【正文】 目 錄 目 錄 ............................................................................................................. 3 第一章、顛覆區(qū)域 ................................................................................................... 5 一、市場競爭激烈，硝煙四起，大盤時(shí)代、地產(chǎn)盛宴 5 二、融合造就大勢，大勢成就地產(chǎn) 5 三、深圳成為外購力的主要市場 14 廣告宣傳：軟硬結(jié)合 ................................................................................................ 14 活動(dòng)促進(jìn)：文武雙作 ................................................................................................ 14 現(xiàn)場烘托：促進(jìn)購買 ................................................................................................ 14 五、提升營銷力 現(xiàn)場體驗(yàn)樹品質(zhì)策略 22 二、售樓處包裝 23 三、看樓通道包裝 26 六、開盤前須展示的環(huán)境 26 第九章、階段性推廣建議 26 一、形象導(dǎo)入階段 30 四、二批單位強(qiáng)勢發(fā)售階段 大亞灣世界產(chǎn)業(yè)的支撐力造就的吸引，使做為大亞灣的大后方的惠陽地產(chǎn)步入發(fā)展快車道；而南坪快速打通東部干線，至龍崗大工業(yè)區(qū)僅為 16 公里， 20xx 年深圳地鐵三號線、深惠沿海高速路 、 3 號地鐵線、深汕高速、廈深鐵路、西二大道 等完整城際快速路網(wǎng)的建設(shè)與規(guī)劃令 跨城置業(yè)客戶比重增大， 城界逐步消失， 造就“深惠同城生活”； 惠陽、大亞灣正式納入深圳版塊 “深圳的東岸” 東部工業(yè)組團(tuán)與大亞灣形成產(chǎn)業(yè)融合，龍大工業(yè)區(qū)與大亞灣產(chǎn)業(yè)帶百萬產(chǎn)業(yè)人群的無限展望， 龍崗地產(chǎn)的風(fēng)生水起，爆漲的行情，日漸消失的城界， 惠陽的地緣優(yōu)勢有理由 ,乘勢而進(jìn)！ 深圳別墅歷年銷售價(jià)格（單位：元/平方米）97801202015350145041432695839996120xx124661362014500159001442493827330020xx40006000800010000120xx14000160001800090 91 92 93 94 95 96 97 98 99 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx三、深圳成為外購力的主要市場 土地供應(yīng)使得的住宅供應(yīng)減少，市場逐年升溫，銷售日趨旺盛。 深圳商品住宅價(jià)格近兩年的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度，消耗了前 9 年的收入增長空間。 四、政策嚴(yán)控，高端物業(yè)稀缺，迫使中高端投資需求東移 歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)計(jì) 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 697 0 200 400 600 800 1000 萬㎡ 歷年住宅實(shí)際銷售面積 725 0 200 400 600 800 1000 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 萬㎡ 深圳別墅價(jià)格連年翻番，投資需求急切需求新的市場機(jī)會(huì)，深圳東的形成，為市場推波助瀾。 半島 1 號平均每日約 15 批次客戶（包括深圳與本地）的到訪，其中求 購別墅物業(yè)的約 4— 5 批次，僅就該部分客戶預(yù)估，按 60%的誠意度來計(jì)，每月有約 70— 90 批次客戶的潛在需求。但其他未知客戶的需求則難以計(jì)數(shù)，同時(shí)，結(jié)合目前半島 1 號、東方新城別墅被瘋狂搶購的勢頭，預(yù)計(jì) 07 年惠 — 灣市場的總體供應(yīng)量仍不能滿足市場需求。項(xiàng)目的市場主導(dǎo)性決定了項(xiàng)目采取的營銷策略 引領(lǐng)式營銷。而項(xiàng)目獨(dú)有的世界藉，以一種世界的高度，以一種世界的氣度，以一種世界的風(fēng)度，展示其山水天成之美。 2)深圳區(qū)域客戶投資需求 滿足目標(biāo)客戶的投資需求，疆愈無界、前景無限，墅，稀缺滿足人更多的體驗(yàn)。贈(zèng)送大面積、高配置，星河在產(chǎn)品上獨(dú)具的經(jīng)驗(yàn)與品牌吸引力，引領(lǐng)市場。 