 旺 ， 20xx 年 全 市 社 會 消 費 品 零 售 總 額 609 億 元 ，比 20xx 年增長 %。 深圳經(jīng) 濟 發(fā) 展 政 策 產(chǎn)品銷售價格景氣指數(shù)6070809010011012020 00 年1 季20 00 年2 季20 00 年3 季20 00 年4 季20 01 年1 季20 01 年2 季20 01 年3 季20 01 年4 季工業(yè)交通倉儲郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會服務業(yè)比較線（指數(shù)1 0 0 ）企業(yè)盈利景氣指數(shù)406080100120140160200 0年1季200 0年2季200 0年3季200 0年4季200 1年1季200 1年2季200 1年3季200 1年4季總體工業(yè)建筑業(yè)交通倉儲郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會服務業(yè)比較線（指數(shù)12 0） 6 6 產(chǎn)業(yè)政 策 深 圳 市 目 前 的 產(chǎn) 業(yè) 政 策 —— 加 強 以 高 新 技 術 產(chǎn) 業(yè) 為 第 一 增 長 點 ，提 高 高 新 技 術 產(chǎn) 業(yè) 在 國 民 經(jīng)濟增長 中 所 起 的 作 用 ， 使 之 成 為 深 圳 市 21 世 紀 的 支 柱 型 產(chǎn) 業(yè) 。 深圳市房地產(chǎn)三級市場經(jīng)過多年的積累，有序成長，如今三級市場與二級市場交易量比值已經(jīng)達到了%，為二級市場的活躍提供了相當?shù)幕A。 在報紙廣告大戰(zhàn)的同時，戶外廣告牌、燈箱廣告的全面滲透策略開始流行。 15 15 自用為主導 在購房用途的選擇中，自住占 83％，投資占 9％，為親友占 4％，為度假占 3％，其他占 1％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。整體選擇 面積的中位數(shù) M0=104 平米； 與當前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購房時購房面積的期望要超過租住或自有住房面積的比例較高。 1 平民置業(yè)時代來臨 調(diào)查顯示：購房者單身占 40％，二口之家占 17％，三口之家占 26％，二代同住占 8％，三代同堂占 9％。 在因素排序中，交通成為僅次于環(huán)境的第二重要因素。 2 被訪者心目中認可的代理商品牌 本問題采用了開放式問答，約 26%的被訪者提及代理商品牌，相比而言，代理商被置業(yè)者認同度仍比較低。 層次：經(jīng)理及行政人員占 %， %為專業(yè)及輔助專業(yè)人 員。 收入越高越喜歡