本項(xiàng)目入市時(shí)， “深圳東岸” 概念已具雛形，可進(jìn)一步從產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展前景、規(guī)劃展望中的深惠兩城一體化、雙棲生活趨勢化等方面承接以往各大開發(fā)商的宣傳力度，繼續(xù)鼓吹，引導(dǎo)市場集中向東看，提升片區(qū)投資置業(yè)的吸引力，定格市場主流客戶投資置業(yè)方向，煸動(dòng)市場向東看的急躁心態(tài)，為項(xiàng)目的順利入市作好鋪墊。 引領(lǐng)式營銷措施 3— 品牌激發(fā)價(jià)值 隨著惠陽、大亞灣市場發(fā)展的成熟，發(fā)展商品牌及項(xiàng)目品牌必 將發(fā)揮出“市場第一競爭力”的作用：確定并擁有項(xiàng)目品牌優(yōu)勢，將有效地阻止競爭對手的效仿，增強(qiáng)項(xiàng)目形象附加值。 居住模式：國際、自然、生態(tài) 企業(yè)模式：地產(chǎn)城際運(yùn)營商 開發(fā)模式：世界藉的山水大盤 ?企業(yè)以公民的姿態(tài)來 造房 ?企業(yè)參與城際運(yùn)營和建設(shè) ?企業(yè)是區(qū)域文化的開拓者 ?建立開發(fā)的運(yùn)作機(jī)制和模式 ?提升開發(fā)理念和話語體系 ?打造企業(yè)高端物業(yè)開發(fā)平臺 ?真正健康自然的居所 ?享受建筑與自然的和諧 ?體驗(yàn)居住與人性的心靈對話 星河會(huì)員活動(dòng)、升級營銷策略； 星河旗下已購、待購、已登記的會(huì)員，是強(qiáng)大的客戶網(wǎng)，客戶轉(zhuǎn)介尤其有成效，可通過活動(dòng)、優(yōu)惠政策加以二次或多次銷售。 定向 2: 利用春秋房交會(huì)和重要的營銷節(jié)點(diǎn)，設(shè)立深圳外展場，做兩個(gè)主場；中原將透過網(wǎng)絡(luò)資源，將目標(biāo)客戶直接與展場定向?qū)樱龅降统杀?，高成功率? 深、惠兩地知名酒店等分場展吸納珠三角上流客戶； 針對高端客戶群經(jīng)常出入的場所，多處設(shè)分展場，推廣宣傳網(wǎng)點(diǎn)多處吸納客戶，直接捕捉目標(biāo)客戶群。有的放矢 ”的總體原則 廣告?zhèn)鞑ィ? 廣告宣傳： 軟硬結(jié)合 軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。堅(jiān)持 “優(yōu)勢互補(bǔ)、低成本、高效能” 的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進(jìn)行有效利用和組合。 深圳主流電視媒體，覆蓋面廣，具有很強(qiáng)的表現(xiàn)力和真實(shí)感，引導(dǎo)性強(qiáng)。 區(qū)域性強(qiáng)，增強(qiáng)項(xiàng)目口碑力度。 ? 深惠陽光巴士電視廣告 。 D、其他： ? 網(wǎng)絡(luò)營銷： szhome\soufun 網(wǎng)（矩形廣告）?？蛻翎槍π詮?qiáng)，廣告更具有時(shí) 效性，易樹形象及傳播知名度。通過售樓處、樣板房、看樓通道、內(nèi)外部園林、外部看樓路線導(dǎo)示與包裝等展示，重要的是現(xiàn)場軟、硬件雙重具備， 重點(diǎn)制作豐富的人文生活氣息 ，打動(dòng)客戶身心感覺。 三、兩地拱合，同時(shí)入市 深圳、惠陽兩地同時(shí)入市，針對不同客戶群、不同活動(dòng)瞬間擴(kuò)大社會(huì) 效應(yīng)。 四、分批快速推售，連續(xù)引爆市場 首批單位開盤后，工程條件許可情況下，以 1— 月為周期實(shí)施連續(xù)間歇 性發(fā)售，持續(xù)的活動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目在市場的推廣效應(yīng)與提升知名度。 第七章、價(jià)格策略 一、高價(jià)入市驅(qū)動(dòng)策略 半島、東岸、熊貓、東方新城四大項(xiàng)目別墅價(jià)格與產(chǎn)品質(zhì)素均不高，以相對低端的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)市場的驅(qū)利與傳播，本項(xiàng)目必須反其道行之，以直逼棕櫚島的第一價(jià)格使首批豪宅問世，確立項(xiàng) 目的高端屬性： 首批別墅， 以 2 萬元 /平方米的高端價(jià)位入市 ，與片區(qū)其他項(xiàng)目的別墅價(jià)格形成鮮明對比，以絕對優(yōu)勢資源吸引市場高端客戶，后批快速推出一些 相對優(yōu)勢單位 （一方面誠意客中消化承受力較低的中高端客戶，快速回籠資金，同時(shí) 制造市場哄搶效應(yīng)）。 ? 路燈效果： 56 米高路燈，根據(jù)項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)燈桿旗，在項(xiàng)目外圍包裝的同時(shí)完成安裝，定期發(fā)布項(xiàng)目推廣主體，有效提高外圍包裝的檔次。 A．售樓處外包裝 ? 屋頂周圍裝飾花籃，在玻璃幕墻內(nèi)部全部用水晶簾，增加項(xiàng)目浪漫、奢華的格調(diào)